祝文龙

朱女士购买普陀区一处房产，在付清全部房款后拿到了钥匙、入住了房屋，并准备和房东办理产权过户手续。然而天有不测风云，房东突然在过户前因交通事故死亡。于是，因产权人已不存在，买卖合同的履行陷入了僵局。朱女士找到产权人的继承人解决，但其继承人却不愿意配合交易。因为，继承人配合交易的过程比较复杂，还要产生相当数额的成本，特别是本案房款已结清，办理继承的公证等费用、过户的税费都要继承人额外支付，是吃力不讨好的事情，无疑也增加了谈判的难度。为解决问题，朱女士咨询部分法律工作者寻找解决办法。在回答提问时出现二种观点：有人说，房款已付清并且入住了房屋，说明朱女士已经自然成为房屋的产权人，应该进行一个确权诉讼；另一种观点认为，买卖合同尚未履行完毕，应该要求继续履行买卖合同并取得产证。对此，朱女士认为，产权人已死亡，要求继续履行太难了，而直接确认房屋产权比较符合自己的要求。为此，请上海邑鼎律师事务所房产律师代为进行确权诉讼。我们接受委托后，根据诉讼经验和相关规定，对朱女士进行了详细的解释。买卖合同成立后，出卖人未能履行产权过户义务，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的。但是，上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》表明：“买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。”为此，否定了确权诉讼的做法，而选择将房东继承人做为被告要求继续履行买卖合同的诉讼，并最终解决了朱女士的问题。

近几年来，由于购房税费制度的复杂化，越来越多的房东选择“到手价”作为挂牌出售房屋的方式。其本意是出售房屋后，自己可以拿一个净到手的价格，而税费和居间公司的佣金一概由购买方承担。对房东来说，“到手价”是一种相对保险的交易方式，因为按照目前的税费制度，不同区域、不同房龄、不同面积、不同价格的房屋，以及是否为首套购置的房屋，其税费均有所不同。对该税费的计算，别说是普通老百姓，就是专业律师或房产中介的业务员，也很难算得一清二楚。而中介公司向客户介绍“到手价”，免于进行复杂且容易引起争议的计算，不失为一种安全的好办法。在中介公司的大力推行下，“房屋到手价”愈加风靡，几乎成为行业术语。但是，“房屋到手价”毕竟还没有明确的法律概念，王先生就碰到了这样困扰。2010年9月，他在出售浦东新区一套房屋时，要求到手价为人民币230万元，该要求已写入定金合同的条款中，买家已签字并支付了定金5万元。但谁知签订买卖合同时，买家却要求税费各自承担。购买方的理由似乎很奇特：“230万元做为到手价，是给到王先生手里的，我没有意见；但税费是按国家规定各自承担的，这和到手价完全无关啊！”这样的理解显然与王先生大相径庭，为此双方诉讼到法院。此案，本律师是做为购买方的代理律师出庭的。庭审中，浦东法院的法官认为，“房屋到手价”的约定并不能自然确定税费均由购买方承担，买卖双方对该税费承担的理解有分歧，最终判决向购买方归还了定金本金。本案给我们很多启发：首先，“房屋到手价”至少在目前还不能做唯一的理解，关于税费承担方式的内容须在协议中进一步明确；其次，一个完善的有约束力的协议，是应该避免歧议的，本案的中介公司在操作中有一定责任；第三，税费制度相对复杂，在一定程度上确实影响了交易模式；最后，“房屋到手价”变相做低了房价，在实质上有不规范操作的嫌疑，其风险在所难免。

由于房屋价值较高的特点，涉及买卖双方权利义务的约定对各方利益尤其重要。实践中，二手房交易中经常出现纠纷，原因多种多样，其中部分原因是房东隐瞒或未明确相关信息造成的。对购房者而言，一旦陷入购房陷阱，将苦不堪言，如何规避购房风险，无疑是非常重要的。本律师总结购房陷阱主要包括以下几个方面：产权状况陷阱。定金协议或买卖合同签订前，应到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查，了解是否存在抵押、查封等限制或禁止转让情形。如果事先未引起重视，到办理产权过户时才发现房屋不能转让，则可能给购房人造成很大的损失。房屋类型陷阱。定金协议签订前应查看业主是否取得产权证，并根据产权证等记载确定房屋类型。避免实际交易时才发现由于尚未取得产权证而不具备交易条件，或所购房屋类型不符合购房人需要而造成损失。例如，需要的是非居住用房，则应购买商业用房，因为商业用房才可办理营业执照。若购买住宅房，购房人将无法实现预期用途。合同签订人陷阱。根据产权证确定产权人，若部分产权人或由非产权人签订合同，应要求其提供未到场产权人出具的委托书。否则若未到场产权人以合同签订人未取得委托主张合同未成立，购房人仅能向合同签订人追究缔约过失责任，即由于合同未成立造成的直接损失，且举证责任在购房人。模糊付款方式陷阱。买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体约定。履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明，或付款时间与过户时间等的先后顺序不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。户口条款陷阱。如果房东在出售房屋前有户口无法迁出，将可能影响购买方的权利，因此，户口条款一定要确定最迟的迁出时间和违约责任。如果只约定了迁出时间，而没有违约责任，则房东不迁户口是无法通过诉讼来解决的。此外，针对不同的购房要求还有很多具体注意事项。解决这些疑虑，正是律师配合签约的意义所在。