周运柱律师

周运柱

律师
服务地区:上海-上海

擅长:继承,婚姻家庭,债权债务,房产纠纷,征地拆迁,合同纠纷

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律师简介

1、周律师是上海大型律师事务所副主任律师,名牌大学中国政法大学硕士研究生,高分通过司法考试,大学英语六级,长期办理涉经济借贷、刑事辩护、民事商事纠纷案件。(1)拥有丰富的房地产实践经验,专业领域为房地产动迁安置(含公房拆迁、国有土地私房、宅基地拆迁),九四方案确权,公房承租权纠纷,公房买卖纠纷,二手房买卖合同纠纷,动迁房买卖纠纷,以上领域胜诉率高。(2)与房产有关的婚姻继承分割及分家析产事宜。2、周律师是中华全国律师协会会员、上海市律师协会会员,拥有多年的房产买卖、金融资产交易实践经验。3、周律师担任多家企业的常年法律顾问,熟悉公司治理,熟悉公司法律事务包括公司劳动案件,规章制度,股权转让、

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执业信息
律师姓名:周运柱
执业地区:上海-上海
执业律所:上海明伦律师事务所
律师职务:主办律师
执业证号:13101*********118
擅长领域:继承,婚姻家庭,债权债务,房产纠纷,征地拆迁,合同纠纷
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上海徐汇房产遗嘱继承律师案例-资深周律师二审改判

