简斯林

王先生来信反映：买了一套大木桥附近的二手房，并已在今年三月份过户。但过户完毕后才发现卖方房屋内还有其上手的户口，该如何处理？??关于户口迁移问题，上海市高级人民法院有专门规定（沪高法民一[2003]25号）,这是上海各区、县法院受理户口案件的指导原则。市高院沪高法民一[2003]25号民事法律适用的规定是：“对于二手房买卖纠纷，如果当事人以卖方违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿责任的，可以作为民事案件处理；买方要求卖方实际履行约定的，将户口迁出并将自己的户口迁入的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。”??鉴于上海目前关于户口迁移问题的法律实践，户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，买方无法以户口迁移问题向法院提起诉讼，要求卖方强制迁移户口；而只能以卖方拒不迁移户口违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿。因此，户口条款就变成二手房买卖合同里的必备条款。买卖双方往往会在合同补充条款中规定：卖方必须在房屋权利转移前（或者过户手续办理完毕后20日内），将房屋内所有的户口迁出，若由于卖方的原因没有将户口及时迁出，导致买方经济损失的，应当承担赔偿责任。但在实践中，往往由于对赔偿责任的计算标准没有明确，导致买方不能完全实现自己的诉讼目的。因此，也常为此发生争议。对此，笔者认为可以从以下几个方面着手，规范户口迁移，避免纠纷发生。??一、买卖合同没有约定具体赔偿标准的解决方案。??户口迁移是卖方的合同义务，违反该约定应当承担违约赔偿责任，但如果买卖合同里面没有约定赔偿责任的具体标准或者计算公式，则买方需要举证证明其受到的损失，没有损失则很难获得赔偿，买方举证责任比较大。??因此，在发生该类争议时，建议买方积极和卖方协商，给予其必要的时间，以迁移房屋内的所有户口；同时，双方在具体协商过程中，可以通过签订补充协议方式，约定赔偿责任的具体标准或者计算公式，防止卖方恶意违约。??二、直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，如逾期一日则按照房屋总价的日万分之五计算，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。??三、针对户口迁移问题，买方可以预留部分房价款，待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款；如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。通过这种加重经济责任的方式，有效地督促卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议。?综上所述，笔者认为：按照买卖合同约定，卖方迁移户口是其约定义务，无论该房屋内有谁的户口，卖方都应当按照合同的约定时间无条件迁出；卖方不能以房屋内户口不属于自己为由，拒绝迁出，否则应当承担违约赔偿责任。卖方对买方承担违约责任后可以依据其与上手签订的买卖合同的约定，向其上手追究违约责任。??本案中，卖方由于没有尽到谨慎注意义务，出售房屋时没有及时到派出所查询房屋内的户口情况，导致对买方的违约。卖方应当按照买卖合同的约定对买方承担违约赔偿责任，同时应当要求其上手的户口尽快迁移，卖方在向买方承担违约责任后，可以向其上手进行追偿。??最后，笔者建议为防患于未然，避免纠纷产生，买卖合同双方都应当在签订合同之前，到房屋所在地派出所了解房屋内的户口信息，防止因户口问题导致后续履约不快。相关案例卖房后未将户口迁出上家违约赔7000元??李先生将自己的房屋卖给陈家后，迟迟不将户口迁出，而陈家也据此拒绝支付最后一笔房款1万元。于是，李先生在最后迁出户口后将陈先生及家人告上法庭，要求付款。杨浦区法院受理后，经审理，认定李先生迟迁户口的行为构成违约，需支付7000元违约金。??2006年10月29日，李先生和陈家在中介公司的介绍下，签订了《房地产买卖居间合同》，李先生将位于上海市杨浦区长浜路400弄的一套房屋出售给陈家，总房款为35.46万元。同年11月2日，双方正式签订《上海市房地产买卖合同》，并向房地产管理部门申请办理房地产交易手续。在买卖合同的补充条款中，双方还约定：李先生承诺在送件后十日内，向该公安机关办理完结原有户口迁出手续。合同还约定，任何一方未按约履行合同条款则构成违约；如李先生违约，则以陈家已付款金额按每日万分之三的比例计算违约金。??2006年12月4日，李先生和陈家办理了房屋交接手续。因李先生户口未迁出，陈家便以此为由，拒绝向李先生支付购房尾款1万元。去年12月24日，李先生将户口迁出后，于26日向法院提起诉讼，要求陈先生及家人立即支付房款1万元及逾期违约金1161元；而陈家则认为，李先生未按约将户口迁出，已构成违约，上述1万元作为违约金，不应再予以支付。??法院经审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李先生未按合同约定及时迁出户口，构成违约，理应承担相应的违约责任。同时考虑诉讼前李先生已将户口迁出，陈家也并未因此造成损失的实际情况,遂确认李先生承担违约金7000元，陈先生及家人支付李先生购房款3000元。

