邢伟华

案情介绍：2013年我方当事人张某一家三人户籍所在房屋遇到拆迁，最终拆迁方案享受到了托底，一共十一个人，分到了七套房屋，由于张某一家与承租人其父亲矛盾较大，故承租人在分配房屋时，只给了张某一家一套房屋，其他的所有拆迁利益都拒绝支付，2016年在房屋大产证出来之后，我方向法院提起诉讼，要求法院确认其中的两套拆迁安置房屋归张某一家所有。庭上被告抗辩，所有房屋的产证都已经办出，不可能再确认下张某一家名下，但我方认为拆迁安置房属于家庭财产，张某一家从份额来看，可以要求两套安置房，而被告所谓的分配方案也并未得到原告同意，理应予以推翻。最终法院判决根据原告张某一家应该享受的拆迁利益份额，确认其中的两套安置房屋归张某所有。

案情介绍：我方当事人林某2014年与包某登记结婚，结婚后不久包某婚前的一套使用权房碰到拆迁分到了两套安置房屋，由于当时林某户口不在该房屋中，并未作为被安置对象。结婚后不久，由于双方感情破裂，我方向法院提起诉讼要求离婚，同时要求分割两套安置房屋。包某抗辩，认为被拆迁房屋是其婚前的个人财产，虽然婚后拆迁，但并未算到原告林某的人头，应该属于被告个人财产。原告则认为，被拆房屋性质为使用权房，不应认为是个人财产，而被告在婚后拆迁取得了两套安置房屋，应属于婚后取得的共同财产，故要求分割。最终法院认为鉴于被拆房屋性质，婚后包某得到的相应安置利益，不能简单理解是其婚前财产的转化形式。考虑到双方结婚时间的长短，最终原告取得了房产的百分之二十

案情介绍：我方当事人祝某原有一套使用权房，00年时其姐姐找到她，声称自己的要换房，户口没有地方落，暂时挂一两个月，同时在迁户口时，在派出所写下承诺，因户口无处落，暂时迁入。之后其姐姐一家的户口都迁入该户口中，结果一迁就是十几年，一直不肯迁出。后2014年该房屋动迁了，其姐姐一家向法院提起诉讼主张自己也是被安置人员，要求分割大部分的拆迁补偿款。我方应诉中抗辩，认为原告虽户口在房屋中，但从未居住过，户口迁入也不是解决对方居住问题，仅仅是解决户口挂靠。不属于房屋同住人，不能享受拆迁补偿。最终法院认定原告方属于空挂户口，不能享受拆迁补偿。

杨浦区129、130街坊旧城区改建地块房屋征收补偿方案【律师话】随着上海房屋拆迁的力度越来越大,目前对于被拆家庭中因为各种各样利益冲突而产生的纠纷也随之增加,本律师结合上海法院审理房屋征收案件的司法实践及10多年来从事房屋拆迁纠纷诉讼所积累的丰富经验，就普遍房屋征收利害关系人之间几种比较典型的矛盾情况提供一些意见和建议:第一类使用权房屋拆迁中承租人的权利。目前在上海的房屋拆迁中，使用房屋拆迁，拆迁人只需要与承租人签订拆迁协议即可，并不需要其他住人签字同意，故许多同住人都担心承租人的权利过大,以至于自己的拆迁利益全部被承租人侵吞。其实这种顾虑大可不必，拆迁利益属于家庭利益而并不属于其中的某一个人，虽然拆迁人只和承租人谈判，似乎所有的利益都是承租人说了算，实际上承租人只是整个家庭的代表人，也就是说，承租人只有代表家庭把拆迁利益这块蛋糕拿回来的权利，并没有自己分割的权利。确实有许多的承租人出于私心，未得到其他同住人的同意就私自处理了财产，或是把所有拆迁安置房登记在自己名下或是把补偿款都全部侵吞。但实际上，如果同住人通过法院诉讼要求确认自己的这块蛋糕的话，即使承租人已经办出了产证，也是可以追回的。第二类产权房拆迁中产权人与同住人的利益冲突。有许多产权房按房屋面积拆迁时，有很大的误区认为，既然是按面积拆迁所有的利益当然应该都归产权人所有。实际不然，现在拆迁补偿中，简单的归纳可以分成两块，一块是对于房屋面积本身的作价补偿，俗称为“三块砖”另一块是其他的各类奖历。作为户口在拆迁房屋中实际居住的同住人，对于除“三块外的其他奖历是有权要求分割的，反之，有些因为继承或其他原因取得房屋产权却无户口的产权人，也是不能享受除“三块砖”之外的其他利益。第三类同住人认定问题。在使用房拆迁中，同住人的身份尤为突出，一旦认定为同住人，就等于可以与其他家庭成员平均分割拆迁利益。归纳起来主要是两点：有户口的不一定是同住人，相反没有户口的不一定不是同住人。简而言之，拆迁纠纷是较为复杂的一类诉讼，其中很多看似同样的情况可能就户口迁入，实际居住及安置人员的实际房屋情况等的不同，就有可能会产生最终不同的法律结果。因此，故在当事人无法正确处理拆迁诉讼事务时，可以考虑聘请资深、专业的房屋动拆迁律师代理诉讼，完全可以保障到当事人的合法权益。杨浦区129、130街坊旧城区改建地块房屋征收补偿方案（征求意见稿）尊敬的房屋所有人、公有房屋承租人：房屋征收工作由房屋征收部门一一上海市杨浦区住房保障和房屋管理局，委托上海市杨浦第二房屋征收服务事务所承担房屋征收与补偿的具体工作。为使房屋征收工作依法有序进行，现将房屋征收政策、法规及房屋征收补偿的有关事项以书面形式告知如下：一、本次房屋征收适用的主要政策法律法规依据二、有关房屋征收补偿主要事项的说明()征收补偿协议主体的确定房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人、公有房屋承租人可以书面授权委托1-2名代理人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。本方案中所涉及的“户”均指产权户或租赁户。(二）关于房屋征收的房屋评估机构选定及评估时点被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的市场价值(本市对用于产权调换房屋价格有特别规定的除外），由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构。房屋征收部门将确定的房地产价格评估机构予以公告。被征收房屋和用于产权调换房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。(三）公房的房屋类型的认定公有房屋的房屋类型以公房管理资料记载的房屋类型为准。(四）关于被征收房屋建筑面积的认定对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记薄的记载为准；房地产权证书和房地产登记薄的记载不一致的，以房地产登记薄为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：（表格略）在2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的I/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。(五）关于非居住房屋的认定1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；3、房地产权证书和房地产登记薄记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；4、原始设计为居住房屋，经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。(六）房屋征收补偿协议生效或停止征收的条件被征收人、公有房屋承租人在规定签约期限内，与房屋征收部门签订“房屋征收补偿协议书”的户数达到本次房屋征收总户数85%以上（含85%)的，则已签订的协议开始生效；如规定签约期限届满，签订“房屋征收补偿协议书”的户数未达到本次房屋征收总户数85%的，则已签订的协议不生效，征收决定终止执行，本次房屋征收工作随即停止。因签约率未达到85%而停止的旧城区改建地块在3年内不再启动旧城区改建工作。三、居住房屋(一）征收居住房屋的补偿征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。