张琴

一、签订前对合作对象的审查了解合作对象的基本情况，有助于在签订合同的时候，在供货及付款条件上采取相应的对策，避免风险的发生。1、了解合作方的基本情况，保留其营业执照复印件，如果合作方是个人，应详细记录其身份证号码、家庭住址、电话。2、审查合作方有无签约资格。我国法律对某些行业的从业资格做了限制性规定，没有从业资格的单位和个人不得从事特定的业务，如果我方与没有资格的主体签订此类合同将给我方带来经济损失。3、调查合作方的商业信誉和履约能力。尽可能对合作方进行实地考察，或者委托专业调查机构对其资信情况进行调查。二、合同各主要条款的审查一切合同都应当采取书面的形式订立。订立合同时，要力争做到用词准确，表达清楚，约定明确，避免产生歧义。对于重要的合同条款，要仔细斟酌，最好是参考一些标准文本并结合交易的实际情况进行增删，对于重要的合同应请专业律师审查防患于未然。对合同条款的审查，不仅要审查文字的表述，还要审查条款的实质内容。1、规格条款：对于多规格产品尤其要注意。我们在与客户协商的时候，要对各型号产品的具体规格做出说明，同时详细了解客户的需要。避免供需之间出现差错。2、质量标准条款：根据我方的产品质量情况明确约定质量标准，并约定质量异议提出的期限。同时应认真审查合同中约定的标准和客户的需求是否一致。3、包装条款：对于购货方提出的特殊包装方法应当引起足够的重视。4、交付方式条款(送货条款)：如果货物送往本地，当明确约定送货地点，这关系到纠纷处理时法院的管辖；如果货物送往外地，则尽量不要写明，而应争取约定由本地法院管辖。此外，合同中应列明收货方的经办人的姓名(签名样本)。这样做的目的是防止经办人离开后，对方不承认收货的事实，给诉讼中的举证带来困难。施工企业人员的变动较为频繁，当对方更换新的经办人时，应当要求对方提供授权委托书。5、付款条款：应明确约定付款的时间。模棱两可的约定会给合作方找到拖延付款的理由。以下付款时间的表述就有不足之处：甲方收到货物后付款；应更正为“甲方收到货物后10日内付款。”检验合格后付款；应更正为“检验合格后____日内付款”。6、违约责任条款：如果合同由合作方草拟，则应当注意审查有无不平等的违约责任条款和加重我方责任的违约责任条款。7、争议处理条款约定诉讼管辖地，争取在我方所在地法院起诉。诉讼管辖地的约定要明确。约定管辖的法院应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第25条约定，只有以下五个地方的法院可供当事人协议管辖：原告所在地；被告所在地；合同签订地；合同履行地；标的物所在地。但是不得违反专属管辖和级别管辖的规定。8、法律快车温馨提示：货物所有权约定条款的运用。约定了货物的所有权仍归我方的情况下，我方可以基于物权而拥有请求返还，请求损害赔偿等权利。对于对方提供的格式合同应特别注意：要应势而变，不可以不加审查地完全适当其条款。三、签订时的注意事项1、合作方应加盖其单位的公章。或者合作方的经办人应提供加盖了其单位公章的签约授权委托书。注意：(1)对方的授权委托书应该由我方保存，以便在发生纠纷时作为证据。(2)如果对方是加盖分公司、部门的印章或者是部门经理、业务人员等都需要明确的授权委托书。2、加盖的公章应清晰可辨。3、合同文本经过修改的，应由双方在修改过的地方盖章确认。4、争取取得合作方的营业执照复印件。四、担保合同为了防范风险，在与合作方签订合同的时候，应尽量取得对方提供的担保。关于担保合同应注意以下几个问题1、担保合同的当事人：担保人不一定是本合同的一方当事人，在保证担保合同中，担保人只能是本合同以外的第三人。2、哪些财产可以用于提供担保？依照《担保法》第三十七条规定，下列财产不得抵押：(1)土地所有权；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，(担保法关于该款有除外规定)；(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(5)依法被查封、扣押、监管的财产；(6)依法不得抵押的其他财产；提醒注意：我国法律对某些财产的抵押规定必须经过登记合同才能生效。(土地使用权，城市房地产，乡(镇)、村企业厂房等建筑物，林木，航空器，船舶，车辆，企业的设备和其他动产)3、哪些人不可以做为保证担保的保证人？国家机关，学校医院等以公益为目的的事业单位社会团体，以及企业法人分支机构职能部门，不得为保证人。但是，企业法人的分支机构有法人的书面授权的，可以在授权的范围内提供保证。4、定金条款：(1)应明确所缴款项的性质是“定金”；定金条款应写明“定金”字样，最高院关于适用《担保法》若干问题的司法解释第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。(2)定金不得超过主合同标的额的百分之二十；《担保法》第九十一条规定，定金不得超过主合同标的额的百分之二十；第八十九条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。对于超过百分之二十的部分，可以作为预付款，可以要求返还。但不具备定金的性质。五、签订以后1、将其复印件交由履行部门存查，保证依约履行。2、及时归档保管，以免丢失。3、公司应当制定合同管理制度，对合同进行规范管理。法律快车温馨提示：在签订合同时一定要做到以下几步：1、要全面分析对方资信、实力；2、根据双方的实际情况完善合同文本和相关条款；3、要签订书面合同并加盖公章并签字，审查盖章单位和签字人的授权范围；4、履行过程中要跟踪审查对方的资信、履约能力等，并保存好履行过程中的相关证据；5、出现纠纷时要做好诉讼、调解、变更协议等多种准备；6、经公司管理人员(专业律师)作最后审核。

