王珏

律师简评：父亲与子女三人共同居住的公房，在父亲死后，由一子承租，房屋面临动迁，户口还在老房子的另一子起诉要求分得动迁利益。公房动迁同住人的认定一直是动迁纠纷中的难点，根据法律规定，同住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋中具有常住户口，并实际居住生活一年以上且本市无其他住房或虽有其他住房单居住困难的人。上诉人认为因为家里住房困难，自己年轻时虽然受分配过一套房屋，但依然属于住房困难。但律师在为被上诉人答辩时强调了同住人的概念，归根到底是要解决有居住权的人的实际困难，然而，上诉人结婚后已经取得其他房屋分配，且分配后，再不居住在被动迁房屋，不能认定为同住人，应当无法获得动迁利益，一审二审法院皆认可了律师的观点。其实，动迁纠纷中，无法从简单的一个因素来确定是否属于同住人，由于盘根错节的家庭关系与历史渊源，每一个个案都是综合考量后方能得出结论，律师就是能够帮助当事人从专业的角度将每一个对于当事人有利的因素发掘出来并呈现在审判人员面前。赵某A与赵某B、赵C等共有纠纷二审民事判决书上海市第二中级人民法院民事判决书（2016）沪02民终10427号上诉人(原审原告)：赵某A，男，1956年9月5日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：路程，上海恒建律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赵某B，男，1959年2月9日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审被告)：张某，女，1966年3月24出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审被告)：赵C，男，1990年12月15日出生，汉族，住上海市静安区。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：王珏，上海英恒律师事务所律师。原审被告：赵某，男，1954年4月15日出生，汉族，住上海市。原审被告：赵某，女，1982年8月24日出生，汉族，住上海市。原审被告：林某某，女，2010年8月5日出生，汉族，住上海市。法定代理人：赵某(母女关系)，女，1982年8月24日出生，汉族，住上海市。原审第三人：上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市。法定代表人：郭昕，执行董事。原审第三人：上海益欣置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：钱林。上诉人赵某A因与被上诉人赵某B、张某、赵C及原审被告赵某、赵某、林某某及原审第三人上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司、上海益欣置业有限公司共有纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0108民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵某A上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判支持赵某A的原审诉讼请求，即赵某A获得动迁补偿利益人民币648,920.7元(以下币种均为“人民币”)(要求取得本市乐爱路XXX弄X栋东单元X号XXX室房屋，若赵某A的份额不足以获得上述房屋，赵某A愿意补足差额)。事实与理由：1、2015年，上海市原闸北区浙江北路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)被征收，系争房屋被征收时赵某A的户籍在系争房屋内，赵某A虽然曾经因调配分得上海市管弄路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“管弄路房屋”)，但管弄路房屋是分给赵某A一家三口，且面积只有14.7平方米，折合成家庭人均面积不足5平方米，赵某A属于他处有房但居住困难的情形，所以赵某A有权获得安置利益；2、由于系争房屋面积较小，居住困难，赵某A为避免与赵某B一家发生矛盾才在外居住，但并不能因此就否定赵某A的同住人资格，且之前赵某B曾经承诺若系争房屋被征收，同意安置赵某A一套房屋。综上，赵某A请求二审法院支持赵某A的上诉请求。被上诉人赵某B、张某、赵C共同辩称，不同意赵某A的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。赵某A长期未在系争房屋内居住，虽然赵某A的户口在系争房屋内，但属于空挂户口的情形，赵某B并未承诺过安置赵某A一套房屋，且赵某A之前已经享受过福利分房，不属于系争房屋的同住人，故赵某A无权分得安置利益。原审被告赵某、赵某、林某某未到庭陈述意见。