1、征收居住房屋被征收居住房屋的补偿金额=评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止对公有房屋承租人的补偿金额=评估价格x80%＋价格补贴＋套型面积补贴(1)评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价x被征收房屋的建筑面积被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价?/span>居住房屋总建筑面积评估均价标准，由评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。(2)价格补贴=评估均价x补贴系数x被征收房屋的建筑面积补贴系数为0.3。(3)套型面积补贴=评估均价x补贴面积每户补贴面积为15平方米建筑面积。(二）居住困难户的优先保障被征收居住房屋的补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。折算公式为：被征收居住房屋补偿金额?/span>折算单价?/span>居住困难户人数折算单价为：21500元/平方米保障补贴=折算单价x居住困难户人数x22平方米-被征收居住房屋补偿金额居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当在申请受理期内（详见基地公告）向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。区住房保障机构按照《细则》以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。逾期提出申请的，区住房保障机构将继续受理，并按照《细则》以及本市经济适用住房的相关规定进行认定、公示。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。由此可能产生的后果（如签约延迟、奖励费减少等），由申请人自行承担。(三）征收居住房屋签约搬迁的奖励和补贴标准协议生效后，符合以下条件的居民可享受下列奖励和补贴：1、签约奖励（1）按期签约奖凡在规定签约期限内签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励350000元，并按被征收房屋建筑面积奖励5000元/平方米。（2）配合签约奖凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户按被征收房屋建筑面积奖励6000元/平方米奖励，低于150000元的按150000元计。如在签约期的前十天内签约的居民，每户增加奖励55000元。如在规定签约期限内首日签约率达到85%的，则对在首日签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户按被征收房屋建筑面积再增加奖励800O元/平方米，低于200000元的按200000元计。（3）集体签约奖规定签约期限届满时签约率达到85%的，凡签约并在协议生效后30曰内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励150000元。规定签约期限届满时签约率超85%的，则每增加1%,对已签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户再增加奖励5000元，该奖励仅适用于在规定签约期限内签约的居民。2、搬迁奖励凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励50000元。3、均衡实物安置补贴协议生效后，对选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的任何产权调换房屋的居民，每户按被征收房屋建筑面积给予10000元/平方米均衡实物安置补贴，低于300000元的按300000元计。4、其他补贴(1)搬家补助费搬家补助费=被征收房屋建筑面积x12元/平方米。每户搬家补助费低于1000元的按1000元计。此外，还将为居民提供免费搬场一车次。(2)家用设施移装补贴电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用（独用）电表和煤气等家用设施移装每户按2000元给予一次性补贴。(3)不予认定建筑面积的材料费补贴对不予认定建筑面积，每户按不予认定建筑面积给予1000元/平方米的材料费补贴，每户不予认定建筑面积的材料费补贴低于50000元或者没有不予认定建筑面积的也按50000元计。(4)被征收房屋室内装饰装修价值补贴房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进行评估，并按评估结果予以补偿。（5）证照补贴对在2001年11月1日以后，以被征收居住房屋作为经营场所领取工商营业执照（注册地址须与被征收房屋地址一致）且在房屋征收决定公告之日仍然有效的，被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬迁的，每户给予工商营业执照补贴100000元。对被征收居住房屋内注册有烟草专卖许可证（注册地址须与被征收房屋地址一致）且在房屋征收决定公告之日仍然有铲的，被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在规定时间搬迁，每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。(四）征收居住房屋产权调换（购房）原则1、征收居住房屋产权调换（购房）的原则(1)每产权户（租赁户）实行“一证一套”。(2)每产权户（租赁户）选购的产权调换房屋价值原则上不得超过被征收房屋的补偿金额（含居住困难保障补贴）。(3)每产权户（租赁户）只能选购一套本区产权调换房屋。本区产权调换房屋不保证每户一套。2、征收居住房屋产权调换房屋的地点及价格松江区南站基地（均价20100元/平方米）、浦东新区曹路基地（均价31100元/平方米)；杨浦区顺平路60弄（均价53100元/平方米）、国顺东路55弄(均价59900元/平方米）。(产权调换房屋的详细地址及房屋价格以基地公示为准）特别告知：本基地达到签约生效比例1个月后，在确保剩余居民合理比例使用的前提下，经杨浦区房屋征收部门同意，将部分多余房源收回，收回房源清单将提前在征收范围内公示，公示期不少于10日，公示期内被征收人和公有房屋承租人仍可选购上述房源。3、征收居住房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴(1)选择期房产权调换的居民自行过渡。(2)选择期房产权调换的，按以下标准给予过渡补贴：按所选择的产权调换房屋：一室户型2300元/月；二室户型2800元/月；三室户型（包括三室以上户塑）3300元/月给予过渡补贴。过渡补贴按月发放至所选择的产权调换房屋符合交房条件并通知交房当月止。4、征收居住房屋选择产权调换房屋为现房的一次性补贴如选择产权调换房屋为现房的居民，在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的，给予被征收户一次性补贴5000元/套。四、居住和非居住兼用房屋征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当根据《细则》第三十一条的规定，按照上述合并后的货币补偿款进行折算。