上海徐汇房产遗嘱继承律师案例-资深周律师二审改判上海市第一中级人民法院民事判决书(2019)沪01民终6986号上诉人(原审原告):石某,女,1966年5月29日生,汉族,户籍地安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人:周运柱,上海明伦律师事务所律师。上诉人(原审被告):刘某1,男,1957年12月19日出生,汉族,住上海市。上诉人(原审被告):刘某2,男,1956年5月28日出生,汉族,住上海市。上诉人石某与上诉人刘某1、刘某2继承纠纷一案,不服上海市徐汇区人民法院(2018)沪0104民初19825号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。石某上诉请求:判决撤销原审判决第二项,改判刘某1、刘某2按照上海市XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)价值的六分之一支付其补偿款人民币(下同)100万元。事实和理由:2018年5月1日被继承人刘某3的自书遗嘱(以下简称5月1日遗嘱)是真实有效的,原审法院未查明相关情况,也未释明鉴定义务,而直接以双方未申请鉴定对该遗嘱不予认定,不符合法定程序。原审法院仅仅以一个见证人不能到庭作证就直接否定2018年8月10日刘某3的遗嘱(以下简称8月10日遗嘱)的真实性,未主动核实事实。原审法院从刘某3的录音资料认定石某对其尽了主要的照顾义务,却又在判决书中明确“对该录音资料本院不予采纳”,前后矛盾。刘某1、刘某2上诉请求:撤销原审判决,改判1、按照2018年8月9日刘某3的遗嘱(以下简称8月9日遗嘱)处理被继承人刘某3的遗产;2、分割、返还石某与刘某3的共同财产103,100元,其中包括刘某3名下的47,500元及石某名下的55,600元;3、石某返还系争房屋的产权证。事实和理由:8月9日遗嘱真实有效,应按照该遗嘱由刘某1、刘某2各半继承系争房屋。石某违反道德与刘某3同居,原审法院反而判给石某补偿款,有悖公序良俗。刘某3对石某及其女儿在经济上和生活上均给予了主要的照顾和帮助,并非是石某对刘某3尽了主要的照顾义务,原审判决刘某1、刘某2补偿石某,证据不足。石某的诉请是按照遗嘱继承,原审判决超越了诉请的范围。石某与刘某3同居期间经济混同,双方收入理应作为共同财产分割继承。石某向一审法院起诉请求:按照被继承人刘某3的遗嘱继承系争房屋,房屋按照600万元计价,石某获得1/6折价款。一审法院认定事实:被继承人刘某3(2018年8月22日报死亡)与配偶严某(2003年4月死亡)共生育刘某1和刘某2两个子女。一审庭审中,双方当事人一致确认刘某3和严某未收养子女、无非婚生子女和继子女。刘某1、刘某2称刘某3和严某的父母均先于其二人死亡。一审诉讼中,石某表示与刘某3是同居关系,2000年左右开始同居,同居十多年,对外以夫妻名义,但一直未登记结婚。石某为证明其主张,向法院提供了如下证据:1、2018年5月1日刘某3给其妹妹的一封书信以及5月1日遗嘱,以证明刘某3在立了5月1日遗嘱后写信给自己的妹妹,告知自己立遗嘱的事宜,5月1日遗嘱与8月10日遗嘱本质是一致的。5月1日遗嘱的主要内容为:1、坐落在上海市徐汇区天平街道XX路XX弄XX号XX室房产,我妻子死亡后归属我的部分作如下决定:其中四分之三留给我的二个儿子刘某2和刘某1。余下的四分之一遗赠给石某女士。我和石某共同生活已经有14年6个月,多年来相互帮助、关心,是我亲密的伴侣,我是一个高龄老人,生活等方面她给我很多照顾,我内心万分感激。2、其余财产:我多年已经不做股票交易,账户上没有资金,我多张银行卡余额很少,只有一些日常生活用钱,也没有定期储蓄,这些不多的钱遗赠给石某女士……。立遗嘱人处有刘某3签名字样。2、8月10日遗嘱,以证明8月10日遗嘱除分配了遗产外,还否定撤销了8月9日遗嘱。石某称8月10日遗嘱上面的主文是别人代书,刘某3签字摁了手印。该遗嘱的主要内容为:……2、本人在2003年11月时已70岁,因年岁大了身体已力不从心且单身居住,这时由石某女士前来照顾我至今已15年了。3、昨天我的大儿子带着公证员、律师、律师助理来医院(徐汇中心医院)要我签一份遗嘱,在我身体很不舒服的情况下叫我在遗嘱上签字,在不能签字的情况下叫我按了手印。