罗敏

安妮律师导读：这是一个陈年旧案，也是安妮律师亲自代理过的一个案件，距离结案已然过去了将近一年的时间。该案件一共进行了两审，庭审中学者、法官、律师都充分发表意见，直至案件的最后审理结果出来，大家仍众说纷绘，意见无法统一。可以说，对于夫妻共有财产确认与分割之诉的相互关系而言，该案应该算是一个非常经典的案例。随着2011年新婚姻司法解释三的出台，其中一条明确了婚内分割共同财产的可能，让我们对夫妻共有基础有了新的认识。此时再探讨这个案件确有必要，在共有基础丧失后，当事人是否仍有权利进行夫妻财产确认之诉呢？【案件回放】2001年1月，张健（男）与王晓月（女）在北京登记结婚，两人的职业均为国家公务员。2003年8月，王晓月与单位签订购房合同，以成本价购买了婚前承租的一套公房，该房登记在自已名下。根据当时的政策，一方享受了单位福利购房，另一方则再无购房资格。在张健单位对其住房进行普查时，他主动申报了女方购房情况，并放弃了购买资格。2006年，王晓月办理停薪留职，自费到加拿大读书，张健则继续留在国内工作，从经济上支持她外出求学。2009年6月，王晓月在加拿大起诉与张健离婚。同年12月，经加拿大法院判决两人离婚。2009年7月，张健在北京海淀法院起诉与王晓月离婚，法院受理立案。2010年1月，张健在北京海淀法院对王晓月婚后所购单位住房提起物权确认之诉，要求确认该房为夫妻共同财产，并对房屋提出了诉讼保全。2010年10月，经北京市第一中级人民法院认可，加拿大离婚判决正式生效，两人解除婚姻关系。之后，张健主动撤回了2009年7月所提起的离婚诉讼。庭审中，张健要求确认该房为夫妻共同所有，并要求王晓月协助其办理产权变更登记，将自已变为共有人。而王晓月答辩称，房屋是以其婚前购买的另一套房屋置换而来，属于自己的个人财产，不同意张健的请求。王晓月在诉讼中并未提出反诉也未提出分割的请求。（为保护当事人隐私，本文使用化名，并因案件较复杂，用时间点标注案情发展）【关键问题】毋须质疑，2010年10月，经北京中级人民法院对加拿大法院的离婚判决正式认可后，两人的婚姻关系正式解除。确权之诉的提起是在双方离婚之前，而正式离婚后双方又均未在诉讼中提出分割之诉的情况下，该确权之诉能否再继续进行呢？事实上，只有在解决了确权之诉尚可成立的基础上，才能对财产的事实权属进行辩明。【法院判决】法院审理后认为：针对诉争房屋，张健主张系夫妻共同财产，王晓月主张系其个人财产。王晓月的主张，属于离婚后财产纠纷的范畴，但因未提起反诉，本案不予处理。对于张健的主张，如果诉争房屋是夫妻共同财产，根据我国法律规定，夫妻离婚后，夫妻共同财产的共有基础丧失，除双方协议维持共有状态，或因双方无力分割而不得已暂时维持共有状态外，夫妻任何一方可以请求分割共同财产。现双方对诉争房屋未能达成维持共有状态的协议，在夫妻任何一方可以请求分割共同财产的情况下，张健不要求分割诉争房屋，反而要求确认诉争房屋为其与王晓月共同所有并要求王晓月协助进行产权变更登记，法院不予支持。诉争房屋是否是双方的共同财产，应在任何一方提出分割该房屋或要求确认该房屋是其个人所有时一并解决，本案不作认定。据此，一审法院判决驳回了张健的诉讼请求。二审法院维持了原判。（以上均为化名）【观点总汇】中国人民大学教授史际春：离婚双方均不愿意马上提出离婚后财产纠纷之诉，而是提出确权之诉，符合法律规定，应该受理。分割共有物是可以行使的的权利，而非唯一的救济途径，确权和分割都是可以采纳的两个法律救济措施。中国政法大学教授隋彭生：如果离婚双方只要求确权，不要求分割，不但符合物权法的规定，也符合婚姻法的规定。在夫妻关系解除之后，共同财产分割之前，原夫妻共同财产可以有相当长的一段时间处于共同共有状态。中国行为法学会副秘书长陈文斌：基础关系的解除并不必然马上影响财产关系存在状态。“夫妻共同财产制”这个鸡生了“夫妻共同财产”这个蛋，鸡死之后，蛋如果不分割，蛋的存在状态并没变。承办本案的法官观点：对夫妻共同财产而言，夫妻离婚仅带来共有基础的丧失，并不导致夫妻共同财产的自然分割。夫妻离婚了，如果没有对夫妻共同财产进行分割，夫妻共同财产仍属于共同共有。专家的观点也没有错，只是不符合本案案情。