刘新

上诉人（原审被告、反诉原告）朱某，女，1965年9月26日出生。委托代理人何某（朱某之夫），1967年4月1日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京某物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区某镇同乐路19号，实际经营地北京市海淀区某街甲18号北京国际大厦C座一层。法定代表人邴某，总经理。委托代理人刘新，北京市万腾律师事务所律师。上诉人朱某因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第12501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年3月，北京某物业管理有限责任公司（以下简称某物业公司）诉至原审法院称:朱某系北京＊＊小区业主，我公司为该小区提供物业管理服务。双方于2010年5月3日签订《北京＊＊物业管理合同》（以下简称物业合同），该合同明确地约定了双方的权利和义务。合同签订后，我公司积极履行有关合同约定的义务。而朱某却违反合同义务、拒不支付合同约定的年度物业管理费用。从2012年7月28日起至今日，已拖欠一年的物业管理费。故请求判令朱某:1、支付2012年7月28日至2013年7月27日期间物业费11027.42元。2、以11027.42元为基数，按每日万分之五标准计算，支付自2012年7月28日起至实际支付之日止的滞纳金。3、承担本案全部诉讼费。判决后，朱某不服，上诉至本院，理由为:某物业公司擅自把属于业主的公摊面积“人防工程”改建为车库并私自侵占业主收益，擅自改变墙体，临时加装的摄像装备没有电源，上诉要求某物业公司归还地下车位；赔偿车位被侵占期间的损失；赔偿“人防工程”改建为车库，某物业公司侵吞业主的收益；恢复外墙体并完善小区视频监控安全系统并得到相关验收。某物业公司同意原判。经审理查明:原审法院根据本案证据查明事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述在案佐证。本院认为:依据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。某物业公司作为小区物业服务企业，没有证据显示其具有车位的处分权，同时，朱某与某物业公司对提供车位也没有相关协议约定，所以，朱某要求某物业公司提供车位并赔偿车位被侵占的损失，缺乏依据。朱某在原审诉讼中虽提及某物业公司将“人防工程”改建为车库，并侵占相关收益，但其并未针对此项提出赔偿请求，现其二审新增加的诉讼主张，不能与某物业公司协商一致，对此，本案不予处理。关于朱某要求将2号楼消防通道外墙体恢复原状一节，由于诉讼过程中双方均认可该墙体的改造方并非某物业公司，故朱某要求某物业公司将墙体恢复原状的理由不能成立。此外，本案系物业服务合同纠纷，因物业服务是一项综合性服务，涉及小区的方方面面，应当整体、综合去评价物业企业的服务质量，根据双方当事人庭审陈述及对本案证据的核查，应当说，某物业公司已按约提供了物业服务，没有严重违约现象，朱某所述完善监控系统问题并不足以构成物业服务的根本违约，不构成其拒绝缴纳物业费的理由。当然，也希望某物业公司能够不断改进物业服务中的不足，以利与业主和谐相处，赢得业主的理解与支持。综上，原审法院根据本案事实及证据所作判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费一百五十六元，由北京某物业管理有限责任公司负担三十五元（已交纳），由朱某负担一百二十一元（本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费二千零二十五元，由朱某负担二千元（已交纳），由北京某物业管理有限责任公司负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一百五十六元，由朱某负担（已交纳）。本判决为终审判决。

原告:霍某，男，1975年4月14日出生。被告:张某，男，1952年8月8日出生。委托代理人:刘新，北京金沃律师事务所律师。原告霍某诉被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理。依法由代理审判员齐建卿适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍某，被告张某及其委托代理人刘新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理查明:2012年11月20日，原告霍某与被告张某签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，原告购买被告所有的北京市东城区×大街×号楼×单元×号房屋，房屋成交价格为1300000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为625000元。自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。被告应当在涉诉房屋所有权转移至日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因被告自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向原告支付房屋总价款5%的违约金。