琚现美

车辆在小区内丢失或毁损而引发的纠纷，在司法实践中，通常有两种认定：一种认定为保管合同纠纷，物业公司一般会被判决承担赔偿责任;另一种认定为车位使用关系，除非物业公司存在严重过错，物业公司一般不承担赔偿责任。物业公司是否承担赔偿责任，一般主要从以下几个方面进行认定：首先，看双方是否有车辆保管的合同约定。《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照合同约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的责任。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。因此，如果在双方的物业服务合同或其他相关合同中，已明确约定物业公司对业主车辆等财产承担保管责任的，应确定为保管关系，物业公司未尽到保管职责致使车辆丢失、损毁，应承担赔偿责任;如果合同中约定双方为场地使用关系，物业公司将不负保管职责，只能根据物业公司在物业管理服务中是否有过错来确定物业公司应承担相应之赔偿责任。其次，双方没有合同约定的，要看物业公司对车辆的实际控制程度来认定物业公司所应承担的责任。一般来说，如果物业公司要求停放车辆时交付“行车证”甚至车钥匙，凭有效身份识别卡证才放行，应认定为实际控制了车辆，对这种情况，我们更倾向于将这种情况认定为保管关系，物业公司应承担相应责任。第三，还要看在所涉纠纷之中物业公司的过错大小。确定物业公司是否存在过错，一般可参考如下标准：物业公司是否按合同约定配备了保安人员和采取了相关保安措施;承诺全天24小时监控的小区，监控系统是否正常有效运转;当发生犯罪行为时，保安人员是否放任或不管不问，是否采取了相应措施;外来人员凭证出入的小区，保安是否查验了证件;案发后，是否采取了应急措施防止损失的扩大。需要提醒大家的是，在实践中，当双方的保管关系不成立时，车主仅以物业服务费中包含保安费用，物业公司未尽到安全防范义务为由，要求物业公司承担责任时，各地判例结果不尽相同，其中很多法院对此不予支持，尤其是上海市高级人民法院在关于审理物业管理纠纷案件若干问题的解答中明确指出：物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全活动，物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不受侵害的义务，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿职责。《物业管理条例》也规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政部门报告，协助做好救助工作。此即意味着，按照上述观点，当车辆丢失时，物业公司只要证明履行了正常安全防范义务及附随义务，没有重大过错，就有可能据此免责。

问：申请财产保全为何要向法院提供担保？担保物的种类有哪些？答：由于采取保全措施有较为急迫的时间要求，法院可能无法及时、准确地审核采取保全措施是否存在错误。因此，法院可以依法责令申请人提供相应的担保；不提供的，驳回保全申请。如因申请财产保全错误，而给被告或者其他人造成损害的，申请人应承担赔偿责任。根据上海法院的做法，提供的担保物可以是现金，可以是房产或土地，也可以是有关单位的书面保证。提供现金的，必须按照不低于涉案金额的30％向法院缴纳，并确认到达法院代管款账户。提供房产、土地的，必须提供相关的权属证明，由法院进行查封，但不要求必须是申请人所有。提供保证的，个人提供的法院一般不接受；单位提供的，必须提交经法定代表人签字并加盖公章的保证书、企业法人营业执照、近期的资产负债表原件等材料交法院审核。问：财产保全采取的强制措施主要有哪些？答：根据法律的规定，财产保全可以采取的强制措施主要是查封、扣押、冻结。