张敏敏

律师在土地项目转让过程中进行的尽职调查一、为完成土地使用权交易需进行的前期调查工作（一）、对土地使用权权属的调查1、审查《国有土地使用权证》，了解使用权的取得方式、使用权的出让年限等情况；2、建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致；3、转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人；4、转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，是出让还是划拨；5、调查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据，是否符合出让合同的有关约定；6、调查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地；8、拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。9、审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；(2)已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；(3)权属有争议的；(4)未依法登记领取权属证书的；(5)以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。10、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况；（二）、对转(受)让方主体资格调查1、到工商登记机关进行查询，了解交易双方公司是否合法成立、是否有效存续；2、审查转让方和转受让方的法人资格证书或执照；二、为完成土地使用权交易需进行的后期具体工作1、拟定转让方与受让方签订的土地使用权转让合同；2、协助转让方出具无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件并对相关文件加以审查；3、审查关于转让房地产价值的评估报告；4、协助交易双方前往公证处签署转让合同,并对公证处签署的转让合同加以审查；5、拟定土地使用权交易过程中需公司准备的决议文件；6、准备土地使用权交易过程需提交政府部门的相关文件；7、协助交易双方办理土地使用权交易的整个过程。

劳动合同法是否适用于外国人【要点提示】劳动合同法对于国内的劳动者和用人单位无疑都是有效的，但假如其中一方是外国的劳动者，另一方是国内的用人单位，劳动合同法此时是否适用？【案情简介】新西兰青年中文名为大山，今年24岁，因随父母在香港居住了7年，于2001年又获得了香港永久居民身份证，成了拥有双重国籍的公民，期间他已在香港某餐厅担任厨师。2001年9月，大山来到深圳，被南山蛇口一家西餐厅聘为厨师，月工资为1.5万元。但在2002年5月8日，西餐厅老板刘某致函大山要求解除聘任关系，聘请了另外一位厨师，此时该西餐厅尚欠大山一个月的工资，几经交涉，西餐厅老板一直未补发这份工资。同年6月25日，大山向深圳市南山区劳动争议仲裁委员会申请仲裁，要求餐厅支付所欠工资1.5万元，并补偿其一个月的工资1.5万元。同年7月15日，南山区仲裁委以“经调查，主体不合法，不属于《劳动法》调整范围”为由，下达了不予受理的通知书。原来，我国《外国人在中国就业管理规定》有如下规定：禁止个体经济组织和公民个人聘用外国人；在中国就业的外国人应持职业签证入境（有互免签证协议的，按协议办理），入境后取得《外国人就业证》和外国人居留证件，方可在中国境内就业；用人单位聘用外国人，须填写《聘用外国人就业申请表》，向与劳动行政主管部门同级的行业主管部门提出申请，并提供一系列有效文件……。而大山不仅没有这些合法证件，聘请他的这家西餐厅也属禁止聘请外国人的个体经济组织。但大山却坚持认为，虽然自己有各种不符规定的行为，但西餐厅也有责任，因为《外国人在中国就业管理规定》中第5条规定：用人单位聘用外国人须为该外国人申请就业许可，经获准并取得《中华人民共和国外国人就业许可证书》方可聘用。西餐厅在聘用自己长达半年的时间里，却从未主张给自己办理就业许可证，也应承担一部分责任。于是，大山又把西餐厅告到南山区人民法院，但法院经审理后认为，原、被告没有签订书面劳动合同，即使原、被告之间存在事实劳动关系，亦违反我国关于外国人就业管理及禁止个体经济组织聘用外国人的规定，原告的劳动权利亦不受保护，驳回原告的诉讼请求。【律师解析】律之网成都劳动仲裁律师认为，从本案可以看出，虽然劳动合同法也适用于外国人，但是有前提的，那就是外国人需要遵守中国的法律，办理合法的证件后才可以适用。若未办理相关证件，则该行为违反我国的相关法律规定，劳动权利将不受保护。根据《外国人在中国就业管理规定》(1996年1月22日劳动部、公安部、外交部、外经贸部发布)，外国人指依照《中华人民共和国国籍法》规定不具有中国国籍的人员。外国人在中国就业，指没有取得定居权的外国人在中国境内依法从事社会劳动并获取劳动报酬的行为。用人单位聘用外国人须为该外国人申请就业许可，经获准并取得《中华人民共和国外国人就业许可证书》(以下简称许可证书)后方可聘用。关于贯彻实施《外国人在中国就业管理规定》有关问题的通知中规定：在中国工作的外国人，若其劳动合同是和中国境内的用人单位(驻地法人)直接签订的，无论其在中国就业的时间长短，一律视为在中国就业；若其劳动合同是和境外法人签订，劳动报酬来源于境外，在中国境内工作三个月以上的(不包括执行技术转让协议的外籍工程技术人员和专业人员)，视为在中国就业，应按《规定》到劳动行政部门的发证机关办理就业许可手续，并办理职业签证、就业证和居留证。所以，在中国境内依法办理了就业许可的外国人也适用劳动合同法。