万文清

数年前李某因企业改制购得一间宿舍房，后离开企业外出打工，该房因故一直未办理产权证，只是交了钱，签了购房协议，并提供了购房发票。因李某不在家，就叫其二叔去单位拿的购房发票及其他手续，并将该交其二叔管理。后二叔的朋友朱某因需住房，就提出租住该房，后又提出欲购此房。二叔将朱某的意见向李某提了出来，李某一口回绝，并说租可以但不卖，租金可免。事隔多年，该房所处位置要进行开发，要对该房进行赔偿。一日朱某找到李某要求李某去拆迁办完善过户手续，李某莫名其妙，朱某才说其二叔早已将该房卖给了她，且拿出了合同和发票作为证据，李某才询问其二叔是咋回事，其二叔才说早在几年前因朱某的一再游说，同意将记房子卖给了朱某，现在她要求得到该房的拆迁赔偿款是合理的，因为她已付了房款，并拿到了购房发票有合同，只是房款一直还在二叔手里。这所以没将房款交给李某，其二叔是想找一个合适的机会说服李某将房子卖给朱某再给，哪知现在开始拆迁了都还没机会说。李某当即表示不同意二叔卖房的意见。朱某因不能拿到拆迁款起诉到法院，理由是：李某的二叔是受李某委托卖房，其二叔的卖房行为是表见代理，因为卖房时，李某将该房的合同发票都交给了其二叔，表明已授权二叔处理房产。李某接到诉状后即找到万文清律师，当时，李某很紧张，认为一方面她二叔收了房款，且将购房合同和发票都交给了对方，且二叔是她的亲叔叔，关系非常好，甚至有律师认为构成表见代理，官司估计是输定了。万文清律师在认真听取了李某的陈述，并看了李某提供的相关资料后，认为其二叔的行为是越权代理行为，未经李某认可是不生效的，且该行为不构成表见代理，李某与其二叔的关系不符合表见代理的规定，朱某的诉讼不符合相关法律，不应得到法院的支持。于是果断应诉，一审开庭后，原告朱某自动撤回了诉讼，本案以胜诉告终。本案中涉及两个法律概念：越权代理与表见代理所谓越权代理：越权代理即代理人虽然获得了被代理人的授权，但他实施的代理行为不在被代理人的授权范围之内。所谓表见代理：表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。

2008年7月，周某与乐山远华房地产开发有限公司（以下简称“清华公司”）签订《认购协议》，约定：周某购买远华公司面积为231平方米的商铺，总价1181160元；周某交纳定金10万元，并约定在2010年7月31日前正式签订《商品房买卖合同》。《认购协议》签订后，周某向远华公司支付了4万元定金。2010年7月8日，周某通过银行转账支付远华公司122万元，并要求签订《商品房买卖合同》。2010年7月15日，清华公司向周某发出《关于退款及不签订并续签租赁合同的告知函》，不同意与周某签订《商品房买卖合同》。周某遂起诉至法院，要求履行《认购协议》、签订《商品房买卖合同》，完善商品房买卖手续。万文清律师接受远华公司的委托后，仔细分析了本案的法律关系，认为本案的关键是对《认购协议》的定性，即《认购协议》是普通的合同，还是与普通合同有所区别。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的若干问题的解释》第四条的规定，《认购协议》或《认购书》、《订购书》是定金合同，交付的定金是立约定金。根据《担保法》司法解释第115条：当事人约定的交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。根据以上分析，万文清律师认为：远华公司虽然拒绝签订《商品房买卖合同》，但其行为均为法律所允许的，只是应当按照定金罚则双倍返还定金。因此，万律师认为周某的诉请不应被法院支持。通过审理，一审法院认为：《认购协议》明确约定了周某需要在签约后与清华公司完善签订《商品房买卖合同》，该协议内容不具备建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件、价款支付期限等主要内容。清华公司也没有按约收取购房款，该协议的性质为预约协议。鉴于被告远华公司已明示不愿再与原告周某签订《商品房买卖合同》，双方之间合同的权利义务尚未确立，不能要求强制实际履行，被告应就此承担履约过失责任。由于原告在本院释明该协议的性质为预约协议后，仍然要求被告履行该协议，其请求应予驳回。故一审法院判决驳回周某的诉讼请求。周某不服，提起了上诉。后二审法院驳回了周某的上诉，维持原判。

廖某诉四川国众房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷原告廖某于2006年5月与被告四川国众房地产开发有限公司（以下简称“国众公司”）签订《商品房买卖合同》，约定：2007年6月28日前交房。但被告国众公司只是在2007年6月24日的《乐山晚报》上以公告形式通知业主接受收房屋。廖某因未接到收房通知，于2007年9月向乐山市市中区人民法院提起诉讼，要求国众公司交付房屋并支付违约金。审理中，被告国众公司辩称：已在《乐山晚报》上公告通知收房，被告未违约，不应承担违约责任。万文清律师作为原告廖某的代理人，对被告的答辩予以了反驳：《乐山晚报》上公告并不是合同约定的书面通知，原告没有义务专门为看收房通知而去买《乐山晚报》，故应视为被告未履行通知义务。经过审理，一审法院认为：被告应于双方约定交房日（即2007年6月28日前）7日前书面通知原告，但被告于2007年6月24日在《乐山晚报》上以公告形式通知业主接收房屋，该通知形式并不符合双方约定的通知形式，且被告也未提供证据证明被告已用其他方式通知了原告接收房屋以及原告知道被告在办理房屋移交手续而拒绝接收房屋。故被告现未办理移交房屋的行为是违约行为。一审法院支持了原告廖某的诉讼请求。被告国众公司不服一审判决，上诉至乐山市中级人民法院。二审法院维持了一审法院的判决。