王继荣

案情介绍2014年3月，原告王丽丽（化名）购买淄博博山某生活区10号楼102房屋一套，并交纳购房款165907元，因个人征信问题，银行不予办理按揭贷款，原告遂在被告淄博某房地产公司认可的情况下与被告刘猛（化名）签订了一份《房屋购买委托协议》，将购房人变更为被告刘猛。被告房地产公司将原告的购房款退还给原告，原告以被告刘猛的名义存入123907，被告刘猛以其自己的名义与被告房地产开发公司签订了编码为002781的《商品房买卖合同》一份，购房总价款410907元，扣除首付款123907，余款287000元以被告刘猛的名义向中国建设银行有限公司淄博支行申请办理银行按揭贷款。购房合同约定交房时间为2015年1月底前，逾期交房60日，买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部已付款，并按已付款3%箱买受人支付违约金。交房期限届满后，被告房地产开发公司为依约交房。因此，原告打算起诉两被告。原告咨询时提出其诉讼目的是解除购房合同，退还全部购房款，赔偿违约金。代理人接待后首先根据原告的诉讼目的归纳出几个问题，逐一解答。首先，帮助原告分析她与刘猛签订的所谓《房屋购买委托协议》及刘猛与开发公司签订的《商品房买卖合同》的效力性问题，根据银行贷款的相关规定，出现征信问题不符合批准发放贷款的条件，而原告和刘猛规避相关规定，以顶名形式取得银行贷款，属于用合法的形式达到用款的实际目的。因此，协议合同商品房买卖合同无效。其次,原告主张返还所有购房款，但原告只支付了首付款。全部购房款返还支持的可能性很小。最后，违约金。双方都在明知不符合贷款条件的情况下，顶名办理了银行贷款，双方均有过错。支持的可能性不大。代理人解答之后，告知原告风险，原告表示虽有风险，但仍然坚持按照诉讼目的起诉。代理后，代理人根据原告的诉讼目的书写了诉状，准备相关证据起诉至法院。开庭审理过程中，原告提交了《房屋购买委托协议》及刘猛与开发公司签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》、销售不动产统一发票、中国工商银行借款凭证、工商银行凭证、现金缴款凭证、讼争房的购房发票、申请报告等证据证明原告与被告刘猛之间存在“借名买房”的合同关系，并且首付款系原告支付。因调解不成，法院判决认定商品房买卖合同无效，房地产开发商返还原告首付款，未支持违约金。鉴于代理人前期的风险提示，原告表示这个结果可以接受。办案体会如果是一般上商品房“借名”买房行为，未涉及到限购状况、经济适用房等对购买人资格有限定的商品房买卖行为，“借名买房”的委托合同是合同有效的，该房屋属于“借名买房”的委托人。

2013年4月原告王某与被告张某经人绍认识，2013年9月12日双方在周村区民政局登记结婚，于2014年5月产下一子，取名张帆（化名），自出生后一直由王某抚养。原被告结婚后，因性格不和经常因琐事争吵，该村村委干部曾出面调解两次，双方因感情不和分居至今。原告认为双方感情确已破裂，请求代理人代为提起离婚诉讼。诉前工作。某强调对方不同意离婚，并且性格很执拗，有可能不出庭。鉴于此，要想认定夫妻感情确已破裂，对方如不到庭，无法查明的情况下，就必须由原告举证证明夫妻感情确已破裂的证据：比如证人证言，比如村委证明。开庭前，王某所在村委开具了证明，证实曾经为原被告因闹矛盾调解两次的事实。村里邻居两位证实双方经常吵架。并且已经分居两年的事实。诉讼后，因原告证据准备已妥，代理人遂代为提起诉讼。案件受理后，在传票送达中，原告拒绝签字并称不同意离婚。在法院法官耐心说服下接受了传票。但开庭时，被告未到庭。庭审中，代理人将准备好的证据向法庭提供，并请求两位证人出庭作证。因证人的陈述与村委出具的证明相一致，能够证明双方感情不和，并且因感情不和已分居两年。原告不要求被告支付抚养费，财产不予以分割。庭后代理人向法庭递交了代理意见及相关案例。最终法院在被告缺席的情况下，判决准予离婚。当事人非常满意。心得民事诉讼证据的证明标准和刑事诉讼不同，刑事诉讼对证据要求达到排除一切合理怀疑的标准，而民事诉讼证据则不然，只要达到高度盖然性即可。所谓高度盖然性的证明标准，是将盖然性占优势的认识手段运用于司法领域的民事审判中，在证据对待证事实的证明无法达到确实充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性，人民可对该事实予以确定。