今天晚上我脑子很清醒,要求对昨天(8月9日)的遗嘱推翻,恢复原2018年5月1日所立的遗嘱,所以叫了我邻居前来医院口述我的遗嘱,作为见证。4、现重病在身,在死亡前将我现居住的房屋作遗产分配如下:房产四分之三遗留给我的二个儿子刘某2和刘某1,余下的四分之一遗赠给石某女士,因我二个儿子不是经常来看望我,由于石某15年来无微不至的关心照顾,使我晚年生活还是很幸福的,我内心万分感激……。该遗嘱代书人和见证人处有刘某4、王某、虞某的签名字样,遗嘱口述人处有刘某3签名字样,并捺有手印。3、不动产登记簿,以证明系争房屋登记情况。该登记簿显示,1994年12月经核准权利人登记为严某。4、2018年8月10日立遗嘱当晚的录音资料以及文字整理,以证明刘某1方持有的8月9日遗嘱是一个阴谋,应否定8月9日遗嘱的效力。5、2018年8月9日刘某3和妹妹的通话记录,以证明刘某1方提交的8月9日遗嘱是被诱骗形成。6、2018年8月10日晚上刘某3立遗嘱时的视频资料,以证明刘某3否定了8月9日的遗嘱,8月10日遗嘱才是刘某3的真实意思表示。7、系争房屋的照片、刘某3和石某的合影、刘某3在医院的照片,以证明刘某3在8月9日遗嘱中告知刘某1方要善待石某,但刘某1方未履行该义务,故8月9日遗嘱不应当执行;刘某3和石某长期共同生活;刘某3生病期间石某均陪护左右。8、刘某3的入院、出院记录,以证明住院期间石某也是陪护刘某3的;9、石某和刘某3妹妹的微信聊天记录,以证明石某和刘某3共同生活;刘某1方对上述证据的质证意见:证据1,书信的真实性不确定,且与本案无关;5月1日自书遗嘱真实性无法确认,即使该遗嘱存在,8月9日的遗嘱也否定了5月1日遗嘱的内容。证据2,8月10日遗嘱真实性无法确认,石某应举证证明刘某3签字的真实性,否则承担举证不利后果。证据3真实性、关联性无异议。证据4和证据6,8月10日文字整理和录音不吻合,录音中存在很多插话的背景音,石某在录音中的插话和诱导未在文字整理中出现,有些文字整理是无中生有和断章取义,应以刘某1方的文字整理为准。录音资料内容不连贯、不完整,有人为剪辑和弄虚作假的痕迹。被继承人并未主动表达遗嘱内容,均是在代书人、石某或在场其他人的诱导、提示下重复呼应,是一种迫于无奈的应对策略。视频一、二中病床监视器中显示起始时间与视频显示的时间不一致,同时视频前半段中,代书人拿出事先写好的8月10日遗嘱一半的内容念给被继承人听,并非听写,后半段内容为代书人陈述“我认为这部分内容应该这样……”,证明是根据代书人的主观意愿来设计遗嘱内容,并与另一位在场的女士讨论关于房产处理部分的内容,该代书遗嘱并非是被继承人真实意思表示;视频三(23:24至23:33:36)的内容为代书人与居委会主任讨论遗嘱第1-3条内容,遗嘱由该居委会主任现场指挥,由她一手策划、导演,居委会主任说什么,随后由代书人记录。视频中结束显示的是尚在书写的第1-3条内容,遗嘱尚未完成,而石某提供的8月10日的遗嘱内容落款日期为2018年8月10日10时15分,与视频的时间相差2个小时,可见8月10日的遗嘱是让人炮制产生的,并非现场完成。除了居委会主任外,没有看到其他见证人,更没有看到见证人、立遗嘱人在遗嘱上签字,可见见证人并未在现场见证和签字。代书人在谈话笔录中陈述的内容与石某提供的证据不符,涉嫌虚假陈述。证据5和证据9,真实性不予认可,与本案无关,客观证明了被继承人在身体健康的情况下对石某母女付出较多,帮助较多,石某仅是在被继承人生病住院期间对其照顾,双方在同居期间相互照顾。证据7,真实性不予认可,与本案无关。证据8,仅能证明被继承人的病情,与本案无关。一审诉讼中,见证人王某来院称:我与刘某3是邻居。2018年4月1日左右刘某3生了胰腺癌,402室居委会主任吴某告诉我刘某3自己写了一份遗嘱,吴某并告诉我遗嘱的大概内容是:刘某3过世后将房子卖掉,四分之一的房款给石某。2018年8月10日左右居委会主任到我家里来说刘某3需要写一份遗嘱,让我作见证。那天晚上8点多吴某陪着石某到我家,石某将4月1日(应为5月1日)刘某3自己写的遗嘱给我看了,这份遗嘱写的时候我不在场。我听石某说:8月9日刘某3的两个儿子带了律师、公证员到刘某3所在的徐汇区中心医院叫刘某3又写了一份遗嘱,两个儿子走了之后,刘某3让石某找居委帮忙,8月10日早上吴某陪着石某走访了街道的律师还有公证处。