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商品房买卖合同里哪些是无效的格式条款?

作者:张静  时间:2017-03-14  浏览量 0  评论 0   0  0

在商品房买卖场合,合同文本多为开发商提供,存在开发商为了重复使用而预先拟定,并在签订合同时未与购房人协商的条款,即“格式条款”。正因格式条款未经磋商订立,实际履行过程各方易有理解分歧,是买卖纠纷类案件常见的争议焦点。

 

  《合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”也就是说,当买卖双方对“格式条款”的理解有争议,首先应该是以一般人的理解力为标准进行统一且客观的解释;而当存在两种以上的解释均合理时,考虑到开发商作为条款制作人,有可能通过预设意义不明确的文字将不合理解释强加于购房人,此时,应对开发商作出不利的解释,以维护购房人权益;再者,“非格式条款”是双方在平等基础上逐条磋商拟定,充分尊重了双方的意思,所以发生条款冲突时“非格式条款”比“格式条款”优先适用。

 

  同时,《合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”根据上述规定,开发商负有就“格式条款”向购房人解释说明和提示注意的义务;开发商通过“格式条款”规避应负的义务、或是加重购房人责任的条款,如约定认购定金不作退还、楼宇外墙面使用权归开发商、面积误差不能退房等,均属无效。

 

鉴于“格式条款”的特殊性,律师提醒市民在购房时应注意:一、仔细并逐条阅读合同文本,有疑问的条款可当场要求开发商予以释明;二、对于“格式条款”,购房人有权选择接受或不接受,亦可商定修改;三、手写、手填等“非格式条款”具有优先适用性,若有特殊约定事项应以书面形式明确载入合同文本。