原审第三人上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司未到庭陈述意见。原审第三人上海益欣置业有限公司未到庭陈述意见。赵某A向一审法院起诉请求：依法确认并分割系争房屋总征收利益1,946,762.3元，赵某A要求获得的份额为648,920.7元(要求取得本市乐爱路XXX弄X栋东单元X号XXX室房屋，若赵某A的份额不足以获得上址房屋，赵某A愿意补足差额)。一审法院认定事实：赵某A与赵某B、赵某系兄弟关系，张某与赵某B原系夫妻关系，后于2007年2月15日离婚。赵C系赵某B夫妇的儿子。赵某系赵某的女儿，林某某系赵某的外孙女。系争房屋为赵某A、赵某B、赵某的父亲赵某春(2013年去世)承租的公房。赵某春去世后，承租人为变更为赵某B直至征收。系争房屋中的户籍包括赵某B(1959年2月于本址报出生)、张某(1993年5月11日迁入本址)、赵C(1993年5月11日迁入本址)、赵某A(2001年6月20日由管弄路XXX弄XXX号XXX室迁入)、林某某(2010年8月30日于本址报出生)、赵某(2007年9月15日投靠亲属于中兴路XXX弄XXX号XXX室迁入本址)、赵某(2006年8月7日父母子女相互投靠，于中兴路XXX弄XXX号XXX室迁入本址)。系争房屋之前由赵某春、赵某A、赵某及赵某B居住，赵某及赵某A均婚后搬出系争房屋，赵某B婚后未搬出。赵某春于系争房屋中居住直至死亡，赵某B、张某离婚后仍居住于系争房屋，并与赵C于系争房屋中实际居住直至拆迁。2015年5月8日，原闸北区人民政府作出《房屋征收决定》，编号为：沪闸府房征【2015】001号。2015年6月23日，赵某B与上海市闸北区住房保障与房屋管理局签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，协议中甲方为上海市闸北区住房保障和房屋管理局，房屋征收实施单位为上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司，乙方被征收人为赵某B。协议载明：乙方的房屋坐落于浙江北路XXX弄XXX号，房屋类型旧里，房屋性质公房，公房租赁凭证记载居住面积21.4平方米，换算建筑面积32.956平方米；被征收房屋价值补偿款计1,480,299.97元，其中评估价格补偿款为951,868.15元(计算公式为28,883元/平方米*32.9560平方米)，价格补贴为285,560.45元(计算公式为28,883.00元/平方米*32.9560平方米*0.3)，套型面积补贴为433,245.00元(计算公式为28,883.00元/平方米*15.00平方米)；经认定，乙方不符合居住困难户的条件；根据本基地征收补偿方案，被征收房屋装潢补偿为9,886.80元(计算公式为300元/平方米*32.9560平方米)；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋计2套：1、江杨南路XXX弄XX栋西单元XX号XXXX室(实测建筑面积63.06平方米，房屋总价1,535,625元)；2、乐爱路XXX弄X栋东单元X号XXX室(暂测建筑面积84.87平方米，房屋总价803,988.30元)；以上房屋价格合计2,339,613.30元。房屋产权调换差价为859,313.33元，由乙方向甲方支付；甲方另支付乙方不予认定建筑面积残值补偿30,000元，搬家费补贴1,600元，家用设施移装费补贴2,500元，居住协议签约奖励182,956元，早签多得益奖励30,000元，签约搬迁利息28,519.34元，以上奖励补贴合计275,575.34元。房屋进户手续前，应向甲方支付本协议第七条、第八条、第九条约定的差额款项，计573,851元。2015年11月6日四份《安康苑地块结算单》分别载明：居住提前搬迁加奖100,000元，临时安置费9,000元；居住搬迁奖励20,000元，自行搬场费1,000元；签约率递增奖励50,000元；乐爱路房屋补差409.08元。乙方签名赵某B。两份《安康苑地块安置房预约单》分别载明：江杨南路XXX弄XX栋西单元XX号XXXX室，户型为二房，安置房屋权利人登记为张某；乐爱路XXX弄X栋东单元X号XXX室，户型为三房，安置房屋权利人登记为赵某B。现乐爱路XXX弄X栋东单元X号XXX室房屋号牌为乐爱路XXX弄XXX号XXX室，产权人为上海益欣置业有限公司。原审另查明：1988年11月19日《上海市住房调配通知单》载明：原住房地址浙江北路402/15号，租赁户名赵某春，新配房屋地址管弄路XXX弄XXX号XXX室，面积14.7平方米，租赁户名赵某A、家庭主要成员花兰英、赵赟，调配原因为该户居住困难，故将管弄路XXX弄XXX号XXX室14.7平方米分配居住使用。原审审理中，赵某A表示：赵某A单位分得管弄路房屋后搬出系争房屋，后赵某A将管弄路房屋购买为售后公房，由赵某A家庭居住。管弄路房屋的面积为35.2平方米，但包含公摊面积，实际使用的面积为14.7平方米，另有灶间5.7平方米。