逾期超过365日未迁出的，自逾期超过365日起，被告应当按日计算向原告支付全部以付款万分之五的违约金。同日，双方及中介公司北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《补充协议》。其中载明，双方友好协商，被告承诺此房内户口在1年内迁出，若超过1年，被告承担20000元的违约金，若两年以外，按合同违约金处理。2012年12月15日，原、被告及链家公司职员孔令宇签订《双方协定》。其中载明，被告户口滞留期超过已约定的一年，在原合同基础上，被告同意加付80000元整。2013年1月17日，原告取得涉诉房屋所有权。现涉诉房屋内有被告及其子张×的户籍登记，被告至今未将上述户口迁出。原告亦未将其户籍迁至涉诉房屋内。被告称，因需找到在北京市有产权房屋的近亲属接收被告户籍，被告才能迁出，但上述条件无法达成，故被告户籍无法迁出。关于原告的实际损失问题，原告称2014年原告准备出售涉诉房屋后购买本市海淀区×小区的房屋，但因被告户籍在涉诉房屋处，导致原告卖房不成，现世华龙樾小区相同面积的房屋已较去年涨价500000元。就此原告提供网上查询的世华龙樾房价走势图一份，以证明世华龙樾小区的房屋涨价情况。被告认可原告曾提到过被告要出售涉诉房屋，但不认可证据的真实性，认为被告户籍在涉诉房屋处并不影响原告出售房屋，该证据与本案无关，且不认可原告所述购买世华龙樾房屋一事。被告当庭提交诊断证明书一份及病危通知单两份，以证明被告爱人身患癌症，经济困难，原告认为此证据与本案无关。上述事实，有原、被告当庭陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《双方协定》，房屋所有权证等证据在案为证。本院认为:依法成立的合同，合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务，违约方应承担违约责任。本案中，原、被告所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《双方协定》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，被告应当在涉诉房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因被告自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向原告支付房屋总价款5%的违约金。逾期超过365日未迁出的，自逾期超过365日起，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。《补充协议》及《双方协定》中亦对被告户籍迁出及相关违约责任一事进行约定。原告于2013年1月17日取得涉诉房屋所有权，但至今涉诉房屋内被告的户籍仍未迁出，被告的行为已构成违约，对此被告应承担违约责任。现原告要求被告支付延期迁出户籍的违约金，有合同依据。但应指出，相较于原告能够举证证明的其因被告违约产生的具体损失，双方约定的违约金标准明显过高，对此本院依法予以调整，具体数额由本院酌定。被告针对户籍没有迁出所提出的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、被告张某于本判决生效后十日内给付原告霍某逾期迁出户籍违约金人民币九万元；二、驳回原告霍某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由原告负担2830元，被告负担820元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

原告张某，男，1971年8月6日出生。委托代理人刘某。委托代理人尹某，北京市万腾律师事务所律师。被告徐水县某建筑有限公司，住所地徐水县某西路。法定代表人刘文成，总经理。委托代理人杨舫，北京市中咨律师事务所律师。委托代理人刘志某，男，1977男4月8日出生。被告北京某建设工程有限公司，住所地北京市大兴区某农贸市场东。法定代表人韩某，董事长。委托代理人吕岩，男，1988年1月12日出生。原告张某与被告徐水县某建筑有限公司（以下简称:振兴公司）、北京某建设工程有限公司（以下简称:天恒公司）建设工程分包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某及委托代理人刘某、尹某、被告振兴公司的委托代理人杨舫、刘志某、被告天恒公司的委托代理人吕岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明:2011年7月24日，天恒公司（发包人）与振兴公司（承包人）签订《劳务分包合同》，其中第一部分协议书主要内容为:工程名称为庞各庄镇定向安置房项目D区D3#、D6#及4#配套公建，分包范围为本工程施工图纸范围内所有土建装饰装修工程、各项临时设施及辅助用房的搭设、三级箱以下临时用电（不含卫生间防水、外门窗、外墙腻子涂料、屋面防水和屋面瓦施工、水电工程）；建筑面积19036.22㎡，合同价款总额2305892.2元；分包工作期限开工日期2011年7月25日，竣工日期2011年12月31日；劳务作业人数150人。第二部分通用条款。