绵阳律师

法院起诉请求判令现登记于周某江名下的一号房屋按照市场评估作价，将超出294万元借款部分差额返还，并要求周某英承担连带责任，同时由周某江、余某莉共同承担诉讼费。林某洁上诉请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，并由周某江、余某莉承担一、二审案件受理费、评估费、保全费等。二、原告诉求及上诉理由1.一审诉讼请求-判令现登记于周某江名下一号房屋，按照房屋市场评估作价，将超出294万元借款部分差额（暂估100万元）由周某江、余某莉返还林某洁。-判令周某英对上述周某江、余某莉的债务承担连带责任。-判令诉讼费由周某江、余某莉共同承担。2.上诉理由-一审判决认定事实错误，多次离婚、结婚并非真实意思表示，仅是规避房屋限购政策的手段，林某洁与周某江存在借贷关系而非房屋买卖。-林某洁收到的294万元是借贷，并非购房款，且一审法院未对相关证据组织举证、质证。-各方未达成购房合意，294万元属于夫妻共同债务，与离婚协议不符。2014年房屋市场价值近千万，不可能以294万元出售，周某江、余某莉和周某英存在虚假陈述。三、被告辩称1.周某江、余某莉辩称-一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回林某洁的上诉请求，维持一审判决。-林某洁陈述前后矛盾，其所述一号房屋过户理由不一致，且如果仅是为规避限购政策，无需将周某江、余某莉卷入。林某洁和周某江、余某莉之间不存在民间借贷关系，而是林某洁以294万元价格将一号房屋出售给周某江。2.周某英述称-林某洁一审中超过举证期限提交证据，一审法院未组织质证不能说明周某英虚假陈述。-本案案由是民间借贷纠纷，但林某洁的陈述与案由不匹配，且林某洁提起诉讼不符合逻辑。-林某洁的结婚、离婚行为是合法有效的法律行为，若对房产分配有异议应在规定时间内提起撤销权之诉，林某洁以民间借贷纠纷为案由提起本案诉讼无法律依据和事实依据。四、法院查明1.林某洁与周某英曾为夫妻，周某英与周某江系姐弟关系，周某江、余某莉系夫妻关系。2.林某洁、周某英在不同时间取得多处房产的房产证，并以二号房屋作抵押借款。2014年，周某江向林某洁转款294万元。3.林某洁与周某英多次结婚、离婚，期间通过离婚协议对房产进行处分，使一号房屋所有权人发生变更。4.林某洁曾以不同案由起诉要求确认一号房屋归其所有或返还一号房屋等，后均撤诉。5.法院生效判决确认林某洁、周某英、余某莉在婚姻关系存续和解除过程中基于自愿和真实意思表示作出的处分行为合法有效。五、裁判结果驳回林某洁的诉讼请求。六、房产律师点评鉴于林某洁于2021年3月提起本案民间借贷纠纷诉讼，应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）。首先，林某洁起诉主张与周某江之间就294万元形成借贷法律关系，但未提供直接证据证明，应由林某洁承担举证不能的不利后果。其次，林某洁的诉讼请求不属于民间借贷纠纷审理的范围。如果相关当事人针对一号房屋的权属、价值及债权债务关系等问题存有争议，可以另行解决。林某洁以民间借贷纠纷为案由提起本案诉讼，缺乏事实依据和法律依据，故法院判决驳回林某洁的诉讼请求，并无不当。办案心得一、证据在诉讼中的关键作用在本案中，林某洁主张与周某江、余某莉之间存在借贷关系，但未能提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的直接证据。这使得林某洁在诉讼中处于不利地位，承担了举证不能的后果。对于当事人来说，在经济交往中，应注重保留相关证据，如借款合同、转账凭证、聊天记录等，以便在发生纠纷时能够有效地维护自己的合法权益。作为被告律师，要提醒当事人及时收集和保存对自己有利的证据，在诉讼中以充分的证据来反驳对方的主张。二、明确法律关系的重要性林某洁以民间借贷纠纷为案由提起诉讼，但从案件的实际情况来看，其诉讼请求与民间借贷纠纷的审理范围并不相符。这表明林某洁在选择案由和确定法律关系时出现了偏差。在处理纠纷时，当事人应准确把握法律关系的性质，选择正确的案由提起诉讼。作为被告律师，要帮助当事人分析案件的法律关系，确定合适的诉讼策略，避免因案由错误而导致诉讼请求被驳回。三、婚姻关系变动与财产处分的谨慎性本案中，林某洁、周某英、余某莉通过多次婚姻关系变动对财产进行处分，这种方式容易引发纠纷。