()居住部分与征收居住房屋的补偿相同。(二）非居住部分1、征收居住和非居住兼用房屋被征收房屋非居住部分的补偿金额=评估单价?/span>非居住建筑面积2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住和非居住兼用房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止对公有房屋承租人非居住部分的补偿金额=评估单价?0%?/span>非居住建筑面积3、停产停业损失停产停业损失=评估单价?/span>非居住建筑面积?0%被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按评估结果予以补偿。4、设备搬迁和安装费用设备搬迁和安装费用按被征收房屋非居住部分建筑面积400元/平方米计算确定。被征收人、公有房屋承租人认为其设备搬迁和安装费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对设备搬迁和安装费用进行评估，并按评估结果予以补偿。5、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用=评估单价?/span>非居住建筑面积?0%(其中非居住建筑面积50平方米及以下部分按20%计算）。被征收人、公有房屋承租人认为其无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用进行评估，并按评估结果予以补偿。(三）居住困难户的优先保障被征收居住和非居住兼用房屋合并后的补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。其它与居住房屋居住困难户的优先保障相同。(四）征收居住和非居住兼用房屋签约搬迀的奖励和补贴标准协议生效后，符合以下条件的被征收户可享受下列奖励和补贴：1、签约奖励（1）按期签约奖凡在规定签约期限内签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户，每户奖励420000元，并按被征收房屋建筑面积奖励5000元/平方米。签约期限届满后签约的被征收户，每户奖励400000元，并按被征收房屋建筑面积奖励5000元/平方米。（2）配合签约奖凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户，每户按被征收房屋建筑面积奖励6000元/平方米奖励，低于150000元的按150000元计。如在签约期的前十天内签约的居民，每户增加奖励55000元。如在规定签约期限内首日签约率达到85%的，则对在首日签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户按被征收房屋建筑面积再增加奖励800O元/平方米，低于200000元的按200000元计。签约期限届满后签约的被征收户，每户奖励300000元，并按被征收房屋建筑面积奖励5000元/平方米。（3）集体签约奖与征收居住房屋相同。2、搬迁奖励与征收居住房屋相同。3、均衡实物安置补贴与征收居住房屋相同。4、其他补贴(1)搬家补助费搬家补助费=被征收房屋建筑面积x12元/平方米。每户搬家补助费低于1000元的按1000元计。此外，还将为居民提供免费搬场一车次。(2)家用设施移装补贴电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用（独用）电表和煤气等家用设施移装每户按2000元给予一次性补贴。(3)不予认定建筑面积的材料费补贴对不予认定建筑面积，每户按不予认定建筑面积给予1000元/平方米的材料费补贴，每户不予认定建筑面积的材料费补贴低于50000元或者没有不予认定建筑面积的也按50000元计。(4)被征收房屋室内装饰装修价值补贴房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进行评估，并按评估结果予以补偿。（5）证照补贴对被征收居住和非居住兼用房屋内注册有工商营业执照（注册地址须与被征收房屋地址一致）且在房屋征收决定公告之日仍然有效的，每户给予工商营业执照补贴100000元。对被征收居住和非居住兼用房屋内注册有烟草专卖许可证（注册地址须与被征收房屋地址一致）且在房屋征收决定公告之日仍然有效的，每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。(五）征收居住和非居住兼用房屋产权调换（购房）原则1、征收居住和非居住兼用房屋产权调换（购房）的原则与征收居住房屋产权调换（购房）的原则相同。2、征收居住和非居住兼用房屋产权调换房屋的地点及价格与征收居住房屋产权调换房屋的地点及价格相同。3、征收居住和非居住兼用房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴与征收居住房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴相同。4、征收居住和非居住兼用房屋选择产权调换房屋为现房的一次性补贴与征收居住房屋选择产权调换房屋为现房的一次性补贴相同。五、非居住房屋(一）征收非居住房屋的补偿征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。1、征收非居住房屋被征收非居住房屋的补偿金额=评估单价?/span>非居住房屋建筑面积2、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止对公有房屋承租人的补偿金额=评估单价?0%?/span>非居住房屋建筑面积3、停产停业损失补偿停产停业损失补偿=评估单价?/span>非居住房屋建筑面积?0%被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按评估结果予以补偿。4、设备搬迁和安装费用设备搬迁和安装费用按被征收非居住房屋建筑面积400元/平方米计算确定。被征收人、公有房屋承租人认为其设备搬迁和安装费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对设备搬迁和安装费用进行评估，并按评估结果予以补偿。5、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用=评估单价?/span>非居住建筑面积?0%(其中非居住建筑面积50平方米及以下部分按20%计算）。被征收人、公有房屋承租人认为其无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用进行评估，并按评估结果予以补偿。(二）征收非居住房屋签约搬迀的奖励和补贴标准协议生效后，符合以下条件的被征收户可享受下列奖励和补贴：1、按期签约奖凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户，每户奖励500000元，并按被征收房屋建筑面积奖励500元/平方米（其中非居住建筑面积50平方米及以下部分按5000元/平方米计算奖励）。如在规定签约期限内签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户，每户再增加奖励105000元。2、集体签约奖与征收居住房屋相同。3、按期搬迁奖与征收居住房屋相同。4、不予补偿建筑的营业面积处理对不予补偿建筑的营业面积，按每平方米给予2000元补贴。