朱强

卖方违约，双倍返还定金后还要赔偿房屋涨价损失基本案情：2007年7月7日，俞某通过中介公司看中了一套二手房，并与房主祁某签订了房屋买卖合同，当天，俞某支付了2万元定金，两天后又支付了38万元定金。此后，俞某要求祁某交付房屋，但被祁某以种种理由拒绝。后俞某发现是因为房屋价格上涨迅速祁某反悔才不想交房的，因此俞某以祁某违约为由将其告上法庭，要求祁某继续履行合同，并配合办理相关产权变更登记手续。如果合同无法履行，则要求祁某双倍返还定金80万元并赔偿损失194万元。法院审理认为，俞某与祁某签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与买卖合同价款之差额，应为俞某享有的合同履行后可获得的利益。现因祁某违约导致合同不能继续履行，故应对该可得利益予以赔偿。关于赔偿的具体数额，法院向该市价格认证中心咨询得知，涉案房屋市场单价由每平方米1.7万元上涨至2.2万元，法院在综合考虑同地区房屋当前市场价格、双倍返还定金不足以弥补俞某损失的情况后，确定房屋现价与原价差额为50万元，最后判决解除双方的买卖合同，祁某双倍返还俞某定金80万元，赔偿房屋涨价损失50万元。案例分析：现实生活中，因房屋价格上涨而卖方违约拒绝履行合同的比比皆是。本案即是典型。此案主要涉及三个问题：一、合同解除后，房屋上涨或下跌的差价损失是否属于损害赔偿范围？根据《合同法》第97条之规定，合同解除与赔偿损失的请求并行不悖。所以在合同解除情况下可以要求对方赔偿损失。那么差价损失是否在赔偿范围内？《合同法》113条第1款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由此可见，法律对履行合同后可得利益是持保护、肯定态度的。因此，法院应当支持买受人要求有过错的出卖人对房屋升值部分进行损害赔偿的诉讼请求。本案中，祁某故意不履行合同，导致合同解除，应当赔偿房价上涨损失。反过来，如果房价下跌，买受人俞某见有利可图，故意不支付房价导致合同解除的，俞某也应当赔偿祁某房价下跌的损失。二、房屋差价损失的确定对于房屋差价的确定，原则上可以比照最相类似房屋（同幢相同楼层及房型、相邻幢楼同楼层及房型、相同区域内房屋）的市场成交价与买卖合同约定价格的差额予以确定。也可以通过委托专业机构进行评估或者向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的的时间点，法院一般会从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋涨跌情况等合理确定。本人认为，法院往往在判决中表述，买卖合同在判决生效时解除，所以，认定涨跌损失的时间点应当以合同解除时间为准，或者应主要考虑这个因素。几点提示：出卖人为获得房价迅速上涨的巨大利益，首先要求买受人加价，否则就想方设法毁约，在此提醒购房人注意几点：1、共有人称房屋买卖合同未经其同意，主张合同无效。建议买方一定审查房屋权属证书中共有人共有情况；审查夫妻法定共有的情况。2、承租人主张优先购买权，要求确认买卖合同无效。出卖人与第三人恶意串通伪造存在承租关系证据，由第三人诉至法院要求确认合同无效的。3、出卖人以房屋存在抵押，房屋买卖未告知抵押权人为由主张合同无效的。建议审查权属证书中抵押登记情况。4、签订房屋买卖合同时，如果出卖人尚未取得房屋所有权的，就可能采取多种方式违约，比如第三人主张房屋所有权归其所有，出卖人仅仅是以其名义购房，导致出卖人根本无法交付房屋，房屋买卖合同只能被迫解除。5、出卖人借口对方违约要求解除合同的。此外，出卖人还能以政策不允许出售、以卖房时为避税签订的“黑白合同”无效等毁约的。请买方做好应对准备。

商品房存在质量问题如何维权？案情：2004年1月，李某与开发商签订了商品房销售合同，合同明确约定，自该物业交接之日起，出卖人对该物业的建筑结构及主要设备负责保修2年，但因不可抗力及其他非可规责于出卖人的原因造成的损坏，出卖人不承担保修责任。合同签订后，李某按约付款，开发商也交付了房门钥匙。李某入住后发现房屋墙面、顶板、地面出现贯通裂缝，经与各层业主相互了解，该处房屋均有裂缝现象。李某遂以所购房屋墙面、顶板、地面出现贯通裂缝为由要求开发商赔偿其经济损失。开发商在庭审中辩称，依据房屋质量检测报告结论，李某所够房屋裂缝属于非结构性裂缝，不影响业主的安全使用，故不同意赔偿。法院受理此案后委托某建筑设计院对李某房屋质量进行了检测，结论为：目前该楼发现的裂缝主要是温度裂缝和施工缝处理不当及填充墙施工不当造成的，非结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠性。据此，法院认为，按照法律规定及合同约定，开发商对此应承担相应民事责任，即由开发商采取有效方法予以修复，由于该裂缝没有给李某造成损失，亦未妨碍李某居住，因此开发商修复即可，无需作出补偿。