赵莉

国土资源部第61号令《节约集约利用土地规定》于2014年5月22日发布，自2014年9月1日起实施，在房价涨跌之争处于胶着状态，各地限购政策存废犹抱瑟琶的敏感时期，这一部门规章的出台，释放出中央对土地管理怎样的信号，对当前及未来的房价走势及开发重点是否会发生深远的影响？作为对土地政策颇为观注的一名专职律师，依笔者之浅见，《节约集约利用土地规定》（以下称《规定》）至少释放出以下七大政策信号：一、限定特大城市开发边界，“副中心”具发展潜力《规定》第九条“国土资源部门应当通过规划、计划用地标准、市场引导等手段，有效控制特大城市新增建设用地规模”，第十一条“国土资源主管部门应当在土地利用总体规划中划定城市开发边界和禁止建设的边界，实行建设用地空间管制”。这两条不约而同地表示，特大城市不再具体没有边界无限扩展的操作性，危及到城市建设边界的新增建设用地的审批将会变得困难，新增建设用地的供给将被严格控制。特大城市的建设用地需求不得不向两个方面寻求出口。一是存量地的集约利用，开发商、用地单位寻找建成区内可被重新规划建设、集约利用的土地进行重新利用将成为首选，一线城市的房将越来越稀缺和昂贵；二是向特大城市周边“卫星”城市寻求土地资源，日前被炒作的“副中心”之说可见不是空穴来风，离北上广深较近，同时具备一定潜力基础的中型城市具有较大的发展空间，承载为一线城市配套或关联的产业功能，大开发商进入这些城市的手段之一，就是通过并购现有本地房地产企业或者项目，本土地产将会迎来更大的机遇．二、中小城市及县城供地增加，“城镇化”步骤加快增加中小城市和县城建设用地供给，是实施新型城镇化战略，分流中心城市用地压力的措施，实施该项政策的结果是，中小城市和县城供地的难度和成本相对减小，可以吸引更多大城市无法消化的投资，吸引本土外出农民打工族回乡定居。在中小城市和县城地价本来相对较低、开发用地供给相对富余的情况下，土地措施必须与产业转移等其他城镇化政策配套才能显现效果。从长期来看，对中小城市和县域经济是利好消息，但从近阶段看，人们对于土地供应增加的理解可能会转化为降价预期，这对已经＂气若游丝＂的三四线城市的房地产开发企业，会感觉更加难熬．应防范爆发资金链断裂后借贷纠纷以及降价后退房纠纷频发的法律风险．三、立体化设立建设用地使用权鼓励建设项目用地优化设计分层布局，充分利用地上地下空间．建设用地使用权在地上地下分层设立的，其取得方式和使用年期参照在地表设方的建设用地使用权的相关规定．该项规定与《物权法》第136条接轨，此前各地方已有相应的探索，分层设立建设用地使用权也是历史发展的必然趋势，但是分层设立使用权的主体问题物权登记问题以及物权遭受损害后的救济途径，都有待于国土部门出台细则进一步明确．四、大幅减少划拨方式用地，公共用地成本增加《规定》的重大改变，根据《划拨用地目录》，19类用地都可以用划拨方式供地，《规定》扩大了土地有偿使用的范围，减少非公益性用地划拨。除保留军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外，其他用地实行有偿使用。《规定》将19类用地目录中包括国家机关用地在内的大部分用地都排除在划拨供地的范围之外。这意味着被排除在划拨用地范围之外的公共用地主体的用地成本大大增高，比较突出的是机关办公用地和大型公共基础设施建设用地，此类用地并非传统的出让用地，而且带有公益性质，如实行有偿使用会导致公共基础设施的使用成本相应增加，对行业产生较大影响，如路桥管线工程用地成本增加，可能促使相应终端产品提价，或许会导致以BT和BOT等模式建设的大型基础设施工程的回收期限相应延长．从另一个角度分析，可能会理解为政府将土地财政的压力从城市住宅用地为主分散到其他公共领域．五、先出租后出让，灵活确定出让年期《规定》第二十三条规定，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。《土地管理法》规定了住宅、商业、工业用地的最高出让年限为70年40年50年，在实践中，对于划拨用地补办出让时企业不愿或无力交纳巨额出让金的情形，不少地方已经尝试收取较少的土地出让金办理出让并相应缩短出让年期的方法，此次规定的出台，是对实距中早已存在的这种灵活处理方式表示认可并鼓励．