股东死亡后有限公司的股权继承和利润分配
【提要】根据现行公司法，自然人股东死亡后，其继承人当然取得股东资格。但实践中继承人往往对股东身份并无兴趣，却要主张公司利润作为遗产继承，而公司利润分配必须经股东会决议，由此产生争端。如何既能维持有限公司人合性避免公司僵局，又能适当考虑继承人对公司财产利益的权利，从中取得平衡，是司法实践中需要研究的问题。【案情】原告张某原告胡乙被告郑某被告胡甲被继承人胡某1965年生,2002年10月15日死亡。胡某与前妻陶某于1988年生育一子胡甲。后胡某与陶某离婚。2002年2月20日,胡某与张某登记结婚,2002年9月19日生育一女胡乙。郑某是胡某的母亲，胡某的父亲已先于胡某死亡。2000年3月17日,胡某与中电财资产管理有限公司共同发起成立了上海市新七浦投资发展有限公司(以下简称新七浦投资公司),注册资本3000万元,法定代表人胡某。其中,胡某出资2100万元,占70%;中电财资产管理有限公司出资900万元,占30%。2001年6月22日,新七浦投资公司作为股东之一,发起设立上海市新七浦服装市场有限公司(以下简称新七浦市场公司),注册资本50万元,其中新七浦投资公司出资24.5万元,占49%。市场公司后曾增资,注册资本变更为200万元,其中,新七浦投资公司出资170万元,占85%。胡某死亡后，因继承人对如何继承遗产协商不成，故张某和胡乙提起诉讼，要求：1、确认张某与胡某在夫妻关系存续期间的夫妻共同财产的范围并进行分割；2、确认张某、胡乙在胡某所留遗产中的份额并进行遗产分割；3、确认张某、胡乙在新七浦投资公司中的股权份额。被告郑某和胡甲辩称，不同意原告的诉讼请求。胡某生前留有债务，且原告也认为胡某还留有债务，但原告在诉请中未予明确。原告张某与被继承人胡某之间的婚姻关系存续期间只有八个月，不可能有巨额的夫妻共同财产等。【审判】本案在审理中形成如下争议焦点：1、新七浦投资公司在2002年2月到10月的利润情况原告认为，根据2002年12月31日资产负债表，新七浦投资公司全年未分配利润约1500万元；新七浦投资公司于2002年8月对新七浦市场公司的投资从24.5万元增加到170万元，该增资145.5万元也属于新七浦市场公司的利润。被继承人胡某对上述未分配利润和增资享有70%的份额。因2002年2月到10月是胡某与张某的夫妻关系存续期间，因此，原告要求按照比例分割上述利润。另外，双方争议的是2002年2月到10月的收益，被告虽提出要求扣除债务，但被告所述债务并非在上述期间发生，所以不应该在原告提供的报表中扣除。对于被告提出要扣除胡某治病期间发生的费用，原告认为，因该费用发生于2005年，也不应在2002年的报表中进行财务处理。被告提出的隐名股东的收益，按照我国公司法的规定，隐名股东不受公司法的保护，故也不应当在公司利润中扣除。被告认为，报表由原告的亲戚制作，被告对报表的真实性不予认可。原告所陈述的有关报表期末数扣除期初数后得出的数值是2002年度的收益，而原告应当确定每个月的具体数额。新七浦投资公司对新七浦市场公司的投资已经计入新七浦投资公司报表，不应当重复计算。同时，上述期间还有胡某投资失败的费用，该费用有2000余万元，而原告未将这笔费用剔除。另外，胡某的经营收益与债务是混杂的，而原告提供的资产负债表中没有体现出债务。因此，被告认为原告举证的利润数额不准确，客观性无法认可。2、新七浦市场公司的利润情况以及是否属于遗产原告认为，新七浦市场公司所产生的可分配利润部分中，原属于胡某的份额应认定为夫妻共同财产，原告应该获得其中的75%。另外，新七浦市场公司在2002年9月分配了利润100万元，新七浦投资公司按照85%的比例取得上述利润，这些都已经反映在了同期的财务报表中，应当予以分割。被告认为，新七浦市场公司是新七浦投资公司的对外投资，对新七浦市场公司的投资和收益均应当包含在新七浦投资公司的财务报表中。在确定新七浦投资公司的财务价值后，就不应再分割新七浦市场公司的财产，否则就是重复计算。同时，利润应当是总资产减去总负债，新七浦投资公司到目前为止还没有根据债务的实际情况调整收益。3、被继承人胡某生前债务的数额和性质被告认为，胡某生前负有大量债务，其提供的证据中有很多经过原告张某签字确认，总额2800多万元，还有其他债务2000万到3000万元。原告认为，的确有债权人要求原告签署有关债权协议，但原告认为应当等待事实清楚以后再予以确认，目前不清楚胡某的债务情况。法院审理后认为：本案被继承人胡某死亡时，没有发现留有遗嘱，也没有遗赠抚养协议，因此，对于胡某的遗产，应当按照法定继承处理。本案的双方当事人均为胡某的第一顺位法定继承人，有权依法继承胡某的遗产。