第三部分专用条款相关内容为:承包人委派的分包合同价款收取负责人为刘七合；待工程全部竣工，建设方做完结算后，付到分包合同总价款的95%，预留分包价款的5%作为质量保修金，保修期为二年，保修期满，将质保金付给承包方，质保期内如有返修，发生的费用在质量保修金内扣除。2012年11月8日，天恒公司（甲方）与振兴公司（乙方）达成《劳务结算协议》，主要内容为:经双方协商，分包合同的劳务费用总结算价为280万元，截止本协议签订日甲方共计已支付给了乙方280万元，本协议签订后付清；本协议中的劳务费包含了甲方在履行分包合同过程中应支付给乙方的全部费用；如再有工人或班组向甲方索要该工程的劳务费用，由乙方承担全部责任并支付所有费用，甲方不承担任何责任。另查明，2012年5月7日，振兴公司出具《授权委托书》，主要内容为:授权委托振兴公司的朱某代表我公司负责庞各庄镇定向安置房项目劳务费结算及劳务费价款收取，委托期限自2012年5月7日至2012年5月30日。庭审中，被告振兴公司起初主张:朱某不是我公司的人员，只是涉案项目我公司雇佣的150名中的一名劳务工人或者说是包工头；他身份证上是朱某，工地上都叫他朱某杰；我公司跟朱某已经结算完了，但是没有书面的手续，有朱某领款的手续。后被告振兴公司主张从天恒公司承包的活全部是朱某杰做的，这个工程从开始进场就是朱某杰负责的。庭审中，被告振兴公司提交了该公司（甲方）与朱某（乙方）于2012年11月9日达成的《劳务费结算协议》，拟证明朱某与振兴公司是挂靠关系，该公司已经将工程款支付给朱某。该材料主要内容为:经双方协商，分包合同的劳务费总结算价为280万元，甲方扣除税金等费用后，应支付乙方2663920元，截止本协议签订日甲方共已支付给了乙方2663920元，已全部付清；本协议中的劳务费总结算价包含了甲方在履行分包合同过程中应支付给乙方的全部费用；如再有工人或班组向甲方索要该工程的劳务费用，由乙方承担全部责任并支付所有费用，甲方不承担任何责任。经询问，被告振兴公司主张:我公司跟朱某有口头合同，没有单独的书面合同，挂靠的手续应该有，实际上这个工程就是天恒公司给朱某的，朱某用我公司名义做的活。对上述主张，被告天恒公司不予认可，主张在签订合同的时候不知道朱某挂靠在振兴公司。在上述项目施工过程中，原告张某曾带人施工。2011年12月13日，朱某杰（甲方）与张某（乙方）签订一份书面材料，该材料上部中间为“庞各庄定向安置房项目D区3#、6#住宅楼工程”，余下第一段内容为:我装修队从2011年7月27号进场至2011年12月13号之前发生的工程量以单项结算除3#、6#楼剔凿厨卫间拉毛不在合同内计算工程量合计人民币捌万伍仟元整其他除借款外在支付给施工方壹拾万元人工费一次结清。第二段内容为:于2011年12月13号张某在合同“结账单”上签字生效款项中还剩壹拾万元没付给施工方如于2011年12月14号内剩余款壹拾万元不到位之前所签字的“结账单”将作废无效。第三段内容为:2012年竣工后全部结清。落款部分甲方朱某杰，乙方张某。针对上述材料，原告张某主张双方约定合同内除借支外再给10万元、合同外剔凿、厨卫间拉毛工程款8.5万元；被告振兴公司起初主张不了解朱某杰跟原告签的是什么协议，只能从字面理解，分两笔8.5万元和10万元，但是这个上面写的很清楚10万元给了一次性结清，就不需要再给8.5万元了，我方跟朱某杰的合同是包括剔凿和拉毛的，朱某杰和原告怎么约定的我们不清楚，根据这个材料，已经过了诉讼时效了。庭审中，被告振兴公司主张，现在所有款项都付清了，并提交二张工资表拟证明上述书面材料中的10万元已经支付了，是天恒公司于2011年12月14日直接发的工资。经核实，该二张工资表未载明签字时间，上面除借支外的领款数额为88084元。原告张某认可上面的人是其手底下的工人，主张天恒公司直接给工人发过工资是在与朱某写协议之前，2011年12月14日原告已经撤场了，签订协议以后朱某没有向原告支付过工程款。被告天恒公司主张该公司没有直接给工人发过工资，所有的钱都是朱某领的。庭审中，原告张某认可天恒公司不欠振兴公司工程款。经释明，原告张某、被告振兴公司均不申请追加朱某为当事人。2014年3月25日，原告张某曾经以被告天恒公司为被告提起诉讼，要求支付工程款18.5万元，后撤回起诉。以上事实，有原、被告双方当事人的陈述、劳务分包合同、结算协议、授权委托书、朱某与张某签订的书面材料、（2014）大民初字第4069号民事卷宗材料等证据在案佐证。本院认为:公民、法人的合法权益受法律保护。被告振兴公司为涉案工程的劳务分包方，原告张某已经实际施工，被告振兴公司主张其与朱某系挂靠关系，故被告振兴公司对外应当先行承担民事责任。现朱某已经与张某进行结算，被告振兴公司应当按照双方结算情况支付工程款。故对原告张某要求被告振兴公司支付18.5万元的诉讼请求，本院予以支持。因原告张某亦认可被告天恒公司不欠被告振兴公司工程款，故其要求被告天恒公司承担补充连带责任没有法律依据，本院不予支持。被告振兴公司的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百六十九条之规定，判决如下:一、本判决生效后十日内，被告徐水县某建筑有限公司向原告张某支付工程款十八万五千元；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千元，由被告徐水县某建筑有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。