8月10日晚上吴某到我家的时候跟我说:问过律师了,可能之前写的遗嘱无效了,需要重新写一份遗嘱。当场我、我爱人、石某、石某的女儿、另外一个见证人姓刘(住在我们楼上601室,是吴某8月10日晚上叫她一起去的)以及吴某六个人一起去了徐汇区中心医院,当时刘某3靠在床上和我们打招呼,刘某3跟石某说重写一份遗嘱,遗嘱是刘某3说我代写的,内容和4月1日遗嘱的内容基本相似。刘某3说:8月9日两个儿子陪着律师和公证员到医院逼着他写了一份遗嘱,刘某3没签名就按了一个手印,要将8月9日遗嘱推翻,还是按照4月1日刘某3自己写的遗嘱来写。在医院石某将4月1日遗嘱拿出来我看一下。8月10日遗嘱大部分是刘某3自己说的,我整理了一下,刘某3说我写,其余人在旁边的人听刘某3说,也看着我写。遗嘱写好后就交给了石某,石某交给刘某3签字,名字是刘某3自己签的,手印也是刘某3自己按上去的。刘某3签好字、按好手印,当时的见证人和代书人都未签字,我就将遗嘱拿回来了,我们其余人也都回去了。我回去考虑一下该不该做这件事,第二天8月11日早上我拿给姓刘的签字,签好字我再签字,我签完再给我爱人虞某签字。遗嘱一式一份,我们签好字再将遗嘱给石某。立遗嘱时好像是石某拿着手机录音录像,因为在写没有注意到录音录像。刘某3过世后三天,刘某3的儿子叫了一个铜匠去开刘某3家的门锁,我就跟他讲家里有人住,心想是不是侵权了,不到十分钟,刘某3的小儿子和大儿子一起过来跟我吵架,说我们的事情你管什么管。没多长时间石某回来了,石某报了警,警察说是内部家庭矛盾。刘某3的小儿子说话很难听,辱骂我。刘某3的儿子将石某的衣服扔在门口。2018年9月底10月初,刘某3的小儿子要搬进来住,因为我卫生间的排气管跟我发生争吵,隔壁吴某出来了,跟刘某3的小儿子争执了几句,后来有几次我爱人在外边遇到刘某3小儿子,小儿子也说很难听的话。我开庭不过来作证,但是我说的都是事实。我9月16日发短信给石某撤销为刘某3遗嘱的见证,这是他们的家事。我和刘某3的儿子已经结怨,如果作证可能会影响自己的安全。姓刘的见证人也不愿意过来出庭作证,她可能也是担心安全问题。石某对证词无异议。刘某1方认为代书人在谈话笔录中的陈述内容与石某提供的证据不符,涉嫌虚假陈述,代书人王某明确表示“自己和妻子撤回见证,另一见证人也撤回了见证,不再参与此事”。即使8月10日的代书遗嘱有效,因见证人撤回了见证而失去成立的法定条件。刘某1方为证明其主张,向法院提供了如下证据:1、8月9日遗嘱一份、2018年8月9日立遗嘱当日的视频和录音资料以及文字整理,以证明8月9日遗嘱规范,是真实可信的,是刘某3的真实意思表示,而且之前有谈话,遗嘱制作的过程中刘某3头脑清醒,对律师表示满意。2、刘某1方对石某提交的2018年8月10日的录音资料的文字整理,以证明石某的文字整理和录音存在出入,录音中存在很多女生普通话的插话,8月10日遗嘱不是刘某3的真实意思表示,是在旁人的诱导和授意之下迫于无奈的应付,石某提交的录音有六段一字不差的重复,存在编辑的嫌疑,录音未明确否定8月9日的遗嘱,也未体现8月10日遗嘱的内容,8月10日的遗嘱不能证明是刘某3自己的真实意思表示。3、徐汇区中心医院休息时间打印件、刘某3病房当班护士的谈话笔录,以证明徐汇中心医院晚上8-9点熄灯休息,熄灯后只留下墙角灯供起夜,8月10日确实来了多人,但是未开灯,未用床位的小桌板,以证明石某提供的遗嘱不具备见证的条件。4、刘某3名下招商银行、上海银行、工行及支付宝明细及石某交通银行存款凭证,以证明石某直接用刘某3的卡进行消费,刘某3住院和非住院期间有大量网络购物、购买火车票等支付,证明刘某3与石某在同居期间经济混同。刘某1方称2018年4月24日至2018年5月18日,2018年7月25日至2018年7月30日,2018年8月2日至2018年8月13日均在住院期间,2018年8月13日至2018年8月21日住邮电医院,直至死亡。石某在刘某3住院期间私自转移、支配刘某3的财产,其从刘某3银行账户中支取的钱款应当返还。一审法院认为,关于本案遗嘱效力的争议,首先8月10日遗嘱的效力,该遗嘱为代书遗嘱,根据继承法的规定,代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。