陶长喜

作者：陶长喜时下，不少开发商在销售商品房时会采取各种形式对所售商品房的质量、环境、设施进行宣传，购房者也会通过开发商制作的宣传广告、资料、楼盘整体制作模型等对商品房进行了解，从而选择在使用功能、价格、配套设施、周边环境等各方面符合自身要求的楼盘。商品房的销售广告及资料在商品房的促销活动中取着举足轻重的作用，因其具有的高效性越来越为开发商所青睐，但因我国目前对商品房销售广告缺乏行之有效的监督管理，造成虚假、不实的广告比比皆而基本无人管理，开发商许诺不算数几乎是这一行业的通病，由此引起开发商与购房者间的纠纷时而有之，因此购房者认清宣传广告的性质，合理利用开发商制作的广告制约开发商的虚假宣传行为是大有裨益的。一、销售广告、资料性质的认定商品房销售广告、宣传资料是要约还是要约邀请？对开发商是否具有法律约束力？合同中的要约是指希望同他人订立合同的意思表示，要约具有法律约束力，要约人发出要约后，应受要约内容的约束。要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示，一般不具备法律约束力，结合我国《合同法》、建设部《商品房销售管理办法》第十五条、最高人民法院《商品纺买卖合同纠纷解释》第三条，可对商品房销售广告、宣传资料的性质作出以下的理解：（一)般情况下，商品房销售广告、宣传资料的内容往往空洞、不具体、不明确，不具备要约的构成要件，其性质为要约邀请，对开发商和购买者都不具有合同法中约束力，事实上许多商品房销售广告、宣传资料对周边环境的宣扬不具有实质的意义。（二）商品房正式买卖合同中对销售广告、宣传资料的内容的效力予以认可的或者将其有关内容记入合同条款的，则销售广告、宣传资料的内容或有关内容即构成合同的条款对开发商具有法律约束力。（三）双方当事人约定将商品房销售广告、宣传资料作为正式商品房买卖合同附件的，销售广告、宣传资料则成为合同的一部分，对双方当事人都有法律约束力。（四）商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，与正式的合同条款共同构成商品房买卖的完整的交易条件，当事人违反该说明和允诺具体内容的，应当承担违约责任。二、建设部《商品房销售管理办法》及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》在具体案件适用中的困难。建设部《商品房销售管理办法》并未明确商品房的销售广告和宣传资料是否对开发商具有约束力，双方当事人在正式合同中如未记入广告和资料的有关内容会产生什么后果。同时《办法》属部颁的规章，效力层次低，该规定其实弱化了符合要约规定的开发商应受其约束的销售广告和宣传资料为要约的法律地位。最高法院的司法解释又多了一个尾巴，实践中容易产生争议，其中的“并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”的规定可能导致商品房销售广告、宣传资料的某些具体确定的说明和允诺在开发商看来对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定没有重大影响，而购房者认为有重大影响，对购买同一楼盘的购房者来说，由于各个购房者对销售广告、宣传资料的某些具体确定的说明和允诺关注程度不同，对其影响是否重大也会认识不一，而法院根据一般生活经炼和消费习惯的原则行使自由裁量权难免众口难调。三、购房者的对策购房者在签订合同之前，应该充分的研究开发商制作的销售广告和宣传资料，将其中自己认为对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的广告内容在正式的买卖合同中进行约定，或者在合同中约定销售广告和宣传资料作为合同的附件，同时约定应承担的具体违约责任，做到发生纠纷时有合同可依。

