余庆芳

一、基本案情原被告系一墙之隔临街经商的两家商铺。2010年9月的一天傍晚，经营彩色相片冲印及照相业务的商铺（原告）老板指挥装修工人重新安装门头店招。由于原告的门头店招把被告的门头店招遮盖了约二十厘米，引起被告不满，双方发生争执，原告雇请的装修工人还在双方拉扯中滑倒跌伤。两家交恶。一个多月后，原告将被告诉至法院，理由是，被告自2005年8月开业以来，未经原告许可，其设置于门头上的店招越过两家隔墙的中心线约二十厘米，侵占了原告专有部份的面积达0.8平方米。为此，参照同地段商业广告价格，要求被告赔偿自2008年9月起至本案一审判决之日止墙体广告损失46000余元。经法院诉前调解，被告同意退让，但原告坚持要求赔偿4万余元，不肯让步。法院立案审理。被告经人介绍，委托本律师代理。二、答辩反驳原告为支持其诉请，其代理律师向法院提交了如下证据材料：证据1、房屋租赁合同，拟证明原告系商铺的承租人，有权主张权利；证据2、房屋产权证，证明原告承租占有使用房屋的权利界限范围；证据3、由4张相片组成，拟证明被告的店招越过两家隔墙的中心线，对原告构成侵权。为反驳原告诉请，本律师也向法院提交了相关证据，证据1、租房协议，取自工商内档，拟证明被告承租时间为2005年7月下旬；证据2、录音证据，系代理律师征得房东同意所做的谈话录音，拟证明被告承租前店招的设置位置已形成，越界设置系被告承租之前的租客所为，此外，原告找房东谈越界店招退让的问题是最近两三个月的事，而非从2005年起就一直有过交涉。证据3、系现场相片2张，一张反映两家店招设置情况，另一张则反映原告的店招已将被告店招遮盖约二十厘米。法院为查明案情，特地查看了现场两家店招的设置情况。法院经现场勘察，确认原告店招确已将被告越过中心线部份进行了遮盖。三、争点交锋1、被告店招越界设置是否侵权？本律师认为，双方争议的店招设置于两家对应的外墙面，根据最高人民法院关于审理物权纠纷的司法解释，外墙面不属于业主专有，因此，原告诉称被告侵占其专有部份的说法不能成立。即便认定被告店招越界设置，但原告不能举证，越界设置店招是被告所为。2、原告主张的墙体广告损失有无法律依据？本律师认为，原告不能举证被告越界设置店招导致原告必然产生经济损失，且店招与商业广告没有可比性，参照同地段商业广告价格主张损失显然不能成立。就现有法律而言，找不到可以支持原告主张的法律条文加以援引。此外，本律师还对原告是否为适格的诉讼主体提出看法，认为，原告仅为房屋承租人，不能享有物权人的诉权。根据法院现场查看的结论，提出了“原告已经实现了其认为属于它的权利”，丧失诉讼基础。四、判决结果经合议庭审理，原告要求法院判令被告赔偿46000元的诉请被法院驳回。五、办案体会打官司就是打证据，在本案中，笔者认为原告的诉请未获法院支持的原因，是由于举证不力，原告对于46000元的赔偿主张，没有充分的证据加以证明。

2009年5月，蔡女士与陈先生通过中介签订《房地产买卖居间合同》，合同约定，订立本合同时买受人蔡女士需支付定金2万元，三日内补交定金3万元，一周后双方到中介处签订正式的房屋买卖合同。但到了签订正式合同时，出卖人陈先生却以蔡女士未在三日内交第二笔定金为由，拒绝出卖房屋，且将收到的2万元定金没收。蔡女士见卖家反悔，从中介退回第二笔3万元定金，并委托本律师代理这起定金合同纠纷。经研究，并征得当事人同意，以被告违反定金罚则退一赔一，请求法院判令被告支付4万元。诉讼中，本律师试图说服当事人与对方以3万元和解。但被对方拒绝，甚至在第二次开庭后，另请律师与原告对抗到底。本律师在此情形下，向当事人建议变更诉请，以交付定金两笔共计5万元为基数，要求对方退一赔一10万元，扣除已从中介退回的3万元，实际诉请7万元。一审判决，被告除返还原告定金2万元外，还应赔偿5万元，并承担全部诉讼费。被告不服，上诉到二审法院。二审法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。目前，经原告申请法院强制执行，被告最终退赔了7万元。