杨子军

北京张xx在海淀认购了一套房屋，签订了商品房认购书，并交了5万元定金。后某房地产公司又向张xx索要其它费30000元，当事人张不同意。不成想开发商却又将此房卖于他人，为此张xx将开发商某房地产公司告上法庭。经律师代理，法院审理判决某房地产公司双倍返还张先生定金10万元。判决生效后，经法院强制执行，赔偿款已经给付当事人。

因家庭琐事产生矛盾，赵女士将王先生告上法庭要求离婚分财产。成功代理终审驳回王先生上诉，维持一审法院作出准许双方离婚，房屋归赵女士所有，并由赵女士支付王先生房屋折价款，小轿车归王先生所有，并由王先生支付赵女士车辆折价款的判决。

原告雷女士起诉称，2013年10月22日，自己在路边停车，后纪先生开车行驶至此。由于雷女士是新司机，没能顺利将车倒入车位，纪先生对此感到不满，对雷女士大打出手，致使其左眼眉骨受伤，身体多处软组织挫伤。雷女士为此住院一周接受治疗。事后，派出所对上述事件立案处理，并对纪先生作出了治安拘留7日，罚款200元的处罚决定。雷女士认为，纪先生的行为已经给自己的人身造成了伤害，但纪先生却始终拒绝承担赔偿责任，因此诉至法院，要求判决纪先生向雷女士赔礼道歉，并赔偿医药费等各项损失共计5万元。