一、当前劳动法律关系中常见的问题通过本人的长期的执业经历，以及本次商务法律信息网的调查，对此作一个总结，主要有：（一）、用人单位拒绝与劳动者签订或续订书面的劳动合同；（二）、采取歧视性的不平等的用工制度（将职工分为固定工、临时工、农民工，有的享受国家规定的保险福利待遇，有的不享受保险福利待遇，或者工作一定年限的职工才能享受相应待遇）；（三）、签订的合同内容违法或者权利义务不对等（1、约定无工资甚至交纳培训费的实习期，2、违法收取押金、保证金，3、约定职工在劳动过程中的经营风险由职工或保证人承担，4约定竞业禁止条款不作任何补偿）；（四）拖欠、克扣职工工资；（五）随意延长劳动时间、不支付加班工资；（六）不为职工交纳或少缴社会保险；（七）随意辞退职工；（八）阻饶职工解除劳动合同、不为职工办理解除劳动关系手续（不办理解除、终止劳动关系的证明，扣压职工档案，不向失业保险机构申报）；（九）不提供必要的劳动保护，拒绝给予工伤职工及其家属工伤待遇；（十）不按国家规定支付职工补偿金和赔偿金；（十一）在国有企业改制过程中忽视对职工的安置（安置职工资金不到位，缺乏再就业扶持）。二、产生当前劳动法律关系问题的根源我们是社会主义国家，是人民当家作主的国家，在推翻压封建主义、帝国主义、资本主义的压迫之后，我们毫无疑问的成为国家的主人，特别是我们的工人阶级，由以前的受压迫者，受虐待者成为了国家的领导阶级，可是在我们成为领导阶级之后，特别是进入市场经济之后，我们豁然发现，我们作为国家的主人、作为领导阶级的一份子，还是一名地位平平、待遇低下的无产阶级的一员，我们还得要依靠自己辛苦的劳动维持生计，养家户口，我们作为劳动者，在与资本的结合和对弈中过程中依照国家法律所享有的合法权利还是被不断的侵犯和再侵犯。产生这些法律问题的根源在哪里呢？（一）、旧体制下的深层次矛盾集中出现，公有经济领域劳动关系协调相对突出1、国有企业改制改中职工安置矛盾突出。近年来，我国对国有经济实行战略性调整，“国退民进”步伐加快，企业改制改组大规模集中进行，计划经济时代遗留下来的大量冗员需要分流。在这个过程中：职工权益安置资金不落实，操作不规范，企业将职工当包袱、累赘一抛了之。2、与现代企业制度相适应的劳动关系尚未完全建立。一些企业歧视性用工的陈旧意识依然浓重。没有建立企业员工能进能出、工资能增能减相应激励约束机制。一些企业在劳动过程中，缺乏与职工平等协商的概念，片面强调企业利益。企业的改制相当于只换了件“外套”。（二）、劳动者处于弱势地位。当前，一些用人单位特别是非国有企业侵害职工尤其是农民工合法权益现象相当严重。1、法制体系建设落后，调整劳动关系的立法层次偏低，约束力不强、强制力不够。目前除中华人民共和国劳动法外，调整劳动关系的几乎全是部门和地方政府规章，处理手段也仅限于行政和经济手段，无刑事措施。2、劳资双方力量对比失衡，劳动力供大于求，就业形式严峻，特别是一些就业门槛较低的领域，职工对用人单位掠夺性使用劳动力的行为，特别是对农民工在就业、分配、社会保险等各个方面采取不同程度的歧视和采用不平等的待遇，敢怒不敢言，敢言不敢争。3、地方政府片面强调地方经济发展。一些地方政府为招商引资，促进地方经济发展，照顾投资方利益多于职工利益，个别地方甚至把减免社会保险费作为改善、优化投资环境的措施。有些地方政府不仅不考虑职工的利益，相反对投资方掠夺、侵犯职工利益的行为视而不见，袖手旁观。（三）、现有的劳动关系协调处理机制不健全。1、企业内部劳动争议调解机制不健全，目前国有企业一般都建立了以工会为依托的企业内部劳动争议调解委员会，大多数非国有企业没有组建工会，即使有工会的，企业内部劳动争议调解委员会的作用也没有发挥，甚至沦为企业的代言人，不能秉公处理劳资双方的纠纷。