在婚姻关系中，财产的处分应谨慎进行，尤其是涉及重大财产如房产时，应明确双方的真实意思表示，并通过合法的方式进行约定和登记。对于当事人来说，在婚姻关系变动过程中，要充分考虑财产处分的后果，避免因一时的决策而导致后续的法律风险。作为被告律师，要提醒当事人在婚姻关系中对财产处分的合法性和合理性，为当事人提供专业的法律建议。四、生效判决的权威性法院生效判决确认林某洁、周某英、余某莉在婚姻关系存续和解除过程中基于自愿和真实意思表示作出的处分行为合法有效。这体现了生效判决的权威性。当事人在诉讼中应尊重生效判决的结果，避免重复诉讼或试图通过不正当的方式推翻生效判决。作为被告律师，要依据生效判决为当事人进行辩护，维护当事人的合法权益，同时也要引导当事人遵守法律，尊重司法权威。

法院起诉请求确认其与陈某鹏就北京市大兴区F号于1997年2月20日签订的买卖房屋协议书有效，并要求陈某宝、陈某昊、陈某峰承担诉讼费用。陈某宝上诉请求撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审，并由赵某娟承担一、二审诉讼费。二、原告诉求判决确认赵某娟与陈某鹏就北京市大兴区F号于1997年2月20日签订的买卖房屋协议书有效。三、被告辩称及上诉理由1.一审辩称-陈某宝、陈某昊、陈某峰认为赵某娟未能提供案涉协议原件，即使存在房屋买卖关系，也不能认定协议真实有效；赵某娟翻建房屋与协议是否有效无关；案涉房屋系陈某鹏、陈某君夫妻共同财产，协议落款处无“陈某君”签字，一审认定协议有效不当。2.上诉理由-一审法院在赵某娟未能提供案涉协议原件的情况下认定协议有效是错误的，陈某昊、陈某峰对协议没有质证；赵某娟翻建房屋不能作为认定协议有效的依据；案涉房屋系夫妻共同财产，协议无陈某君签字应认定无效。四、法院查明1.陈某鹏与陈某君系夫妻关系，共育有二子一女。陈某鹏于2020年去世，陈某君于2000年去世。2.1997年2月20日，赵某娟与陈某鹏签订买卖房屋协议书，约定陈某鹏将旧北房三间、靠北房东小棚子一间卖给赵某娟，房价3200元整。房屋集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为陈某鹏。3.赵某娟主张协议签订后在院落内居住并多次翻建房屋，陈某宝、陈某昊、陈某峰认可翻建事实但不清楚具体时间。4.赵某娟出示买卖房屋协议书、集体土地建设使用权证、户口本、村委会证明、房屋现状照片及现状图、邢某强和赵某财的证人证言等证据。陈某宝对赵某娟的证据除集体土地建设用地使用证和户口本外，其余证据真实性均不认可，认为证人应当出庭作证。5.陈某宝出示王某舟和吴某清的证人证言，赵某娟对证人未出庭的证言真实性不认可。王某舟出庭作证，证明为赵某娟开具村委会证明的情况。6.一审法院电话联系证人邢某强，邢某强陈述了陈某鹏卖房和赵某娟买房的经过及在证明上签字的原因。五、裁判结果1.赵某娟与陈某鹏于1997年2月20日签订的买卖房屋协议书有效。2.驳回赵某娟的其他诉讼请求。六、房产律师点评本案争议焦点为赵某娟与陈某鹏于1997年2月20日签订的买卖房屋协议书效力的认定。陈某宝主张赵某娟未提交案涉协议原件，但结合案涉协议内容、赵某娟居住使用并翻建房屋的情况以及协议中证明人的证言，能够形成证据链，达到民事证据之高度盖然性要求，有理由相信赵某娟与陈某鹏之间存在买卖案涉房屋的事实。陈某宝否定赵某娟与陈某鹏之间的房屋买卖，但未提供相反证据推翻。赵某娟与陈某鹏系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他无效之情形，双方之间的买卖房屋协议应属合法有效。陈某宝主张案涉房屋系夫妻共同财产，协议落款处无“陈某君”签字应认定无效。但双方签订房屋买卖协议后赵某娟居住房屋已数年之久，且赵某娟与陈某鹏系同一集体经济组织成员，当事人从未就此提出异议。即便存在无权处分的情形，亦不属于确认合同效力的要件。办案心得一、证据的重要性与完整性在本案中，赵某娟为了证明房屋买卖协议的有效性，提供了多方面的证据，包括买卖房屋协议书、集体土地建设使用权证、户口本、村委会证明、证人证言等。这些证据相互印证，形成了较为完整的证据链，对法院认定协议的有效性起到了关键作用。对于当事人来说，在进行重大交易时，应尽可能收集和保留完整的证据。