荣飞

在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。就合同主要条款说明如下：（1）关于房屋面积方面的条款。商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2％，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。（2）关于价格、收费、付款额的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。（3）关于房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工

随着我国住房制度的改革的发展，以及土地资源的日渐紧缺，我国的商品房价格一路攀升。尤其是自2009年以来，商品房的房价几乎是呈现几何式的增长方式，房地产的一、二、三级市场都异常活跃。许多原来不以房地产开发为主业的大型国企、私营企业甚至是境外机构都投身到房地产行业来争夺这块蛋糕，这其中就包括一些实力不强的中小企业也进入这一行业来分一杯羹。一时间导致房产与房地产开发这个行业鱼龙混杂，鱼目混珠。造成了非常混乱的局面。在这里，我们先解释一下什么是房地产一二三级市场。房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）。房地产一级是由国家垄断的市场。房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。它是房地产的增量市场。可称之为新房的买卖市场。房地产三级市场是指投入使用后的房地产交易，以及抵押、租赁等多种经营方式，即购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。可称之为二手房的中介市场，现今，如火如荼的二手房买卖市场即属于房地产三级市场。我们今天讲述的预售商品房的买卖就是指的房地产二级市场中的一种特殊制度的产物，商品房预售许可制度。商品房预售许可制度俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋所有权的一种房产交易行为。商品房预售最早出现于香港，是由已故商界传奇人物霍英东发明的。到了1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。引入商品房预售许可制度不仅使香港普通市民实现了拥有物业的梦想，而且加速了开发商资金回转的速度，降低开发商资金的压力链的压力。香港的商品房预售许可制度发明不久后，这一制度就风靡全

房地产开发是一个很复杂和漫长的过程，包括的内容和要点也很多，详细叙述起来多少本书都不行，为了便于实务操作者理解和运用，我希望运用关键点的方法，向房地产开发的操盘者提供最核心的要点，所以不是解释全部的过程，而只对其中的要点进行提示，所以我将本文命名为房地产开发法律风险的节点控制。在法律节点上，一定要请专业的律师把关，参与企业方案的设计。一定要注意，律师不是打官司的，律师的作用常常说叫预防风险，其实这样说也不确切，律师只有深度参与到企业经营方案的设计中，才能从根本上保证企业方案的正确性，如果方案确定再由律师审查合同意义已经不大。当然对律师的要求也很高，要精通法律，财务、金融、税务、行业情况、企业情况、项目的目的等才能胜任工作。一、房地产开发的大概过程和方面。房地产开发整体包括：土地取得、建筑施工，销售，物业管理。某种意义上物业管理已经不是房地产开发商的事情了，物业服务企业与开发商是两个不同的主体。房地产开发涉及的方面：房地产企业的设立（股东间的关系），房地产企业的融资，建筑工程施工，商品预销售等。二、房地产开发涉及的法律节点与的控制。1、房地产企业的组建中的法律节点（1）是设立一股独大的企业还是几股合资，因为中国人的特点和现在没有诚信的市场环境，合资的方式极容易产生内部纠纷。如果是合资，一定要明确谁是主要的管理操盘者，其他非主持者可以设立优先分红的权利，以免对企业的管理权发生争议、产生内耗。同时，不同的股权设计，也为将来企业的股权方式融资设定伏笔。由于公司法的修改，企业的决策、管理权和分红权都可以由章程进行约定，而不再说一股一票、股股平等，为公司的结构设计预留了很大的空间。企业家应利用这些规定，设计更适用的结构。（2）注意一旦设立房地产公司，以后取得土地办理各种开发手续都是以这个公司名义进行，如果转换公司就可能重新办理开发手续，会耽误开发进程，增加税费开支。（3