案例一：刘某承包某企业车间，合同约定承包人刘某除必须雇佣原车间人员外，还有权自行决定聘用人员，所聘用人员的工资由承包人自行承担。刘某承包期间，聘用了甲、乙、丙三人，这三人均为该公司计件员工，且有每日计件定额指标，每天上班8小时，完不成生产任务，需要自行加班。案例二：王某出资购买汽车，注册登记为某出租车公司所有，并与出租车公司签订承包合同，承包所出资的车辆，各种保险由公司统一交纳，由王某负担，每月并上交费用若干，其他收入归王某。王某有权聘用驾驶员，工资由王自行负担。后王聘用了刘某，刘某与出租车公司是否产生劳动关系？[案例引发的问题]这样的案例在日常生活中是非常普遍的，都涉及如何界定劳动关系与雇佣关系（本文所指的雇佣关系是指狭义的雇佣关系，广义的雇佣关系应包括劳动关系）的问题。根据现行法律，雇佣关系和劳动法律关系是两种性质截然不同的法律关系，如果属于劳动关系的，劳动者有权享受养老、医疗、工伤、失业等社会保险待遇；而如果属于雇佣关系，上面这些社会保险待遇便统统没有，那由如何界定这两种法律关系呢？本文将从以下几个方面分析。一、劳动法律关系劳动法中所称的劳动关系，包括劳动合同关系和事实劳动关系。劳动合同关系应是指机关、企业、事业、社会团体、个体经济组织（统称用人单位）与劳动者之间，依照劳动法的规定，签订劳动合同，使劳动者成为用人单位的成员，接受用人单位的管理，从事用人单位指定的工作，并获取劳动报酬和劳动保护所产生的法律关系。事实劳动关系是指用人单位与劳动者虽没有订立书面劳动合同，但双方实际履行了劳动法所规定的劳动权利义务而形成的劳动关系。1：它的主体双方具有平等性和隶属性的双重性质。劳动法律关系主体一方是劳动者，另一方是用人单位。在劳动法律关系建立前，劳动者与用人单位在是平等的主体，双方是否建立劳动关系以及建立劳动关系的条件由其按照平等自愿、协商一致的原则依法确定。劳动法律关系建立后，劳动者是用人单位的职工，处于提供劳动力的被领导地位；用人单位则成为劳动力使用者，处于管理劳动者的领导地位，双方形成领导与被领导的隶属关系。2：劳动法律关系具有国家意志为主导、当事人意志为主体的属性。劳动法律关系是按照劳动法律规范规定和劳动合同约定形式形成的，既体现了国家意志，又体现了双方当事人的共同意志。劳动法律关系具有较强的国家干预性质，当事人双方的意志虽为劳动法律关系体现的主体意志，但它必须符合国家意志并以国家意志为指导，国家意志居于主导地位，起统帅地位。3：它具有在社会劳动过程中形成和实现的特征。劳动法律关系的基础是劳动关系。只有劳动者同用人单位提供的生产资料相结合，实现社会劳动过程中，才能在劳动者与用人单位之间形成劳动法律关系。实现社会劳动过程，也就是劳动法律关系得以实现的过程。二、雇佣法律关系雇佣关系是指受雇人与雇佣人约定，由受雇人为雇佣人提供劳务，雇佣人支付报酬而发生的社会关系。实际生活中常见的雇佣形式有：家庭雇佣保姆，私人之间的雇佣（如车主雇人开车），雇请钟点工，聘用离退休人员，不具有招工资格的单位（如法人内部机构）招用临时工，等等。1：从定义中我们可以看出雇佣关系是以提供活劳动而不是劳动成果为目的，这一关系是在劳动过程中而非流通领域中产生的。2：受雇人与雇佣人是劳动力使用权的让渡者和受让者之间的关系。也即受雇人是使用雇佣人提供的生产资料来实现劳动的过程，这时的劳动力所有权与使用权是相分离的。3：雇佣关系双方为一方出卖劳动力商品，一方支付劳动力价格（工资）的对价关系，故具有财产性；劳动行为的提供与受让为专属行为，故又具有人身性。所谓“专属性”，是指雇佣人非经受雇人同意，不得将其劳动力请求权让与他人；受雇人非经雇佣人同意，不得使他人代为提供劳动力。劳动行为这种必须“亲自履行”、不能转让及不适用委托代理的特点，是由劳动力商品直接依附于劳动者人体、与劳动者人身须臾不能分离的本性所决定的。4：雇佣关系当事人间为劳动力使用权自由出让与受让之协议关系，故具有平等性；雇佣关系成立后，雇佣双方之间遂建立起一种指挥与服从的内部管理关系，故又具有隶属性。法律关系三、劳动法律关系与雇佣法律关系的区别1：从主体范围来看，雇佣关系主体范围相当广泛，凡平等主体的公民之间、公民与法人之间均可形成雇佣关系，而劳动关系主体具有单一性，即一方只能是劳动者个人，另一方面只能是用工单位。