现见证人之一王某向法院表明其是代书人,并根据被继承人的口述,记载了8月10日的遗嘱内容,但该节事实仅有其一人陈述,并无其他见证人的印证。从石某提供的8月10日刘某3的录音资料,明显的是由多段录音拼接而成,并非完整的录音资料,故该录音资料法院不予采纳。从石某提供的8月10日的立遗嘱时的录像资料看,并没有被继承人口述、代书人记录的内容,录像中反映出代书人已经将代书遗嘱的前半部分内容书写完毕,且是代书人表达了对系争房屋处理的意见,虽然刘某3表示没有改变其遗嘱的内容,但刘某3也没有明确表达出对系争房屋的处理方案,该录像中也没有反映出其他见证人的见证情况,代书人王某也向法院表示了该代书遗嘱是其带回去事后签字的,并非当场见证,当场签字,故该遗嘱的代书过程不符合继承法规定的法定要件。关于刘某1、刘某2提供的8月9日遗嘱的效力争议,该遗嘱没有刘某3的签名,而从刘某1、刘某2提供的立遗嘱时的录像资料看,该遗嘱最后的捺印是见证人抓着刘某3的手按上去的,并非刘某3本人自愿按手印,之后通过石某提供的刘某3与其妹妹通话录音看,8月9日的遗嘱并非是刘某3的真实意愿,故8月9日遗嘱的效力,法院亦不予认定。而5月1日遗嘱的真实性,因刘某1、刘某2亦不予认可,在双方均不申请笔迹鉴定的情况下,本案涉及的遗嘱的真实性,法院均无法予以认定,故无论是5月1日遗嘱,还是8月9日和8月10日遗嘱,均不能在本案中适用,故本案中的遗产应按照法定继承办理。石某与刘某3是同居关系,不是刘某3遗产的继承人,故系争房屋应由刘某1、刘某2继承,刘某1、刘某2表示按份共有,并无不当,法院予以准许。石某虽然不是刘某3的法定继承人,但从石某与刘某1、刘某2提供的刘某3的录音资料看,15年来包括刘某3生病期间,石某对刘某3尽到了主要的照顾义务,根据继承法的规定,继承人以外的对被继承人扶养较多的人,可以分给他们适当的遗产,并根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第31条规定:依继承法第十四条规定可以分给适当遗产的人,分给他们遗产时,按具体情况可多于或少于继承人,据此,虽然刘某3生前也给予了石某照顾和帮助,但不能否认石某对刘某3履行了主要的照顾义务的事实,法院根据上述法律和司法解释的规定,酌情判决由刘某1、刘某2在继承系争房屋的同时,给付石某40万元钱款。原审判决:一、被继承人严某名下的上海市XX路XX弄XX号XX室房屋由刘某1和刘某2继承,各享有50%的产权份额;二、刘某1和刘某2应于判决生效之日起3个月内分别支付石某补偿款人民币各20万元。三、驳回刘某1、刘某2的其余请求。保全费5,000元,由石某负担1,429元,刘某2和刘某1各负担1,785.5元。案件受理费人民币13,800元,由石某负担4,971元,刘某2和刘某1各负担4,414.5元。二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘某1、刘某2提交了以下证据:1、《聘请护工生活照料协议书》,欲证明刘某3住院期间是刘某1一方照顾、聘请护工并支付劳务费;2、《住院期间护理告知单》、《病情危重告知书》,欲证明刘某1一方与医生沟通刘某3的治疗方案,履行照顾、陪护义务;3、石某的《租赁合同》、居住证复印件,欲证明石某的居住地址并非是本案系争房屋;4、刘某3的工作名片、照片,欲证明刘某3是高级工程师,身体健康,退休后有返聘工作;5、医疗住院收费票据,欲证明刘某1一方支付了刘某3的医疗费。石某质证称,以上证据均不是二审新证据,也无法证明待证事实。对当事人二审争议的事实,本院认定事实如下:原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。二审审理中,经石某申请,本院委托司法鉴定科学研究所对5月1日遗嘱是否为刘某3个人所写进行鉴定。2019年10月15日,司法鉴定科学研究所出具司法鉴定意见书1份,鉴定意见为:“检材《自书遗嘱》上的全部字迹为刘某3所写。”鉴定费9,500元,石某已预缴。石某对该鉴定意见无异议。