本案并非离婚的双方均不要求分割共同财产，而是一方要求确认共同所有，另一方提出该财产是其个人所有的抗辩。主张该财产是其个人所有，也是分割财产的一种表现形式，目的在于排除共同所有。在一方要求确认共同所有，另一方要求分割财产的情况下，法院应对财产进行分割。鉴于王晓月未提出反诉，法院判决驳回了张健的诉讼请求。【安妮律师观点】总的说来，安妮律师是支持前三位学者的观点，认为本案承办法官的解释太过牵强，考虑不周。原因如下：首先，在所有权不明的情况下，根据物权法的相关规定，人民法院作为裁判机构，理应受理案件并做出公正判决，以便止争定纷。这里所有权纠纷当然也应该包括夫妻财产权属纠纷。因此，张健所提出的物权确权之诉于法有据，法院应当受理并及时做出权属判决。其次，由于该房登记在王晓月一人名下，从权利的表象而言，王晓月完全可以独立处分该财产，而无须经过张健的同意。事实上，双方正式离婚后，张健也只能通过确权之诉，对该财产进行了保全。此举避免了夫妻共同财产处于相对危险的境地，有利于保护私有财产和交易的安全。再则，该诉讼提起的时间为离婚判决正式生效之前，也就是说起诉时双方并未离婚。虽然正式判决前双方已经离婚，但此时已经完结了全部的庭审，对该房的权属状况有了一个清楚的辩明。从节省诉讼成本的角度出发，在法律并未明文规定共有基础丧失必须马上分割的基础上，法院应当对该财产的权属进行认定，这也是对后续可能进行的分割之诉提供必要的诉讼便利。另外，本案承办法官所强调的王晓月提出该房屋为其个人财产的抗辩主张是其分割财产的意思表示，该说法未免太过牵强，并于法无据。民事诉讼中，有一项“不告不理”的基础原则。也就是说，法院应当围绕原告所提出的诉讼请求进行审理。本案中，原告张健提出的诉讼请求是确认房房的权属为共有，那么法院的职能应当是分辩该房屋的事实权属情况，区分个有或是共有。如果被告王晓月想要分割该房屋，从法律上而言，只能以提起分割之诉或是以反诉的方式进行。本案中，王晓月并未起新的诉，也从未提出反诉，她在庭审中所提出该房屋为个人财产的主张，只能是她对原告诉请的抗辩理由。作为本案的主审法官，不应妄自揣测当事人的意思，而作出偏离本案原告诉讼请求的判决。最后，根据物权法的相关规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共同关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割时，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时分割，共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其它共有人造成损害的，应当给予赔偿。”值得注意的是，法律在此条规定中主张分割共有财产时，所使用的字眼是“可以”而不是“必须”，这就赋予了当事人自主选择的权利。而新《婚姻司法解释三》第四条的规定，明确定义了在共有基础不丧夫的情况下，可主张分割婚内共同财产的具体事由。这让我们对夫妻共有基础的存在与丧失有了新的认识，意识到这个基础并不是绝对的，也不能一概而论。事实上，如果在离婚诉讼中未及时分割共有财产，该财产在离婚后必然会存在一个长期共有的状态。在分割之诉条件未成熟之时，法院应允许当事人提出权属确权之诉，明确权利的归属，这将对保护财产的安全和当事人的合法权益起到非常重要的意义。综上所述，安妮律师认为法院作出驳回原告张健所提出的确权诉请的判决有所公允，考虑不周。既然在共有基础丧失后，法律明确赋予了当事人可选择分割的权利，作为执法者就应当尊重这种权利。以驳回确权诉请的方式，来强迫当事人行使分割的权利，难免会让人产生法律强加人权的置疑。希望以此案例为戒，大家都能更进一步思考关于确权与分割之诉互存关系的问题，以便给当事人提供更多可行的救济途径。