即：在被告开户的银行对其账户及存款进行冻结；在被告工作单位对其工资收入进行扣押、冻结；在房地产交易中心对被告拥有所有权或者使用权的房产、土地进行查封；在工商局、证券登记结算公司、证券公司对被告投资于其他人的股权、持有的股票、债券及其收益进行冻结；在公安局车辆管理所对被告的车辆进行查封；在被告、其他人的经营场所内对被告所有的机器设备、货物等进行查封或者扣押；在其他人的住所地对被告享有的对其他人的到期债权或其他人应交付给被告的租金进行冻结；在国家专利局、商标局等机关对被告享有的专利权、商标权进行冻结等。从法律上来说，查封和冻结是同样的含义，都是由法院工作人员在有关单位办理一定的手续，送达相关的法律文书，固定被告的财产权利，使其无法办理相关的转让手续。主要区别在于：查封主要适用于有形状的物体，而冻结主要适用于无形存在的财产权利。对已经有其他法院查封（冻结）在先的财产，可以进行轮候查封（冻结）。轮候查封（冻结）是两个或两个以上人民法院对于同一财产进行查封（冻结）时，以先办理手续的人民法院为准，后办理手续的人民法院作轮候处理，暂不生效；待前一手续解除后，轮候手续则自动生效。轮候查封（冻结）不影响在先查封（冻结）的效力；前一查封（冻结）后将财产处置的，则轮候查封（冻结）失效。轮候查封（冻结）可以进行多轮。问：为何递交财产线索的同时法院会要求申请人提供相关财产线索的证明材料？法院为了迅速、可靠地查明被告的财产情况，可能会在申请人提交财产线索的同时，要求申请人提供与财产线索相关的一些证明材料。如冻结银行账户的，提供银行的具体名称、地址、具体账号；冻结房产和土地的，提供在房地产交易中心查询的被告房产、土地查询情况表；冻结股权的，提供在工商局查询的被告对外投资资料的资料；冻结股票、债券的，提供在证券登记结算公司查询的被告持有的股票、债券情况表；查封车辆的，提供在公安局车辆管理所查询的被告的车辆信息情况；查封机器设备、货物的，提供型号、规格、数量、保管人名称清单或仓单；冻结被告对第三人的到期债权的，提供到期债权合法有效存在的凭证；冻结知识产权的，提供有效权利凭证等。对于法院的上述行为，申请人应予以理解，并予以积极配合，不能认为这是法院故意拖延保全。问：为何法院可能不会将申请人提供的财产线索全部保全？法院保全被告的财产总额不能明显超过本案的涉案金额。否则，对被告的合法权益将是严重的损害。因此法官在保全过程中会采取一些限制措施来防止明显超出涉案金额的保全。如在保全房产、土地时，法官根据房产的单价×面积估算出总价值，并超额30％予以查封（以备将来评估、折价拍卖等）；或在冻结股权时，要求申请人在多个可冻结的股权中选择其中之一进行冻结等。因此，申请人对法官限制超出涉案金额保全的行为亦应予以支持，并及时告知法官，选择金额大、价值高、容易变现、保全作用明显的财产进行保全。问：如何及时、准确地查找财产线索？答：申请人应该及时、准确地向法院提供被告的财产线索。由于法院审判方式改革，现在的法院在审理案件的过程中强化了当事人的举证责任和意识，法院不主动、积极调查收集证据。如果当事人提供的证据不能达到其举证目的，要自行承担败诉的风险。因此，及时、准确地查找被告的财产线索就成了关系到保全工作成败的关键。此外，这对法院尽快采取保全措施也有好处。及时、准确地查找被告财产线索，可以采取的措施有：1、在经济活动中牢固树立风险意识，强调在签订合同之前做好相应的风险防范工作。如聘请律师对债务人的资产、经营状况进行尽职调查；要求债务人主动提供拥有的资产状况如银行账号、房产或土地、股权等；要求债务人提供一定的履行担保等。2、在往来文件中查找被告的银行账号、应收账款等信息。3、到工商局查询被告的工商资料，查找被告的基本账号、对外投资股权、机器设备、货物、资产负债表等登记信息。4、根据已经查实的线索，到房地产交易中心查询被告的房产、土地基本情况。5、根据法院签发的调查令，委托律师到证券登记结算公司查询被告持有的股票、债券情况。6、到公安局车辆管理所查询被告的车辆所有情况。7、根据相关公告，查询被告持有的知识产权情况。问：财产保全的期限是多少？答：财产保全的效力并不是没有终期的，一般都维持到判决生效后向法院申请执行之日止。不同种类的财产的保全期限也是不同的，每次采取保全措施后只能维持一定的期限；到期如果没有采取续封或者续冻措施的，保全措施将自动失效。因此，在法院采取保全措施后，仍要继续关注保全措施的到期时间。