徐守波

按揭迟延与停工开发商能否扣除逾期交房天数？【审理单位】宿迁市宿豫区人民法院【原告委托代理人】江苏常在律师事务所徐守波律师【案情简介】原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以65万元按揭购买钻石公寓商品房一套，被告未按照约定交付商品房。辩称原告办理按揭贷款存在逾期行为，应当予以扣除180天。住建局下达停工令90天应当予以扣除，故被告不存在逾期交房行为，应当判决驳回原告请求。【审判结果】1、被告于判决十日内给付原告逾期交房违约金52650元。【律师评析】本案焦点为：1、逾期办理按揭怎么认定，是否应当扣除？2、停工令期间是否应当扣除？根据双方所签订《商品房买卖合同》约定，原告必须按照合同约定付款，若通过银行按揭贷款方式付款的，原告必须确保符合银行按揭贷款的条件及要求，提供银行按揭贷款所有手续，在银行审批通过5日内必须到银行签字（以电话或短信或报纸公告记录为准），否则是否原告违约，按日向被告支付总房款千分之一违约金。该约定并没有明确确定原告应当于何时办理办理银行按揭手续，而通过原、被告以及银行签署的一手住房贷款合同结合按揭贷款证明可以确定，银行在三方签订贷款合同后第四日即将贷款发放至被告账户。被告并未提供证据证明原告存在逾期提供材料以及逾期签字的行为。据此，对于被告辩解应当扣除逾期办理按揭贷款180天的辩解不予支持。双方所签订《商品房买卖合同》约定，在发生不可抗力时，被告应当在不可抗力发生之日起十日内通知原告才可以据实延期交房。而庭审中，被告并未提供证明其在收到停工令十日内向原告告知因相关部门的停工令停止施工的事实，也未提供证据证明因停工令造成实际停工的天数。据此，对于被告的辩解扣除停工令期间天数不予支持。