一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。系争房屋系赵某B承租的公房，根据相关规定，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人为同住人。赵某A虽户籍于2001年迁入系争房屋，但其于1988年获得单位分配的管弄路房屋后即搬出系争房屋，未在系争房屋中实际居住，赵某A不符合相关同住人资格，故赵某A的诉讼请求，法院不予支持。一审法院据此判决：驳回赵某A的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系争房屋原承租人为赵某春，赵某春过世后承租人变更为赵某B。根据相关规定，共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋中具有常住户口，并实际居住生活一年以上且本市无其他住房或虽有其他住房单居住困难的人。系争房屋于动迁前一直是由赵某B、张某、赵C三人居住，赵某A的户籍虽然在系争房屋内，但赵某A自婚后便搬出系争房屋居住至因调配获得的管弄路房屋，故一审判决认定赵某A不符合同住人资格并无不当，本院予以维持。赵某A上诉称赵某B曾承诺安置其一套房屋，但赵某B对此予以否认，赵某A亦无其他证据予以证明，本院不予采信。综上所述，赵某A的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,300元，由上诉人赵某A负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长张松审判员邬海蓉审判员余艺二〇一七年二月二十七日书记员张末然

律师简评：王某与范某是一对老夫妻，一共生育了四个子女，晚年，老夫妻考虑到之前家中房屋的分配情况，也为了避免身后房屋继承起来较为复杂的情况，而同意在双方意识清楚的情况下，先行将部分产权给到其中两个女儿。但之后，由于其他子女得知后家庭中产生了激烈的争吵。老夫妻也开始怀疑自己比较提前的处分是否妥当，为了平衡家庭中的关系，老夫妻想起了自己是与女儿签订房屋买卖协议的，于是起诉要求女儿给付房款。在本案中，老夫妻之前的处分已经生效，房屋已经部分过户。律师提出双方虽然签订买卖协议，但实则是以买卖之名，行赠与之实，法院通过审查相关证据，认可了律师的意见，驳回了老夫妻的诉讼请求。律师在过程中能够准确定性法律行为的实质是本案的关键，通过法理、伦理、人情多方面的阐述，证实其主张，维护了当事人的合法权益，同时也与当事人达成共识，百善孝为先，这一场诉讼不会改变女儿对待老人的态度，年迈的父母无非是希望重新平衡家庭内部的关系，女儿也会通过自己的努力来使这个家庭回复往日的和乐融融，相敬相爱。王某、范某与王某A、王某B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书上海市第二中级人民法院民事判决书（2017）沪02民终2084号上诉人(原审原告)：王某，男，1935年2月11日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：王某云(王某之子)，男，1966年9月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。上诉人(原审原告)：范某，女，1934年8月28日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：王C(范某之女)，女，1959年6月14日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王某A，女，1961年7月8日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珏，上海英恒律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王某B，女，1963年12月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珏，上海英恒律师事务所律师。上诉人王某、范某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初12125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某、范某上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：1、一审法院事实不清。王某、范某多次要求王某A、王某B支付款项或退还出售份额，但在一审判决书中未就该节事实进行查明。2、根据谁主张谁举证的原则，王某A、王某B并无证据证明其所称的赠予事实。3、一审法院认为王某、范某与王某A、王某B之间的交易为赠予既与证据不符、也不符合常理。4、即使赠予的谎言成立，该买卖合同并非真实买卖交易，应为无效合同。