2、劳动合同的管理不到位。有的单位用人根本不签劳动合同或签约率不高；有的单位只重视劳动合同形式疏于对合同管理，没有把劳动合同作为经营管理的重要手段、合同内容千篇一律，没有针对性，缺乏动态管理。（四）、劳动争议处理体制不科学。目前，我国劳动争议采取“一调一裁两审”的争议处理体制，存在程序繁杂冗长，仲裁和审判之间缺乏衔接，仲裁违背仲裁自愿，仲裁时效太短（60日）等（五）、劳动保障监察执法不理想。劳动保障监察执法缺乏应有的法律地位、执法依据和手段，劳动保障监察执法机构缺乏执法的基本条件，还未形成有效的管理办法，致使劳动保障方面的违法违规行为难以遏止。三、常见劳动法律纠纷的见解和处理方式（一）、用人单位拒绝与劳动者签订或续订书面的劳动合同；劳动合同是劳动者和用人单位确立劳动关系，明确双方权利和义务的具有法律约束力的协议。也是在劳资双方发生劳动合同纠纷时评判孰是孰非最基本的证据，对于劳动者来说，申请劳动仲裁，或者申请劳动监察部门处理用人单位的劳动违法行为，首先应举证证明双方存在劳动合同关系，如果没有劳动合同，又无其他证据证明双方存在事实上的劳动关系，仲裁机构很难受理职工的劳动仲裁申请，劳动监察部门也爱末能助，很难插手处理劳动者的申诉。在双方没有签订劳动合同时，劳动者应积极搜寻、保留双方存在事实劳动关系的证据，如：工资卡、工资单、考勤表、工作证、场牌、劳动手册、单位的各种指派通知，以备将来之用，另外依据劳动部《违反〈劳动法〉有关劳动合同规定的赔偿办法》，用人单位故意不签订或续订劳动合同，造成劳动者工资收入减少的，应加付劳动者应得收入25%的赔偿费用；造成劳动者工伤、医疗待遇损失的，除按国家规定为劳动者提供工伤、医疗待遇外，还应支付劳动者相当于医疗费用２５％的赔偿费用；造成女职工和未成年工身体健康损害的，除按国家规定提供治疗期间的医疗待遇外，还应支付相当于其医疗费用２５％的赔偿费用。（二）、采取歧视性的不平等的用工制度或者签订的合同内容违法或者权利义务不对等情况的处理当前许多用人单位在与劳动者签订劳动合同时，采用的是事先拟订好的格式合同，合同中真正允许劳动者协商的内容主要是工资条款，即便劳动合同双方协商确定了工作岗位、地点和职务，用人单位也要附加一条：职工要服从用人单位的管理和分配（使得该种约定虚无化）。在格式合同中可能存在以下内容：1、不为劳动者办理社会保险或者规定职工工作一定年限后才能享受社会保险待遇；2、约定收取一定的押金、保证金，3、约定职工在劳动过程中的经营风险和人身伤亡由职工或保证人承担，4约定竞业禁止条款不作任何补偿。面对此类霸王条款，职工往往首鼠两端，不签合同，得不到工作岗位，签订合同，双方权利义务极不对等。鄙人建议，这样的劳动合同可以签订，因为合同中含有此类条款系违法条款，不能产生法律的约束力，不受法律保护。1、按照劳动法的规定，劳动法在颁布实施后，取消了职工在用工形式上的差别，也就是说不存在固定工、合同工、临时工、全民制职工、集体制职工、农民工等差别，只是存在劳动合同期限的不同，只要用人单位与劳动者存在劳动合同关系（包括事实上的劳动合同关系），用人单位就有为职工办理养老保险、医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险的法定义务，合同的约定是不能免除上述义务。2、劳动部关于贯彻执行劳动法若干问题的意见24条明确规定：用人单位在与劳动者订立合同时不得以任何形式向劳动者收取定金保证金和抵押物。（职工最好不要向用人单位交纳保证金，否则，用人单位在职工单方解除合同时会抵扣违约金）3、约定职工在劳动过程中的经营风险由职工承担的问题。这一约定在用人单位招录经销人员时比较突出，比喻约定经销人员要负责收回其经手赊销的债权，如经手赊销的债权不能收回，由经销人员承担债务。