5、证照补贴（1）对被征收非居住房屋内注册有工商营业执照（注册地址须与被征收房屋地址一致）且在房屋征收决定公告之日仍然有效的，每户给予工商营业执照补贴100000元。（2）对被征收非居住房屋内注册有烟草专卖许可证（注册地址须与被征收房屋地址一致）且在房屋征收决定公告之日仍然有效的，每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。6、被征收房屋室内装饰装修价值补贴房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进行评估，并按评话结果予以补偿。(三）征收非居住房屋自购房奖励及产权调换房屋的地址1、征收非居住房屋自购房奖励协议生效后，对选择货币补偿的被征收人、公有非居住房屋承租人，每户奖励500000元，同时按被征收房屋建筑面积给予5000元/平方米奖励（其中50平方米及以下部分按13000元/平方米奖励）。2、征收非居住房屋产权调换房屋的地点及价格华夏东路872号（市场评估价）(产权调换房屋的详细地址及房屋价格以基地公示为准）3、征收非居住房屋自购房奖励加奖征收非居住房屋，设自购房奖励加奖期。凡在加奖期内签订全货币补偿协议且不再对协议进行调整变更的，每户奖励500000元，同时按被征收房屋建筑面积给予5000元/平方米奖励（其中50平方米及以下部分按13000元/平方米奖励）。加奖期结束后签订全货币补偿协议的，不再享受自购房奖励加奖。说明：达到协议生效比例后，如未能在规定期限内完成搬迁的，自购房奖励加奖将扣除。六、补偿决定及复议和诉讼房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。七、补偿决定的司法强制执行被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。八、费用发放被征收户的补偿费用或者房屋产权调换后的余款，待补偿协议生效，并在搬迁交房后的60日内发放。九、有关情况的公示本次房屋征收工作将本着公平、公正、公开的原则进行，实行补偿过程透明、补偿结果公开，并按照征收工作进程及时公布、公示与房屋征收补偿密切相关的各类信息，请居民及时关注。

上海高院房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要（2020年最新）第一、第二中级人民法院，第三中级人民法院（知识产权法院、铁路运输中级法院），海事法院，金融法院，各区人民法院及铁路运输法院民庭、人民法庭及家事审判、执裁工作相关部门：为进一步促进上海法院涉房屋征收补偿利益分割案件的适法统一，2019年11月，高院民事审判庭在静安区法院召开房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会。会议认为，房屋征收民事纠纷法律性、政策性、伦理性强，具有明显的时代特征和地域特征，全市法院在审理此类案件时应充分考量上述因素，审慎行使司法自由裁量权。会议就当前房屋征收补偿利益分割民事审判中的一些疑难法律问题形成了基本一致的看法，现纪要如下，供全市法院在审理案件时参考。一、城镇公有住房征收补偿利益分割问题会议认为，城镇公有住房征收政策性强，司法实践中应该严格依照上海市公有住房征收的相关政策，区分征收补偿利益分割法律关系与市场经济活动中形成的一般合同关系，准确认定被安置人范围。1、【同住人他处有房的认定】2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》指出，作为征收补偿对象的公房同住人，是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。如何认定“他处有房”?关于征收补偿对象的同住人范围仍应按照上述执法意见确定。为鼓励居住困难的人通过自己努力改善居住条件，这里的“其他住房”应限定为福利性质的房屋，公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。职工向工作单位承租单位职工宿舍，虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系。职工一般不办理公房调配手续，也没有取得公房租赁凭证，故一般不应视为“他处有房”。公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。2、【未成年时受配公房的性质】在对公有住房的成年同住人进行认定时，如果该当事人在未成年时曾与其父母共同受配过公房，是否属于“他处有房”？实践中，有的当事人在未成年时曾与父母共同受配过公有住房（甲房），在成年后又分得另外一套公房（乙房），在确定乙房同住人范围时，该当事人是否会因为曾经受配甲房而被认定为“他处有房”存在一定争议。会议倾向性意见认为，未成年人与父母共同受配公房时，未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利，而是附随于父母的居住利益，故原则上不属于他处有房，不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。3、【同住人居住困难的认定标准】公房同住人他处有房但居住困难的，仍属于征收补偿对象。如何认定“居住困难”？对于“居住困难”的认定，既要尽可能确定统一的标准，又要充分考虑公有住房分配政策的历史沿革。“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。4、【空挂户口人员的补偿利益】户口空挂在被征收的公有住房的非同住人起诉要求分割征收补偿利益，应如何处理？空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋既无产权利益，亦无居住利益，一般不属于征收补偿安置对象，原则上不能分得安置房。如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的，可以适当给予货币补偿。补偿款的数额可以参考因人口因素而增加补偿价值予以酌定。需要注意的是，确定空挂户口人员系配房考虑对象必须有明确依据，不能按政策推定，而应当由征收单位出具加盖公章的情况说明。5、【次承租人的利益主张】公房承租人在征收之前将房屋出租给案外人使用或者经营的，房屋的实际使用人（次承租人）能否参与征收补偿利益分割？实践中，有的公房承租人在征收之前将房屋出租给案外人使用或者经营，次承租人要求以征收对象身份参与征收补偿利益分割。处理此类纠纷时，要区分征收补偿法律关系与一般的房屋租赁合同关系。2012年《国有土地房屋征收与补偿条例》实施后，一般租赁合同的承租人不再是征收补偿法律关系中的被安置人，因征收导致租赁合同无法继续履行的，属于一般租赁合同纠纷，依照租赁合同的相关法律规定处理。关于征收补偿关系与房屋租赁关系的协调处理，仍参照2014年第四季度民庭庭长例会研讨纪要执行。二、城镇私有住房征收补偿利益分割问题会议认为，私有住房的征收以产权平移为基本原则，被安置人范围一般仅限于房屋产权人。审判实践中应该严格依照法律和征收补偿政策认定被安置人范围，不能随意扩大。6、【房屋使用人的利益保护】当事人是否可以依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条“被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人”的规定主张其为被安置人并要求分割征收补偿利益？在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。因此，征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。