房主毁约,承担违约责任
业主毁约,赔偿买方20%违约金及律师费徐州二手房专家律师胡阳光基本案情:经某中介公司居间介绍,2009年11月10日买方陈先生与业主李先生签订《二手房买卖合同》,以100万购买李先生徐州市**区某房屋,合同约定:买方于签约之日支付卖方定金2万元,11月13日前监管首期款18万元,余款按揭支付。卖方保证物业产权没有查封,没有设定抵押,拥有完全处分权。双方于银行出具贷款承诺后3日内签订《徐州二手房买卖合同》办理递交过户手续,任何一方逾期履行义务超过十日,对方可解除合同并有权选择要求其支付房地产总价款20%的违约金或承担定金罚则。上述合同签订后,买方如约支付了卖方定金2万元,11月16日监管了首期款28万元,11月20日取得了70万元的贷款承诺,卖方亦将房地产证原件交付中介做过户之用,但在递件时却被交易中心告知房屋因欠税早在2000年已被**国土分局产权科查封,必须补税并申请解除查封后方可生成买卖合同办理过户手续。卖方在补税后,因传闻旧改迟迟不予办理解封手续,导致交易无法完成,银行收回了首期款监管协议及贷款承诺函原件。2010年12月31日买方委托胡阳光律师向徐州仲裁委提起仲裁,要求:1、裁决解除双方签订的《二手房买卖合同》;2、裁决卖方支付购房违约金20万元并返还定金2万元;3、裁决卖方承担买方律师费2.2万元及仲裁费、保全费。卖方答辩:仲裁过程中卖方委托律师辩称:1、涉案房屋实际属于李先生夫妻共有,签约后李先生妻子不同意,双方签订的合同无效;2、买方陈先生没有及时支付首期款,也没有申请银行按揭,没有收到按揭承诺;3、签约时自己不清楚房屋属于查封状态,没有偶恶意隐瞒查封行为;4、合同无效不适用违约条款,无需支付违约金。仲裁裁决:徐州仲裁委员会经审理认为:1、双方签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,内容与形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。房屋登记所有人出卖房屋,合同当事人或其他共有人以出卖方擅自出卖房屋侵害为由主张买卖无效的不予支持,除非买受人和产权登记人私下串通。根据物权的公示公信原则,物权需要公示。不动产物权以登记为公示,并经登记发生法律效力。公示效力使登记的权利人在法律上推定为真正的权利人。对于信赖该登记而从事交易的人,即使后证明登记错误,法律也承认公示物权的法律效力。本案买方在合同关系中属于善意买受人且无过失,其已尽到注意义务,并无义务审查房产是否是婚后取得的财产,是否有夫妻财产约定的情况等。此时房产的权利瑕疵担保责任完全在于卖方。因此涉案房产无论是否是夫妻共同财产都不能对抗善意买受人,本案合同合法有效,对于卖方的抗辩理由仲裁庭不予采信。2、虽然《二手房交易资金监管协议》迟于合同约定的时间签订,但卖方未予追究并签署了该协议,是以自己行为表示对延期行为的认可,买方已实际履行了合同义务。3、卖方因转让房屋处于查封状态而致使买方无法过户,违反了合同约定的义务。违约责任的承担不以过错为要件,因此无论是否因卖方过错导致房产被查封,卖方都应该承担违约责任。卖方后明确表示不予履行出售义务,拒绝履行合同构成根本违约。2011年4月18日裁决如下:1、卖方支付买方购房违约金20万元(成交价的20%)并返还定金2万元;2、卖方补偿买方律师费2.2万元;3、本案保全费1730元由卖方承担;4、本案仲裁费13425元由卖方承担。本裁决为终局裁决,字做出之日起发生法律效力。胡阳光律师1、根据物权公示原则,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,买方购房时没有义务查明登记业主的婚姻状况及是否存在其他实际共有人。登记在一方名下的夫妻共有房屋,登记一方签字的买卖合同为有效合同;2、签订首期款监管协议即是对首期款监管行为的认可,如与约定的监管时间不符,视为对监管时间的协议变更,卖方无权因此而拒绝履行合同;3、卖方对房屋的产权承担瑕疵担保责任,应当保证房屋处于产权清晰可交易状态,因房产被查封导致无法交易的,需承担违约责任;4、仲裁案件胜诉方可要求败诉方补偿包括律师费在内因办理仲裁案件所支出的合理费用,但提起仲裁时需要交纳远高于诉讼的费用,一旦败诉也要承担高于诉讼的费用损失;5、目前徐州法院肆意降低违约金,侵犯守约方权益的现象普遍存在,徐州仲裁委支持20%违约金是对当事人意思自治的尊重,值得肯定。本律师原创