2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，自公布之日起施行。共收到意见建议上万条国务院法制办、住房和城乡建设部负责人介绍说，在制定条例过程中，选取40多个典型城市进行专项调查统计，专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面的意见，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈，反复征求中央国家机关意见，并于2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议65601条和37898条。工作组召开了45次各类座谈会，有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条整理、综合分析，反复研究、修改，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》。行政法规无权调整集体土地征收条例为什么没有对征收集体土地作出规定？有意见认为，条例应一并解决集体土地和房屋征收问题。从调查了解的情况看，现在矛盾突出的确实主要在集体土地征收方面，但国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的，通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。我们将会同有关部门抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。条例要点●征收必须“补偿先行”，先补偿后搬迁。●征收范围确定后“违建”不补偿。●征收私宅应优先保障住房。●补偿不得低于房屋征收决定公告之日市场价格。●被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。●非“公共利益”不得征收。●暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任。●取消行政自行强拆，申请司法强制执行。●多数人不满旧城改造征收补偿方案，政府应组织听证会并修改方案GuWenBar详解新拆迁规定亮点房屋征收前，补偿必须足额到位征收范围利益界定“公共利益”删除国家机关办公用房，增加“外交需要”新条例内容：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。此前征求意见稿：两次征求意见稿中，“公共利益”均包括“国家机关办公用房建设的需要”，而第一项仅是“国防设施建设的需要”，未包括外交需要解读：“机关办公用房”可能由协商、谈判解决公共利益是一个抽象概念，具体操作中很难界定，是一个世界性的难题。旧条例的问题在于没有严格区分公共利益和商业利益，特别是用于房地产开发，也可以进行拆迁，由此产生了很多社会矛盾。新条例以列举的方式对公共利益进行了界定，排除了一些显然处于商业目的、与公共利益无关的用途。国家机关办公用房建设用地的性质是符合公共利益的，如果说这不是公共利益，将难以从理论上讨论，“如果这都不是公共利益，政府怎么办公？政府存在的假定就是公共利益，怎么能说他是个人利益而不是公共利益。”我们认为删除这一规定并不意味着否认了国家机关办公用房建设用地属于公共利益，而是意味着这种需要不通过征收完成，将通过协商、谈判完成，实际上政府收缩了自己的权力，某种程度上也是向民意妥协，他结合该条的兜底条款认为，不排除将来法律把这种情形列入公共利益的可能。旧城改造多数被征收人有异议，应组织听证新条例内容：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。此前征求意见稿：第一次征求意见时，草案规定了90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。补偿方案在报县级以上地方政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。在第二次征求意见时，上述规定被删除。解读：相对模糊的“多数”规定有合理之处律师表示，他们此前就旧城改建提过三分之二同意的建议，但他亦认为这确实很难确定，比如某块地方大部分人的征收问题都解决了，剩下几户，这时三分之二怎么确定？现在条例规定的“多数”可能51%就算过了。对于听证会的引入，律师介绍亦曾就什么情况开听证会提过建议，当时建议30户不同意就可以开听证会，但这也很难实现，如果征收一栋楼，而这一栋楼只有30户，那就意味着要开听证会。目前这种相对模糊的“多数”规定有合理之处，如果要征收100户的房屋，只要有51户有不同意见，就要组织听证会，而且要修改方案。违法建筑征收范围确定后，“违建”不补偿新条例内容：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。此前征求意见稿：第一次征求意见稿中提到，“对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，并依法拆除；对未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”在第二次征求意见稿中补充了对未经依法登记的建筑予以认定、处理的内容。解读：经过认定、处理，避免“一刀切”在公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋，如果给予补偿，于法于理不合，对纳税人和其他守法的被征收者不公平。但有些由于历史原因形成房屋手续不全的，应当先由有关部门进行认定、处理，明确了不搞“一刀切”。征收程序征收前提“先补偿，再搬迁”范围扩大，无论自愿还是强制，先要补偿到位新条例内容：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。在作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。此前征求意见稿：第一次征求意见稿提到，“实施强制搬迁前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。”第二次征求意见稿中，仅在司法强拆中有所涉及，“申请法院强制执行前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。”解读：政府需保证搬迁前补偿到位条例两次征求意见稿中没有明文提出先补偿、后征收，在正式出台的条例中增加规定，把“先补偿、后征收”作为一个原则确定下来。律师解释，目前的规定意味着无论是自愿搬迁还是强执搬迁，其前提都是必须补偿到位，相比二次征求意见稿覆盖范围更大。此外，条例增加了“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”的规定，原来拆迁补偿款大部分出自建设单位，而不是政府，但建设单位申请拆迁许可证时也要提供金融机构补偿款的证明，现在征收由政府替代了建设单位，政府也需满足这个要求，以保证在搬迁前补偿到位。风险评估征收前进行社会稳定风险评估新条例内容：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。此前征求意见稿：第一次征求意见稿未提及风险评估内容，第二次征求意见稿提到，“作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行风险评估，组织有关部门和论证，并将房屋征收范围、征收补偿方案予以公布征求意见。征求意见期限不少于30日。”解读：借鉴地方政府经验社会稳定风险评估走进征收程序，既是现实的需要，也有地方政府成功的实践。贵州省遵义市将进行“维稳”风险评估列入政府决策的重要步骤。2010年，遵义对170余个重大项目实施事前事中评估，其中涉及征收项目很多，经过风险评估，结果缓停、停止实施20多个。四川省还专门就社会稳定风险评估出台规范。补偿标准首次明确奖励和补助被征收人新条例内容：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。同时，对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。此前征求意见稿：两次征求意见稿均未提及“奖励”。解读：房屋征收的补偿，是大家最关注的核心。新条例“首次”明确奖励补助被征收人，同时不能东家3万西家5万，补助和奖励要统一、要一碗水端平。条例对被征收房屋价值的补偿，要求不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这里包含了对土地使用权的补偿。价格评估被征收人协商选择评估机构新条例内容：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。此前征求意见稿：第一次征求意见稿曾规定，“房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。”第二次征求意见稿则删除了上述规定，代之以“房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。”解读：协商可避免评估周期过长、结论差异大条例提供了选定评估机构方法的优先次序。征求意见稿的规定会面临如果每个人都去找评估机构的问题，这会造成评估周期拉长，对征收不利，也有可能造成评估结论的差异越来越大的问题。协商选定意味着多数人选定一两个比较统一的机构，评估周期不会很长，结论基本上能保持一致，并规定了多数决定、随机的方式，是为了保证评估机构的选定不要太个体化。评估管理加重评估机构处罚力度，记入信用档案新条例内容：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。解读：条例一是明确了由被征收人协商选定是总原则；二是加重对房地产价格评估机构和房地产估价师虚假或者错误评估的法律责任，比如记入信用档案等，这是靠信誉吃饭的这类机构的死穴。救济渠道明确救济渠道新条例内容：被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。解读：这是一个更加明确的条款。在第一征求意见稿中，对此已有规定，但在二次征求意见中被拿掉了，主要考虑是已有“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”的规定。事实上，给被征收人提供充分的行政救济和司法救济途径，一直贯穿于立法始终。被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。[焦点回应]1.公共利益是否界定过宽？国务院法制办：对这个问题，我们高度重视，收集、研究了国外情况和做法，作了大量的调查研究，多次进行论证，广泛听取意见。在此基础上，条例规定，因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建需要可以实行房屋征收。为了加强规划的调控作用，条例规定，确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过。2.该不该由法院执行强拆？国务院法制办：有意见提出，取消《城市房屋拆迁管理条例》中的行政机关自行强制拆迁的规定，认为政府作为房屋征收主体，是当事人一方，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制搬迁，法院强制搬迁，可以由法院作出裁定，由政府有关部门执行，法院进行监督；也有意见认为，为了提高征收工作的效率，保证建设活动的顺利进行，实行行政强制搬迁与司法强制搬迁并行的制度；还有意见提出，不同意由法院强制执行，认为法院执行力不足，法院独立性、公正性也难以保证，司法程序太慢。综合各方面意见，并考虑到《行政强制法（草案）（三次审议稿）》关于行政强制执行由法律设定的规定，经反复研究，条例不再规定行政机关自行强制拆迁。对法院强制执行的模式，行政法规也不宜规定，拟再同有关国家机关协商解决。此外，条例增加规定，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料