我们认为这一约定不具备法律效力，因为劳动合同不同于平等主体者之间签订的普通民事合同，职工的经销行为系职务行为，由此引起的债权不能收回的法律后果应由用人单位承担，职工与用人单位之间不存在真实的债权债务关系，这一约定也不构成职工对赊购单位和个人债务的担保，该种约定实质上是用人单位将其在正常经营过程中应承担的经常风险不正常的转移给职工，用人单位实际上是无风险的经营。4、用人单位在招录职工时要求职工提供担保人问题。这种约定在用人单位招录财务会计或具有财务保管性质的员工时比较突出，如要求担保人承担职工在工作期间因违法犯罪行为给用人单位造成的损失。我们认为此类担保同样不具备法律效力，因为依据我国担保法规定：在借贷买卖货物运输加工承揽等经济活动过程中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保，而劳动关系不属于普通的经济关系，该种担保不属于担保法调整的范畴，且用人单位对职工进行教育监督管理是其法定义务，这种义务不可能转移给第三者承担。这样的约定毫无法律上的根据。5、约定竞业禁止条款不作任何补偿的问题约定竞业禁止是指用人单位与本单位的特定从业人员对竞业禁止行为采用合同的方式进行约定，法律并不进行强行规范。约定竞业禁止义务尚无明文法律规定，只是散见于一些行政规章之中。例如，劳动部关于企业职工流动问题的通知中规定，“用人单位也可规定掌握商业秘密的职工在终止或解除劳动合同的一定期限内（不超过３年）不得到生产同类产品或经营同类业务具有竞争关系的其他用人单位任职，也不得自己生产与原有单位有竞争关系的同类产品或经营同类业务”。约定竞业禁止条款其目的在于保护用人单位的商业秘密，但其在一定范围内限制了职工的择业权，用人单位应该给予适当补偿。劳动部关于加强科技人员流动中技术秘密管理的若干意见规定：凡有这种约定的，单位应当向有关人员支付一定数额的补偿费，单位违反竞业限制条款，不支付或无正当理由拖欠补偿费的，竞业限制条款自动终止。劳动部关于企业职工流动问题的通知也作出了类似的规定。总而言之，合同中约定的条款如违反法律法规或劳动规章，或者合同权利义务显失公平，这样的合同并非不能签订，但如果合同中约定了职工在单方解除合同时应承担一定数额的违约金时，职工应当斟酌考虑。劳动部《关于违反〈劳动法〉有关劳动合同规定的赔偿办法》第四条劳动者违反规定或劳动合同的约定解除劳动合同，对用人单位造成损失的，劳动者应赔偿用人单位下列损失：（一）用人单位招收录用其所支付的费用；（二）用人单位为其支付的培训费用，双方另有约定的按约定办理；（三）对生产、经营和工作造成的直接经济损失；（四）劳动合同约定的其他赔偿费用。也就是说有些赔偿费用是双方可以约定的，有些损失也是难以量化，只要约定不是过高，仲裁机构或人民法院是可以认定的。（三）随意辞退职工、不按规定给付补偿金、阻饶职工解除劳动合同、不为职工办理解除劳动关系手续（不办理解除、终止劳动关系的证明，扣压职工档案）；按照劳动法的规定，职工享有辞职权，职工单方解除劳动合同的，只需要提前30天通知用人单位即可（符合劳动法32条情形可随时解除），无须取得用人单位的同意（辞职权不意味免除违约责任）。但是用人单位单方解除劳动合同，劳动法规定了严格的实体和程序上的条件。实践中用人单位辞退职工具有很大随意性，如认为劳动者工作业绩不佳，不能胜任工作；以服从安排为由，排除异己职工，任意调整职工工作职务工作地点和工资；将涉嫌犯罪的职工当成被依法追究刑事责任的职工处理等等。实际上这些理由和做法都极为错误，业绩不佳，不能胜任工作只有在经过培训或者调整工作岗位仍不能胜任的才可以辞退职工，且此种情形需提前三十天书面通知职工，并且应依法给予经济补偿。