王某A、王某B辩称：一审判决查明事实真实,适用法律正确，应当维持。王某、范某向一审法院起诉请求：解除王某、范某与王某A、王某B于2015年11月1日就上海市静安区临山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，王某A、王某B协助王某、范某办理产权变更手续，将系争房屋产权恢复登记至王某、范某名下。一审法院认定事实：王某、范某系夫妻关系，王某A、王某B、王凌云及王C均系两人之子女。1994年10月18日，王某与上海市闸北区宝山路房地产管理所签订《公有住房买卖合同》，约定王某购买系争房屋产权。经核定，王某户人口数为三人，即王某、范某和王凌云，当时王某A、王某B户籍不在系争房屋内。嗣后，王某登记为系争房屋权利人。2009年11月27日，系争房屋权利人登记为王某、范某。2015年11月1日，王某、范某与王某A、王某B签订《上海市房地产买卖合同》，约定：王某、范某为卖售人、甲方，王某、范某、王某A、王某B为买受人、乙方；乙方受让甲方自有的系争房屋，房地产转让价款共计人民币88万元；王某、范某各占20%产权，王某A、王某B各占30%产权。上述合同中，双方除过户时间外，对其余条款均未作约定。嗣后，系争房屋产权变更登记至王某、范某、王某A、王某B四人名下，共有形式为按份共有，其中王某、范某各享有20%的产权份额，王某A、王某B各享有30%的产权份额。王某A、王某B至今未支付房款。审理中，双方均确认目前系争房屋由王某、范某实际居住，王某、范某、王某B、王凌云及其女儿王辰熠户籍在册。王凌云到庭陈述：王某A、王某B提议把系争房屋分掉，并称其已说服王某、范某，由王某、范某、王某A、王某B及王凌云每人各享有20%的产权份额，当时并未说过要支付房款；但去交易中心办理手续时，因王凌云受政策限制未办成；王某A、王某B又提出享有60%的产权份额，再次办理手续时王凌云不在场，人民币88万元的价格系由王某提出。王某、范某认可王凌云的陈述。王某A、王某B则表示，当时系王某、范某主动提出要将系争房屋产权过户给王某A、王某B，在此情况下，王某A、王某B及王凌云共同至房地产交易中心办理了相关手续，但因受政策限制，无法将产权过户至王凌云名下，所以为其保留了40%的产权份额；第二次去房地产交易中心时，王某、范某、王某A、王某B及王凌云对于产权比例均无异议。王某A、王某B提供其与王某、范某对话的录音一份，证明双方之间实为赠与。王某、范某对录音的真实性无异议，但表示当时不知道对方在录音，也未在对话中同意将系争房屋赠与给王某A、王某B，且王某属听力残疾，无法听清对方的问题。上述录音中，王某称其没有确定人民币88万元的房价，也不知道该价格如何得出。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。双方虽签订《上海市房地产买卖合同》，并以此办理了系争房屋的产权变更登记手续，但双方在上述合同中除约定了转让价款的金额及过户时间外，对于其他条款均未作约定，明显不同于一般的房屋买卖。王某、范某亦无证据证明其曾要求王某A、王某B支付房款，考虑到双方之间的亲属关系，再结合王某、范某之子王凌云的当庭陈述以及王某在录音中有关房价的表述，王某A、王某B的双方真实意思应为赠与而非买卖的说法更为合理，故予以采信。现王某、范某仅以王某A、王某B未付房款，合同目的无法实现为由主张解除买卖合同，缺乏事实和法律依据，难以支持。若王某、范某对赠与行为持有异议的，可依法另行解决。一审法院判决：驳回王某、范某的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由王某、范某负担。本院二审期间，王某、范某提交照片及光盘以证明王凌云、王C对王某、范某生活上进行了照顾，而王某A、王某B拿到房屋后未尽赡养义务。王某、范某另申请证人程仕波(王凌云的妻子)到庭作证。程仕波当庭陈述，其与王凌云曾一同前往房地产交易中心，但对房屋如何处置并不知情，且只去过一次，以证明王凌云对处置房屋不知实情。王某A、王某B认为赡养问题与本案无关，程仕波是王凌云的妻子，其证言不可信。本院认为王某、范某提供的证据与本案事实没有关联性，对本案事实没有证明作用。王某A、王某B未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王某、范某与王某A、王某B之间签订的《上海市房地产买卖合同》，从合同的内容上来看，双方仅约定了转让价款的金额及过户时间，对于其他条款均未作约定，与常理相悖。且从合同的履行上看，王某、范某在未收到王某A、王某B给付的任何房款的情况下，办理了产权变更手续，也与通常的房屋交易习惯不符。王某、范某亦没有提供证据证明在办理过户手续前，曾要求王某A、王某B支付房款，原审认定该房屋买卖行为实际为亲属间赠与，并无不当。王某、范某的上诉没有事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人王某、范某负担。本判决为终审判决。审判长顾文怡审判员王怡红审判员王疆中二〇一七年四月二十四日书记员张婷婷