律师解答：分不同情况，房地产实际开发人系被执行人时，合作开发人虽非执行案当事人，但其以案外人身份提执行异议，亦不应被支持。

案情简介：2009年，开发公司与石某签订联合开发商贸城协议，约定由石某全部投资，并享有建成项目所有权和处置权，开发公司仅收取136万元管理费。2012年，法院判决石某偿还郭某款项，共同被告开发公司无需承担责任。郭某据此申请查封了前述房地产项目，开发公司提起案外人异议，被驳回后，以项目有关规划、建设许可和商品房预售等虽登记在其名下，其对项目享有完全所有权为由，提起案外人执行异议之诉。

法院认为：①案外人执行异议之诉的案外人，系指执行案件当事人之外，因法院执行，实体权利受到损害的不特定第三人，包括自然人、法人或其他组织。原判决中当事人不必然系执行案件当事人，不能作为判断是否案外人依据。本案中，开发公司虽系执行依据中被告，但并非本案所涉执行当事人，其诉请亦与作为执行依据的原判决无关。本案开发公司提起诉讼，完全符合案外人执行异议之诉纠纷案件的构成要件。

②案涉项目有关规划、建设许可和商品房预售等虽登记在开发公司名下，但并不能否定石某实际投资人身份及所应享有的权利。由于涉案房地产项目未进行正式竣工验收，项目未最终结算，涉案房产亦未分配，合作开发权利人仍应为开发公司与石某。此外，《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”本案中，项目开发建设所设立物权属不动产物权原始取得，不以登记为要件。故开发公司抛开联合开发协议约定及石某实际投资人地位，主张对项目享有单独完全的所有权，缺少事实和法律依据，不应支持。

③最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条第1款规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”据此，被执行人与其他人共有财产，可作为法院执行对象。且依本案联合开发协议，开发项目由石某全额投资开发，项目建成后所有权和处置权归石某等人，故法院对案涉项目强制执行，不妨碍开发公司实体权益。开发公司对执行标的所享有的权益不足以排除强制执行，其终止执行请求，亦不应支持，判决驳回开发公司诉请。