刘某1、刘某2不认可该鉴定意见,理由是:1、检材约有600个字,样本比对表上列举的文字仅26个,检材上绝大部分文字在样本上找不到相同的文字,事实上不可能将检材全部文字与样本文字一一比对,因此认定检材全部字迹是刘某3所写是不准确、不客观的;2、检材注明的日期中有两处“数字”存在改动痕迹、意思不明确,不符合自书遗嘱的法定形式要件。鉴定意见书没有对日期中改动的“数字”作出鉴定结论,日期不明确,即使签名是刘某3所写,也无法认可该遗嘱的真实性、合法性,刘某1、刘某2对5月1日遗嘱上的日期是否存在改动要求补充鉴定。经石某申请,本院通过上海市高级人民法院委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行评估,经该公司评估系争房屋市场价值为480.2万元。石某支付评估费13,054元。石某对此无异议。刘某2认为评估违反程序,不应当作为新证据,系争房屋的价值在一审中已经约定为400万元,应以此为准。系争房屋现由刘某1家庭实际居住,故刘某2要求获取应得份额的折价款。刘某1认为评估报告不是新证据,一审中法庭就房屋价值已释明,如石某逾期不评估,则以400万元计价,故系争房屋的市场价值已确定为400万元。刘某1要求按份额继承,系争房屋是售后公房,卖出时要支付交易税和全额所得税20%,折价款应当扣除税款,如果法院以折价款分配,意味着刘某1要承担税款,该分割方式对刘某1不公平。本院认为,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按遗嘱继承或遗赠办理。系争房屋产权登记在严某名下,购买于严某、刘某3婚姻关系存续期间,应作为其二人的夫妻共同财产予以分割继承。严某死亡后发生法定继承,系争房屋分别由刘某3占2/3份额,刘某1、刘某2各占1/6份额。刘某3死亡后,作为其遗产的2/3份额如何继承,取决于其生前是否立有真实有效的遗嘱。综合在案证据,8月10日遗嘱不符合代书遗嘱的法定要件,8月9日遗嘱无法明确反映立遗嘱人的真实意思表示,原审认定上述两份遗嘱无效,于法有据,本院予以认同。根据司法鉴定得出的结论,5月1日遗嘱上的全部字迹为刘某3所写,该鉴定意见为有资质的鉴定机构及其鉴定人员按照法定程序作出,所得出的结论科学、可靠,具有证明力,本院对鉴定结论予以认可,确认5月1日遗嘱系刘某3所写,是刘某3的真实意思表示。刘某1、刘某2要求对遗嘱的日期部分补充鉴定的意见,无充分依据,本院不予采纳。5月1日遗嘱形式上符合自书遗嘱的法定要件,内容不违反相关法律规定,应当认定为有效,系争房屋中属于刘某3的2/3份额应遵照5月1日遗嘱执行。综上分析,石某可继承系争房屋的1/6份额,刘某1、刘某2各可继承系争房屋的5/12份额。考虑到各方在系争房屋内的份额、家庭关系、关于房屋分割方式等意见,本院从有利生产和生活需要出发,确定系争房屋产权由刘某1、刘某2各半共有,并根据涉案房屋的评估价值支付石某相应的房屋折价款。据此,依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十七条、第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定,判决如下:一、维持上海市徐汇区人民法院(2018)沪0104民初19825号民事判决第一、三项;二、撤销上海市徐汇区人民法院(2018)沪0104民初19825号民事判决第二项;三、刘某1、刘某2应于本判决生效之日起三个月内分别给付石某房屋折价款人民币400,166.67元;如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币13,800元,由石某负担人民币4,971元,刘某2、刘某1各负担人民币4,414.5元。保全费人民币5,000元,由石某负担人民币1,429元,刘某2和刘某1各负担人民币1,785.5元。二审案件受理费人民币9,800元,由石某负担人民币1,633.34元,刘某2、刘某1各负担人民币4,083.33元。鉴定费人民币9,500元,由石某负担人民币1,583.34元,刘某2、刘某1各负担人民币3,958.33元。评估费人民币13,054元,由石某负担人民币2,175.66元,刘某2、刘某1各负担人民币5,439.17元。本判决为终审判决。审判长黄蓓审判员许洁审判员王刚二〇二〇年三月十三日书记员仇佳艺