无论是合同文本、付款凭证、产权证明还是证人证言等，都可能在日后的纠纷中成为支持自己主张的有力证据。律师在代理案件时，要指导当事人全面收集证据，确保当事人的权益能够得到充分的保护。二、农村房屋买卖的特殊规定本案涉及农村房屋买卖，农村宅基地使用权具有特定的身份属性，仅限于农村集体经济组织成员享有。赵某娟与陈某鹏的房屋买卖行为之所以被认定为有效，一个重要的原因是他们同属一个集体经济组织。在农村房屋买卖中，当事人应充分了解相关法律法规的规定，确保交易的合法性。对于可能涉及到的宅基地使用权的转让问题，要严格按照法律程序进行，避免因违反法律规定而导致交易无效。律师在处理农村房屋买卖纠纷时，要准确把握法律规定，为当事人提供专业的法律建议。三、夫妻共同财产处分的注意事项本案中，陈某宝以案涉房屋系陈某鹏与陈某君夫妻共同财产，协议落款处无“陈某君”签字为由，主张协议无效。虽然法院最终未支持这一主张，但这也提醒我们在涉及夫妻共同财产处分时应注意的问题。在进行房屋买卖等重大财产交易时，如果财产属于夫妻共同所有，应确保夫妻双方都同意交易。对于出售方来说，最好取得夫妻双方的签字确认，以避免日后因一方不同意而引发纠纷。对于购买方来说，要谨慎审查财产的权属情况，确保交易的合法性和安全性。四、合同效力的认定标准法院在认定赵某娟与陈某鹏签订的买卖房屋协议书的效力时，依据了《中华人民共和国民法典》中关于民事法律行为有效的三个条件：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。这一认定标准为我们在处理合同纠纷时提供了明确的指导。当事人在签订合同前，应确保合同符合这些条件，以保证合同的有效性。律师在审查合同效力时，也要依据这些标准进行全面分析，为当事人提供准确的法律意见。

法院起诉请求确认其与周某慧之间于2018年8月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年5月19日解除，并要求周某慧配合将涉案房屋变更登记在周某建名下，同时承担诉讼费用。周某建上诉请求撤销一审判决，支持其全部诉讼请求并由周某慧承担一、二审案件受理费。周某慧与吴某芳（周某建前妻）均同意一审判决，不同意周某建的上诉请求和理由。二、原告诉求及上诉理由1.一审诉讼请求-请求法院确认周某建与周某慧之间于2018年8月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年5月19日解除。-请求法院判令周某慧配合周某建将涉案房屋变更登记在周某建名下。-诉讼费用由周某慧承担。2.上诉理由-强调合同为房屋买卖合同，签订合同时的真实意思表示也是签订房屋买卖合同。三、被告辩称周某慧与吴某芳同意一审判决，不同意周某建的上诉请求和理由。四、法院查明1.周某建与吴某芳原为夫妻关系，双方于2010年12月10日协议离婚，周某慧为双方所生之女。涉案房屋原登记在周某建名下。2.2010年12月10日，周某建与吴某芳签订协议书约定涉案房屋归二人共同所有等内容。2010年12月11日，双方办理离婚手续，《离婚协议书》约定涉案房屋归男方所有。3.2018年5月，周某建对外欠债本金500000元。2018年6月11日，周某慧帮助周某建偿还了对外债务本息632000元。4.2018年8月27日，周某建与周某慧签订《北京市存量房屋买卖合同》，周某建以1元的价格将涉案房屋出售给周某慧，当日办理了房屋过户手续。5.2020年，周某建与周某慧因涉案房屋买卖合同的解除问题产生争议。2021年5月19日，周某建通过微信向周某慧发送通知要求解除合同。6.庭审中，周某慧主张涉案房屋过户是为保住父母共同财产，过户后为周某建购买衣物、报销医药费等，周某建认可证据真实性及周某慧为其偿还债务的事实，但坚持认为周某慧未支付购房款构成违约。7.二审中，周某建主张双方实际成交价格为市场价值的一半，周某慧与吴某芳不予认可，周某建未提供证据证明。涉案房屋由周某建与吴某芳居住使用，现双方各居一间。五、裁判结果驳回周某建的诉讼请求。六、房产律师点评周某建的请求不能成立，原因如下：其一，从现有事实来看，周某建与周某慧签订房屋买卖合同，约定以1元价格出售房屋并办理了过户手续。但结合双方身份关系及过户背景等因素，双方并非单纯的市场主体间的买卖合同关系，而是具有特定身份关系的当事人基于一定目的而订立。