调整职工工作职务工作地点和工资涉及劳动合同的变更，需取得职工本人的同意。职工涉嫌犯罪不等于犯罪，只有被人民检查院免于起诉，被法院免于刑事处分和判刑的，才能解除合同。在此之前职工被限制人身自由期间只能暂停劳动合同的执行。用人单位解除劳动合同应书面通知职工，自通知到达之日生效和计算仲裁时效。另外，双方解除劳动合同的，用人单位应为职工出具相应证明，按规定转交职工档案，否则职工可以申请劳动仲裁，要求用人单位赔偿实际损失（因为不按规定出具相应的解除或终止劳动关系的证明，不按规定转交职工档案，将直接影响职工的再就业，以及影响职工申请失业登记和领取失业保险金）。（四）约定实习期或试用期的问题依照劳动法的规定，劳动合同可以约定试用期，试用期最长不能超过6个月，其目的在于增进相互了解和选择，试用期内劳资双方可随时解除合同。但并非不超过6个月的试用期就是合法，劳动部关于劳动合同制度若干问题的通知第3条规定：劳动期限在6个月以下的，试用期不得超过15日，劳动合同期限在6个月以上1年以下试用期不能超过30日，劳动合同期限在1年以上2年以下试用期不能超过60日。故用人单位不能随意约定不超过6个月的试用期。一个普遍的现象，特别是有些用人单位在招收大中专毕业生时约定有实习期，且实习期内不发工资，甚至职工还须交纳一定的培训费用。对此，我们认为，这种约定没有法律依据。企业与劳动者形成劳动关系，用人单位必须用货币形式支付劳动者工资，劳动者依法享有取得劳动报酬的权利和接受职业技能培训的权利,实习期只是大中专毕业生在毕业前由学校组织的一个实践学习的毕业课题，是其毕业的必经阶段，实习期间双方并不存在劳动关系，一些用人单位乐于此道，旨在规避法律免费使用劳动力，甚至窃取劳动者的智力成果。劳动者必须引起重视。（五）工伤事故的处理程序我国《工伤保险条例》比较详细的规定了职工工伤应享受的待遇，当前一些企业特别是一些没有为职工办理工伤保险的企业，在出现工伤事故时对职工不理不问，或者仅承担医疗费或部分费用，甚至以职工违章作业、第三人伤害、超出工作范围受伤等为由否认职工工伤，而职工则束手无策，不知道如何维权，下面简要介绍工伤事故的处理程序。1、进行工伤申报和工伤保险待遇申请工伤事故发生后，企业应当自工伤事故发生之日起或者职业病确认之日起，30日内向当地劳动行政部门提出工伤报告。工伤职工或者其家属应当自工伤事故发生之日起或职业病确诊之日起1年日内向当地劳动行政部门提出工伤保险待遇申请。2、工伤认定和工伤评残劳动行政部门接到企业的工伤报告或职工的工伤保险待遇申请后，进行调查取证，并在7日内作出是否认定为工伤的决定，特殊情况不得超过30日。作出工伤认定的决定后，工伤职工在工伤医疗期间治愈或者伤情处于相对稳定状态时，或者医疗期满仍不能工作的，可以向劳动鉴定委员会申请劳动能力和护理依赖程度等级鉴定。劳动鉴定委员会按照国家制定的工伤与职业病致残程度鉴定标准，对因工负伤或患职业病的职工伤残后丧失劳动能力的程度和护理依赖程度进行等级鉴定。工伤残标准共分为一级至十级。护理等级为生活完全不能自理、大部分不能自理、生活不能部分自理三个级别。3、评定工伤的待遇职工因工伤或职业病所需住院费、医疗费、药费、就医路费全额报销；需住院治疗的，按当地因公出差伙食补助标准的三分之二发给住院伙食补助费；经批准转外地治疗的，所需交通、住宿费用按照本企业职工因公出差标准报销。被鉴定为一级至十级伤残的，在工资、工伤津贴、伤残抚恤金、补助金等方面分别享受法律规定的不同待遇。受害人及其亲属可以凭据工伤决定和伤残等级鉴定，要求用人单位根据有关劳动法律、法规的规定给予赔偿。用人单位和受害人可以在劳动法律、法规规定的范围内协商解决。用人单位不能以劳动者因工伤不能从事原工作为由解除劳动合同。