房屋赠与合同是指赠与人将属于自已所有的房屋无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。由于房屋的特殊性，該赠与合同也存在自已特别的属性。同时，为了充分保障赠与人的权利，法律还赋予其两项撤消权：任意撤消权和法定撤消权。具有行使这两项权利总的原则是：交付前可任意，交付后从法定。最后，本文还对现今存在的“真买卖、假赠与”行为中存在的法律风险进行了相关提示。【案件回放】2005年6月2日，张明月与李乾坤因感情不合协议离婚。双方通过离婚协议约定：婚生女李艳艳由李乾坤抚养，婚后所购位于北京上地西街的一处住房归李乾坤所有。2007年12月，李乾坤面临再婚，为了省却不必要的麻烦，李乾坤与前妻张明月商量将该房产赠与给女儿李艳艳。之后，两人到北京市某区公证处办理了该房屋的赠与公证。李乾坤再婚后，后妻与女儿一直矛盾不断，致使孩子性格叛逆，学习成绩直线下降。前妻张明月看在眼里，疼在心里。2009年1月，张明月起诉至人民法院要求变更抚养权。经过审理，法院认为张明月要求变更的理由充分，李艳艳与母亲一起生活确实更有利于她的成长，便支持了她的诉讼要求。李艳艳与母亲共同生活后，张明月原租住的房屋面积明显不够。随后，张明月找到李乾坤，希望李乾坤配合办理上地西街房屋的过户手续，并将该房腾出给母女俩居住，被李乾坤拒绝。2010年2月，张明月遂以李艳艳的名义向海淀区人民法院提起了诉讼，要求李乾坤将赠与房屋交付李艳艳，并协助办理过户手续，过户费各承担一半。庭审中，被告李乾坤辩称：该房屋的赠与其实是附条件的赠与，条件就是李艳艳必须归自己抚养。现李艳艳的抚养权已经变更，所附条件已然不存在，况且这是自己唯一的住房，故要求行使撤销权，该房仍归自已所有。【关键问题】很明显，本案的被告李乾坤将房屋赠与定义为附条件的赠与，并当庭表示撤消赠与。那么，查明该赠与是否真的为附条件赠与，以及所附条件为真时，能否行使法定撤销权，将成为本案的关键问题。【法院判决】法院经审理后认为：被告李乾坤所签房屋赠与协议，经公证确认，合法有效。因此，被告理应依约定履行房屋赠与的法定义务。根据《合同法》188条的规定，经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以要求交付。故原告享有请求赠与人依约履行交付义务的权利。至于被告所称房屋赠与是以原告抚养权为条件的赠与，未提供确实证据予以证明，公证书也未能体现。况且，赠与协议所附条件只能基于受赠人本人设定，而抚养权则是基于原告李艳艳与父母的关系而产生，这是两个完全不同的法律关系。因此，对于被告主张附条件赠与不予采信。另外，被告以其无房居住为由拒绝履行赠与义务，被告并未证明自已经济条件显著恶化，并不符合法定撤消权的相关规定。综上，法院判决被告李乾坤在一个月内配合原告办理房屋过户手续，并将房屋交付给原告使用，过户费由被告及原告代理人各承担一半。（以上均为化名）【安妮律师说法】本案所涉及的是房屋赠与合同。由于房屋的特殊性，使得该赠与除具有一般赠与合同的基本属性外，还具有以下几个特殊属性：一、要式性。根据《城市房地产管理法》的相关规定，房地产转让的，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权的取得方式。这里的房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将房地产转移给他人的行为。因此，赠与房屋的合同，必须采用书面的形式。二、如须办理过户应公证。根据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，受赠人应持“赠与公证书”和“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房屋所有权证、契税，到房地产管理部门办理过户手续。如果没有相关公证文件，房地产管理部门可以拒绝办理。三、如赠与房屋已交付受赠人使用，但尚未办理过户，该赠与不能任意撤销。原则上，房屋赠与的交付完成是以办理完过户手续为交付条件的。但根据《民通意见》的相关规定，赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权交给受赠人，受赠人也已占有使用该房屋的，可认定赠与有效。此时，赠与人则不能再行使赠与的任意撤销权。