未完成规划验收是否构成延期交房
未通过规划验收可否交房——泉山某楼盘通过竣工验收未通过规划验收,泉山法院认为不符合交房条件,判决开发商赔偿购房者违约金至通过规划验收止,徐州仲裁委认为符合交房条件,驳回购房者该期间违约金请求!江苏义行律师事务所胡阳光律师基本案情:2011年7月徐州市泉山区某楼盘预售,开发商与购房者签订购房合同约定交房日期为同年10月31日前,逾期交付按房价的日万分之四支付购房者违约金。合同签订后,购房者如约支付了房款,开发商直到12月28日才取得《徐州市房建工程项目竣工验收备案收文回执》并通知购房者入住,但至今未通过规划验收。购房者以涉案房产未通过规划验收,不符合交房条件为由拒绝入住,并委托律师维权。由于部分业主合同约定诉讼,部分约定向徐州仲裁委仲裁,故同一小区不同业主有向泉山区法院起诉的,也有向徐州仲裁委申请仲裁的。泉山法院:未通过规划验收不符合交房条件,判决开发商败诉泉山法院经审理认为(原文):原、被告(原告为购房者,被告为开发商)签订的《徐州市房地产买卖合同(预售)》内容明确,形式合法,是双方当事人的真实意思表示,且没有违反法律的强制性规定,是合法有效的,应受法律保护。根据《城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后,建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的,不予发放《规划验收合格证》,不予房地产权登记,不得投入使用”的规定,表面商品房在交付之前应当取得建筑规划验收合格证。本案涉诉商品房未经规划验收并取得相应验收合格证,故被告在未取得规划验收合格证的情况下通知原告于2011年12月31日入住收楼的交付行为违反了相关法律、法规的强制性规定,原告依法可以拒绝交付,被告应承担延期交楼的违约责任。2012年5月17日泉山法院一审判决:被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付2011年11月11日至2012年2月29日(起诉日)期间延期交房违约金39213.024元,并继续支付按房款816938元的每日万分之四标准自2012年3月1日起计算至实际取得规划验收合格证之日止的延期交房违约金。徐州仲裁委:未通过规划验收不影响交房,判决购房者败诉约定仲裁的同一小区其他业主以同样的理由向徐州仲裁委提起仲裁,并将上述胜诉判决作为证据递交,徐州仲裁委认为(原文):1、被申请人(申请人为购房者,被申请人为开发商)的交付行为是否符合合同约定和法律规定的问题。合同第九条明确规定,被申请人应当于2011年10月31日将本房地产交付给申请人,交付前应取得《徐州市房建工程项目竣工验收备案收文回执》。经查明,被申请人已经于2011年12月28日取得了徐州市泉山区住建局发出的《徐州市房建工程项目竣工验收备案收文回执》,符合约定的交付条件。申请人主张被申请人交付房屋时没有取得建设工程规划验收合格证,违反了《城市规划条例》第六十一条和《城乡规划法》第四十五条规定,交付行为无效,被申请人则主张其交付行为符合《建筑法》六十一条和《徐州市建设工程质量管理条例》而有效。仲裁庭认为,《立法法》第七十九条规定“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章”。《建筑法》属于全国人大常委会颁布的法律,效力高于《徐州市城市规划条例》,因此,本案应以《建筑法》为依据确定房屋交付的效力。《建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”而被申请人已经取得工程项目竣工验收备案收文回执,证明被申请人的工程已经竣工验收,符合交付的法定条件。同为全国人大常委会颁布的《城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。”仲裁庭认为,该条是国家对地方政府核实建设工程是否符合规划条件的行政管理性法律规定,是授权政府权限的规范性条款。被申请人在组织竣工验收之前,是否符合规划条件,应由政府部门核实和决定。仲裁庭不宜对此作评判。然本案的事实是,被申请人的工程已经办理了竣工验收并将所验收文件在政府部门进行了备案,政府部门接受了被申请人的备案并核发了竣工验收备案收文回执。