徐君霞

奚女士系外地户籍，单身人士，2015年来上海希望购房自己的房产，房产开发商了解了奚女士的情况后，知晓奚女士系被限购人士，但是答应奚女士可以找人帮奚女士“”包装“”，于是奚女士买房心切，就支付了定金，并一步步按照约定签署了《商品房预售合同》。在开发商找的第三人在联系奚女士提供材料，打算给其包装时，奚女士意识到了各种风险，故向开发商提出要求退房，返还购房款。但是开发商不理。奚女士无奈找到我们代理其案件。我们经过事先取证，制定了自己的诉讼方案。起诉到法院，要求解除《商品房预售合同》并返还购房款并支付利息损失。经过开庭我方充分举证质证，法院支持了我方所有诉请。

徐律师亲自代理的案例：2016年3月原告张先生将自己名下的房子出售，想置换一套大房子。出售后上海房产新政出台，要求外地人购房必须交满五年的社保或个人所得税。张先生持税单到交易中心咨询，交易中心看过税单后答复可以购房。2016年3月底张先生与李先生签署了房屋买卖合同，支付了首付并申请了贷款。2016年4月张先生和李先生按照约定去交易中心办理过户手续，一个周后，张先生收到交易中心书面通知其被限购，无法办理过户手续，因而引发纠纷。张先生与李先生在中介的主持下多次调解，虽然房价已经大幅上涨，但是李先生仍认为是张先生违约，要求其承担违约责任。张先生觉得自己十分委屈，自己从来没有想过违约，自己的房子已经出售，自己是真心想买李先生的房子，也按照约定支付了首付并申请了贷款，从没有违约行为。后来多次调解无果。2016年5月张先生找到徐律师，委托徐律师通过诉讼维护自己的权益。徐律师接受委托后，走访了区房产交易中心、市房产交易中心，和承办法官多次沟通协调，调取了交易中心交易过程中限购政策前置查询信息不透明等资料，拟定了诉讼方案，起诉李先生解除房产买卖合同、返还已付购房款，并赔偿利息损失。在法院的主持下，双方达成调解，达成了张先生的所有诉请：返还所有已付房款。

2016年年初，上海房价暴涨，从签约到过户房价上涨壹佰万的大有人在，所以出现了许多房东坐地起价否则不愿意配合履行办理贷款、撤销抵押、过户等情形的案例。下面就实践中如何处理这些案例进行简单的分析：一、对于房东出售房产有抵押，其不愿意去偿还贷款注销抵押导致的违约情形购房者实践中直接诉请法院要求继续履行合同，具体的处理方式：购房者用余款去偿还购房房东的贷款并注销抵押，一般把房东的贷款银行作为第三人追加进案件，与贷款银行沟通好具体的操作步骤。然后购房者与代偿房东贷款，银行配合办理注销抵押，法院判决房东继续履行合同，依约办理过户。二、对于目前许多贷款银行需要房东配合签字提供资料等情形，房东不配合要求涨价。这种情形下，下家若能筹集到余款，不用依靠贷款，那法院可以判决继续履行合同。若下家必须依靠贷款才能履行合同，那可以主张解除合同、返还房款并承担违约金或赔偿房屋差价损失。三、对于房东违约涨价，房东不配合过户。这种情形下，买方可以依据自己的情况主张房东继续履行，也可以主张解除合同要求房东承担违约责任或赔偿损失。对于房价上涨过快，上涨幅度超过违约金的情形，买房者若主张因房东违约解除合同，完全可以放弃主张违约金而主张房东赔偿差价损失。法院一般都会支持。综上，现实中根据不同的情况，会建议当事人采取不同的诉讼方案。因房产系一个家庭十分重要的财产，建议委托专业律师来选择诉讼方案，不论是判决继续履行合同还是解除合同，都可以维护自己的合同权益，把自己的损失降低到最低。