7、【征收补偿协议效力】私有房屋的部分产权人在房屋征收时已经死亡，部分继承人与征收单位签订征收补偿协议，未在补偿协议上签名的继承人主张其未能取得足额补偿，应如何处理？在私有房屋征收中，很多情况系由家庭代表而非全体征收被安置人与征收单位签订征收补偿协议，嗣后有的被安置人认为其未参与征收补偿协议签订且未取得足额补偿，遂引发纠纷。此类纠纷系对征收补偿协议不服，不属于征收补偿利益分割纠纷，宜先行解决征收补偿协议效力问题，应为行政协议案件，在行政诉讼中予以解决。在先行解决征收补偿协议效力的情况下，再处理内部分割问题。若被安置人对部分产权人与征收单位签订的征收补偿协议没有异议的，民事审判应依法予以处理。8、【被安置人的证明】有的被征收私有房屋因历史原因仅有临时土地证，征收单位与被安置人代表签订补偿协议，没有明确被安置人范围，临时土地证记载的人员能否据此主张是被安置人？虽然临时土地证并非不动产权利的登记凭证，但可表明持证人使用该土地曾获得相关部门认可。基于城市房屋房地合一的原则，一般可采信临时土地证登记的权利主体。但当事人有证据证明临时土地证记载的权利人与真实权利人不一致的除外。三、农村宅基地房屋征收补偿利益分割问题会议认为，在处理农村宅基地房屋征收补偿利益分割纠纷时，应充分考虑我国农村集体土地性质的特殊性。在利益分割时，既要符合法律、政策，也要考虑到当地的乡规民约、特殊风俗习惯。9、【特定补偿项目的归属】农村宅基地房屋征收中，部分补偿项目有特定的指向或者与被安置人的特殊身份有关，对于该部分补偿款应该如何确定归属？农村宅基地房屋征收中，部分补偿项目有特定的指向或者与被安置人的特殊身份有关。例如给予与其他被安置人存在亲属关系但并非集体经济组织成员的人员一定的补偿，又如给予身患重大疾病的被安置人一定金额的额外补偿。对于这类基于特定身份取得的补偿利益，可参照2011年《动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述》第七条“关于各类补贴、奖励款”分割意见处理，原则上归该特定身份人员所有，但是当事人另有特别约定的除外。10、【独生子女补偿利益归属】独生子女在宅基地征收中因独生子女身份而获得增加的补偿利益归谁所有？征收补偿中，因独生子女身份而获得增加的补偿利益，不能当然认为皆归该独生子女享有。独生子女身份的取得系由于其父母响应国家计划生育政策，而国家有关计划生育的政策性生子女。在宅基地征收补偿中，基于独生子女身份而增加的补偿利益，并非独生子女的贡献或者劳动所得。对于该部分增加的补偿利益归属，被安置人之间有约定的，按照约定处理；没有约定的，原则上归独生子女的父母和独生子女共有。四、征收补偿利益分割的其他问题11、【安置房的购买权利继承问题】如果居住在被征收房屋内的被安置人在签订征收补偿安置协议之后、安置利益分割之前死亡，其继承人能否享有被继承人本可享有的优先购买安置房的权利？在安置补偿对象人数较多，但可以分割或者购买的安置房数量有限的情况下，存在哪些被安置人有权优先购买安置房的问题。2011年《动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述》中，多数意见认为安置房应优先用于保障在被征收房屋内实际居住的被安置人。实践中，有的法院提出，如果居住在被征收房屋内的被安置人在签订征收补偿安置协议之后、安置利益分割之前死亡，其继承人能否享有被继承人本可享有的优先购买安置房的权利存在争议。鉴于被安置人死亡的，即已不存在实际居住的事实，其继承人可以继承被继承人的征收补偿利益，但是被继承人基于其居住事实而享有的优先购买安置房的权利不能继承。12、【家庭内部协议的性质和效力】家庭成员在征收之前就征收补偿利益的分割以家庭内部协议的方式预先作出约定，对于此类协议的性质和效力应如何认定？家事纠纷有人身依附性和家庭伦理性特征，家庭成员之间关于征收补偿利益分割事宜所达成协议的性质为家庭共有财产分割，内含家庭成员对家事问题、财产问题等的妥协和让步。家庭成员对于财产的处分与赠与不同，不宜按任意撤销权之规定处理，法院应尊重家庭成员之间的合意。如果协议仅有部分被安置人签字的，要结合协议签订的背景、协议内容、签字方是否有代理权等因素综合判断协议是否为全体被安置人的共同意思表示。13、【违法改扩建部分的征收补偿利益归属】对有证房屋进行改扩建（改扩建部分未办理合法建造手续），后房屋整体纳入征收范围，对于改扩建部分的征收补偿利益应如何分割？违法建筑原则上不受法律保护，但在一些特殊情况下考虑到历史因素，征收补偿时可能给予违法建筑一定补偿。对于该部分补偿款的归属，原则上产权人对产证上的建筑面积享有产权，对违法建筑的权利，应综合考虑建筑物的出资建造、占有使用等情况予以处理。但当事人就该部分补偿利益另有约定的，应优先适用当事人之间的特别约定。实践中需要注意的是，改扩建方提出征收补偿利益分割的前提是已经被列为征收补偿的被安置人。如果改扩建方并非被安置人，则只能依据与被安置人形成的其他法律关系(如租赁等）提出主张，不能基于征收补偿利益分割法律关系提出主张。14、【尚未实际取得安置房的买卖合同效力】被安置人在尚未实际取得安置房的情况下即与他人签订安置房买卖合同，将安置房予以出售，对于这类买卖合同的效力，应如何认定？对于合同效力的认定，应严格遵循《民法总则》的规定，除非具有法律规定的无效情形，不轻易否定合同效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，被安置人在尚未实际取得安置房的情况下，即未取得标的物的所有权，其所签订安置买卖房屋的协议不因此而认定无效。要严格区分合同效力与合同履行，合同无法履行，不影响合同效力。当事人就合同履行产生争议的，按照约定或法律规定进行处理。五、程序问题会议认为，当前审判实践中就征收补偿利益分割纠纷案件的管辖、受理费的计算、与继承案件的程序衔接等程序问题，不同法院的法律适用口径存在一定差异，应予统一。在处理这些程序事项时，应在严格遵守法律规定的前提下，尽可能减少当事人诉累，一次性解决纠纷。15、【案件管辖】因征收或者协议拆迁补偿安置利益分割产生的纠纷如何确定管辖法院？鉴于征收补偿款及安置房屋系针对被征收房屋的补偿，若因涉及多名被告或多套安置房分布在不同辖区，分别由不同法院管辖易引发案件执法标准不统一，且征收利益分割往往涉及不同地区征收补偿政策的实施。为便于当事人诉讼，便于法院审理此类征收补偿利益分割案件时的事实调查与处理标准的统一，此类案件一般由被征收房屋所在地的法院进行管辖为宜。2014年第四季度全市法院民庭庭长例会曾就上述问题进行讨论，倾向性意见也是由被征收房屋所在地法院管辖。此类征收补偿利益分割案件的管辖，继续按2014年第四季度民庭庭长例会研讨纪要精神执行。16、【安置房屋分割的受理问题】安置房屋尚未确定，当事人起诉要求分割安置房屋的，人民法院是否受理？当事人起诉要求分割安置房屋，其法律性质是不动产物权的分割。在安置房屋尚未确定的情况下，当事人将来可能获得的房屋实际面积、位置等尚处于不确定状态，法院不宜进行确权和分割，可裁定不予受理或者驳回起诉，但应告知当事人在安置房屋确定后再行主张。安置房是否确定，应根据《物权法》第九条“不动产物权的设立经依法登记发生效力”的规定，原则上以不动产初始登记为判断标准。但是实务中，有的安置房屋已经建成，甚至巳经完成实物交付。对于由于特殊原因（如开发商未缴纳相关费用、建设过程中改变规划等），房屋长期无法办理初始登记，若对此类房屋不予分割，则会导致家庭共有利益悬置，不利于保护无过错的被安置人，因此对于此类特殊情况的安置房屋可以予以分割。但由于不动产物权尚未登记，法院在处理时不宜作确权分割，而应作房屋购买处理，判决一般釆用XX房屋由XX当事人购买的表述。