根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。（一）土地补偿和标准土地补偿费是征地费的主要部分。国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为：1、征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。2、征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。（二）安置补助费国家建设征用土地，用地单位除支付土地补偿费外，还应当支付安置补助费。安置补助费是为了安置因征地造成的农村剩余劳动力而发生的补助费。安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均每亩年产值的4至6倍。但每亩被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。（三）地上附着物和青苗补偿费被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地土、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上下管线等。青苗是指被征用土地上正处于生长阶段的农作物。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。城市郊区菜地，是指城市郊区为供应城市居民吃菜，连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。（四）临时用地补偿经批准的临时用地，同农业集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征用该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。（五）合理使用土地补偿费、安置补助费土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。当然，现实中很多地方已经突破了前述《土地管理法》规定的补偿标准，具体情况还需请专业人士给予咨询解答。

国土部政策法规司司长王守智表示，《土地管理法》修改稿已完成送审，上报国务院。修改的重点主要是完善集体土地征收。在集体土地征收补偿方面，不仅要在财产上进行补偿，同时还要突出安置和保障，确实做到农民生活水平不降低，长远生计改善。征收程序将尊重农民参与权对于社会关注的《土地管理法》修改，王守智介绍，国务院法制办和国土部已经在着手开展工作。国土部的修改稿已经完成送审，上报国务院。国务院法制办也进行了一系列的调查研究、修改论证。“修改的重点，主要是在集体土地征收这一块进行完善。”王守智说，完善主要是根据十一届三中全会和四中全会的规定，进一步贯彻最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度的要求，进一步缩小征地范围，完善征地补偿的机制。“具体制度方面，重点是同国有土地上房屋征收条例相衔接的基础上，界定土地征收范围。同时，要完善征收土地的程序，更加体现尊重农民的知情权和参与权，而且在征收程序上要完善矛盾的化解机制。”王守智说。征收补偿财产补偿+安置保障征收补偿一直是被关注的焦点问题。王守智表示，此次修改中，对征收土地补偿的方式也将进行完善和改革。“补偿将更加突出不仅要从财产上进行补偿，同时要兼顾到安置和保障，要确实做到农民生活水平不降低，长远生计改善，来进行补偿，并同时建立社会保障体系。另外，农民房屋的征收，也要和国有土地上房屋征收的原则相协调。”文件规范明确区分“征用”“征收”王守智表示，2004年在宪法修正时，明确了“征用”和“征收”的概念。但2004年之前的相关法律法规，没有把“征收”和“征用”分开，往往把“土地征收”叫“土地征用”。而实际上两者在法律上是有本质区别的。他透露，近日国务院法制办、住建部、国土部联合开展了征地拆迁有关的规章和规范性文件的清理，重点处理与《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定相抵触、不一致的制度规定。在正在修改的《土地管理法》中，则将对征收和征用这两种情况，都会做出明确的规定。【释疑】征用VS征收王守智介绍，“征收”和“征用”的共同点是都为了公共利益，并都要依法给予补偿。而两者的实质区别是：“征收”是改变所有权，如将集体土地变为国有土地；或将国有土地上房屋征收后，房屋就不再是个人财产。而“征用”不改变所有权，征用之后要归还给所有权人，是国家短期使用。“征收”一般指的是在城市发展、工业建设等为了公共利益等需要，国家征收农民集体土地。或是在城市建设过程中，国有土地上房屋征收为国家所有。“征用”的适用范围一般是国家在紧急状态，将个人财产临时、短期征为国家使用。使用之后，要根据使用情况、以及对财产的损害程度，给予适当的补偿。背景资料：国务院与国土资源部在密集进行土地管理法修改调研工作。征地制度改革是此次土地管理法修改的重点。由于在此之前已经颁发了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例对国有土地上房屋与土地问题进行了修订，但不涉及农村土地，此次修改土地管理法，则对农村土地的影响就意义重大了。继6月份国土资源部牵头的调研小组赴四川、重庆和上海开展土地管理法修订调研工作后，7月25日至30日，宋大涵和甘藏春又率调研组赴浙江、安徽、黑龙江、吉林等地进行专题调研。据悉，围绕土地管理法修订重点，调研组重点对征地制度改革和低丘缓坡地(未利用地)的开发利用政策进行了调研，听取了地方意见。相关各方围绕征地范围、补偿、安置、程序、审批、城中村改造、征收范围外用地以及低丘缓坡地(未利用地)的开发利用等问题进行了深入讨论，在进一步理清法律修改重点、明确具体政策措施等方面提出了很多有价值的意见。曾参与了多个省份调研工作的甘藏春表示，土地征收问题是这次土地管理法修改的重点。甘藏春认为，“公共利益的范围究竟怎么确定，才能符合中国国情，有利于推进现代化建设，有利于保护农民的合法权益，有利于保护耕地，这是一个很复杂的问题。”甘藏春说，在他看来，中国目前完善征地制度的重点，主要应该放在对被征地农民的补偿安置上。