在法定最高出让年期之内，根据企业的用地需求，灵活确定出让年期，既能节约企业用地成本，又能加快土地流转周期，实现土地效益的最大化，不失为一种较好的选择．对于采用先出租后出让的方法供地，如何解决租赁土地上的不动产建设问题，前后如何衍接，将是企业非常感兴趣的问题，但尚需国土部门和法律人士共同探讨和摸索解决之道．六、工业用地享受差别化待遇《规定》用第二十四条规定在不改变用途的前提下，对现有工业用地增加土地利用效率的行为，不用增收土地价款．该条规定对于工业企业具有重大价值，现有存量工业用地将成为抢手资源，迎来并购热潮．第二十五条对工业用地实行差别化地价的政策，打破原土地估价规程单一＂级差地价＂的模式，政府可以通过集约化程度和产业方向两项指标，来确定工业用地的差别化地价，土地供应成为产业政策导向的杠杆之一，但需适度把握实施过程中政府的＂自由裁量权＂，避免因工业用地供应滋生腐败．无论从哪个角度看，政府鼓励工业发展的良苦用心都值得企业家们好好珍惜和利用．七、城镇存量土地开发主体创新《规定》第三十二条规定，鼓励社会资金参与城镇低效用地废弃地再开发和利用，鼓励土地使用者自行开发或者合作开发．结合对城市新增建设用地限制供应的前文，应理解为政府对符合城市规划的存量土地＂挖潜＂，系鼓励多渠道多形式的改造和利用．在《国有土地上征收与补偿办法》出台，同时《城市房屋拆迁补偿条例》废止后，除公益性质的土地征收适用征补条例之外，其他项目的拆迁成为模糊空间．但城市要发展，必然会有商业性质的改造和拆迁，该规定的出台，指出土地使用者可＂自行开发＂和＂合作开发＂的路径，或许在不久的将来，＂被拆迁人＂不再是拆迁户，而是通过与开发商合作，成为开发权益的享有者和受益者，那样的拆迁是既有利于城市发展和土地集约利用，又能实现现有土地使用权人的利益和开发商的商业利益，各方共赢的局面可期．作者：北京盈科（武汉）律师事务所高级合伙人律师赵莉2014.6.10

2009年道路交通事故赔偿范围标准及计算公式残疾赔偿金=湖北上一年度居民人均收入×伤残系数×赔偿年限残疾辅助器具费＝普通适用器具的合理费用丧葬费=湖北上一年度职工月平均工资×6个月被扶养人生活费＝湖北人均年消费性支出×抚养年限住院伙食补助费＝国家机关一般工作人员出差伙食补助标准（５０元/天）×住院天数医疗费赔偿金＝诊疗费＋医药费＋住院费＋其他误工费=误工收入（天/月/年）×误工时间护理费＝交通事故发生地护工同等级别护理劳务报酬标准×护理天数死亡赔偿金＝事故责任人所在地上一年度人均收入×20年2009年度湖北省道路交通事故损害赔偿标准序号项目标准（元）1城镇居民人均可支配收入（年）13153农村居民人均纯收入（年）46562城镇居民人均消费性支出（年）9478农村居民人均年生活消费支出（年）36533在岗职工平均工资（年）19597全社会分行业在岗职工人均年平均工资农、林、牧、渔业10948采矿业19585制造业17177电力、燃气及水的生产和供应业27228建筑业17049交通运输、仓储及邮政业21711信息传输、计算机服务和软件业30387批发和零售业14757住宿和餐饮业12409金融业36292房地产业21270租赁和商务服务业18051科学研究、技术服务与地质勘查业31011水利、环境和公共设施管理业16182居民服务和其他服务业14260教育22507卫生、社会保障和社会福利业22438文艺、体育和娱乐业20533公共管理和社会组织27145