17、【仅要求分割货币补偿款的处理问题】动迁安置补偿既有房屋又有货币，安置房屋分配尚不具备条件，当事人仅起诉要求分割货币部分的，人民法院是否处理？征收补偿利益的分割所把握的原则应该是有利于被安置人利益的整体平衡，有利于减少当事人诉累，因此原则上应当整体分割。特别是征收补偿款预扣在征收部门用于购置安置房等情况的，应参照2007年《上海市高级人民法院关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见（试行)》第四条意见执行，货币补偿部分暂不作处理。但是实务中也存在一些特殊情况，例如由于被安置人无法就补偿款分割达成一致而暂扣在征收部门，或者是补偿款已经实际下发，被安置人各方矛盾激烈且实际占有货币一方存在转移或者挥霍货币补偿款可能的。对此，人民法院可以受理，并就货币补偿款部分先行分割。18、【动迁利益分割与遗产继承】部分被安置人死亡的，在处理安置补偿利益分割案件中是否需要就遗产继承一并处理？实践中，如果部分被安置人死亡，当事人往往要求在征收补偿利益分割案件中就死亡被安置人补偿利益的继承问题一并予以处理。为尽可能减少当事人诉累、一次性解决纠纷，应按照2011年《动迀新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述》第三条的意见执行，遗产继承问题原则上应一并处理。但是，如果死亡的被安置人除安置补偿利益外还有其他遗产，其继承人要求与其他遗产一并处理的，或一并处理涉及案件情况复杂、程序环节众多等情况，可在在安置补偿分割案件中只明确涉及房屋征收补偿利益的遗产范围。继承人之间的继承问题另案诉讼解决。19、【案件受理费】安置补偿利益分割案件如何确定案件受理费计算基数？对于征收补偿利益分割案件受理费的计算，实践中有不同做法。有的法院按照征收补偿协议确定的全部补偿金额作为计算基数，有的法院按原告诉请主张可以分得的补偿金额作为计算基数，有的法院按照需要分割的安置房屋起诉时的市场价作为计算基数。会议认为，案件受理费的计算标准应予统一，考虑到此类案件的性质系征收补偿利益分割，故倾向于按照征收补偿协议确定的全部补偿金额作为案件受理费的计算基数。上海市高级人民法院民事审判庭2020年3月25日

【律师话】随着上海房屋拆迁的力度越来越大,目前对于被拆家庭中因为各种各样利益冲突而产生的纠纷也随之增加,本律师结合上海法院审理房屋征收案件的司法实践及10多年来从事房屋拆迁纠纷诉讼所积累的丰富经验，就普遍房屋征收利害关系人之间几种比较典型的矛盾情况提供一些意见和建议:其实这种顾虑大可不必，拆迁利益属于家庭利益而并不属于其中的某一个人，虽然拆迁人只和承租人谈判，似乎所有的利益都是承租人说了算，实际上承租人只是整个家庭的代表人，也就是说，承租人只有代表家庭把拆迁利益这块蛋糕拿回来的权利，并没有自己分割的权利。确实有许多的承租人出于私心，未得到其他同住人的同意就私自处理了财产，或是把所有拆迁安置房登记在自己名下或是把补偿款都全部侵吞。但实际上，如果同住人通过法院诉讼要求确认自己的这块蛋糕的话，即使承租人已经办出了产证，也是可以追回的。第三类同住人认定问题。在使用房拆迁中，同住人的身份尤为突出，一旦认定为同住人，就等于可以与其他家庭成员平均分割拆迁利益。杨浦区88街坊旧城区改建地块房屋征收补偿方案尊敬的房屋所有人、公有房屋承租人：上述房屋征收范围已经市住房城乡建设管理委、市发展改革委、市财政局、市规划资源局、市文物局、市房屋管理局和杨浦区旧改部门共同确认，旧城区改建的项目已列入我区2019年国民经济和社会发展计划。房屋征收工作由房屋征收部门一一上海市杨浦区住房保障和房屋管理局，委托上海市杨浦第二房屋征收服务事务所承担房屋征收与补偿的具体工作。为使房屋征收工作依法有序进行，现将房屋征收政策、法规及房屋征收补偿的有关事项以书面形式告知如下：一、本次房屋征收适用的主要政策法律法规依据(一）《中华人民共和国物权法》第四十二条；(二）国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》；(三）上海市人民政府令第71号《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称：《细则》)；(四）沪房管规范征〔2012〕9号上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（以下简称：《意见》)；(五）沪建法规〔2016〕664号《上海市住房和城乡建设管理委员会关于公布部分规范性文件清理结果的通知》；(六）沪房规范〔2018〕5号上海市房屋管理局关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》的通知；(七）本市市、区相关法规、规章和规范性文件。二、有关房屋征收补偿主要事项的说明()征收补偿协议主体的确定房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人、公有房屋承租人可以书面授权委托1-2名代理人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。本方案中所涉及的“户”均指产权户或租赁户。(二）关于房屋征收的房屋评估机构选定及评估时点被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的市场价值(本市对用于产权调换房屋价格有特别规定的除外），由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构。房屋征收部门将确定的房地产价格评估机构予以公告。被征收房屋和用于产权调换房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。(三）公房的房屋类型的认定公有房屋的房屋类型以公房管理资料记载的房屋类型为准。(四）关于被征收房屋建筑面积的认定对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记薄的记载为准；房地产权证书和房地产登记薄的记载不一致的，以房地产登记薄为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：房屋类型独立住宅（花园住宅）新里住宅新工房（有电梯、成套）新工房（无电梯、成套）新工房（无电梯、不成套）“两万户”新工房旧里住宅简屋换算系数1.831.822.001.981.941.651.541.25在2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的I/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。(五）关于非居住房屋的认定1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；3、房地产权证书和房地产登记薄记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；4、原始设计为居住房屋，经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。(六）房屋征收补偿协议生效或停止征收的条件被征收人、公有房屋承租人在规定签约期限内，与房屋征收部门签订“房屋征收补偿协议书”的户数达到本次房屋征收总户数85%以上（含85%)的，则已签订的协议开始生效；如规定签约期限届满，签订“房屋征收补偿协议书”的户数未达到本次房屋征收总户数85%的，则已签订的协议不生效，征收决定终止执行，本次房屋征收工作随即停止。