4、发生争议解决程序工伤职工及其亲属在申报工伤、处理工伤保险待遇和要求赔偿时，与用人单位发生争议的，当事人可以向本单位劳动调解委员会申请调解。调解不成的，当事人一方可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁，也可不经调解而直接申请仲裁。要求仲裁的，应当自劳动争议发生之日起60日内提出书面申请。劳动争议当事人对劳动仲裁委员会作出的仲裁裁决不服的，可以自收到裁决书之日起15日内向人民法院提出民事诉讼。劳动争议未经仲裁程序的，当事人不得直接向法院起诉。工伤职工及其亲属对劳动行政部门作出的工伤认定和工伤保险待遇处理决定不服的，应当在知道作出行政决定之日起60日内，向本级人民政府或上一级主管部门申请复议。复议机关应当在收到申请之日起60日内作出复议决定。申请人对复议决定不服的，可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。（六）、仲裁时效的规定许多职工在与用人单位发生劳动纠纷时，首先选择的与用人单位协商，协商不成就向政府有关部门信访，在穷尽其他途径后，才迫不得已选择劳动仲裁，此时也早过了仲裁时效，其合法权利无法得到法律保护。劳动仲裁时效类似但不同于民事诉讼时效，民事诉讼时效一般为两年，且存在时效的中止、中断、延长的规定，但劳动仲裁时效只有短短60日，且一般不存在中止、中断、延长的规定。中华人民共和国劳动法82条规定，提出仲裁要求的一方应当自劳动争议发生之日起60日内向劳动争议仲裁委员会提出书面仲裁申请。也就是说，劳动仲裁时效是60日，自劳动争议发生之日起起算。劳动争议发生之日，依照劳动部有关意见是指当事人知道或应当知道其权利被侵害之日。许多学者专家对60日的仲裁时效提出批评，认为这种规定很不合理，不能充分保护职工利益，助长了用人单位违法行为，但很遗憾，法律就是法律。劳动部关于贯彻执行劳动法若干问题的意见89条规定：当事人向企业劳动争议调解委员会申请调解，从当事人提出申请之日，仲裁时效中止，企业劳动争议调解委员会应当在30日结束调解，即中止期限最长不超过30日。所以职工在发生劳动争议向企业劳动争议调解委员会申请调解时，如在30日内未得到答复，就应该尽快申请仲裁。是否超过60日仲裁，仲裁机构都不受理呢？也不尽然，劳动部关于劳动争议仲裁工作几个问题的通知规定：当事人因不可抗力或者其他正当理由超过仲裁时效申请的，仲裁委员会应当受理。劳动者对仲裁委员会因超过仲裁时效不予受理或驳回仲裁申请的裁定不服向人民法院起诉，法院经过审理，认为存在不可抗力或者其他正当理由的，应该对双方的劳动纠纷进行判决。另外，用人单位辞退职工（开除职工）与职工发生纠纷的，其仲裁时效应从职工收到用人单位辞退（开除）职工的书面通知之日起算。发生工伤事故的，劳资双方就工伤待遇发生争议，其仲裁时效应从当事人收到工伤认定决定之日起起算。职工要求用人单位补交社会统筹保险如何计算时效的问题？目前不与劳动者签订劳动合同或者签订合同但未给劳动者办理参加养老、失业等社会保险登记手续，也未缴纳相关的社会保险费的多为非公有制企业。而劳动者因害怕失去工作只有无奈妥协，在申请仲裁的劳动者中，几乎每人都知晓《劳动法》的相关规定。他们大都在明知用人单位违规的情况下，仍然在该单位工作。这无非是在就业压力巨大的形势下，劳动者无奈向现实妥协的结果。当他们最终决定向劳保部门投诉或要求仲裁时，绝大多数都已经付出了辞职的代价。在职工申请劳动仲裁要求用人单位补办补交社会统筹保险，在如何计算时效的问题上，各地仲裁机构和法院的观点看法是不一的，实际裁决也不一致，有的观点认为应从劳动者知道或应当知道用人单位未按法律规定为职工补办补交社会统筹保险之日起算；有的观点认为，用人单位未按法律规定为职工补办补交社会统筹保险的违法行为一直处于持续状态，且职工在合同期间提出要求将面临被辞退的危险，职工在此期间未申请仲裁属于具有特殊和正当理由，故为保护作为弱势群体的劳动者利益，应从职工与用人单位终止劳动关系时起算，或者从职工向用人单位提出补办补交社会统筹保险申请，用人单位明确拒绝之日起起算。如依前一种观点，当前职工的劳动仲裁申请恐怕都因超过时效而不会受理或驳回，从目前的司法实践来看，后一种观点似乎更为合理及令人接受。当然，职工也可选择向劳动行政主管部门申诉。陶长喜律师

