钱嘉庆律师,江苏常熟人,“985”高校法学学士、理学学士,以402分高分通过国家司法考试,进入江苏海容律师事务所,现为江苏海容律师事务所专职律师。从业以来,钱嘉庆律师承办涉及数千万元诉讼金额的商品买卖合同纠纷、某乡镇级政府与数家企业房屋租赁纠纷、经苏州市中级人民法院二审及再审的复杂离婚纠纷等多类型案件。“精于法,敏于行”,钱嘉庆律师专注于民商事法律研究与实践,擅长于各类民商事合同纠纷(包括房产销售及租赁纠纷)、民间借贷以及各类人身损害事故纠纷、婚姻家庭继承纠纷等。
擅长:债权债务,婚姻家庭,损害赔偿,劳动纠纷
钱嘉庆律师,江苏常熟人,“985”高校法学学士、理学学士,以402分高分通过国家司法考试,进入江苏海容律师事务所,现为江苏海容律师事务所专职律师。从业以来,钱嘉庆律师承办涉及数千万元诉讼金额的商品买卖合同纠纷、某乡镇级政府与数家企业房屋租赁纠纷、经苏州市中级人民法院二审及再审的复杂离婚纠纷等多类型案件。“精于法,敏于行”,钱嘉庆律师专注于民商事法律研究与实践,擅长于各类民商事合同纠纷(包括房产销售及租赁纠纷)、民间借贷以及各类人身损害事故纠纷、婚姻家庭继承纠纷等。
租赁合同出租方(以下称甲方):承租方(以下称乙方):甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关法律、法规,经协商一致,订立本合同,详细情况如下:第一条房屋地址甲方出租的商铺坐落于常熟市,建筑面积平方米。第二条租赁期限租赁期限为年,自年月日起至年月日。第三条租金及支付1、租金为每月人民币元(人民币大写:元整)。2、支付方式:(□现金/□转账支票/□银行汇款),乙方按每月号前支付当月租金给甲方,未按时支付租金的,每逾期一天均应支付甲方元的滞纳金。租赁期间,如遇到国家有关政策调整,则按新政策规定调整租金标准;除此之外,出租方不得以任何理由任意调整租金。第四条房屋用途及保持1、乙方租赁该房屋用途仅限于,不得擅自改变使用性质,不应存放危险物品。如因此发生损害的,乙方应承担全部责任。2、乙方不得利用甲方房屋经营违反国家法律法规的经营活动。如乙方利用甲方房屋经营违反国家法律法规的经营活动,与甲方无关。第五条房屋修缮及添附1、房屋交付后,乙方因经营需要欲进行装修或修缮的,须事先征得甲方同意,并自负费用进行装修或修缮,但不得破坏已装修部分、房屋构架及其他设施。2、乙方在不破坏房屋及其他设施原状前提下可自行添加设备。3、甲方因任何原因收回房屋,无须对乙方进行的装修或修缮支付任何对价。乙方如欲拆除已装修或添附部分,不得破坏房屋原状及其他设施,否则应向甲方进行赔偿。第六条各项费用的缴纳1、水电费:由乙方自行缴纳。(水表底数为吨,电表底数为度,此度数以后的费用由乙方承担,直至合同期满)。2、维修费:租赁期间,由于乙方原因导致租赁房屋质量或其他设施损毁,由乙方负责维修、恢复原状并承担费用。3、乙方使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方自行缴纳。第七条转租租赁期间,乙方如欲将租赁房屋转租给第三方,必须事先获得甲方书面同意。乙方须对次承租人的一切行为向甲方承担责任。第八条房屋返还1、租赁期满或合同解除后,甲方有权收回房屋,乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施,甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收,结清各自应当承担的费用。乙方须及时搬迁并返还钥匙。2、乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时,必须先征得甲方书面同意,改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时,乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有(可移动设施除外)。2、乙方逾期返还房屋及钥匙或拖延搬迁的,每逾期一天按照约定房租的三倍支付房租,并承担违约责任。第九条押金1、甲、乙双方自本合同签订之日起,由乙方支付甲方押金元整(人民币大写:元整),租赁期限未满甲方无需返还押金给乙方;合同终止后,乙方应及时搬迁,并付清所有费用,甲方在确认房屋完好及乙方付清所有费用的情况下,将押金无息退还乙方。