因签约率未达到85%而停止的旧城区改建地块在3年内不再启动旧城区改建工作。三、居住房屋(一）征收居住房屋的补偿征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。1、征收居住房屋被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止对公有房屋承租人的补偿金额=评估价格x80%+价格补贴+套型面积补贴(1)评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价x被征收房屋的建筑面积被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积评估均价标准，由评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。(2)价格补贴=评估均价x补贴系数x被征收房屋的建筑面积补贴系数为0.3。(3)套型面积补贴=评估均价x补贴面积每户补贴面积为15平方米建筑面积。(二）居住困难户的优先保障被征收居住房屋的补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数折算单价为：21500元/平方米保障补贴=折算单价x居住困难户人数x22平方米-被征收居住房屋补偿金额居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当在申请受理期内（详见基地公告）向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。区住房保障机构按照《细则》以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。逾期提出申请的，区住房保障机构将继续受理，并按照《细则》以及本市经济适用住房的相关规定进行认定、公示。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。由此可能产生的后果（如签约延迟、奖励费减少等），由申请人自行承担。(三）征收居住房屋签约搬迁的奖励和补贴标准协议生效后，符合以下条件的居民可享受下列奖励和补贴：1、按期签约奖凡在规定签约期限内签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励250000元，并按被征收房屋建筑面积奖励5000元/平方米。如在签约期的第一个月内签约的居民，每户再增加奖励50000元。签约期限届满后签约的居民，每户奖励200000元，并按被征收房屋建筑面积奖励500O元/平方米。2、集体签约奖规定签约期限届满时签约率达到85%的，对签约并在协议生效后30曰内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励150000元。规定签约期限届满时签约率超过85%的，则每增加1%,对已签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户再增加奖励5000元，该奖励仅适用于在规定签约期限内签约的居民。3、首日生效签约奖如签约期首日签约率达到85%的，则对首日签约并在协议生效后30曰内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户按被征收房屋建筑面积给予8000元/平方米奖励，低于200000元的按200000元计。4、按期搬迁奖凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励50000元。5、均衡实物安置补贴被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，每户按被征收房屋建筑面积给予20000元/平方米补贴，低于600000元的按600000元计。6、其他补贴(1)搬家补助费搬家补助费=被征收房屋建筑面积x12元/平方米。每户搬家补助费低于1000元的按1000元计。此外，还将为居民提供免费搬场一车次。(2)家用设施移装补贴电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用（独用）电表和煤气等家用设施移装每户按2000元给予一次性补贴。(3)不予认定建筑面积的材料费补贴对不予认定建筑面积，每户按不予认定建筑面积给予1000元/平方米的材料费补贴，每户不予认定建筑面积的材料费补贴低于50000元或者没有不予认定建筑面积的也按50000元计。(4)被征收房屋室内装饰装修价值补贴房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进行评估，并按评估结果予以补偿。(四）征收居住房屋产权调换（购房）原则1、征收居住房屋产权调换（购房）的原则(1)每产权户（租赁户）实行“一证一套”。(2)每产权户（租赁户）选购的产权调换房屋价值原则上不得超过被征收房屋的补偿金额（含居住困难保障补贴）。(3)每产权户（租赁户）只能选购一套本区产权调换房屋。本区产权调换房屋不保证每户一套。2、征收居住房屋产权调换房屋的地点及价格奉贤区南桥基地（均价18700元/平方米）、松江区南站基地（均价20100元/平方米）、浦东新区民乐基地（均价21400元/平方米）、青浦区徐泾北基地（均价29100元/平方米）、浦东新区曹路基地（均价31100元/平方米)、宝山区潘沪路399弄（市场评估价）；杨浦区国伟路500弄（均价50200元/平方米）、顺平路59弄（均价53100元/平方米）、顺平路60弄（均价53100元/平方米）、河间路555弄（均价54500元/平方米）、民京路658弄（均价54500元/平方米）、国顺东路55弄(均价59900元/平方米）、锦州湾路27弄(均价61300元/平方米)、顺平路1122弄（均价61400元/平方米）。(产权调换房屋的详细地址及房屋价格以基地公示为准）特别告知：本基地达到签约生效比例1个月后，在确保剩余居民合理比例使用的前提下，经杨浦区房屋征收部门同意，将部分多余房源收回，收回房源清单将提前在征收范围内公示，公示期不少于10日，公示期内被征收人和公有房屋承租人仍可选购上述房源。3、征收居住房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴(1)选择期房产权调换的居民自行过渡。(2)选择期房产权调换的，按以下标准给予过渡补贴：按所选择的产权调换房屋：一室户型2300元/月；二室户型2800元/月；三室户型（包括三室以上户塑）3300元/月给予过渡补贴。过渡补贴按月发放至所选择的产权调换房屋符合交房条件并通知交房当月止。4、征收居住房屋选择产权调换房屋为现房的一次性补贴如选择产权调换房屋为现房的居民，在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的，给予被征收户一次性补贴5000元/套。四、居住和非居住兼用房屋征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当根据《细则》第三十一条的规定，按照上述合并后的货币补偿款进行折算。()居住部分与征收居住房屋的补偿相同。