不能片面、机械地以表面合同形式处理，否则会导致法律后果与当事人真实意思严重偏离。周某建主张双方仅为房屋买卖合同并要求解除合同的理由与客观事实不符，法院不予支持是正确的。其二，即使单纯以房屋买卖合同分析，周某建的诉讼请求也不能成立。当事人解除合同须以法定或约定事由为依据。本案合同双方仅约定1元对价，且存在周某慧曾帮助周某建偿还债务的事实，周某慧也作出支付钱款早已超出1元合同价款的抗辩。在此情况下，周某建主张周某慧违约依据不足，其不享有合同解除权，2019年5月19日发送通知及提起诉讼的行为均不能产生解除合同的法律效果。办案心得一、合同真实意思表示的重要性在本案中，周某建与周某慧签订的《北京市存量房屋买卖合同》虽然形式上是房屋买卖合同，但从合同约定内容、履行情况以及双方的身份关系和房屋过户背景来看，买卖并非双方的真实意思表示。这提醒我们，在签订合同尤其是涉及重大财产交易的合同时，必须明确双方的真实意图。对于当事人来说，在签订合同前应充分沟通，确保合同条款能够准确反映双方的真实意愿。如果合同的形式与真实意思不符，可能会在后续产生纠纷时难以依据合同主张权利。律师在为当事人起草或审查合同时，要深入了解当事人的真实目的，避免因合同条款与真实意思的偏离而导致法律风险。二、特定身份关系下合同的复杂性本案涉及父女之间的房屋交易，由于双方的特定身份关系，使得合同的性质变得复杂。在家庭内部的财产交易中，往往不仅仅是单纯的经济利益考量，还可能涉及到情感、家庭关系等多种因素。当事人在处理家庭内部的财产交易时，要充分考虑到这些复杂因素，避免因一时的决策而引发家庭矛盾和法律纠纷。律师在处理此类案件时，要综合考虑当事人之间的身份关系、交易背景以及情感因素等，为当事人提供全面的法律建议，引导当事人通过合理的方式解决纠纷。三、证据在争议解决中的关键作用周某建在二审中主张双方实际成交价格为市场价值的一半，但未能提供证据予以证明。在法律诉讼中，证据是支持当事人主张的关键。如果当事人无法提供充分的证据来支持自己的主张，那么其主张很可能难以得到法院的支持。在经济交易和纠纷解决中，当事人应注重收集和保留相关证据，如合同、付款凭证、沟通记录等。这些证据可以在争议发生时为自己的主张提供有力的支持。律师在代理案件时，要指导当事人正确收集和整理证据，提高当事人的胜诉概率。

慧因房屋买卖投资产生纠纷。周某洁向一审法院起诉请求解除双方签订的《房屋买卖投资协议》及2021年1月5日的《承诺书》，并要求贾某慧承担诉讼费。贾某慧反诉请求解除《房屋买卖投资协议》，并要求周某洁支付房屋投资本金及投资利润125万元，同时承担诉讼费。周某洁上诉请求撤销一审判决第二项，改判由其归还贾某慧61.8万元。二、原告诉求及上诉理由1.一审诉讼请求-判令解除双方于2018年7月15日签订的《房屋买卖投资协议》，周某洁返还贾某慧合同款50万元。-判令解除周某洁于2021年1月5日书写的《承诺书》。-本案诉讼费由贾某慧承担。2.上诉理由-周某洁没有阻止售卖涉案房屋，也未要求案外人查封房屋，房屋被查封是意外，且贾某慧在胁迫其签署《承诺书》前已明知房屋无法售卖，故周某洁不构成违约，不应承担贾某慧的利益损失，只应归还欠款。-周某洁和贾某慧约定归还欠款、支付收益的前提是售卖涉案房屋后用卖房款兑现，但房屋至今未卖出，所附条件未成就，贾某慧无权要求支付收益。-2021年1月5日签署的《承诺书》是贾某慧及其外甥女等人采取威胁、辱骂、骚扰等手段逼迫周某洁写的，应属无效。-周某洁仅收到贾某慧61.8万元借款，一审法院认定事实错误。三、被告辩称及一审反诉请求1.一审辩称-同意一审判决，不同意周某洁的上诉请求。-双方并非借贷关系，贾某慧一共给了周某洁81.8万元用于投资，收益按比例分担。-《承诺书》系周某洁自愿签署，不存在胁迫。-周某洁在付款期限届满前提起诉讼已构成违约，应当支付本金和收益损失。2.一审反诉请求-判令解除双方签订的《房屋买卖投资协议》。-判令周某洁支付贾某慧房屋投资本金及投资利润125万元。-本案诉讼费由周某洁承担。四、法院查明1.2018年6月14日至2019年8月12日期间，贾某慧通过转账及现金方式向周某洁支付款项，双方签订《房屋买卖投资协议》及补充条款，约定贾某慧投资50万元，待房屋出售或拆迁得款当日，周某洁须连同本金及利润一次性付给贾某慧。