需要继续采取续保措施的，最好应在期限届满之日三十日前向法院提出申请，由法院及时安排续保。具体期限为：1、银行账号、存款：首次六个月，续冻三个月。2、房产、土地：首次二年，续封一年。3、股权：首次二年，续冻一年。4、上市公司非流通股（国家股、社会法人股、限售流通股等）：首次一年，续冻六个月。5、上市公司普通股（流通股）：首次二年，续冻一年。6、债券：首次一年，续冻六个月。7、车辆：无期限限制（上海市公安局车辆管理所不接受有期限查封）。8、机器设备、货物：首次一年，续封六个月。9、到期债权：首次二年，续冻一年。10、专利、商标权：每次六个月。

办理贷款程序是在《房屋买卖合同》签订之后，加之贷款的办理需要严格的审核程序，并且受政策性影响较强，使得贷款行为的不稳定性随之增大，极易造成纠纷的产生。在此，向大家介绍采取贷款方式对买卖双方可能产生的风险及防范措施:一、卖方（一）对于卖方的风险：由于贷款的审批程序需要一定的周期，且要求较为严格，加之当前国家又对贷款政策频频收紧，因此，对于卖方来讲，极容易出现：在签订《房屋买卖合同》、又积极配合买方办理贷款面签手续后，经过较长一段时间，最后买方仍然无法获得贷款批准的情形。在此种情况下，如果买卖双方在签订的《房屋买卖合同》中，对于贷款无法获得批准后的处置方法未做详细约定，或者约定“由买方继续向其他银行申请贷款，直至贷款获得批准为止”，那么，就会给卖方造成事实上的收受房款不能以及无法及时完成房屋买卖交易的尴尬情形，更有甚者，可能还要根据合同约定，为买方办理过户手续甚至交付房屋。那么，此时的情形便与卖方出卖房屋时的意思表示相违背了，同时，卖方签订《房屋买卖合同》的目的也将无法得到实现。（二）卖方的防范措施：1、建议卖方在签订《房屋买卖合同》买方选择以贷款方式支付购房款时，若买方不能获得贷款批准的，约定由买方以现金方式将购房款补齐。2、对买方办理贷款的时间做出明确约定，若买方超过该期限一定时间（如15天）仍未获得贷款批准的，卖方可以单方面解除合同，并且买方需向卖方支付一定金额的违约金。这样做可以防止买方无故长期拖延办理贷款手续的时间，造成合同履行期限的拖延。3、将房屋过户时间及交付时间约定在买方获得贷款批准之后。这样可以避免出现卖方已将房屋过户甚至交付以后，买方却无法获得贷款批准，造成卖方无法按期收到房款的尴尬情形。二、买方（一）对于买方的风险：买方采取贷款方式支付购房款的，有两种贷款方式可供选择，即公积金贷款及商业贷款。但，无论买方采取哪种贷款方式，从提供贷款资料面签到最终获得批贷函都需要一段较长的时间，特别是公积金贷款方式，需要的时间大约要在1个月以上。那么，再加上贷款政策的变化性大，很有可能经过了繁琐的手续且漫长的等待之后，买方仍然无法获得贷款批准。如果这时候根据买卖双方签订的《房屋买卖合同》约定，贷款不能获得批准的，需要买方以现金补齐。那么，此时买方将面临两个选择：第一，短时间内必须筹集到可能是一笔庞大数目的购房尾款；第二，无法筹集到钱款，造成合同目的不能实现，自行或者对方要求解除合同，同时需要支付高额的违约金。（二）买方的防范措施：1、在签订《房屋买卖合同》时，若欲选择以贷款方式支付购房款的，应提前向贷款银行了解自身贷款资质问题，初步了解自己是否可以获得贷款批准，做到心里有底。切记不要盲目听从中介公司或者任何第三方的口头承诺。在了解清楚后，可以选择以贷款方式支付购房款。2、在尾款支付、过户时间的约定上，给自己预留出足够的办理贷款手续的时间。这样避免因约定时间过短，贷款手续没有办下来而造成违约。3、分析自己的经济情况，对于在无法获得贷款的情况下，如何继续履行合同作出量力而行的选择。若自己经济能力较强，可以选择以现金方式补齐购房款；若自己经济能力有限，那么尽量选择向其他银行继续贷款，或者将尾款以现金方式分期支付，再或者解除合同。切忌盲目听从中介公司或者第三方的口头承诺而做出不利于自己的条款选择。4、认真查看中介公司提供的《房屋买卖合同》文本，对于需要双方选择或者协商填充的条款充分理解，理智判断。切忌盲目听从中介公司的意见，套用中介公司固有内容模式，一定要作出对于自己有利的选择判断。