作者：陶长喜近年来，随着武汉市城市建设步伐的加快，商品房价格不断攀升，带动了二手房市场的活跃，对一些收入不是很高，家庭不是很富裕的市民来说，暂时买一套相对廉价二手房作为居住或用于投资，也不失一个好办法，但出于对房地产法律法规知识的了解不够，再加上一些诚信欠佳的房屋中介机构为促成交易赚取中介费充当红娘式的介绍，使得二手房市场买卖纠纷不断呈现上升趋势，因此对于购买人来说，在购买二手房之前，学习了解房地产转让的相关知识，避免交易风险，是十分必要的。一般来说，二手房交易须注意一下几点：一、了解房产性质二手房系非商品房（针对商品房而言，商品房是房地产开发企业开发建设的房屋，商品房所有权转移之后也属非商品房），非商品房一般包括以下几种：（一）村民住宅：农村村民宅基地是集体所有土地，国家对农村村民实行“一户一宅”农村村民住宅用地一般只有本集体经济组织的村民才能申请，其他单位、个人申请农村宅基地要经过特殊的程序，村民住宅只能针对本村村民出卖，国家目前不允许城镇居民购买农村村民住宅，因此，尽管农村住房价格相对便宜，但城镇居民最好不要贪图便宜购买农村住房，以免不能办理产权过户登记而引发纠纷。（二）城市私有房屋：城市私有房屋是指个人所有、数人共有的自用或者出租的住宅或非住宅房屋，城市私房所有权人一般对私房享有完全的产权，除《城市私有房屋管理条例》第十三条：机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。对城市私有房屋买受人资格做限制外，国家并不限制城市私有房屋自由买卖。（三）公房：公房是国家斥资建设的房屋，城镇职工是房屋的租赁者，经国家分配的公房，职工只享有终身的使用权（租赁权），不享有房屋的产权。房屋所有权、土地使用权完全属于国家，职工个人在未取得产权时无权出卖和擅自转让租赁权（已购公房并取得产权证的即为私房，但根据相关规定，已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请并获批准），公房是计划经济体制下的产物，目前，此类房屋数量逐渐减少。（四）集资房：集资建房是指建房单位与职工依照一定比例共同投人，从而使职工因投资而享有相应权利的一种建房模式，集资房有的是单位享有完全产权，职工只获得优先居住权；有的是单位与职工各享有部分产权；有的是职工享有产权，但单位限制职工出卖房产时，本单位职工有优先购买权，或只能针对本单位职工出卖，因此，购买此类房屋应首先征求职工所在单位意见。（五）经济适用住房：经济适用住房，是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。他是针对城市中低收人家庭购买的房屋，用地实行无偿划拨。现阶段国家鼓励城镇职工为改善居住条件将已购经济适用住房在居住一定年限后上市出售，武汉市规定是5年。因此购买已购经济适用住房要注意年限的限制。二、确定产权状况购买人在签定房屋买卖合同前不仅应当审查出卖人是否具有两证：即土地使用权证和房屋所有权证，同时应审查：（一）该房产是否已被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（二）房地产权利证书所记载的权利人是否与出卖人一致，如出卖他人房屋，出卖人是否取得书面授权，其授权范围和事项是否明确且与行为人处分房屋行为相一致。