胡某在新七浦投资公司的股东资格出资额应当均等分割；胡某2002年2月到10月期间在新七浦投资公司的经营收益在本案中不予处理，原告要求将该部分增资按照出资比例确认为胡某的经营收益并予以直接分割的请求不予支持;新七浦市场公司的经营收益不属于遗产范围。据此，一审判决：新七浦投资公司股东胡某的股东资格由张某、胡乙、郑某和胡甲继承，张某、胡乙、郑某和胡甲名下的出资额各为人民币525万元，其出资比例各占注册资本的17.5%;另对胡某遗留的房屋等财产依法进行了分割。一审判决后，双方均提起上诉。二审审理中，郑某、胡甲等经法院合法传唤无正当理由未到庭，二审法院按撤诉处理。张某和胡乙申请撤回上诉。本案上海市高级人民法院于2007年7月24日作出准许撤诉的裁定，一审判决生效。【评析】本案因涉及民营企业股权的继承问题而广受关注，本案所含的法律意义同样值得探讨。一、有限责任公司自然人股东资格和出资额的继承关于被继承人胡某在新七浦投资公司的出资额2100万元(股权份额占总股本的70%)的处理，涉及有限责任公司自然人股东资格的继承问题。本案的继承发生在2002年10月，当时有效的公司法没有对公司自然人股东的股权继承作出规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(一)的规定，公司法实施后，因公司法实施前有关民事行为或者事件发生纠纷起诉到人民法院的，如当时的法律法规和司法解释没有明确规定时，可参照适用公司法的有关规定。根据现行公司法的规定，自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格，公司章程另有规定的除外。经审查，新七浦投资公司的章程没有对自然人股东的股权继承作出规定。因此，本案适用现行公司法的规定，四位法定继承人都有权继承新七浦投资公司胡某的股东资格，并对胡某名下的出资额依法分割。对于股份的具体分割，庭审前后，双方当事人就股份的折价款协商不成。被告方提出由其取得股东资格，由被告给付原告折价款。但原告方坚决要求同样继承股东资格，拒绝接受折价款。关于股权分割的具体方法，目前没有成例可以援用。我们认为，根据我国继承法的规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。因此，最终判决的分割方案是将对胡某名下的股份均等分割，并由四位法定继承人继承胡某的股东资格。二、夫妻关系存续期间经营收益的范围和分割程序(一)关于股东死亡后公司利润是否可在继承案件中确认和分割的问题新七浦投资公司在2002年2月到10月的经营收益情况以及是否在本案中进行确认和分割，是本案审理中的难点。按照我国公司法的规定，股东依照其出资享有的财产性权利有红利分配请求权即利润分配请求权、股权转让权、优先购买其他股东转让的股权、优先认缴公司新增的资本的权利以及剩余财产分配请求权。概括起来，也可以说主要是以下三个方面的财产权利：一是资产收益权，即每年按照公司的经营情况分得红利和股息等；二是资产索回权，即公司在解散时，可以取回依法清算后归股东所有的剩余财产；三是股权对价的请求权，即在股东依法转让股权时,股东享有相应对价的请求权。因此，被继承人名下股权在婚后的经营收益也主要包括三个方面：一是公司每年按照经营情况依法分配的红利或股息；二是如果公司解散，公司清算后分配给股东的财产扣除双方结婚时股权价值以后所得的余额；三是如果股权转让，相应转让价款扣除双方结婚时股权价值以后所得的余额。由此观之，如果在继承发生时尚未发生公司解散或股权转让的事实，被继承人经营收益的范围，应当确定为夫妻关系存续期间公司分配到股东名下的红利、股息等。本案中，新七浦投资公司在2002年2月到10月的利润分配中胡某名下部分应当属于夫妻共同财产。但是，在本案中分割公司经营收益存在较多困难：一、自被继承人胡某死亡后，新七浦投资公司没有进行年度利润分配，也一直没有进行年检，无法确认应分配利润的准确数额；二、分配利润事宜应当由新七浦投资公司股东大会作出决议才能依法有效，在其他股东未参与诉讼的情况下，在本案中直接确定新七浦投资公司的可分配利润总额并进行分割将侵害其他股东的诉讼权利和实体权益；三、应分配利润现仍然在新七浦投资公司处，被告作为法定继承人，没有占有新七浦投资公司可分配利润，因此无法成为支付利润之诉的当事人；四、因新七浦投资公司连续两年以上没有年检，公司的法律状态不确定，故目前也无法对其2002年的利润直接作出处理。最终，法院对2002年2月到10月期间胡某名下的投资收益问题不予处理。笔者以为，有关投资收益的分割，涉及公司所有股东的权利。公司股东会应当就公司每年的利润形成决议并在以下方案中作出选择：转化为资本公积金、补充公积金还是分配给股东。因此，某股东死亡后，应当允许股东的配偶和其他法定继承人代为提起要求公司支付利润的诉讼，公司其他股东为共同被告。