周运柱律师
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九四方案,其他同住人主张产权共有 周运柱律师成功胜诉

案情介绍:法院审理查明:子女与父亲将原位于浦东新区的祖传老屋动迁所得公房,受配人为子女及父母四人,在1994年子女及父母协商一致同意购买该公房。在购买公房的委托书上有承租人为父亲,同住成年人为子女及母亲,大家都有签名盖章。另有一份《公有住房买卖合同》,产权登记在父亲名下。今年来,由于子女为该房的产权产生争议所以诉至法院。案情分析:法院认为:公民的合法财产权收法律保护。房屋是按沪府(1994)19号《关于出售公有住房的暂行办法》及沪府发(1994)44号《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》购买,按照上述办法,公有住房同住成年人及承租人皆有权利购买该公房,但是产权只能登记一个人,其他人并不随之丧失产权。审判结果:判决:一、产权为共同共有二、判决生效后,父亲有义务去办理变更登记手续,费用大家承担。法律依据:沪府(1994)19号《关于出售公有住房的暂行办法》

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上海公房动迁款分割纠纷律师原创

上海公房动迁款分割纠纷总结,以下为周运柱律师亲自办理公房拆迁纠纷的案件经历体验:动迁款如何分割?有法律条文规定,公房同住人和承租人共有。但是不是每个案件都通过法律解决是最佳方案,或者说是能获得最大利益。这个案件是通过律师谈判和磋商结束的,是黄浦区的动迁补偿款分割纠纷,当事人找到我主要是询问我一个法律问题:就是他自己在外面市场上购买了一个公房,支付的是市场价,然后买下来还是公房,最后通过公房购买政策买成私房。这种情况是否算是他处有房?我纵横法律服务界十五年,这种情况第一次碰到,我说这种情况比较少见,可能不同的人有不同的看法。我在黄浦区有大量的拆迁官司办理,所以我在办理有个拆迁官司的时候顺便问了一个法官,问问他的意见是什么观点,他当场回答我说他是持否定态度,他说他再去和其他法官沟通一下,可以再回复我。后来我接到这个法官的电话,他说大部分法官倾向于认定属于享受了国家福利政策,不排除有其他的个别不同的观点。我基本上心里有数就是这个官司,我们是面临一定的风险的。我再询问当事人拆迁的进度,当事人说征收补偿协议还没有签字,我说先不要签字了。主要是鉴于分割的局面不利,可以在征收协议的签字方便拖延,然后利用对方当事人的急躁解决心里,预先达成一个家庭分配协议,这样的话,签订征收协议变成了一个谈判的筹码。既然分割不利,那么签订征收协议后即将面临不利局面,我们就暂缓了办理手续。但是动迁组的人非常急,他们有任务在身,所以就让对方一方签字就把征收协议盖章核定。顺便说一句就是这个家庭是没有承租人的。等我以为对方可能因为签订协议拖延不决的情况,可能迫于无奈与我方协商解决,突然就接到当事人电话,因为动迁款家庭分配起诉至法院,法院已经立案了,我觉得不对。后来我联系了法院,拿到了拆迁资料,才发现对方一方签字就审核通过了。根据动迁家庭内部分配法律,当前的局面对我们非常不利。我尝试与对方当事人沟通磋商,对方是军人出身,非常暴躁,动不动就骂人,我是专门打拆迁房屋的律师,律师执业多年,也是脾气暴躁,至少自尊还是有的。多年的实战经验造就了我一种杀伐决断的直爽性格。当事人为什么会找律师?因为当事人迷茫,律师必须是强有力的一个性格才能撑得住场面,应对案件的压力,帮当事人解决棘手的问题。即便如此,我强忍脾气,我打出亲情牌,说血浓于水,对方才在我反复的微信申请后,通过微信添加我为好友。我狂打亲情牌。对方摆出架子,也就是让我和他的律师沟通。我于是就联系了他的律师,他的律师安排我在他们的律师事务所碰头,我坐地铁一号线也还算方便,但是我去了,对方律师说什么开会,让我等好久,我也认了,我告诉自己,既然已经说要谈,既然硬拼可能拼不赢,只能客气等待。等了好久,对方律师才来,客套寒暄过后,我就和对方律师说明了来意,我拿出了一个我自己办理的最近的一个黄浦区法院的判决动迁补偿款分割纠纷案例给他看,他看了情况相似度很高,根据上海房屋动迁知青政策,法院判决我们这一方一百万出头,判例中是一个知青加上一个知青子女,现在的案子也是这个局面;判例中对方是三个人,现在这个事情对方也是三个人,我就说我们这个案子差不多就是这个情况,就算庭审流程走下来,动迁款分割局面也差不多,法院也是考虑各种情况酌定一个金额,对方律师被这个判决书镇住了,说会劝说自己的当事人。其实我们自己比较清楚自己的不利局面,自己过得战战兢兢,对方律师并未认真去调查我们的老底。动迁款分割纠纷非常的专业性强,很多公房拆迁款分割律师也不一定知道从哪里着手。所以我们就利用这个信息不对称,加上判决书和所谓的口头亲情,作为一种筹码来磋商。这次磋商也没有立即有效。过了两天我询问对方律师房屋拆迁款如何分配?对方答复愿意将我方的金额从30万提高到60万,距离我方的期望金额还是有一定的差距。我干脆直接询问对方当事人,对方又给我打电话48分钟,都是牢骚和抱怨,抱怨上一辈的人之间有各种积怨,抱怨年轻一辈中,如何对不住他,他反正就是把我方说的是非常邪恶,我也在寒冷中听取对方的抱怨,没有任何的打断和反对。我最后反馈给自己的当事人,他们都觉得非常吃惊,觉得没有这种情况或者记不清哪里得罪了对方。有的人很记仇。有时候,你搞不清到底哪里做错了,反正对方就是认为你做错了。不取决于你的对错,而是取决于对方的感受或者对方的幻想或者对方的莫名其妙的玻璃心。对方甚至提出要求我的当事人给他道歉,其实为了能获得对方的退让,我已经给他道歉多次,吹捧他仁义、有孝心等等。我最后再问他动迁款家庭内部如何分配?他说70万已经是极限,不能再增加,立场强硬。最后还好,我的当事人给对方的长辈沟通了电话,双方针对分歧进行了有效沟通。这个线是我牵的。我多次告诫当事人不要多说,不要惹怒对方,尽量脾气缓和,才行,免得。动迁补偿款分割纠纷,都是亲人才能打起来的官司,陌生人是没有这个情况的。最后对方对我表示感谢。想想这个事情给我们三件提醒:一、律师必须能屈能伸为当事人争取利益最大化;二、很多人喜欢强硬,对于事情的处理不一定有利;有时候适度的让步反而有意想不到的效果,比如六尺巷的故事;三、动迁款家庭分配原则的专业性不是普通人想的任何人都可以随意操作;