关于房屋赠与的撤销权，法律为了保护赠与人的权利，赋予其两项撤销权，即：任意撤销权和法定撤销权。原则上，赠与物交付之前（即过户手续办理完毕前），赠与人可行使任意撤销权，但经过公证和具有救灾、扶贫等社会公益、道德性质的赠与合同则不能任意撤销。在赠与物交付完成之后（即过户手续办理完毕后），赠与人如想撤销赠与，只能行使法定撤销权。法律一共规定了三种法定撤销的情况：一是受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;二是对赠与有扶养义务而不履行的;三是不履行赠与合同约定的义务的。该权利行使的期限是自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。除此之外，在赠与人经济情况明显恶化时，法律还给予了特别的救济。根据《合同法》第195条的规定，如赠与人经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或家庭生活的，即使赠与合同未被撤销，但赠与人也可以不再履行赠与义务。最后，对于现行社会上流行的房屋“真买卖、假赠与”的行为，其中蕴涵了巨大的法律风险。首先，虚假的赠与合同本身为无效合同。根据我国《合同法》的相关规定，以合法形式掩盖非法目的和损害社会公共利益的合同自始无效。卖房方想反悔时，很可能会以此大做文章，达到使买卖无效的目的。其次，房屋交付使用后，如存在一定质量问题，购房者很难以赠与合同要求卖房方承担责任。因为根据赠与的规定，只有赠与方故意不告知或是保证赠与物无瑕疵时，才能承担赔偿责任，这个标准在实践中要求非常高。再次，虽然本次买卖购房者逃避了营业税的交纳，但如果该房面临下次出售时，出卖方将承担更重的税费。因为个人所得税的计算公式为：出售所得收入－上次购买价格－规定的税费＝计税标准，再以此为基数，按20％交纳。如果“上次购买价格”为零时，就不能抵扣，此时的计税标准显然是不划算的。最后，如果该行为不幸被税务部门查处，会被定义为偷税漏税的行为，轻则罚款，重则构成刑事犯罪。

承租人承租房屋后，根据自已的需求对房屋进行装修，承租合同解除后，该部分装修应归谁所有？对于不能拆除的装修，损失部分又由谁来补偿？针对这些问题，法律上的处理方式是有约定优先约定，没有约定则从法定。【案件回放】2009年3月15日，周晓东与刘天明签订了一份房屋租赁合同。合同约定由刘天明租赁周晓东所有的一套一楼底商用于经营母婴专卖店。该底商总面积245平方米，月租金8500元，租期为二年，租金为季付。双方约定承租人刘天明可对底商进行装修，但未对合同到期后装修物的归属进行约定。入住后，刘天明按照母婴加盟公司的要求对底商进行了全面装修，成为了该品牌的形象店，生意一直不错。好景不长，2010年5月，出租人周晓东通知刘天明，想将旁边几个同样归他所有的底商打通，统一租给某娱乐公司，开办卡拉OK厅。周晓东要求刘天明在一个月之内腾退该店面。2010年6月，双方解除了该租赁合同。2010年6月，在与周晓东协商装修及其它补偿无果的情况下，刘天明向法院提起了诉讼，要求周晓东退还未使用的租金5000元、赔偿装修费4万元、违约金1万元、以及相关营业损失3万元。庭审中，原告刘天明称：我与被告周晓东签订的承租合同完全系自愿达成，合法有效。但被告无视合同的存在，胁迫我放弃已租赁的房屋，并指定期限强行令我搬出，给我造成了巨大的经济损失。被告应对此承担全部的赔偿责任。对此，被告周晓东反驳到：我与原告是协商一致解除合同的，并不存在任何强迫行为。另外，我们双方并未对装修物的归属进行约定，按照《物权法》的相关规定，该装修应归房屋物权人所有。因此，我无须对原告进行任何补偿。庭上，原告提交了租赁合同、证人证言、房租转帐记录以及装修的票据予以证明。但并未提供被告胁迫其解除合同的证据，也未提交因解除合同造成营业损失的相关证据。【关键问题】这是一起典型的房屋租赁合同解除后，装修物应如何处理及补偿的案件。那么，本案中租赁合同是否为强迫解除？合同解除后，装修物又应归谁所有？出租人到底该不该对承租人作出补偿呢？【法院判决】法院认为，原、被告之间签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。