2、因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠租金、费用等,甲方可在押金中抵扣,不足部分乙方必须在接到甲方通知后七天内补足。3、甲方扣留押金,不能免除或减轻乙方根据合同应承担的违约赔偿责任或其他责任。第十条合同解除1、有下列情形之一的,甲方有权在合同期限届满前书面通知乙方解除合同,并有权依法追究乙方违约责任及要求其承担全部赔偿责任:(1)乙方迟延支付租金超过日的,或欠缴各项费用达元的;(2)乙方擅自将房屋转租、转让或转借,或擅自改变房屋用途的。(3)乙方保管不当或不合理使用导致房屋及附属物品损耗,或擅自对房屋进行改造的。(4)乙方利用承租房进行任何违反法律活动,或损害公共、他人利益的。(5)乙方存在其他不符合合同约定或房屋用途的行为。2、租赁期内,任一方提前三十日通知对方并额外向对方支付三个月租金,可提前解除合同。3、合同因任何原因解除,乙方须立即向甲方返还房屋、恢复原状,无法恢复原状的须支付甲方因此遭受的损失,并支付已租赁期间的租金、缴纳因租赁产生的一切费用。第十一条违约责任1、租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反本合同的规定,须赔偿给对方违约金元整(人民币大写:元整),乙方提前解除租赁合同的违约责任为甲方无需返还押金给乙方。2、违约金不足以抵付给另一方造成的损失,还应赔偿损失与违约金的差额部分。第十二条不可抗力若租赁房屋因不可抗力损毁或造成其他损失的,双方互不负责。第十三条其他约定事项1、因市政建设需要拆除或改造租赁的房屋,使乙方造成损失,甲方不承担责任。2、本合同的建立是基于城镇建设拆迁之事实、解决乙方短期经营为目的订立,故乙方不得在甲方终止合同是提出其他要求。3、鉴于本合同订立之目的,因市政建设或者其他原因的,甲方可单独解除合同。第十四条其他1、合同期满后,如乙方继续租赁房屋,须于期满前日向甲方提出请求,由双方另行协商并签订合同。2、本合同如有未尽事宜,经甲、乙双方共同协商,做出补充规定,补充规定与本合同具有同等效力。3、本合同一式二份,经双方签字(盖章)后生效,甲、乙双方各执一份,具有同等法律效力。甲方(签字):乙方(签字):联系电话:联系电话:身份证号码:身份证号码:日期:年月日日期:年_月日
案情简介:2006年,某男与某女登记结婚。2011年,双方商贷购买位于常熟某小区房屋。2012年双方协议离婚,约定房屋归女方所有,贷款由女方归还。2013年,所购房屋办得房产证,双方共同共有。2014年,双方签订协议,约定房屋归男方,若男方出售房屋,女方有按八五折价格的优先购买权。此后,男方一直催告女方要求将房屋到男方一人名下。2015年,男方致函女方,询问女方是否行使优先购买权。女方未作答复。同年,男方诉至法院,要求确认房屋系男方单独所有。程序上,男方能否通过法院诉讼途径,直接确认房屋归其单独所有?通俗一点说,就是有没有提起民事诉讼的权利。根据物权法第9条之规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。由此,不动产物权变动,原则上必须经过登记,否则不发生无权变动效力。那么,这个“另有规定”,具体是何规定?根据物权法第28至31条,罗列了部分例外情形。适用于本案的是第28条之规定:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让、或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。由此,男方有权通过法院诉讼途径,直接确认房屋归其单独所有。实体上,从离婚协议上的归属于女方,到房产证上的共同共有,再到新协议上的男方所有。这个房屋权属状况到底如何?对于男方的诉讼请求,是否能得到法院支持?理由又是什么?第一,根据物权法第14条之规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。由此,虽然有离婚协议,但房产登记为共同共有,且房产登记晚于离婚协议,故自2013年房产登记这个时间点上至双方2014年形成新协议之前,房屋共同共有。第二,根据物权法第15条之规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响效力。由此,虽然在2014年新协议形成后,双方未去办理变更登记,但是不影响这份新协议的效力,协议对于房屋的约定是有效的。那么是不是可以根据2014年的新协议得出,房屋是男方单独所有?