2.2019年4月19日，周某洁与北京C公司签订《房屋买卖契约》购买涉案房屋，2019年8月12日取得产权证书。3.2020年11月5日，案外人丁某楠申请诉前财产保全，查封涉案房屋。2021年1月13日，法院立案受理丁某楠起诉周某洁民间借贷纠纷案，经调解周某洁需偿还丁某楠借款本息150万元，丁某楠申请对涉案房屋采取查封措施。4.2020年11月25日和2021年1月5日，周某洁分别向贾某慧出具承诺书，承诺在一定期限内返还贾某慧投资资金并支付收益。5.周某洁主张未收到贾某慧所称的现金20万元，双方对款项支付情况存在争议。周某洁提交微信语音及银行账户流水明细等证据，贾某慧提交证人视频证言等证据。五、裁判结果1.解除周某洁与贾某慧于2018年7月15日签订的《房屋买卖投资协议》。2.自判决生效之日起10日内，周某洁给付贾某慧投资本金及收益1250000元。3.驳回周某洁的诉讼请求。六、房产律师点评民事法律行为从成立时起具有法律约束力，依法成立的合同受法律保护。周某洁与贾某慧签订的《房屋买卖投资协议》是双方真实意思表示，合法有效。贾某慧履行了投资款支付义务，但周某洁因自身原因导致涉案房屋被查封，无法完成出售房屋的合同义务，构成违约。周某洁虽主张2021年1月5日的《承诺书》系受胁迫所签，但证据不足。因周某洁不积极履行对案外人债务的付款义务导致房屋被查封，以及在付款期限届满前起诉表明不再履行义务，再次构成违约。根据法律规定，应视为付款条件成就，贾某慧有权要求周某洁提前履行支付投资本金及收益的义务。法院判令周某洁按照《承诺书》确认的数额向贾某慧支付投资本金及收益125万元，并无不当。办案心得一、明确合同性质与权利义务在本案中，贾某慧与周某洁签订的《房屋买卖投资协议》明确了双方的权利义务关系。对于当事人来说，在参与类似的投资活动时，应确保合同条款清晰明确，准确界定合同的性质，无论是投资协议还是其他类型的合同。贾某慧在签订协议后，按照约定履行了支付投资款的义务，这为其在后续的纠纷中主张权利奠定了基础。在签订合同前，当事人应仔细审查合同条款，明确自己的投资金额、收益分配方式、风险承担等关键内容，避免因合同条款模糊而产生争议。二、保留交易证据的重要性贾某慧在交易过程中，通过转账记录、收条等方式保留了支付投资款的证据。这些证据在纠纷解决过程中起到了关键作用，证明了贾某慧的实际投资行为。在经济活动中，当事人应养成保留交易证据的好习惯。无论是转账记录、收条、合同文本还是沟通记录等，都可能成为日后维护自己合法权益的重要依据。同时，对于证据的保存应注意其真实性、完整性和可证明性，以便在需要时能够有效地为自己的主张提供支持。三、面对违约行为的应对策略周某洁的违约行为给贾某慧带来了损失，但贾某慧通过反诉的方式积极维护了自己的权益。当面对对方的违约行为时，当事人不应被动等待，而应及时采取法律措施。首先，要收集对方违约的证据，包括违约的具体行为、造成的损失等。然后，根据合同约定和法律规定，选择合适的法律途径，如提起诉讼、反诉或申请仲裁等。在诉讼过程中，要充分阐述自己的主张，提供有力的证据，争取法院的支持。四、诚信原则在交易中的重要性周某洁在交易过程中，未能积极履行合同义务，甚至试图以各种理由逃避责任。这一行为不仅违反了合同约定，也违背了诚信原则。在经济交易中，诚信原则是维护市场秩序和保障交易安全的重要基础。当事人应秉持诚信原则，履行自己的承诺，不得故意隐瞒事实、欺诈或违约。对于违反诚信原则的行为，法律将给予相应的制裁，以保护守约方的合法权益。五、法律对违约行为的制裁本案中，法院判决周某洁向贾某慧支付投资本金及收益125万元，这体现了法律对违约行为的制裁。法律通过明确违约责任和赔偿范围，为守约方提供了有效的救济途径。当事人在签订合同前，应充分了解法律对违约行为的规定，明确违约的后果。同时，在合同履行过程中，要严格遵守合同约定，避免违约行为的发生。如果发生纠纷，应相信法律的公正裁决，通过合法途径维护自己的权益。