原告主张合同为被告强迫解除，未提供相关证据，其违约金的主张不予支持，双方之间的租赁合同已经解除。根据原告提供的房租转帐记录并结合已履行的房屋租期，被告应退还原告未使用租金5000元。因原告未提交因被告胁迫行为而造成营业损失的相关证据，故要求赔偿营业损失3万元的请求也不予支持。综合证人证言及装修票据，可以认定经出租人同意，原告花费装修费4万元的事实。虽双方未在合同中明确约定合同解除后装修物的归属，但该部分费用是原告为对租赁物进行改善和增设所花费的，且又经过被告的同意，其目的是增加租赁物的使用价值，故为有益费用。因房屋租赁合同的提前解除，确实给原告造成了损失，故被告应适当地予以补偿。该装修在不影响主体结构的情形下，能拆除部分由原告拆除，归原告所有。不能拆除部分归被告所有，由被告补偿原告装修费1.5万元整。综上，法院判决被告退还原告租金5000元，并补偿原告装修费1.5万元，对于原告的其它诉讼请求予以驳回。【律师说法】关于本案中所涉及的法理，北京市岳成律师事务所罗敏律师解释到：所谓的承租人装修，从民法上理解，就是一种对物的添附行为，即不同所有人的物结合在一起形成了一个新的物，如果强行分离将大大降低新物的使用价值。此时，所面对的是如何处理该新添附物的问题。司法实践中，通常的作法是有约定从约定，无约定则从法定。“有约定从约定”，遵循的是民法的自愿原则，无须多言，而实践中较难处理的则是无约定的情形。下面我们将重点分析在当事人无约定的情况下，装修物该如何处理的问题。在当事人对装修物的归属没有约定的情况下，应根据装饰物与房屋结合的紧密程度，在不影响其原有经济价值且不会对房屋主体造成损坏的情形下，可以责令承租人进行拆除，拆除后的装饰物应归承租人所有。如果拆除将严重破坏其原有价值或房屋结构，又或者只能部分拆除的情况下，则应依据出租人是否同意承租人进行装修区分二种不同情况进行处理。（一）承租人装修经过出租人同意的。如果承租人装修房屋经过了出租人的同意，租赁合同是正常履行期满解除的，装修物一般将不予返还。这是因为承租人之所以装修承租房是基于自已利益最大化的考虑，对于租赁期间是早已根据合同的约定而预知的，那么承租人势必会考虑清楚装修的适当投入、租赁期间的价值回收比等问题。当房屋租赁合同期满正常终止后，装修利益的穷竭是承租人应当承受的风险，与出租人无关。此时，承租人再要求返还装修利益，法律是不会支持的。如果承租人装修房屋经过了出租人同意，但租赁合同是非正常解除时，法院将结合双方对于合同解除有无过错来决定装修物的归属及补偿。若提前解除是由于承租人违约，出租人将取得装修的价值，对于承租人的损失不予补偿。反之，合同的提前解除是由于出租人违约造成，不能拆除的装修将归出租人所有，但出租人应对承租人所受的实际损失给予货币补偿。另外，对于不可抗力或双方协商一致解除合同的情况，装修物的归属将根据民法的公平原则进行处理。由于双方对解除合同均无过错，法院将依据装修物的剩余价值、装修的初期投入、房屋的租赁期限以及实际受益等综合因素，再根据公平原则来进行判决。原则上，会酌情由出租人给予承租人适当的经济补偿，以维护当事人之间的利益平衡，体现公平原则的要求。（以上均为化名）（二）承租人装修未经过出租人同意。根据《物权法》及《合同法》的相关规定，未经财产所有权人同意，即在他人的财产进行添附行为，属于侵权行为，侵权人应承担恢复原状或赔偿损失的责任。因此，对于未经出租人同意的承租人装修行为，出租人可以要求承租人恢复原状或是赔偿损失。如果出租人未要求恢复原状，承租人也不能要求出租人补偿自已装修所损失的利益。【法条链接】《民通意见》第八十六条：非产权人在使用他人的财产上去增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第二百二十三条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《民法通则》第一百三十二条：当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。