诉讼中，人民法院一般可以根据审计报告中公司年度可分配利润以及公司资本充足的情况来确定原告应得的分红数量。该诉讼一定程度上属于司法权介入公司经营，因属于特定事由，符合公司法理。现实实践中，部分公司缺乏多年的公司年检报告，故夫妻结婚当年公司的经营状况可能同样没有证据予以证实，有关利润分配的诉讼可能会再次陷入困境。笔者的观点是：公司进行年检属于公司的法定义务，公司未进行年检的责任应当由全体股东承担。股东的配偶提起诉讼时，对利润情况的认证应当按照适当有利于配偶一方的原则适用。具体到个案中，还可以根据公司历年的纳税情况、增资扩股情况以及现有公司资产与公司设立时相比的增长情况酌情确定。(二)关于新七浦市场公司的股权增值和增资部分是否属于遗产范围问题。母公司对子公司增资(包括直接增资和子公司利润转增)是否属于母公司增加的资产并计入利润？理论和实践中均有不同观点。一种意见认为，子公司增资，实际是母公司利润的转化，因此，增资部分应当视为母公司当年利润的组成部分。另一种观点认为，母公司对子公司的增资，应当属于母公司独立的经营行为，该增资一经登记，即成为子公司所有的法人财产，母公司对该增资不再享有所有权，而仅依出资额享有股东权益，包括分得红利或股息等并作为其年度利润核算的组成部分。因此，如果在离婚或继承纠纷中，配偶要求将该部分增资按照出资比例确认为母公司的经营收益并予以直接分割，是不符合公司法理的。笔者以为，从公司法的基本原则理解，第二种观点比较符合逻辑，但可能在司法实践中遇到一个棘手的问题：夫妻中的担任股东的一方所持公司连续多年不分红，同时该公司对子公司不断增资，这将可能造成公司盈利可观而配偶无投资收益可分的不公平结果。因此，在上述场合，如果在离婚纠纷中，应在婚姻法的范畴内，由股东一方给另一方适当的补偿，以平衡双方的利益，防止股东规避法律，侵害配偶的合法权益。至于股权的增值，基于同样的理解，笔者原则上同意1999年山东高院曾经在相关股权案件中的观点：“公司的财产与公司的成员和创立人的财产是严格分开的，公司的财产权利是法人财产权,其具有独立的人格。股东享有股权是以其对公司的出资为表现,但股东对出资不具有直接支配权,只是根据出资比例享有分红和参与公司事务等权利”,“不论股东出资如何增值,均不能作为股东个人的收入,出资人在公司的出资及增值只有在公司清算时,才能对剩余财产按出资比例分配。”这从根本上是源于股权是一种特殊的权利束(前文已有论述)，具有特殊的权利内容，不宜按照传统的财产进行认识和分割处理。三、本案引出的思考笔者感到，新公司法虽然对股东资格继承作出了明确规定，但该规定比较原则和粗疏，尚需要司法实践的检验。其中，非常值得关注的问题是，新公司法对股东资格继承的规定，原则上否定了有限公司人合性对法定继承人取得股东资格的限制，但有限公司人合性的部分丧失对公司经营可能带来的负面影响仍然值得重视，故在制度上建立其他股东的救济途径仍属必要。最高法院可能也需要在新公司法实施一段实践后作出进一步的司法解释。王保树先生主编的《中国公司法修改草案建议稿》第183条曾建议规定:“继承发生时,除非股东持反对意见,死亡股东的继承人当然成为公司股东。”应该说,其出发点也在于调和有限责任公司的人合性与商事主体的意思自治之间的矛盾与冲突。但其中的所谓“股东持反对意见”这一限制条件的界定缺乏足够的确定性。在实践中，由于发生股东资格的继承，公司的人合性可能不同程度地被破坏。在某些情况下，新的股东可能掌握了公司经营的权力并可能严重破坏原有股东之间的相互信任与合作，也有可能因新股东的到来而导致公司僵局。在此情况下，司法解释可能需要考虑：是否应当赋予其他股东退出或解散公司的法定权利。如果允许其他股东退出公司，继续留在公司的股东应当按照不低于评估价格的标准支付股份折价款。而未来的立法需要进一步考虑：是否可以进一步引入更好的平衡股东权和继承权的制度——过半数同意方可继承制度，即在股东死亡后，继承人要求成为股东的，应当经过持有半数以上股份的股东同意，如果没有过半数同意，公司应当强制收购被继承人名下的股份。该半数应当将继承人持有的股份计算在内。该股份继承的规则可以和股权转让的规则获得内在逻辑统一，也在一定程度上保护了公司的人合性。【附录】作者：陶海荣裁判文书：(2003)沪二中民一(民)初字第11号民事判决书合议庭：袁月全(审判长)，岑华春，陶海荣(主审法官)
2011-07-13
收房时发现房屋有质量问题怎么处理