最后判决开发商对李某住房的裂缝按照检测报告的建议方法进行修复，驳回李某的经济损失的诉讼请求。分析：根据《商品房销售管理办法》第32条、33条1款、4款的规定，房屋质量保障大体分成三类：1、保修期内房屋质量问题：保修期内房屋出现漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或者非因已方原因造成的质量问题时，购房人可以要求开发商维修，直到符合国家规定的的标准。开发商不得另行收费。因此给购房人造成损失的，开发商承担赔偿责任。本律师代理的高先生诉江宁区水月秦淮开发商房屋质量纠纷一案，即属于保修期期内，因施工原因导致墙体开裂、渗水，开发商多次维修，却无法达到约定要求。我们的诉讼请求是要求开发商赔偿修复费用及损失。诉请赔偿修复费用，主要考虑开发商多次维修无法达到要求，业主对开发商丧失信心，故直接要求其赔偿修复费用由业主自行聘请维修机构维修。当然，维修费用多寡，也需要鉴定结论。本案涉及三个项目的鉴定：房屋裂缝、墙体渗水的形成原因；修复方案；修复费用。2、保修期外的房屋质量问题：如已经过了保修期却出现了上述问题，购房人可以联系开发商，也可以联系物业公司上门维修，购房人支付一定的维修费用。开发商及物业公司此时的维修非法定义务。3、严重的房屋质量问题：个别开发商无视购房人的生命安全进行非法施工，导致房屋地基不牢，下沉，墙体倾斜、裂缝等严重质量问题，购房人可以根据《合同法》第148条规定解除购房合同，要求开发商退还购房款并赔偿损失。也可以要求开发商调换同类房屋。本人代理的苏州书院新村居民诉镇政府房屋质量纠纷案，即要求房屋建设单位某镇政府予以调换同等地段同等面积的房屋。镇政府实施拆迁，与村民签订拆迁安置协议，约定补偿村民书院新村的房屋。但是居住过程中，房屋出现贯通裂缝、混凝土强度太低无法挂住吊灯等严重质量问题，该类问题，应属于结构性质量问题，影响到房屋的使用安全，违反了国家关于住宅质量的强制性标准。故此情况下，如果鉴定结论明确表明质量存在重大安全隐患，被安置人可以要求退房，也可以要求安置方重新安置，即调换符合条件的房屋。总之，房屋出现质量问题的，业主应根据合同约定及法律规定，及时向开发商及有关单位提出权利要求，依法维护自己的利益。

房屋相邻权纠纷二例案例一、对各自房屋进行改造、添加附属设施，不应当影响相邻方的通行、通风、采光。溧水县梅某和夏某先后购买了该县某建筑公司的一栋四上四下的二层结构房屋。因该房屋原是办公楼，没有厨房、卫生间等设施。梅某购买的是西侧楼上二间，楼下二间，为便于上楼，在一楼处修了铁扶梯，并和一楼东侧蔡姓住户修建了界墙，形成了各自独立的院落。夏某购买的是东侧蔡某楼上的二间房屋，有建筑物原有的楼梯上楼。夏某为居住方便，将二楼联通梅家的阳台进行了隔断，也形成了独立的居住空间。梅某要求夏某拆除阳台上的隔离墙未果，向溧水县人民法院提起诉讼，要求拆除阳台隔离墙。夏某也向法院起诉，要求梅某拆除一楼界墙。此案经南京市中级人民法院二审审理，终审判决驳回夏某、梅某的起诉，维持房屋现有状况。法院认为，不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理、尊重历史和习惯的原则，正确处理通行、通风、采光等方面的相邻关系。不动产所有人或者使用人在对不动产进行改造并添加附属设施时，应当选择对相邻方损害最低的方式。梅某和夏某对房屋进行改造后，事实上已形成了该栋房屋东、西两侧三户相邻方各有相对独立的使用空间和通道的现状。虽然夏某、梅某在未经有关部门批准的情况下各自修造了卫生间及相关生活设施，但双方所搭建的设施并未影响对方的通行、通风和采光，故各方要求对方拆除阳台通道隔墙和一楼界墙的请求，不予支持。案例二：相邻方院内树木妨害对方房屋墙体安全的，应排除树木妨碍。淮安市青浦区原告肖某和被告彭某相邻而居，但邻里关系不睦，互不往来。近年，原告肖某发现与彭某相邻的东屋南墙墙体有坍塌现象，在修理该房屋上方树木枝桠时遭到彭某反对（该树木由彭某院中长出，枝桠覆盖到肖某屋顶），在争吵过程中，肖某获知东屋南墙坍塌的原因系彭某院内树木临墙而生挤压墙体所致，遂向法院起诉要求彭某移除树木，承担墙体恢复原状的费用。彭某辩称，树木是野生的，其没有义务移除树木并承担恢复墙体的费用。此案经青浦区人民法院及淮安市中级人民法院审理，终审判决被告彭某在判决生效后30日内铲除构成妨碍的树木，铲树过程中如需拆除原告受损房屋部分墙体和屋顶的，原告予以配合，被告对因铲除该树造成的原告及自家受损房屋恢复原状。拆除树木及恢复房屋原状的费用，原被告各半分担。法院认为，我国民法通则、物权法规定，不动产相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助的精神，正确处理相邻关系。由此可见，相邻关系的维护是建立在相邻人之间相互负有防免对方权利受损而须积极作为和注意义务基础上的。作为相邻一方，其因相邻法律关系的存在而负有从有利于相邻关系健康运行的角度积极注意并保证生长在自己管理范围内树木不对邻居构成妨碍的义务；如因自己的过错使树木生长对相邻另一方权利构成妨碍的，不论是野生或者栽种树木，权利人均有权要求相邻一方排除妨碍。

