陈天蕲

上海中汇律师事务所武汉分所地址：湖北省武汉市江汉区解放大道686号世界贸易大厦50层南区大厦信箱87号邮编：430022联系方式：13437278900由一起房产纠纷引发的法律思考在现实生活中，因房产交易所引起的纠纷比比皆是。笔者希望通过以下的一则案例的简析，对交易过程中经常所涉及的夫妻共同财产、合同效力、善意取得、公示公信等制度从法理的角度做一个简单的介绍。【案件事实】2004年7月16日丈夫张某与妻子顾某，共同出资购买一套94平方米的房屋，房屋所有权登记在张某的名下。2007年7月张某在隐瞒妻子顾某的情况下与毫不知情郑某签订《房屋买卖合同》，且郑某在签订合同前在房产管理部门查证该房产确属登记在张某名下；双方约定2007年12月14日在房产交易中心办理房屋过户手续，房屋价款共计64万元。价款支付分两次交割完成，在签订合同时郑某支付第一笔价款20万元，待办理完成房屋过户手续后支付余下44万元房屋价款。而恰逢此时全国房地产价格飞涨，郑某心里盘算着幸亏在房地产涨价前和张某签订房屋买卖合同，只等着过户拿房产证。可郑某哪里想得到天有不测风云，2007年12月12日，张某的妻子顾某得知此事后，找到郑某主张房屋为夫妻共同财产，丈夫张某在自己不知情的情况下把房子给卖啦！现在房子不卖。话且至此，郑某最终能否能得到房屋的所有权呢？【本案分析】要回答上述的问题必须理清本案当事人行为所涉及的法律性质。第一，丈夫张某在其妻顾某不知晓的情况下，单方处置夫妻共有财产的行为依据我国现行法律究竟如何来认定？张某与顾某为夫妻，且在婚后共同出资购买94平方米的房屋，依据我国法律的相关规定，正如顾某所讲为夫妻共有财产，而且此处的共有为共同共有。然而共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之；若部分共有人擅自处分的，构成无权处分的行为，为效力待定的行为。结合本案的事实，丈夫张某在其妻不知晓的情况下与郑某签订房屋买卖合同，该合同的性质为效力待定的合同。第二，妻子顾某的行为在法律上应当如何来认定？该行为将会导致何种法律后果？张某与郑某签订房屋买卖合同为效力待定的合同。所谓“效力待定的合同”是指合同成立后，其有效还是无效处于不确定的状态，尚待享有形成权的权利人同意（追认）或者拒绝的意思表示来确定其效力的合同。妻子顾某的行为实质上是权利人对无权处分人张某行为的否认，该行为导致本案的房屋买卖合同无效。买房人郑某最终难以获得房屋的所有权。那么郑某所遭受的损失应当如何来救济呢？张某在与郑某签订房屋买卖合同的过程中，故意隐瞒登记在其名下的房产为夫妻共同财产的事实，导致该合同无效。郑某作为无过错的第三方，有权依据《合同法》相关的规定要求张某承担缔约过失责任。在此笔者将基于前文案例的基础之上把问题作进一步引申，假设张某已经为郑某办理房屋产权过户登记，该案应当如何来处理？以下笔者将通过三个方面来解答上述问题：第一，郑某是否最终拥有房屋所有权？郑某因为信赖房产部门的产权登记而与张某签订房屋买卖合同购买该处房产，并且已经过户登记；根据我国现行民事法律关于善意取得制度的规定，郑某已经取得该处房屋的所有权。所谓善意取得，又称即时取得，是指无处分权人将不动产或者动产转让给受让人时，受让人因善意而依法取得该不动产或动产所有权的制度。同时，要通过善意取得物之所有权必须具备以下五个要件：1、标的物为依法可流通的不动产或动产；2、让与人对所让与不动产或者动产无处分权；3、受让人以合理价格受让；4、受让人为善意。善意取得，以受让人的善意为前提。所谓善意，是指受让人不知让与人无处分权。对受让人善意的判断，应以“受让时”为时点。就不动产而言，笔者认为应以申请登记（而非登记完成）作为判断善意的时点。5、已完成登记或交付。结合笔者假设的事实，郑某购买房产的行为符合善意取得制度的法律要件，应当取得该处房产的所有权。第二，顾某是否可以通过司法机关主张房屋买卖合同无效请求撤销房屋产权过户登记？顾某通过司法机关主张房屋买卖合同无效在前文已做分析，在此不作赘述。那么房屋买卖合同无效能否导致郑某的房屋过户登记被撤销呢？要回答此问题要从善意取得制度的法律效果和不动产物权公示公信制度两个层面来分析。首先，善意取得制度的基本法律效果是受让人取得标的物的所有权，相应地，原权利人的权利归于消灭。受让人取得所有权并非基于让与人的权利而是基于法律的特别规定而发生，故善意取得为原始取得。结合本案的事实，郑某取得房屋的所有权是基于法律关于善意取得制度的特别规定，而与张某就房屋买卖合同达成的合意无关。其次，登记作为不动产物权的公示制度设置的目的在于——不动产物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式，在于使人“知”。不动产所有权既然以登记作为其存在的表征，则信赖该表征的而有所为的第三人，即便其表征与实质的权利不符，对于信赖表征的第三人也无任何影响，此即为公信制度。其设置的目的在于使人“信”。依据该项制度即便公示的不动产物权内容与实质有异，但对于信赖该公示方法所表彰的物权，而作物权交易的人，法律仍承认其拥有和真实物权相同的法律效力。结合该案事实，郑某因为信赖房产管理部门公示的事实从而做出交易行为，基于公示公信的法律制度应当保护郑某的权利。第二，顾某作为权利人其权利通过我国现行法律如何来救济？郑某作为善意第三人依据我国现行法律关于善意取得制度、公示公信的制度得到有效的保护，顾某作为本案受损害方，法律对其提供债权上的救济，即顾某可以要求其丈夫张某承担侵权责任或者要求其返还不当得利。综合以上的分析，笔者在最后提示购房者在买房的过程中不但要查证房产登记的内容。还要注意进一步查证欲购房产的全部权利人是否知晓并同意，以免来不必要的诉累。陈天蕲律师2009年2月20日

