初志磊

作者：初志磊律师在房价高企的今天，买房对于多数家庭来说都是一件大事。购买新建房屋时，一般采用开发商提供的格式合同，相对来说房屋权属情况比较清晰。二手房情况则较为复杂，即使是在同一楼盘，房屋权属状况也不尽相同。因此，购买二手房时，对此更应引起格外关注，购买时一定不能大意，必须要格外谨慎地进行比较、调查、分析，最后拍板。实践中，有这么几个方面需要注意：首先，要调查房屋所有权人是否与他人对房屋有“共有”关系。在共有的情况下，所售房屋只有经过全体共有人同意才能出卖，如有的共有人无法到场，则应经到场的房屋共有人获得出售该房屋的授权后，才可以购买。否则，按法律规定，所签买卖合同属无效合同，买受人不能取得房屋所有权，而只能追究签约者的缔约过失责任。其次，确认售房人所出售的房产产权没有瑕疵。签订合同之前，购房人一定应到房屋所在地的房管部门对拟购买的房产权属登记信息全面了解，重点是调查房产证是否真实有效，房屋产权有无抵押、查封等权利限制，出售该房产的人是否存在“一房多卖”情形，售房一方对作为交易标的的房屋是否有完全的处分权等事项。另外，我们国家目前城市发展很快，还应调查房屋所处地段是否属于规划拆迁范围内。如果搞不清楚，有可能面临花上几十万元买套二手房，没住几年房子却要被拆掉的局面。而且，目前很多城市拆迁所给的补偿款达不到房屋实际价值，拆迁会导致产生比较大的损失。再次，对于事业单位的公有住房和集资建房，应了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋范围。实践中，许多单位都保留了优先回购权。有些单位在向职工售房时，作为参与购房条件，还与职工签订了服务年限合同，年限不到时职工并无权转让，还有的房屋属于行政划拨占地，存在未来补交土地使用费的可能。对于这一类房屋，在没有获得单位同意以前，最好不要购买。真正购买时则一定要征得原产权单位的同意，并且应请其出具同意该房屋转让的书面意见，并加盖公章。同时，也要调查清楚房屋是否已经交纳土地使用费，避免决策失误。最后，除了前述权属问题之外，还有一个常见问题是，若拟购房屋已经出租给他人，那么按照法律规定，承租人是有优先购买权的。此时，签约前买方应督促售房者向承租人发出通知，在承租人放弃或视为放弃优先购买权后再签约，否则的话容易引起纠纷。实践中，已经有多起承租人通过诉讼要求实现其优先购买权的案例发生。

作者：初志磊律师雇佣关系是指按照一方按照他方的指示或要求，利用他方提供的条件，以自己的技能为他方提供各种劳务，他方接受劳务并按约支付劳动报酬的一种民事法律关系。承揽关系是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的权利义务关系。就雇佣关系而言，其与劳动关系并无太多的区别，对此，最高人民法院关于雇工合同应当严格执行劳动保护法规问题的批复也从司法的角度给予了确认。但目前，对雇员的劳动保护尚未涉及非工伤劳动保护，包括失业、疾病等。判断雇佣关系是否成立应考察：(1)是否签订了雇佣合同；(2)报酬的获得方式；(3)是否以一方提供劳务作为主要合同内容，所提供具体劳务义务能否转移；(4)一方是否受另一方的控制、指挥和监督。雇佣合同与承揽合同的区别主要体现在如下五个方面：1、雇佣合同以直接提供劳务为目的，雇员在一定时间内提供劳务，侧重劳务给付的过程；承揽合同则以完成工作成果为目的，提供劳务仅仅是完成工作成果的手段，承揽人的工作成果所有权之转移为合同主要内容，侧重劳务给付的结果；2、雇佣合同中雇员工作中所产生的风险，如受伤，致他人损害，工作物灭失等所造成的损失，均由雇佣人承担；承揽合同中的履行风险则由承揽人承担；3、承揽合同的当事人之间不存在支配与服从的关系，承揽人在完成工作中具有独立性，雇佣合同的受雇人在一定程度上要受雇佣人的支配，在完成工作中须听从雇佣人的安排、指挥；4、雇佣关系中，报酬一经确定后，雇员一般能在一段较长的时期内取得稳定的报酬数额，一般不存在亏损的风险；承揽合同中的承揽方则要自行承担潜在亏损的风险，报酬一般是一次性给付；5、雇佣合同中当事人之间存在控制、支配和从属关系，由一方指定工作场所、提供劳动工具或设备等，所提供的劳动是接受劳务一方生产经营的组成部分；承揽关系中则无此要求。