2023-01-31
在上海打房产纠纷官司,需要注意什么?

首先,根据《民事诉讼法》“谁主张、谁举证”的原则,上海房产律师提示在打房产纠纷官司在提起房产诉讼时,应提出明确的请求事项。围绕这些诉讼请求,向人民法院提出有效证据。例如:因房屋质量问题向开发商索赔时,就需要提交购房合同、开发商提供的房屋质量保证书,房屋质量与合同及开发商承诺事项不符,给住户造成的财产损失的客观证据材料等。其次,打房产纠纷官司如当事人对法院一审判决不服,可在收到判决书之日起15日内向上一级法院提起上诉;如果对二审判决仍然不服,可在终审(二审)判决发生法律效力后三年内提请再审;或者按照《民事诉讼法》第一百八十七条的规定,提请检察机关依法提起抗诉。最后,打房产官司的律师提醒:为确保判决的顺利执行,当事人可根据《民事诉讼法》第九十二条的规定,申请人民法院对被申请人的相应财产采取保全措施。另外,按照《民法通则》关于诉讼时效的规定,当事人在提起房产诉讼时,须在法律规定的三年诉讼时效期间内提出,以免丧失诉讼权利。

2023-01-28
公房同住人一定要在户口上吗?

上海公房同住人一定要在户口上吗?资深周运柱律师根据多年公房拆迁的经验答复如下:根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定:有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的,一般是指被诉公有居住房屋的承租人和同住人。有下列情形之一的人,也视为同住人:1、具有本市常住户口,至征收决定之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;2、一般情况下,在本市无常住户口,至征收决定之日,因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款;从以上规定可以看出公房同住人不一定要在户口,但是居住显得尤其重要。

2023-01-28
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