购房者在收房时发现有质量问题怎么办？许多购房者认为拒绝收房是比较保险的做法。笔者以为，发现有质量问题，便拒绝在收房单上签字，一味要求开发商承担逾期交房的违约责任的做法不一定合适，事实上与己未必有利，对开发商也未必有多大影响。具体分析：如果属于主体结构不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，则构成根本违约的，则购房人可以拒绝接受标的物（产生开发商的迟延交付责任）或者解除合同（产生开发商的合同解除责任）。如果收了房产，购房人仍有权利要求解除合同退房。如果房屋仅存在一些不构成根本违约的瑕疵，购房人不得拒收，也不得解除，除非合同有特别约定。如果购房人拒收，开发商不承担迟延交付的责任，但需承担其他违约责任。如果购房人收了房屋，开发商一样仍需承担其他违约责任。有一点要提醒的是，不管何种情况，如果收房了，最好同时在房屋交接书上注明质量问题或这用书面形式向开发商提出修复或赔偿要求，且持有一份在手里。这对日后向开发商主张违约责任非常重要。（注意这里是违约责任，不是质量保修义务）
2011-07-13
掌握要领 规避风险 关注二手房交易安全
交易安全是二手房买卖双方最重视的问题，这是有关机构最近调查统计答出的结论。对上家来说，交易安全的问题主要包括找一家诚信可靠的中介公司，签订一份能保障自己权益的购房合同及顺利收到房款。对下家来说，确保房屋产权完整，房款安全支付，签订正规的中介合同、买卖合同及交房后没有后遗症。房屋买卖是件大事，程序有点复杂。对二手房交易中的上下家来说，了解房屋交易中的主要环节及操作技巧，不仅能增加交易的“保险系数”，规避交易风险，而且可以减少一定的交易费用。本文将二手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节，以及交易过程中双方的义务与责任，并提出相应对策供读者参考。交易前精心挑选诚信中介如果交易通过中介公司完成，选一家资信可靠的中介公司，这是保证安全的前提。所选的中介公司最好是有品牌的大公司。这些公司不仅有经验丰富的正规执业经纪人员，而且操作也比较规范。要看中介公司的营业执照和业务范围。可选择经验丰富、诚信可靠的中介业务员办理，但在签订二手房买卖合同时必须要求经纪人到场，并核对他的经纪人证号。审查房屋权属状况下家要对房屋的权属状况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关。《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。了解房屋使用情况首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋已出租，下家应要求上家提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。实地查看房屋质量下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修及质量有否问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等；其次，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；再次，检查屋内水、电、煤等设施是否完好，可拧开水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，下家对简单的新装修要多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。交易中明确中介收定性质定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按时转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。上下家当面签合同即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可查阅本报相关文章或到房产交易部门咨询，这样做，可以防止极少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面确定房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。签合同注意五条款目前，二手房买卖沿用的是2003版房地产买卖合同示范文本，审查好五个主要条款是签好此版买卖合同的关键。(一)权属条款。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。(二)房价与佣金条款。如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括：1.上家的委托价与下家的买价是否一致；2.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。(三)房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。