如何理解《房地产管理法》第38、39条房地产管理法：38条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……第39条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。……问：38、39条两个法律条文属强制性规定无疑。但是，属于效力性强制性规定，还是管理性强制性规定？a该38条所说转让到底指的什么？该法第37条规定房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。这个定义不是一般的定义，是法律本身所作的定义。从这个定义内容出发，再结合该法当时的立法背景（→立法背景：90年代初，海南房地产泡沫严重，通过合同方式转让炒卖土地现象严重，在产生纠纷时，争议双方当事人距离第一家实际上已经有10几个合同的距离。为了遏制这种炒卖土地违法行为，92、93年国家开始宏观调控。），可以得出一个结论：房地产法38、39条及37条关于转让的定义来看，这些规定应当针对的是包括当事人订立合同在内的，当然也包括最终物权变动，这一系列的行为都是要严格的控制和限制。但是，经过最近几年的审判实践来看，这样的理解有问题。如果将38、39条作为针对当事人订立土地使用权转让合同效力的一个强制性规定，会产生如下问题：→这样是否真的能够达到房地产法立法目的，即遏制土地炒卖行为？依据该法38、39条判令土地使用权转让合同无效，同样很难实现立法目的：今天的土地使用权转让合同纠纷中，当事人实际上对于转让的土地使用权应当达到法律规定的转让条件的内容，一般都有约定。比如：约定转让方转让100亩土地使用权给受让方，转让方要负责按照法律规定的条件完成投资开发建设，然后双方再去办土地使用权变更登记；还有合同约定，这个义务由受让方来完成。在这种情况下，如果认定双方签订合同时不符合39条规定的转让条件，进而宣布合同无效，实际上也封闭了当事人按照合同约定去履行自己义务，然后通过自己的义务的履行又完成39条规定的转让条件的可能！→判令合同无效导致：土地价格大幅上扬时，转让方往往会以38、39条要求确认合同无效，合同无效，转让方只承担缔约过失责任，这个损失远低于土地上扬的价格差额。合同无效可以使其获利。所以，此情况下，判令合同无效使违背诚信一方获得巨额利益，这对合同另一方当事人是不公平的，不利于维护或建立一个诚信的房地产交易秩序，甚至助长了违背诚信的风气。所以，现在，最高法已经表态：38、39条不再是影响合同效力的一个强制性规定。为此，我们还需要寻找现行法上的依据，或者从第二个视角来分析：→物权法15条规定：当事人之间订立的有关变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。这里的转让，不是针对合同本身，而是物权变动，是合同履行的目的。（其他依据：物权法20条，关于预告登记，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，这个表述从文义解释角度来看，物权法立法者已经将合同和合同履行的结果（物权变动）区分开来，区分原则是为了区分债的行为和物权变动，他的逻辑必然是债的行为的效力和物权变动的效力，分别交给不同的法律规范去进行判断。这是第一个逻辑前提。第二个逻辑前提：根据物权法15条，未办理物权登记的，不影响合同效力。合同的效力交给《合同法》等法律去予以规制和解决。第三个逻辑前提：在区分原则的框架内，物权变动的效力本身也不是绝对的不可动摇的，如果当事人之间订立的有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同本身的效力受到否定评价的话，即使物权变动已经完成，也仍然受到否定性的效力性评价（善意取得制度除外）。→从区分原则推导出的三个逻辑来看，我们把38、39条的规定，界定为仅仅针对物权变动效力是有依据的。通过将38条所称转让界定为针对物权变动这个效力，事实上，立法目的是可以实现的。同理，该法37条的转让，我们可以将他界定为针对物权变动效力本身，即重点放在转移给他人的转移上，也就能够和我们刚才得出的结论保持一个连贯或一致。总结：38、39条并不是一个对合同效力所作的强制性规范，他属于对物权变动效力能否发生所做的一个强制性规范。链接：合同法解释二：第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见(法发〔2009〕40号)16、人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。