经典案例||建设工程逾期交付案件的胜诉处理思路及技巧【审理单位】宿迁市宿城区人民法院【被告委托代理人】江苏常在律师事务所徐守波律师【案情简介】原告诉称：原、被告签订建设工程施工合同一份，合同约定原告将宿迁市某人防工程承包给被告施工。合同约定开竣工时间。其中合同第8.4.1条约定工程不能按合同规定的工期交付使用的，偿付逾期每日千分之一的违约金。合同签订后，被告没有如期履约，涉案工程项目系宿迁市人民政府重点工程，被告将本来仅47天工期的工程延迟80天才交付，已经构成违约，按照合同约定应承担违约责任。综上，请求判令：1、被告支付原告逾期完工违约金456000元（以工程价款570万元为基数，按每逾期一日千分之一标准计算逾期80天）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩：综合案件事实，依据法律规定，应当驳回原告诉讼请求，理由如下：1、原告未按约给付工程款。依据双方签订合同第3.2.1条约定，涉诉工程总价暂定600万元，最终以实际完成工程量结算。原被告经结算，涉诉工程总价为570万元。依据双方签订的建设工程合同第3.3.2条及第3.3.3条的约定，原告应当在被告开工5日内支付合同总价10%的首付款，原告首付款迟延3日。依据合同第3.3.3条，原告应按工程进度给付工程款，被告在完成工程总量90%后报给原告审核后3日内，原告应给付至按合同总造价的80%的工程款，被告在沥青面层铺设前按原告规定办理财务收款及全额建筑发票手续后支付至合同总造价的90%的工程款。合同第8.4.2条约定，原告为按照合同的规定履行自己应负的责任，被告可顺延竣工日期。涉案工程竣工日期前一日原告付款额度仅为440万元，而即使按照570万元进行计算，付款比率也仅为总价款的77.19%，而第二天该工程已经竣工验收，此时的总工程进度最低也在90%。截止到竣工三个月后，原告的总付款为500万元，而按照总价款的570万元进行计算，付款的进度比例仅为87.71%，依据合同约定直至该日被告方仍然有权依据合同约定对工期继续顺延。2、本案合同约定工期共计47天。涉诉工程据实计算施工期间的天数为106天。但被告的工程开工延迟是受到本案工程的上一个串联工程的进度及工序影响造成。原告作为发包方对涉案工程的上一个串联工程具有发包主体资格，涉诉工程的施工工序为人防顶板工程浇筑、凝固、做防水、土方回填。原告发包给案外人的顶板工程已经造成迟延，故被告本可以并行施工的土方回填由于顶板工程迟延而导致开工延误。另由于付款进度跟不上，故即使按照实际开工时间，原告仍然存在三天逾期首付款.3、根据市政府现场专题会议精神及民防局要求，涉案工程的监理单位向被告出具工程暂停令，停工时间为57天。涉案工程的原合同工期是不包括冰冻期，由于原告的原因导致的被告不能进场施工，致使开工延误，进场时间被拖延，被告至冰期来临时已无法正常施工，该责任由原告拖延所致，故应当由原告承担。法院审理查明：原被告签订建设工程合同一份，内容载明“建设工程合同三、合同价款与支付……3.2.1工程总价暂定（大写）陆佰万元整（￥6000000.00元），最终以实际王城工程量结算。……3.3.2甲方在开工后5天内向乙方支付合同总价10%首付款（用于材料订购及采购）3.3.3乙方在完成工程总量40%后3天内，甲方向乙方按合同总价的20%支付工程进度款，乙方在完成工程总量60%后报给甲方审核后3天内，甲方向乙方按合同总价的20%支付工程进度款，乙方在完成工程总量90%后报给甲方审核后3天内，甲方向乙方按合同总价的30%支付工程进度款，乙方在沥青面层铺设前按甲方规定办理财务收款机全额建筑发票手续后支付至合同总价的90%工程款。余款10%待工程完工验收合格后10日内付清余款。……八、竣工验收与结算……8.4.2甲方的责任：未能按照合同的规定履行自己应负的责任，除竣工日期得以顺延外，还应赔偿承包方由此造成的实际损失。另查明：原告将涉诉工程中的顶板工程发包给案外人施工，案外人顶板浇筑时间为由监理日志证明存在延期。涉诉工程监理，经宿迁市民防局要求，向被告下达工程暂停令要求被告告停工，后经被告申请，监理公司才批准被告复工。再查明：宿迁市民防局要求被告停工原因为经抽查涉诉工程的水稳碎石质量松脆，因天气原因无法返工，宿迁市民防局要求待天气条件准许后对涉诉工程的水稳碎石进行返工。冬季期间，宿迁地区多次出现低于-5℃的气温，宿迁地区出现多日降水降雨天气。以上事实有建设工程合同、竣工验证书、工程款拨付审批表、工程款支付凭证、监理日志、工程暂停令、工程复工报审表、晴雨表、谈话笔录、当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。法院认为：原告与被告之间的建设工程施工合同依法成立，合法有效，对双方均有约束力，原告应向被告提供相应的施工条件，被告应按合同约定的时间施工。被告主张因涉诉顶板工程浇筑完工延期致被告延期入场施工的时间应从被告逾期完工时间扣除问题。本院认为，原告作为涉诉工程的发包方应按合同约定的开工日期为被告提供施工条件，因原告发包的顶板工程在涉诉合同约定开工日期尚未浇筑完工，被告因此延期开工的21天应从被告逾期完工时间中扣除，对被告该主张本院予以支持。被告主张原工期在冰雨期前但因开工时间延迟致工期进入冰雨期，被告因天气原因停工57日问题。结合工程暂停令、工程复工报审表及本庭与宿迁市民防局工作人员的谈话，本院认为因原告未提供合格的施工条件致使被告施工延误至冰雨期，被告因天气原因导致停工的57日应从被告逾期完工时间中扣除。被告主张原告迟延付款致被告延期完工问题，本院认为原告应按合同约定向被告给付工程款，原告逾期给付应抵扣被告相应的逾期完工时间。原告给付首付款100万元，按涉诉合同8.4.2条的约定，被告完工时间得以顺延，被告逾期完工时间应扣除3天。原告主张被告逾期完工80天，现被告得以合理扣除逾期完工时间已超80天，故对原告主张被告给付逾期完工违约金本院不予支持。【律师评析】该案在被告收到诉讼材料后非常重视，加上面临着高额的违约金诉请，最终委托江苏常在律师事务所徐守波律师代理案件。徐守波律师经过分析诉讼材料，听取被告方的陈述，最终决定受理该案件，然后与被告一起对工程方面进行调查取证，拉去银行流水明细，双方对账单价，调取开竣工材料，调取宿迁当年度气温雨水气象表，另外到监理单位申请复制全部工程监理日志，在众多纷繁复杂的证据中，选取与诉讼相关，并且有利于被告方的证据，向法庭细致阐述，依据事实及法律，最终在前提不利的情形下获得有利的形势变更。【审判结果】1、胜诉。2、判决驳回原告的诉讼请求。

【宿迁劳动法律师】上班半天即受伤，劳动关系认定案例【审理单位】宿迁市劳动人事争议仲裁委员会【申请人委托代理人】江苏常在律师事务所徐守波律师【案情简介】2015年7月2日上午8点，申请人到被申请人处上班，从事生产互感器工作，上午10时许，申请人在工作中被互感器铁芯砸到左脚踝，被送往医院诊疗，申请人住院期间，被申请人支付了医疗费用。被申请人陈述申请人属于临时见习，双方之间不存在劳动关系，因而成讼。【办案过程】由于申请人与被申请人双方之间没有任何书面材料，因而造成该案件难以处理。在仲裁过程中，双方对法律关系的主体均不持异议，徐守波律师调取被申请人工商登记档案，证明申请人所从事的互感器岗位属于被申请人的业务范围，事故现场证人证明申请人在上班时间在上班地点，从事被申请人具有报酬的工作，结合医院就诊支付医疗费的事实，最终获得双方之间具有劳动关系的裁决。【审判结果】1、裁决自2015年7月2日申请人与被申请人建立劳动关系。