（三）该房屋上是否设置有抵押或其他权利限制。（四）该房产是否涉及有其他共有人（如夫妻共同所有，家庭共同所有等等），是否经其他共有人书面同意的，共有人是否放弃优先购买权。（五）权属是否存在争议（六）该房屋如已出租，出卖人在出卖前的合理期限内是否通知了承租人，承租人是否放弃了优先购买权。（七）房产证书记载事项是否与实际转让的标的房屋一致，有无私搭乱建的违章建筑成分，如果购买人忽视了对上述事项的审查，一旦签定了房屋买卖协议，交付了首期付款或全部房款，到后来才知道房屋不能转让，不能办理过户登记，或者相关权利人举张权利，就会造成很大的损失和麻烦，如果合同最终被确认为无效，即便买卖合同中约定了违约金或定金，也会因合同无效而无法适用违约金或定金条款，购买人获得的仅仅是因合同无效缔约过失责任人应承担的买受人信赖利益的损失。实践中也存在“出卖人”将其购买的未办理产权过户登记的房屋再转让的情况，购买人应避免与出卖人签定直接的房屋买卖合同，经房产所有人同意，购买人可与“出卖人”签定合同权利义务转让协议，约定将“出卖人”与产权人之间的房屋买卖合同“出卖人”的合同权利义务整体转让给购买人，“出卖人”实际退出前一合同关系，购买人取代“出卖人”地位成为前一房屋买卖合同关系的主体。也可要求与产权人、“出卖人”三方协议变更前一合同相应条款，约定由产权人直接向购买人交付房屋，直接将房屋过户给购买人。此两种方式可减少交易过程，节省交易成本费用.。三、区分房屋用途房屋有居住用房和商业用房等，正确的区分两者不是看房屋现实的用途是否可作商用，而应依房产证记载用途为准，而房产证的记载又取决于房屋所占用的土地使用用途，依照我国房地产法律法规的相关规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。二手房转让虽不涉及土地使用权出让，但土地使用权受让方在受让的土地上建成房屋后，无论房屋几经转手，其后的房屋受让人都要受到原土地使用权出让合同的约束，承接原土地使用权出让合同的权利和义务，改变土地用途的，应当履行法定的手续，购买人购买此类房屋，应在合同中著名购买房屋的用途（出卖人负有房屋品质担保义务）及办理有关土地用途变更的责任和费用分担。以免发生隐患，出现付出商业用房的价格得到普通住房的后果。难以长期实现预期的目的。四、注意合同形式房屋买卖金额大，风险多，法律对房屋买卖合同的形式要件有特殊要求，规定应采取书面形式，缺乏书面形式的口头房屋买卖合同不能有效成立，且无法在房地产登记管理部门办理过户登记，一旦因合同条款发生争议，购买人除了持有出卖人出具的受款收条外，往往无其他证据证实。因此，无论亲朋好有上下级之间买卖，最好“立字为凭”。五、及时办理过户登记房屋买卖合同成立有效，不等于产权发生转移，产权的转移是以办理过户登记为准，过户登记之日起购买人才能享受真正法律意义上的产权，才能对抗第三人，实践中那种认为出卖人交付了产权证和房屋，购买人入住并实际“控制”房屋就万事大吉的看法是不可取的。六、完善合同条款房屋买卖合同应尽量具备以下条款（1）当事人：姓名、工作单位、现住址、户籍所在地、联系方式、身份证号码都应明确（以免发生纠纷无法联系）（2）房屋的基本情况：房屋坐落、楼层、朝向、质量、户型空间、面积、建筑设备、电力通讯、供暖燃气、装修情况等（3）价款、付款方式（4）房屋交付：交付时间、延迟交付责任（5）所有权的取得：取得时间、办证费用、税费负担。延期办证违约责任（6）合同的变更、终止、解除（7）违约责任：延迟付款、延期交房、延迟办证、质量瑕疵（8）争议解决条款。（9）其他条款。完善的条款有利于对合同的解释、履行、纠纷的解决。