2：用人单位和劳动者之间是否具有行政隶属关系。劳动关系中用人单位与劳动者之间有行政隶属关系，有管理与被管理关系，劳动者必须在高层服务以用人单位的情形下进行；在雇佣关系中，尽管劳动者在一定程度上也要接受用人单位的监督，管理和支配，用人单位的各项概率制度对劳动者通常不具有约束力。但人身的依附程度及有前者这般强烈，劳动者在实际工作中有时也具有相对独立的一面。3：用工单位对劳动力是否享有支配权。劳动关系中用工单位享有劳动力支配权，小工在为用人单位服务的同时，一般不能再为其他单位服务，而雇佣关系中劳动者可身兼数职，今天为这个厂搬运，明天可为那个厂挑货。4：从生产资料的占有状况来看，雇佣关系中，雇工一般占有生产资料，而劳动关系中，用工一方是生产资料的代表者或所有者，劳动者本身不占有生产资料。5：从权利义务实现途径来看，雇佣关系强调成果之给付，而劳动关系则强调劳动者与生产资料相结合的劳动过程。如木工受他人雇佣制作家具，菜贩按时向饭店供货等，虽然也与劳动相联系，但主体间的权利义务只决定于劳动的成果，并不涉及实现劳动过程问题，权利和义务的发生与劳动过程无关。6：劳动人员是否连续稳定地从事工作。一般来说，劳动关系中劳动者有长期、持续、稳定在用工单位工作的主观意图。例如鞋厂招做鞋底长工，一般让小工准备长做，招用临时撤资工就不同，临时搬货工今天做了明天就有可能不做，就不能算形成劳动关系，雇佣关系中劳务人员具有临时性。四、劳动法律关系和雇佣法律关系的法律适用1、法律关系性质不同，导致解决纠纷所适用的法律程序不同。根据我国法律规定，因劳动法律关系而发生的纠纷，当事人必须先向劳动争议仲裁委员会申请劳动仲裁，对仲裁裁决不服，一方可以向人民法院起诉，即劳动仲裁程序是人民法院受理劳动争议案件的前置程序；雇佣法律关系发生争议，当事人可以直接向人民法院起诉。2、二种法律关系所适用的时效期间不同。劳动关系发生争议，提出仲裁要求的一方应当自劳动争议发生之日六十日内向劳动仲裁委员会提出书面申请；雇佣法律关系发生争议，当事人向人民法院起诉人诉讼时效期间2年，且存在中止、中断的延长的情况，超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求，当事人仅失去胜诉权。3、二者所适用的法律不同。当事人因履行劳动法律关系而引发的争议，适用《中华人民共和国劳动法》，只有在《中华人民共和国劳动法》没有规定的情况下，方可适用《中华人民共和国民法通则》；雇佣法律关系在履行中所发生的争议，主要适用《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》。[结论]案例1中，刘某承包该企业车间，其承包行为只是一种经营管理行为，一种经营管理手段，并不能改变公司经营的事实，且刘某承包的也只是该企业的一个车间，一个内部机构，因此，张某聘用的员工也即是该企业车间的员工，二者之间具有很强的行政隶属关系，企业制定生产定额、工作定时的指标，是在履行其管理只能，因此企业和员工之间当然属于劳动关系。案例2中，首先要界定车主王某和出租车公司之间是何种法律关系，笔者认为挂靠人与被挂靠企业之间是基于挂靠合同约定产生的合同关系，挂靠合同往往约定车辆产权归属，运输经营权交接、使用、丧失的处理，交通安全事故处理规定，挂靠经营双方的权利和义务，其对外以被挂靠企业经营，在车身标明的是被挂靠企业，向社会公示的经营行为是被挂靠企业，而实际上是挂靠人自负盈亏，自己经营，从民事经营活动的角度讲，挂靠经营实质上是一个共同联合经营从事运输经营活动的民事行为，因此王某和出租车公司之间既不是雇佣关系也不是劳动关系，那司机刘某和出租车公司之间、王某又是何种法律关系呢？王某雇请的驾售人员由其自己支付劳动报酬，负责其工作期间的安全保障义务，驾售人员履行工作期间的职责，包括遵守道路交通管理法律法规，保证车辆正常运行状态，安全驾驶，维护车辆运行中的秩序，保障旅客人身财产安全等。车主与驾售人员之间的权利义务，由双方享有和承担，运输企业对车主雇请的驾售人员不直接进行领导和管理，也不直接承担义务，因此刘某和王某之间是一种雇佣法律关系，而其与出租车公司之间则不产生直接的法律关系（关于出租车挂靠的法律关系性质，学界有较大的争议，实际做法各地差别也较大，笔者在此不在做引申）。

企业承包经营合同纠纷应当提供下列证据：企业合同文本、营业执照、特殊行业(餐厅)等卫生许可证、上交利润、有关财务帐目材料、解除合同的有关材料。国有企业租赁经营合同纠纷应当提供企业租赁经营合同文本、公证文本、出租前对企业清产核资、债权债务、评估资产的统计列表。提供证据，必须注明提供人单位名称、时间、提交的复制品完整、复印件清楚，模糊缺角的不得提供；对复印件必须注明“已与原件核对无异”提交的外文书证，必须附送中文译本。