被申请人交房房屋的行为符合国家法律的规定,申请人如对政府行为有疑问,应依法向有关部门提出。在被申请人竣工验收备案收文回执未被政府部门依法撤销前,本案房屋交付行为依然有效。申请人以被申请人未取得建设工程规划合格证为理由,拒绝房屋的交付,不符合和的约定和法律的规定,仲裁庭不予采信。2、关于申请人请求延期交楼的违约金问题。根据合同第十一条的约定,申请人应在接到《入住通知书》之日起5日内对房产进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出,逾期不提出异议,视为同意接收房产。而被申请人向申请人发出《入伙通知书》时尚未取得《徐州市建设工程竣工验收各案回执》即未达到交楼条件,因此,仲裁庭认为,应当以被申请人通知申请人办理入伙手续即⒛11年12月31日之日起加上5天的验收期和1天的异议期即2012年1月5日为交房时间,被申请人延期交房66天。根据合同第十二条第一款,被申请人应按日向申请人支付购房总价款万分之三的违约金,810,278元?.3%0/天?6天〓16,044元。被申请人认为合同约定的违约金过高,要求按照徐州市政府公布的房屋指导租金标准的130%予以减少,仲裁庭认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的适用应以“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”为前提,而本案合同已对违约金计算标准有明确约定,故不适用该条规定。但仲裁庭认为,双方约定的违约金仍然过高,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,仲裁庭对本案违约金数额酌情支持11,231元。2012年7月2日徐州仲裁委裁决:一、被申请人向申请人支付延期交房违约金⒒231元;二、被申请人补偿申请人律师费人民币2,000元;三、本案仲裁费人民币7,195元,由申请人承担5,036元,被申请人承担2,159元。上述费用已由申请人预交,被申请人承担部分径付申请人。律师说法:1、个人认为房屋交付条件不但要符合买卖双方的合同约定,也要符合法律规定,既要符合约定条件又要符合法定条件,泉山区法院判决正确,徐州仲裁委裁决错误;2、竣工验收只是房屋交付的必要条件,而非充分条件,建设工程同时受多重法律法规约束,验收包括规划验收、竣工验收、消防验收、电梯验收、燃气验收、环保验收、档案验收等,凡是法律规定未通过不能交付的,均不得交付。徐州仲裁委将必要条件当充分条件,仅仅依据《建筑法》“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用”的规定,认为建设工程只要通过竣工验收便可交付使用是对法律条文的误解;3、《城乡规划法》、《徐州市城市规划条例》与《建筑法》并不矛盾。如上所说,各个法律法规都从不同角度方面规定了建设工程交付前必须具备的条件,《城乡规划法》规定建设工程未经规划验收合格建设单位不得组织竣工验收,《徐州市城市规划条例》规定未经规划验收合格不得投入使用,《建筑法》规定建设工程经竣工验收合格后方可交付使用,未经竣工验收不得交付使用,合并理解就是:建设项目交付前必须先通过规划验收后通过竣工验收,两项验收必须同时通过方可;4、徐州仲裁委不但驳回购房者竣工验收备案后的违约金,而且降低开发商备案前迟延交房双方合同约定的日万分之四的违约金不妥。原因是:一方面,购房合同中开发商迟延交房违约金与购房者逾期付款违约金都是日万分之四,相互对等,而且是徐州市规划国土委和徐州市市场监督管理局制定的官方示范文本内容,仲裁裁决等于否定了政府官方示范文本的效力;另一方面,相对于单个的购房者来说,开发商有专业的律师顾问团事先制定合同补充条款附件五,是格式合同的提供方,显然属于强势一方,交房期限也是开发商单方决定写入合同的;5、徐州市泉山区住房和建设局在建设项目没有通过规划验收的情况下给予开发商竣工验收备案明显违反法律规定,是导致徐州仲裁委错误裁决的主要原因;6、泉山区住建局之所以做出上述错误备案的原因是徐州市住建局制定并于2003年8月1日起实行的《徐州市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》(徐建字〔2003〕63号)删除了原《徐州市建设工程竣工验收及备案管理办法》(徐建施〔2000〕25号)中申请竣工验收备案必须提供规划部门出具的《徐州市建筑工程规划验收合格证》的规定。但个人理解:开发商申请竣工备案除要提供符合《徐州市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》的资料外,同样还需满足其他法定要件,《徐州市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》(徐建字〔2003〕63号)存在缺陷,应尽快予以修正