今天我代理过的一个人身损害赔偿案件在湖北省高级人民法院进行再审调查，这是应朋友之约为其代理的一个案件，虽然很小，但有其代表性，体现了那些长期为人“打零工”一族的劳动安全保障缺失问题。本案我代理的是再审被申请人，一审原告，二审上诉人，对方的再审申请会被驳回应无悬念。现将基本案情及办理经过、判决结果进行陈述，并对其中的法律问题进行评析，供大家参考。基本案情：占**系湖北鄂州市人，在武汉市江夏区打工8年多，主要从事帮人安装防盗网等工作，2006年在江夏区纸坊街以其儿子名义购买住房一幢；袁**夫妇从2004年起在武汉市江夏区纸坊街开有一五金电焊加工店，经营防盗网业务，主要业务范围为定做、安装防盗网，未领取营业执照。占**经常不定期地给袁**打工，报酬按40元/半天结算。2007年11月3日，住在江夏区某物测队宿舍的赵**向袁**定做一长约1.5米、宽0.7米的卫生间阳台花架，双方约定价格300元（含安装费）。同年11月10日，袁**告知占**到赵**位于物测队宿舍4楼的房屋中安装卫生间阳台花架，并于当日上午与占**一起来到赵**家进行安装，赵**的妻子吕**在家照看。安装时由袁**拉扯着占**，后者负责打孔，安装膨胀镙丝，在安装了四个膨胀镙丝固定花架后，袁**松开了占**，占**趴在花架上继续打孔，由于刚安装的阳台花架上的膨胀镙丝松动，占**与花架整体垮落，占**从四楼摔下受伤，经救治花去医疗费用5万余元，并经法医鉴定为9级伤残。就赔偿问题三方协商未果，占**于2008年3月20日将袁**夫妇及赵**夫妇告上法院，要求赔偿其各项经济损失125533元。争议焦点：本案三方争议的焦点主要包括：1、占**与袁**夫妇、赵**夫妇三者之间各是什么法律关系？2、三方各自是否具有过错？应承担的民事责任比例应如何划分？3、原告占**主张的按照城镇标准计算赔偿数额是否过高？庭审过程中三方各执一词，质证和辩论都围绕上述焦点问题进行。原告占**认为，他为袁**夫妇打工，与其二人是雇佣关系，自已在工作中遭受人身损害，袁**夫妇作为雇主应当承担全部赔偿责任，而赵**夫妇由于向袁**定作并要求其在高空安装阳台花架，与袁**之间是一种特殊的承揽关系——建筑安装合同关系，赵**在袁**没有任何资质的情况下与其形成建筑安装合同关系，应对自已的损害与袁**一起承担连带赔偿责任。袁**称占**并非其雇佣人员，而是由赵**直接与占**之间形成雇佣关系，其向赵**预收的费用中已讲明花架是250元，50元是安装费是代占**向赵**收取的，而且占**受伤是由于他本人没有听从劝告系安全带，并且安装镙丝顺序错误导致的，主要责任在于占**本人，赵**定作的花架本身规格就不标准，而且墙体向北面，是空心砖做成的，导致事故发生赵**有责任，袁**不应承担责任。赵**夫妇则认可袁**与占**的雇佣关系，认为自已没有过错，不应承担赔偿责任。且占**要求的赔偿费用过高，不应采用城镇标准计算。法院判决一审法院经审理，认定占**与袁**之间系雇佣关系，袁**与赵**之间系承揽合同关系。袁**做为雇主应对占**的损失承担赔偿责任，占**在从事雇佣活动当中，未采取必要的安全保障措施，对事故的发生，其自身存在重大过失，应减轻袁**的赔偿责任。赵**在定作花架时未查明袁**是否具有加工承揽资质，具有选任过失，应承担相应的赔偿责任。故一审法院判决占**、袁**、赵**各自承担40%、50%、10%的责任，由袁**赔偿占**58000余元，赵**赔偿占**10000余元。一审判决后，占**不服，认为一审法院判令其本人承担40%的责任显失公平，上诉至武汉市中级人民法院，要求支持其全部诉讼请求。二审法院审理后改判雇主袁**夫妇承担60%的赔偿责任，赔偿占**71471.86万元，赵**夫妇承担20%的责任，赔偿24223.95万元，占**总共获得赔偿数额为95000余元。终审判决后，占**已向法院申请执行，赵**则向湖北省高级人民法院申请再审。律师点评作为本案原告占**的代理律师，本人为占**的损失能得到较为公正的弥补而欣慰，长达1年多的诉讼历程终于有了回报。站在客观的角度进行评析，我认为武汉市中级人民法院的二审判决是符合法律规定的。本案二审法院对于法律关系性质的认定、各方的归责原则以及责任比例的划分既符合案件事实也符合国家法律规定，既体现了保护劳动者的法律原则，又根据各方的过错大小和对损害结果的原因力比例对责任进行了划分，无论对雇主还是承揽合同的定作人，均实现了程序和实体公正。本人多次代理人身损害赔偿纠纷案件，从法院的司法审判实践看，这类案件当中有一些法理问题值得探讨。（未完待续）