答案是否定的。因为,在本案中,存在一个案外第三人,银行。男女双方在购房之初是贷款的,银行对于房屋有抵押权。根据物权法第191条第二款之规定:抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。也就是说,非经抵押权人的同意,物权不能发生变动,就算是登记共有人之间也不行。除非,银行同意,或者提前还清贷款。现实情况是,不还清贷款,银行是不可能同意。那么,目前男方希望通过法院将房产登记的共同共有房屋,变动为男方单独所有,其目的无法实现。最终,男方的诉讼请求被法院依法予以驳回。综上所述,离婚中处理未还清贷款的房产,双方约定房屋归一方所有,并不能完成法律意义上的所有权变更,而要到还清贷款,约定拥有房产一方才可要求对方配合过户或司法确认房屋所有权。通常情况下,贷款时间都是以十年、二十年甚至三十年计,从离婚到还清贷款,如此之长的时间,让权利处于不稳定且被限制的状态,风险巨大。所以建议,在离婚分割房产时,约定拥有房产一方,尽量凑足款项还清贷款,并及时要求对方配合变更房产登记,若对方不配合,即可马上司法确认。
案情简介:卢某和邓某通过房产中介签订了《房屋买卖居间合同》,约定卢某将位于常熟某小区的一套商品房以162万元的价格出售给邓某,双方约定了房产过户时间,并约定了相当于成交价20%的违约金。合同签订后,邓某向卢某支付了购房定金5万元。在合同履行过程中,邓某又支付了76万元的购房款。不久,该小区房价开始上涨,卢某要求涨价至180万元,并且拒绝办理网签手续,双方为此发生争议,致诉。显而易见,卢某的行为已构成违约。那么,作为买方的邓某该如何维护自己的合法权益?当然,返还购房款毋庸置疑。但是,是否直接适用合同中关于20%违约金的约定进而要求卢某支付32.4万的违约金呢?或者是否能在前述违约金的基础上同时适用定金罚则,即双倍返还定金10万呢?针对第一个问题,合同法114条第2款关于违约金高低的规定,约定违约金低于造成的损失,可以请求法院予以增加;约定违约金过分高于造成损失的,可以请求适当减少。不难看出,违约金是否合理是要参考违约带来的损失而确定的。在本案中,邓某的损失主要是两部分,一个是房价上涨带来的后果,即如果在同区位购买同类型房屋的成交价肯定要高于原先购买卢某房屋的成交价;另一个就是邓某支付给卢某共计81万元货币所能带来的银行同期利息。所以,并不能完全按照合同约定的20%作为违约金的裁判标准。本案中,法院最后酌定支持违约金15万元。针对第二个问题,合同法116条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约,对房可以选择适用违约金或者定金条款。由此看出,违约金与定金罚则只能择一适用,本案中,卢某适用违约金条款要求支付违约金,那自然不能再要求邓某双倍返还定金。定金5万元在本案中的性质等同于一般购房款,予以返还。本案中,针对卢某的违约行为,邓某在要求返还已付购房款的基础上,还获得一定的违约金作为损失补偿。但是,法律也不会使邓某因此而超常获利。对合同双方而言是一个相对公平合理的处理结果。办理过的同类型纠纷中,因为当事人的意愿不同而得到不同的结果。有部分当事人,因为购房结婚或者的确很中意所购的房屋,不希望解除现有购房合同,而希望继续将房屋买下。对此,合同法第107条规定,合同一方不履行义务,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。112条规定,一方不履行义务的,在履行义务或采取补救措施后,对方还有损失,应当赔偿。从上述两条中不难看出,一方违约,对方可以要求继续履行合同,并且如果还有其他损失的,也应予以赔偿。也就是说,虽然卖方违约,但是作为买方还是可以诉请要求继续履行房屋买卖合同,要求对方协助办理相应手续,从而达到购房目的。综上所述,房价上涨背景下,针对二手房买卖中卖方违约,买方可以解除合同并要求对方支付违约金等方式使卖方承担相应违约责任;也可以从自身实际需求出发,要求继续履行合同。
你好,原则上补充协议是有效的。
你好,原则上你有权分割。
你好,一次起诉不成,可以待第一次后六个月再行起诉。
你好,婚前财产原则上不因结婚而发生产权变动,所以原则上房子还是你的,至于他付的房贷,可以作为他对你的债权。
你好,等劳动部门通知,作等级评定。
不一定,有的开发商是统一办理。
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