怎样的合同才有效？生活中参与劳动、购房、借款等民事行为都要签订合同，合同是签订了就生效吗？什么因素会影响合同的效力？根据我国《合同法》的相关规定，判定合同是否有效的依据是合同是否符合民事法律行为的有效条件，即要求所签订的合同是否是双方当事人真实意思表示，有无欺诈隐瞒等因素。一、合同效力怎么理解合同效力是指依法成立的合同所产生的法律后果。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”具体说来，合同的效力表现在以下三个方面：1、依法成立的合同在当事人之间设定一定的权利、义务关系。债权人有权请求债务人为或不为一定行为，债务人则负有为或不为一定行为的义务。依《合同法》第6条规定，当事人行使权利或履行义务，都应遵守诚实信用原则，不得违反义务，亦不得滥用权利。2、依法成立的合同对当事人具有法律拘束力。合同当事人受合同的约束，不得为与合同的权利义务相违背的行为，不得擅自变更或解除合同。当事人一方违反合同，擅自变更或解除合同的，应依法承担违约责任。3、依法成立的合同，当事人一方违反合同，不履行所承担的义务，只要有履行的可能(包括法律上的可能和事实上的可能)，对方有权请求人民法院的国家强制力强制违约方履行合同。二、合同的成立与生效《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”因此，在一般情况下，合同成立的时间即是合同生效的时间。但某些法律、行政法规对合同生效有特别规定，要求办理审批、登记手续的，合同须经批准或办理登记手续才能发生效力。例如，中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同，依法律规定，须经外贸部门批准，才能发生法律效力。附条件或附期限的合同，自条件成熟时或期限届满时发生效力。三、合同的有效条件判定合同是否有效的依据是合同是否符合民事法律行为的有效条件。《民法通则》第55条规定了民事法律行为的有效条件，即行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律或者社会公共利益。合同具备以上有效条件的，依法成立，具有法律效力。合同不具备以上有效条件的，其效力即受影响。影响合同效力的因素有欺诈、胁迫、违背法律规定、重大误解、显失公平、恶意串通、无权代理、无权处分、不具有相应的行为能力等。但是，并非不具备上述民事法律行为有效条件的合同均为无效合同。由于现实生活中不具备上述有效条件的合同的情况千差万别，法律上根据其程度不同，从鼓励合同交易、促进交易的原则出发，将这类合同区分为三种：一是无效合同；二是可变更、可撤销的合同；三是效力待定的合同。

商品房买卖合同中常常会约定违约金，违约金怎么约定？在法律上对商品房买卖合同的违约金有明确的规定，依据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一、法定依据1、《合同法》《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《合同法司法解释二》《合同法司法解释二》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《买卖合同司法解释》《买卖合同司法解释》第26条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。二、实际中违约金的考量因素一般约定违约金数额旨在防止出现违约情形之发生，在司法实践中，法院一般对于违约金采当事人意思自治原则，不会主动对违约金数额进行调整。然而违约方一般会以实际损失及主观过错程度加以抗辩，要求法院予以适当减少。在司法实践中，合同违约金考量的因素主要有以下四个方面：1、实际损失实际损失系由违约方造成所实际发生的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在司法实践中，守约方常常以房款利息损失和偿还抵押贷款利息的损失。前者系因迟延付款导致利息收入之损失，后者系因迟延付款，守约方被迫借高利贷导致利息之损失。然而利息之利益并非合同可得之利益，损失亦非违约所必然发生之损失，因此法院对此一般不予支持。此外，守约方亦常以租金损失抗辩，如出卖人主张租金利益损失，而法院一般以房屋仍处于卖房者实力支配下为由，不予支持。那么，法院通常会支持哪一类损失呢？从司法实践看，法院一般会支持因合同所发生实际之费用，如出卖人为履行合同所支出如搬家费，买受人在过户之前对房屋之必要装修及添附之费用等。2、过错程度合同法规定违约之责任系采严格责任原则，但具体合同法分则中却有不同规定，违约金亦区分惩罚性和补偿性两种。具体到商品房买卖合同，过错程度是法院判定违约金数额的重要构成要件。法院裁判时，同时兼顾违约方之主观过错(是否为主观故意违约)及守约方是否与有过失。3、交易价格变动法院裁判时一般会对合同订立时与合同因违约而解除时商品房的价格作为其酌定违约金的要件，从实质上来看，价格波动也是守约方损失的判断依据，如买受人因出让人违约而支出类似房屋更高价款或出让人因买受人违约，承担因商品房价格变动所受之钱款损失。4、上海地区法院通常调整违约金的范围在上海地区法院裁判案例来看，一般商品房买卖合同将违约金规定至标的的20%—30%，而违约方主张违约金过高诉请法院调整，在司法实践中法院一般酌定于标的的8%—13%之间，一般守约方有过错，比例会降低，守约方无过错，比例会高。