郭进茹

购房人从开发商手里买的新房，遇到房屋质量问题，应当如何维权：1、可以选择与开发商进行沟通购房人与房地产开发企业签订有《商品房买卖合同》，房地产开发企业在商品房交付使用时应当向购买人提供《住宅质量保证书》，通常约定了房屋的保质期，（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管线、设备安装与装修工程，为2年。如果房屋问题尚在保修期内，根据合同的相对性，开发商有义务对房屋的质量问题承担维修责任。2、可以选择向法院起诉。如果开发商拒绝对房屋质量问题承担责任，或者在合理期内拖延修复的，购房人可以选择向法院起诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：因房屋质量问题严重影响居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担维修责任；出卖人拒绝修复或者在合理期内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

实践当中经常发生，男女双方恋爱期间感情深厚。到了谈婚论嫁的时候，男方在女方的要求下写了赠与合同，将自己名下的某处房产赠与女方。女方很高兴的步入了婚姻的殿堂，开启了幸福的婚姻生活。然而好的开端并未延续下去。长期的生活中，男女双方发现两人性格不合，最终分道扬镳，以离婚终结。女方主张，男方应当履行当初赠与合同的约定，将名下的房产过户给自己。当初在两人感情较好的时候，男方写下的赠与合同，是否还依然有效。是否和其他类型合同一样，双方一经签订，即发生法律效力。双方必须遵守约定，坚持契约精神吗？虽然《合同法》规定，婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，不适用合同法的规定。但双方婚前财产的约定是对财产关系的约定，与纯粹的关于身份关系的约定不同。房产所有权转让条款具有赠与性质，适用《合同法》调整比较适宜。首先，赠与合同性质为实践合同，实践合同除了需双方达成合意，还需要双方付诸一定的行为合同才可成立。在本合同中必须赠与方履行过户行为合同才成立。其次，根据《合同法》第186条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同不适用前款规定。《合同法》187条同时规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。因为该套房产没有办理过户登记，房屋产权尚未发生转移。男方在房产过户之前提出撤销赠与合同，符合法律规定。因此，在房产赠与合同中，赠与方未履行过户手续，赠与合同是不生效的。赠与方可以在过户之前撤销赠与合同。女方不能仅依据赠与合同要求男方履行过户手续。