法院提出诉讼请求，要求确认吴某兰与赵某慧、赵某雨于2013年6月5日签订的西城区H号房屋《房屋买卖合同》无效，并判决赵某慧、赵某雨配合将登记在她们名下的西城区一号、二号房屋转移登记至吴某兰名下，同时承担诉讼费和保全费。赵某贵与吴某兰系夫妻，共育有赵某慧、赵某雨、赵某聪三个子女。赵某贵于2013年8月6日去世，吴某兰于2019年3月21日去世。位于北京市西城区H号平房两间系吴某兰、赵某贵的夫妻共同财产，产权登记在吴某兰名下。在继承诉讼过程中，赵某聪获知吴某兰于2013年6月将该房屋过户登记至赵某慧、赵某雨名下。二、被告辩称被告赵某慧、赵某雨辩称，1984年6月23日，吴某兰通过继承取得涉案房屋，赵某贵在《继承产权保证书》上签字，明确涉案房屋由吴某兰个人继承。2013年5月29日，吴某兰与赵某慧、赵某雨签订《房屋买卖合同》，后依约支付房款、交付房屋并办理过户手续，合同已履行完毕。赵某聪在海淀区人民法院的继承诉讼中认可涉案房屋是吴某兰的个人财产，并主张分割购房款，可见其认可涉案合同有效。涉案合同的签订履行未侵犯赵某聪的权益，他不具备提起本次诉讼的主体资格。三、法院查明1.诉讼主体及相关自然人：赵某贵与吴某兰系夫妻，生育三名子女为赵某慧、赵某雨、赵某聪。赵某贵于2013年8月6日去世，吴某兰于2019年3月21日去世。2.涉案房屋产权变化相关事实：-1994年8月，吴某兰通过法院判决继承北京市西城区某号南房西侧两间及中间北房三间，并于1994年9月23日取得产权。2001年9月25日，吴某兰申请析产，取得北京市西城区某号第二排北房西侧第二、三间（涉案房屋）的产权证书。-2013年6月5日，吴某兰与赵某慧、赵某雨签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给她们，成交价格为50000元整。当日办理产权过户手续，2013年6月8日登记至赵某慧、赵某雨名下，2013年6月27日领取共同共有的房屋产权证书。2014年4月10日取得按份共有的产权证书，2014年4月16日签订《析产协议》，分别登记至赵某慧、赵某雨名下。3.赵某贵立遗嘱情况：-2013年5月10日，赵某贵书写自书遗嘱，将北京市海淀区二号房屋及北京市H号平房两间等遗产全部由赵某聪继承。-2013年5月19日上午，赵某贵再立遗嘱，称5月10日遗嘱是被迫所写，全部无效，其全部财产世后归赵某聪所有。-2013年5月19日中午的遗嘱内容为将北京市海淀区二号房屋由赵某雨继承。4.双方当事人诉讼情况：2021年，赵某雨向海淀区人民法院提起继承诉讼，双方在该案中确认5月10日的遗嘱为赵某贵书写，但赵某雨、赵某慧主张是被迫书写，之后的两份遗嘱取代了该遗嘱。海淀法院认定以最后的遗嘱为准，对涉案房屋未作处理。赵某聪在本案中主张涉案房屋系父母共同财产，其母无权单独处分，双方约定价格明显低于市场价格，构成恶意串通，侵犯其作为赵某贵继承人的合法权益，故要求确认合同无效并将房屋转移登记至吴某兰名下。赵某慧、赵某雨主张涉案房屋是吴某兰个人所有，提交赵某聪在继承案件中的答辩状和民事反诉状，用以证明赵某聪自认涉案房屋归吴某兰个人所有并认可买卖合同有效。赵某聪对证据真实性认可，但不认可证明目的。四、裁判结果驳回原告赵某聪的诉讼请求。五、房产律师点评涉案房屋登记在吴某兰名下，对于该房屋是否为夫妻共同财产存在争议。若为吴某兰个人财产，其有权处分给赵某慧、赵某雨；若为夫妻共同财产，吴某兰处分时如未告知赵某贵则属无权处分，但出卖人对标的物是否具有处分权对合同效力不构成影响，赵某聪以此为由要求确认合同无效于法无据。赵某聪主张吴某兰与赵某慧、赵某雨恶意串通，损害赵某贵继承人的合法权益。但现有证据不能证明赵某贵生前对该买卖交易提出异议，且赵某贵的遗嘱变化不排除其与吴某兰就涉案房屋处分达成一致意见的可能性。同时，赵某聪未提交证据证明涉案房屋交易时的市场价格，即使交易价格明显低于市场价格，基于亲属关系亦不排除以买卖形式完成房屋过户的真实目的，并不必然导致合同无效。赵某聪未能达到能够排除合理怀疑的证明标准，应承担举证不能的不利后果。故对赵某聪要求确认涉案买卖合同无效及恢复房屋产权登记的诉讼请求，法院均不予支持。办案心得一、明确财产性质的重要性在本案中，涉案房屋的产权性质成为争议的焦点。对于家庭成员众多且财产关系复杂的情况，明确财产的性质至关重要。在婚姻关系存续期间以及继承等情况下，应通过各种方式，如遗嘱、产权登记、协议等，尽可能明确财产是个人所有还是夫妻共同财产。对于当事人来说，在处理重大财产时，要了解财产的来源和历史情况，确保财产的归属清晰明确。如果存在争议，应及时寻求法律帮助，通过合法途径确定财产性质。律师在代理此类案件时，要深入调查财产的背景情况，为当事人提供准确的法律意见，帮助当事人明确财产的归属。