(四)交房条款。主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。关于交房标志，2003版合同第四条有明确约定，并且将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，使之更符合实际情况。(五)违约救济条款。主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。2003版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过法院来解决纠纷。交易后克服交房后遗症二手房交易结束后，上下家往往为水、电、煤的费用，户口的迁移等发生纷争。要克服这些后遗症，上下家应注意下面几个问题：(一)结清水表账单。本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。(二)告知电表状况。按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费帐单收据。(三)协助煤气过户。按照燃气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。(四)结清电话费。有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。(五)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空关房，平时无人居住，上家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时下家可要求上家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。(六)结算维修基金。按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的。其中上家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取，同时维修基金的所有人更名为下家。(七)迁移户口。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。“先合同义务”内容“先合同义务”是指在合同签订过程中，当事人一方因违背依据诚实信用原则所产生的义务，而致另一方信赖利益的损失，并应承担赔偿责任。按照法律规定及目前的实际操作，二手房买卖中的“先合同义务”主要有以下五项内容：(一)瑕疵告知义务。即二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将房屋的瑕疵状况告知购房人，不得隐瞒。如该房屋是否设定抵押，房屋是否有质量问题等，都应当如实告诉下家。否则，因为该瑕疵而造成签订的合同无效或被撤销，则要向下家赔偿损失。(二)合同订立前重要事项的通知义务。对于影响房屋买卖合同订立的重要事项，一方应当如实通知对方。如下家要告诉上家自己履行合同的能力、资金大致状况等。在二手房买卖磋商过程中，有些人并不是房屋产权人，而是背着家里人把房屋拿来挂牌上市，结果造成签约不能或合同无效，使下家因此失去了与其他人订立合同的最佳时间机会。有的下家经济条件一般，等磋商到签订合同时，才通知对方自己需要以房屋作抵押办理贷款，使上家措手不及。(三)协助与照顾的义务。在二手房买卖合同订立过程中，上下家应当尽力避免给对方造成不必要的利益损失，并且在可能的情况下提供便利，给予对方必要的协助。任何一方不得滥用自己的优势，或者利用对方的劣势，或者胁迫对方，或者乘人之危而取得不当利益。(四)不得欺诈义务。二手房上市交易，其原因多种多样。有的是为了改善居住条件或环境，有的是为了投资套现，还有的可能怀着欺诈的目的。比如有的上家因隔壁工地打桩，造成自家房屋墙体开裂下沉，而获得赔偿后，转手就隐瞒该处瑕疵挂牌上市；还有的中介公司甚至故意编造挂牌旧房即将动迁可安置新房等虚假事实，吸引下家。“先合同义务”严格规定了合同当事人不得利用接触和磋商过程故意捏造事实，或者故意隐瞒事实真相，欺骗对方而订立房屋买卖合同来谋取不当利益。(五)忠实义务。在二手房买卖签约过程中，中介公司为达成居间或委托协议，有时告诉对方当事人一些商业信息是必须的，但一般也提请对方不得泄露、使用。有些情况下，虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息是商业秘密，基于此种信息的特殊性质，按照一般常识，二手房交易当事人也不可以泄露，更不应当用来搞手拉手交易，否则应当承担赔偿责任。
2011-07-13