(二）非居住部分1、征收居住和非居住兼用房屋被征收房屋非居住部分的补偿金额=评估单价×非居住建筑面积2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住和非居住兼用房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止对公有房屋承租人非居住部分的补偿金额=评估单价×80%×非居住建筑面积3、停产停业损失停产停业损失=评估单价×非居住建筑面积×10%被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按评估结果予以补偿。4、设备搬迁和安装费用设备搬迁和安装费用按被征收房屋非居住部分建筑面积400元/平方米计算确定。被征收人、公有房屋承租人认为其设备搬迁和安装费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对设备搬迁和安装费用进行评估，并按评估结果予以补偿。5、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用=评估单价×非居住建筑面积×10%(其中非居住建筑面积50平方米及以下部分按20%计算）。被征收人、公有房屋承租人认为其无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用进行评估，并按评估结果予以补偿。(三）居住困难户的优先保障被征收居住和非居住兼用房屋合并后的补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。其它与居住房屋居住困难户的优先保障相同。(四）征收居住和非居住兼用房屋签约搬迀的奖励和补贴标准协议生效后，符合以下条件的被征收户可享受下列奖励和补贴：1、按期签约奖凡在规定签约期限内签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户，每户奖励320000元，并按被征收房屋建筑面积奖励5000元/平方米。如在签约期的第一个月内签约的被征收户，每户再增加奖励80000元。签约期限届满后签约的被征收户，每户奖励300000元，并按被征收房屋建筑面积奖励5000元/平方米。2、集体签约奖与征收居住房屋相同。3、首日生效签约奖与征收居住房屋相同。4、按期搬迁奖与征收居住房屋相同。5、证照补贴(1)对被征收居住和非居住兼用房屋内注册有工商营业执照且在有效期内的，每户给予工商营业执照补贴100000元。(2)对被征收居住和非居住兼用房屋内注册有烟草专卖许可证且有效期内的，每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。6、均衡实物安置补贴与征收居住房屋相同。7、其他补贴与征收居住房屋相同。(五）征收居住和非居住兼用房屋产权调换（购房）原则1、征收居住和非居住兼用房屋产权调换（购房）的原则与征收居住房屋产权调换（购房）的原则相同。2、征收居住和非居住兼用房屋产权调换房屋的地点及价格与征收居住房屋产权调换房屋的地点及价格相同。3、征收居住和非居住兼用房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴与征收居住房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴相同。4、征收居住和非居住兼用房屋选择产权调换房屋为现房的一次性补贴与征收居住房屋选择产权调换房屋为现房的一次性补贴相同。五、非居住房屋(一）征收非居住房屋的补偿征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。1、征收非居住房屋被征收非居住房屋的补偿金额=评估单价×非居住房屋建筑面积2、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止对公有房屋承租人的补偿金额=评估单价×80%×非居住房屋建筑面积3、停产停业损失补偿停产停业损失补偿=评估单价×非居住房屋建筑面积×10%被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按评估结果予以补偿。4、设备搬迁和安装费用设备搬迁和安装费用按被征收非居住房屋建筑面积400元/平方米计算确定。被征收人、公有房屋承租人认为其设备搬迁和安装费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对设备搬迁和安装费用进行评估，并按评估结果予以补偿。5、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用=评估单价×非居住建筑面积×10%(其中非居住建筑面积50平方米及以下部分按20%计算）。被征收人、公有房屋承租人认为其无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用进行评估，并按评估结果予以补偿。(二）征收非居住房屋签约搬迀的奖励和补贴标准协议生效后，符合以下条件的被征收户可享受下列奖励和补贴：1、按期签约奖凡签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户，每户奖励500000元，并按被征收房屋建筑面积奖励500元/平方米（其中非居住建筑面积50平方米及以下部分按5000元/平方米计算奖励）。如在签约期限内签约并在协议生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户，每户再增加奖励100000元。2、集体签约奖与征收居住房屋相同。3、按期搬迁奖与征收居住房屋相同。4、不予补偿建筑的营业面积处理对不予补偿建筑的营业面积，按每平方米给予2000元补贴。5、证照补贴(1)对被征收非居住房屋内注册有工商营业执照且在有效期内的，每户给予工商营业执照补贴100000元。(2)对被征收非居住房屋内注册有烟草专卖许可证且在有效期内的，每户给予烟草专卖许可证补贴50000元。6、被征收房屋室内装饰装修价值补贴房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进行评估，并按评话结果予以补偿。(三）征收非居住房屋自购房奖励及产权调换房屋的地址1、征收非居住房屋自购房奖励协议生效后，对选择货币补偿的被征收人、公有非居住房屋承租人，每户奖励600000元，同时按被征收房屋建筑面积给予5000元/平方米奖励（其中50平方米及以下部分按15000元/平方米奖励）。2、征收非居住房屋产权调换房屋的地点及价格华夏东路872号（市场评估价）(产权调换房屋的详细地址及房屋价格以基地公示为准）3、征收非居住房屋自购房奖励加奖征收非居住房屋，设自购房奖励加奖期。凡在加奖期内签订全货币补偿协议且不再对协议进行调整变更的，每户奖励600000元，同时按被征收房屋建筑面积给予5000元/平方米奖励（其中50平方米及以下部分按15000元/平方米奖励）。加奖期结束后签订全货币补偿协议的，不再享受自购房奖励加奖。该加奖期限详见基地公告。说明：达到协议生效比例后，如未能在规定期限内完成搬迁的，自购房奖励加奖将扣除。六、补偿决定及复议和诉讼房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。七、补偿决定的司法强制执行被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。八、费用发放被征收户的补偿费用或者房屋产权调换后的余款，待补偿协议生效，并在搬迁交房后的60日内发放。九、有关情况的公示本次房屋征收工作将本着公平、公正、公开的原则进行，实行补偿过程透明、补偿结果公开，并按照征收工作进程及时公布、公示与房屋征收补偿密切相关的各类信息，请居民及时关注。二〇一九年十月十二曰