二、合同效力与物权处分权的区分本案中涉及到合同效力与物权处分权的问题。法院明确指出，出卖人对标的物是否具有处分权属于物权范畴，其对债权范畴下合同的影响主要在于合同能否实际履行，而对合同效力并不构成直接影响。这提醒我们，在处理买卖合同纠纷时，不能简单地以出卖人无权处分为由主张合同无效。当事人应正确理解合同效力与物权处分权的关系，避免因错误的认识而导致不必要的诉讼。律师在为当事人提供法律服务时，要准确把握法律规定，向当事人解释清楚合同效力的判断标准，引导当事人合理主张权利。三、恶意串通的举证责任赵某聪主张吴某兰与赵某慧、赵某雨签订买卖合同时恶意串通，损害了赵某贵继承人的合法权益。但由于赵某聪未能达到能够排除合理怀疑的证明标准，最终承担了举证不能的不利后果。在涉及恶意串通的案件中，举证责任较为严格。当事人需要提供充分的证据来证明恶意串通的存在，否则将难以得到法院的支持。四、遗嘱的法律效力及变更本案中，赵某贵先后立下多份遗嘱，且内容相互抵触。法院以最后的遗嘱为准，确定了遗嘱的效力。这表明遗嘱的法律效力及变更在继承纠纷中具有重要意义。当事人在立遗嘱时，应确保遗嘱的形式合法、内容明确，避免因遗嘱的瑕疵而导致纠纷。同时，在遗嘱变更时，应采取合法有效的方式，如重新书写遗嘱、进行公证等。律师可以为当事人提供遗嘱起草和见证等法律服务，确保遗嘱的法律效力，避免在继承过程中出现争议。

法院提出诉讼请求，要求孙某洁双倍退还定金172万元及退还过户押金3万元。孙某洁则反诉请求无需退还定金和过户押金，并要求胡某芳支付违约金、拖欠的过户保证金及赔偿款。胡某芳上诉请求撤销一审判决，改判孙某洁另行支付一半购房定金并支持其一审诉讼请求；孙某洁也上诉请求撤销一审部分判决内容并改判。二、原告诉求及上诉理由1.一审诉讼请求-判令孙某洁双倍退还定金172万元。-判令孙某洁向胡某芳退还过户押金3万元。2.上诉理由-一审法院已查明孙某洁根本违约，未按中介公司提供的网签协议履行，违反诚实信用原则，导致双方未能在约定日期前完成过户手续，但一审未依法适用定金罚则判决孙某洁双倍返还定金，属于适用法律错误。-孙某洁同意解除合同不能免除其承担违约责任。-一审法院未确认孙某洁违约并承担违约责任是错误的。三、被告辩称及上诉理由1.一审辩称-孙某洁否认存在违约情形，主张胡某芳存在违约导致网签合同无法签署、合同无法履行。-胡某芳明知学区政策变化及房价下降才要求解除合同。-胡某芳将二手房买卖合同总成交价格混淆为网签价格，企图逃避税款，违反法律规定。2.上诉理由-一审法院未查清案件事实，错误认定多处内容，且存在遗漏S公司等情况。-要求改判退还部分款项且过户押金不退还，不再主张双倍违约金。四、法院查明1.2021年4月1日，在中介公司工作人员组织下，孙某洁与胡某芳双方沟通签约细节，谈到主体价格与税费相关内容。随后双方签订《北京市存量房屋买卖合同》《户口协议》《授权委托书》《房款支付协议》《补充协议》，张某涛签署《同意出售声明书》。胡某芳向孙某洁支付定金86万元及3万元。2.2021年5月10日至6月期间，双方就网签协议进行多次沟通，孙某洁坚持要求按照《北京市存量房屋买卖合同》签署网签协议，胡某芳表示同意中介公司发送的网签协议。3.2021年7月1日，胡某芳向法院提起诉讼。4.庭审中，双方确认就合同解除达成合意，但违约问题由法院确定，同意3万元由法院一并处理，且如认定违约可申请酌减违约金。5.二审期间，孙某洁提交微信记录打印件、回国费用打印件及《通知》拟证明胡某芳违约及自身损失，胡某芳和中介公司对这些证据不予认可。经询，中介公司称签合同时商量的网签价格为181万元，孙某洁不认可。孙某洁称合同中房屋价款拆分是被迫的，且从未同意单独拆分。五、裁判结果1.判决生效后七日内，孙某洁退还胡某芳定金860000元、过户押金30000元。六、房产律师点评房屋买卖中税费数额及负担会影响房屋成交价格，依据北京市房屋交易常例，房屋税费一般依据网签价格交纳。本案中，各方对将房屋价款拆分为主体价格181万元和装修及设施价格679万元以避税的目的均系明知。因网签价格争议导致交易未能继续履行，各方对交易未能履行完毕均负有过错，应承担相应责任。结合本案具体情况，以双方各自承担各自的损失为宜。故法院驳回胡某芳要求双倍返还定金的诉讼请求，判令孙某洁退还定金86万元、过户押金3万元并无不当。胡某芳要求改判孙某洁双倍返还定金缺乏法律依据，法院不予支持。