阴阳合同要不要承担违约责任
阴阳合同要不要承担违约责任▇徐州二手房律师团首席律师胡阳光因房价上涨业主毁约,2008年6月买方沈某慕名来访,凭借多年的办案经验,本律师认为这是一单必胜无疑的案子,于是欣然接受代理,庭审中业主辩称自己是遵纪守法的好公民,不卖房的原因是合同中有阴阳合同条款,阴阳合同过户逃税违法,只能以实际成交价过户。2008年8月27日云龙区法院一审以合同存在阴阳合同条款,“对于成交价款原告与被告约定的登记价低于实际成交价,其目的在于逃避相应的税费,该条款无效。由于价格条款无效,对于交易价格视为原告与被告没有约定,因此而解除合同原告与被告均有责任”的荒唐理由判决买方败诉!气愤~~~~买方不服上诉至徐州中级人民法院,2009年1月8日徐州中院二审又以“房屋转让税费亦属房屋转让价款的一部分,双方当事人对转让税费未作约定,实际导致了对房屋转让价款未能协商一致,双方无法进一步签订涉案房屋买卖的本约,故涉案合同的解除不能单纯归于任何一方的责任,上诉人要求被上诉人承担合同解除违约责任的上诉请求,不符合合同约定及法律相关规定”为由二审判决买方败诉!!崩溃~~~~徐州中院的二审判决给本律师造成了极大的压力,为了讨个说法,本律师免费代理买方向江苏省高级人民法院提起再审,2009年8月11日江苏高院以“二审判决认定的基本事实缺乏证据证明”为由裁定指令徐州中院再审,案件峰回路转!曙光终现~~~~再审期间,2009年8月26日业主以原登记价(阴阳合同)的方式逃税并高出17万元将房屋卖予他人!其冠冕堂皇的毁约理由不揭自穿~~~~2011年4月7日徐州中院再审又以“另查明,一审庭审中,卖方要求过户时以实际成交价70万元作为登记价,买方表示不同意”(实为子虚乌有)导致合同无法履行,“2009年8月,卖方以39万元的登记价将涉案房产过户给案外人李某,属另一法律关系,与本案的处理无关”为由,在明知阴阳合同只是业主毁约借口的情况下再审判决买方败诉,就是不能让买方赢!几乎绝望~~~2011年6月23日,本律师再度跋涉,通过徐州中院申请再审,再审法官接待了我,并在判后答疑中告知我“按我院的一贯做法,存在阴阳合同的,如双方均同意履行的则继续履行,如一方不同意,合同便无法继续履行,在此情况下,不同意方不能要求对方承担违约责任。本案在办理时,我向房产庭咨询过,这是我院房产庭的一贯做法。如对本案不服,你方可向省高院申诉”。晕倒,审监庭居然不是监督而是听从房产庭的,再审根据二审,要再审何用?~~~~2011年12月5日江苏高院以徐州中院再审判决“认定的基本事实缺乏证据证明,适用法院确有错误”为由,二次裁定提审!曙光再现~~~~历时四年半,今日(2012年12月17日)接到江苏省高级人民法院(2012)苏高法审监民提字第85号《民事判决书》:1、撤销徐州市中级人民法院再审、二审判决;2、改判徐州市云龙区人民法院一审错误判决;3、判决业主全额赔付买方违约金。一二审案件受理费、保全费全部由业主承担!历史四年半,正义终于来到,最终证明本律师的判断是正确的~~~~胡阳光律师:1、阴阳合同在2011年7月11日实行核定征收之前大量存在,徐州两级法院在过去审理阴阳合同中存在大量值得商榷的判决,并因此导致大量的业主借口阴阳合同毁约成功(如本案,在业主已经高价阴阳合同一房两卖的情况下,仍然判决其不承担违约责任)!2、诉讼耗时耗力耗神,绝大多数当事人及律师都无法忍受常年的申诉被迫放弃,导致大量冤假错案沉淀在下级法院无法昭雪!3、本案再次提示法律人:二审甚至再审判决未必正确,我们要敢于质疑,敢于坚持自己的观点,坚持再审或可力挽狂澜!4、司法判决是公民合法权益得以保护的最后一道屏障,建议徐州市中级人民法院在确定普遍存在问题统一审判思路前能多听取法院之外的专家意见,所谓兼听则明,以免一个错误判决祸害一家人(虽然说得有点重,但是事实)!2013年2月22日于家中阳光