金昌东

最近笔者代理了一起房屋登记行政诉讼案。案情是：孙某与其母杨某一直同住杨某的房屋，去年杨某与孙某订立房屋赠与合同并办理公证后，将房产证交与孙某。因客观原因没来得及申请所有权转移登记，杨某因突发心脏病死亡，此后孙某向房屋登记机关申请所有权转移登记，房屋登记机关以根据《房屋登记办法》第十二条规定，“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。”，赠与人已去世，无法与受赠人一起共同申请为由拒绝受理。据此，孙某以其申请符合《房屋登记办法》第十二条第二款第七项“法律、法规规定的其他情形”（可以由当事人单方申请的情形之一）为由提起行政诉讼，要求登记机关受理其登记申请，并为其办理所有权转移登记手续。法院以原告单方申请缺乏法律依据为由驳回了诉讼请求。笔者认为孙某的房屋所有权转移登记申请，符合《房屋登记办法》第十二条第二款可以由当事人单方申请的情形之一的第七项“法律、法规规定的其他情形”，房屋登记机关应当受理，并为其办理房屋所有权转移登记。理由如下：一、根据物权法有关规定，未办理物权登记的赠与合同，应当得到法律的保护。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定之外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”按此规定，房屋赠与是房屋转让的一种特殊形式，赠与人与受赠人订立的房屋赠与合同，自该合同成立时生效；未办理房屋所有权转移登记的，不影响合同的效力。既然赠与合同有效，赠与合同约定的受赠人的权利合法有效，受赠人有权依法实现其权利。如果赠与人赠与房屋后，在办理所有权转移登记之前死亡，不能履行与受赠人共同申请登记的义务，不应当影响受赠人依据赠与合同取得房屋所有权的权利。因此，这种情形应当认定为可以由当事人单方申请的情形,即“法律、法规规定的其他情形”。二、根据合同法有关规定，经过公证的赠与合同，赠与人不可撤销。《合同法》第一百八十六条第一款规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销与。”但该条第二款规定“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”按此规定，经过公证的赠与合同，赠与人不能撤销赠与。这说明，本案的赠与合同，在赠与人死亡的情况下仍然有效。因此，受赠人在赠与人死亡的情况下，依据《房屋登记办法》第三十二条当事人应当在赠与的法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记的规定，单方向登记机关申请登记，并无不当，应当得到法律的支持，应当认定为可以由当事人单方申请的情形。三、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》第145条规定，赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占用、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。本案符合这种情形，杨某的赠与有效，且应当补办过户手续。那么在赠与人死亡的情况下，由受赠人单方向登记机关申请登记，符合法律规定。四、确定是否“法律、法规规定的其他情形”的依据应当是有关民事法律、法规，标准应当是当事人的民事行为是否有效。《房屋登记办法》第十二条第二款是申请房屋登记时可以由当事人单方申请的情形，共有七种，其中除“法律、法规规定的其他情形”之外的六种情形，均是登记申请依据事实和有关法律文书不涉及申请人以外的其他人的情形。之所以这样规定，是因为在这些情形下当事人单方申请，不会发生侵害他人权利的情形。但在现实生活中房屋权属的设立、转移、变更等情况十分复杂，无法将所有可以由当事人单方申请的情形都列入该款中，因此规定了“法律、法规规定的其他情形”，以便登记机关根据具体情况，依照有关法律、法规规定加以确定。那么，确定“法律、法规规定的其他情形”的依据和标准应当是什么呢？笔者认为确定是否“法律、法规规定的其他情形”的依据应当是有关民事法律、法规；标准应当是房屋权属的设立、转移、变更的民事行为是否有效。只要相关民事行为依据有关法律、法规有效，当事人单方申请应当允许。我国《民法通则》第五十七条规定“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。”本案的房屋赠与合同经过公证，依据该规定，赠与合同从公证之日起生效，具有法律约束力。受赠人依据赠与合同取得该房屋所有权的行为属于民事法律行为，应当得到法律的保护。在赠与人死亡的情况下受赠人单方申请登记，是法律赋予受赠人的合法权利，作为程序意义上的行政规章《房屋登记办法》不能对抗相关民事法律确认的合法的民事法律关系。根据以上四点，笔者认为法院判决有待探讨。如果将类似本案的依据民事法律行为申请房屋登记的情形排除在可以由当事人单方申请的情形之外，现行的《房屋登记办法》将受赠人依据赠与合同申请登记的途径堵死，受赠人的合法权利无法实现。这有悖于《房屋登记办法》自身的宗旨“保护权利人的合法权益”。《民法通则》第五条规定“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”本案受赠人的合法权益如何得到法律的保护？登记机关拒绝受理受赠人的登记申请是否事实上侵害了受赠人的合法权益？值得探讨！