涉案房屋交易已经解除，孙某洁拒绝退还过户押金缺乏合同和法律依据，法院未予支持系正确的。孙某洁要求扣除拖欠的房屋超期过户保证金缺乏法律依据，法院亦不予支持。办案心得一、合同条款需明确且合法在本案中，房屋买卖合同对于价格的拆分以及网签价格的约定不够明确，导致双方在履行过程中产生争议。这提醒我们，在签订房屋买卖合同时，应明确约定房屋的成交价格、税费负担、网签价格等关键条款，避免模糊不清引发纠纷。同时，合同条款应符合法律法规的规定，不得通过不正当手段规避税费等义务。当事人在签订合同时，应充分了解相关法律规定，确保合同的合法性和有效性。律师在为当事人起草或审查合同时，要对合同条款进行严格把关，避免潜在的法律风险。二、交易过程中的沟通与诚信本案中，双方在交易过程中就网签协议的签署进行了多次沟通，但由于缺乏诚信和有效的协商，最终导致合同无法履行。在房屋交易中，双方应保持良好的沟通和诚信，尊重合同约定和对方的合法权益。当出现争议时，应积极通过协商解决问题，而不是固执己见或采取不恰当的行为。如果双方能够在交易过程中保持理性和诚信，及时解决问题，可能就不会导致合同解除和纠纷的产生。律师在代理房屋交易案件时，可以协助双方进行沟通和协商，促进交易的顺利进行。三、证据的收集与保存在诉讼过程中，证据的重要性不言而喻。本案中，双方对于合同履行过程中的一些关键事实存在争议，而证据的收集和保存将直接影响法院对案件的判断。在房屋交易中，当事人应注意收集和保存与交易相关的证据，如合同、聊天记录、邮件、付款凭证等。这些证据可以在发生纠纷时为自己的主张提供支持。律师在代理案件时，要指导当事人收集和整理证据，构建有力的证据链条，提高胜诉的可能性。四、政策变化对交易的影响本案中，胡某芳提出解除合同的原因之一是学区政策变化导致房价下降。这提醒我们，在房屋交易中，政策变化可能会对交易产生重大影响。当事人在进行房屋交易时，应关注相关政策的变化，评估政策变化对交易的潜在影响。同时，在合同中可以约定一些应对政策变化的条款，如因政策变化导致交易无法进行时的处理方式等。律师在为当事人提供法律服务时，要及时了解政策动态，为当事人提供合理的法律建议。五、违约责任的合理界定本案中，法院认为双方对合同未能履行均负有过错，各自承担各自的损失。这表明在房屋交易中，违约责任的界定需要综合考虑各种因素。当发生纠纷时，法院会根据合同的约定、双方的履行情况、过错程度等因素来确定违约责任。当事人在签订合同时，应合理约定违约责任，避免过高或过低的违约金条款。律师在代理案件时，要准确分析双方的违约责任，为当事人争取合理的权益。

计、施工的一项或几项交给一个承包单位完成的行为。肢解发包，是指建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位的行为。建设单位将建设工程肢解发包的，责令改正，处工程合同价款百分之零点五以上百分之一以下的罚款；对全部或者部分使用国有资金的项目，并可以暂停项目执行或者暂停资金拨付。律师补充：建设单位与承包单位应严格依法签订合同，明确双方权利、义务、责任，严禁违法发包、转包、违法分包和挂靠，确保工程质量和施工安全。违法发包，是指建设单位将工程发包给个人或不具有相应资质的单位、肢解发包、违反法定程序发包及其他违反法律法规规定发包的行为。存在下列情形之一的，属于违法发包：（一）建设单位将工程发包给个人的；（二）建设单位将工程发包给不具有相应资质的单位的；（三）依法应当招标未招标或未按照法定招标程序发包的；（四）建设单位设置不合理的招标投标条件，限制、排斥潜在投标人或者投标人的；（五）建设单位将一个单位工程的施工分解成若干部分发包给不同的施工总承包或专业承包单位的。【法律依据】《民法典》第八百零六条承包人将建设工程转包、违法分包的，发包人可以解除合同。发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准或者不履行协助义务，致使承包人无法施工，经催告后在合理期限内仍未履行相应义务的，承包人可以解除合同。合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本法第七百九十三条的规定处理。

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