王永平

房贷新政下购房者如何主张退还定金一、房贷新政2010年4月14日，国务院常务会议要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购买90平米以上首套房首付款比例不得低于30％。4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”二、购房者困惑在4月14日出台房贷新政前与开发商签订了《认购书》，或者签订了《商品房买卖合同》正在办理贷款过程中的购房者，很多受到贷款额度和利率的影响。开始出现大批购房者不断与开发商交涉，要求退还定金以及购房首付款，甚至部分购房者已经开始向法院起诉，或者根据合同的约定申请仲裁。三、律师说法：1、由于新政的出台，购房者主张退还定金。首先要看双方签订的《认购书》，或者《商品房买卖合同》是如何约定的，是否有关于银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的处理方式。如果有，就只能按照合同约定是补足还是解除合同，如果解除合同，还要看是否约定需要承担违约责任。2、如果《认购书》或者《商品房买卖合同》没有约定关于银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的处理方式，购房者可以主张下列请求：①、要求解除《认购书》或者《商品房买卖合同》；②、要求开发商返还定金、首付款；③、要求诉讼费（仲裁费）由开发商承担。3、法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该司法解释将不可归责于当事人双方的事由作为双方未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的免责理由，而国家近期出台的房贷新政，正是不可归责于当事人双方的事由即重大情势变更。所以购房者可以以此主张解除《认购书》或者《商品房买卖合同》。4、主张解除《认购书》或者《商品房买卖合同》的理由：情势变更。“情势变更”是一个法律术语，指合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，如果仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。2009年2月9日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，第二十六条规定了情势变更原则：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更主要表现为影响合同履行的社会经济形势的剧变事件，如国家经济政策的重大调整、价格的非正常涨落、市场的异常变化等等；也包括签订认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建、开发商的主体资格丧失、自然灾害导致开发项目灭失等。司法实践当中，对于“情势变更”的认定是比较有争议的。值得注意的是，出现情势变更的情形时，当事人并不能自行适用情势变更原则变更或解除合同，而只能向法院或仲裁机构请求依法适用，而最终的诉讼（仲裁）请求是能够得到支持，取决于个案的具体证据材料，以及人民法院或仲裁机构的裁量，不能一概而论。