关于公司法人通过法院拍卖形式受让保险公司股权法律流程指引关于标题项下事宜，根据国家现行相关法律、法规结合主管机关的实务操作，现将调查研究结果呈现给所需的各位博友，希望能给大家带来一些帮助：第一、公司法人通过拍卖程序无法直接受让取得保险公司的股权；而必须以中国保险监督管理委员会（以下简称“保监会”）的审核通过为前置条件。保险公司作为特殊的行业主体，其股权的转让与普通公司的股权转让相比有着特殊的要求。结合操作的实际情况，保监会的审查义务不能由法院或拍卖公司承担，而必须经过保监会的审查通过公司法人才能顺利受让保险公司的股权。依据《中华人民共和国拍卖法》、《向保险公司投资人股暂行规定》、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》相关规定：保监会负责对保险公司投资人进行资质审查，并批准其投资保险公司；并且审查程序应当在拍卖前进行。如果该股权转让未通过审查，存在转让双方签署的转让协议是无效的法律风险。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。无效的合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故此，只有认定该资质审查程序在拍卖实施前完成，才能保证各方主体的利益不会发生冲突，才能保证各环节有序地进行。第二、公司法人受让目标公司的股权，自身所需具备的资质条件。依据《向保险公司投资入股暂行规定》、《保险公司管理规定》及《关于规范保险公司治理结构的指导意见(试行)》等法律法规规定，成为保险公司股东应具备特殊条件。主要包括以下方面：1）企业法人或者符合法律、法规要求的其他组织；2）经企业行政主管机关或董事会批准；3）经营状况，财务状况良好且有盈利；4）以货币形式出资，资金来源合法；5）有持续出资能力，净资产达到总资产的30％以上；6）保监会基于审慎监管原则规定的其他条件。第三、欲收购保险公司股权的公司法人及关联方对保险公司持股的份额限制。依据《保险公司管理规定》相关表述，除保监会批准的保险控股公司或者保险公司外，单个企业法人或者其他组织（包括其关联方）投资保险公司的，持有的股份不得超过保险公司股份总额的20%。第四、受让股权的出资形式限制及资金来源的禁止性规定。依据《向保险公司投资入股暂行规定》相关规定，公司法人受让保险公司股权的资金层面，存在以下法律屏障：1）保险公司投资人应当用货币形式出资，禁止以实物或无形资产形式投资。2）禁止企业及其他投资人用银行贷款向保险公司投资。第五、保险公司股权转让审批分为两个层次：依据《保险公司管理规定》相关表述，保险公司股东变更实际上可以分为两类：批准与备案。其一，变更持有公司股份10%以上（含10%）的股东，应当报保监会批准；其二，变更持有公司股份10%以下的股东，应当报保监会备案。第六、办理审批事宜的具体操作细节。1、办理该事宜的具体审批名称及所涉主体：审批项目名称：保险公司变更出资人、股权转让审批受理机关：保监会（由目标公司直接将审批所需材料报送至中国保险监督管理委员会）申请人：保险公司（即目标公司）2、申报材料1）公司董事会同意股份转让的决议；2）持有公司股份10%以上的股东转让其持有股份须报送股东大会通过的决议；（即，保险公司10%以下股东变更的备案程序则无需申报此材料。）3）转让股数、转让价格及转让意向书或协议书；4）股份受让方（即贵司）的名称、组织形式、工商执照副本复印件、情况介绍、拟出资增（减）金额及其经中国保监会认可的会计师事务所审计的连续3年的资产负债表和损益表；5）股份受让方与公司股东之间关联关系的说明；6）中国保监会规定提交的其他材料。3、审查原则及标准：应当符合保险公司的股东条件和持股比例的规定。4、审查期限：中国保监会自受理申请之日起20个工作日内作出批准或者不予批准的书面决定。法律援引目录：1、《中华人民共和国保险法》2、《中华人民共和国合同法》3、《中华人民共和国拍卖法》4、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》5、《向保险公司投资入股暂行规定》6、《保险公司管理规定》7、《关于规范保险公司治理结构的指导意见（试行）》8、《中国保险监督管理委员会行政许可实施办法》9、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》陈天蕲律师2009年4月29日