2009年4月4日，朱某作为甲方（转让方）、黄某为乙方（受让人），淄博某中介公司作为丙方，签订《房屋转让合同》一份，约定甲方自愿将位于淄博市淄川区某镇某村的A座B室的房屋一套（尚未进行装修，系拆迁安置房）。（以下简称B室房屋）转让给乙方，转让价款共计49万元。2009年4月8日，黄某向朱某交付收付款24万元后入住B室房屋。2009年4月4日至2010年8月21日，黄某共计支付房款49万元。2010年9月21日，朱某办理了B室房屋的产权证书，将该房屋登记于自己名下，B室房屋的权属证明内容显示该房屋无共有人，房屋登记面积为147平米。2010年10月24日，朱某以B室房屋为抵押向中国银行淄博分行进行个人房屋抵押贷款，贷款金额为35万元。嗣后，朱某未按时还款付息，并失去联系。又查明，2011年8月13日，中国银行淄博分行向淄博市某法院起诉，请求判令归还贷款。2012年4月，某基层法院作出判决，支持了中国银行淄博分行的诉讼请求。至2012年7月21日止，朱某结欠中国银行本息共计391078元。涉案房屋至法庭辩论终结时除中国银行设立的抵押和本院在本案中采取的诉讼保全措施外，未有其他权利方采取权利措施。审理中。中国银行表示代朱某归还贷款本息以及承担诉讼产生的费用后，可撤销抵押登记。审理中，黄某自愿代朱某偿还贷款，并承担《房屋转让合同》中约定的原由朱某承担的费用，及淄博市某区法院判决中判令朱某承担的费用部分，他承担后再向朱某主张权利。本案原告黄某在起诉后来所里办理委托。在接受所里指派后，我向黄某提出两个解决方案：一、解除购房合同，退回购房款，主张朱某承担违约责任，赔偿损失；二、代朱某偿还全部债务后，办理过户。鉴于朱某已经失去联系。如采取第一种解决方案，购房款追回的可能性很小，势必造成更大损失。第二种方案虽然损失也比较大，但能办理房屋过户，两害相权取其轻。我主张第二种方案。当事人黄某在深思熟虑后同意第二种方案。结语：由于房屋转让人已下落不明,如受让人选择确认《房屋买卖合同》无效，退还房款，其损失势必进一步扩大。受让人主张继续履行《房屋买卖合同》，办理无权变更登记时，法院应行使释明权，征求受让人是否愿意先代借款人归还贷款涤除抵押登记，受让人自愿代为偿还，在征得抵押权人同意后，待归还贷款资金确保后，可以作出由受让人涤除抵押登记，由转让人配合办理无权变更登记的判决。

配偶一方处分共有财产的份额为无权处分——周甲诉王某赠与案周甲系周乙与李某婚生女儿，2009年12月17日，李某病逝。两人婚后于2005年4月10日购置住房一套，坐落于某小区12号楼3单元西户。2011年8月周甲与本案被告王某登记结婚。2017年12月周乙向所在区县房管局提出申请，内容为：“本人自有房屋一套，坐落于某小区12号楼3单元西户，现申请将上述房屋50%份额无偿变更给配偶王某。”该申请经批准后，于2018年1月18日发放了新产权证，权利人为周乙和王某。现周甲主张申请无偿转让涉案房产50%的产权约定无效。一审法院认为周乙对自己产权份额的处分行为有效，驳回周甲诉求。周甲上诉，二审法院认为根据《物权法》第97条之规定，处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上按份共有人或全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案诉争房屋系周乙与李某夫妻共同财产，李某的继承人周甲等对房屋均有法定继承权。在遗产未析产继承的情形下，该房屋应当由周乙与周甲等李某法定继承人共同共有。周乙与王某在未征得李某继承人同意的情形下，将共同共有的房屋赠与王某，侵害了其他共有人合法权益，应当认定无效。周甲的诉讼请求得到支持。注：“先将共同共有的财产的一半分出为配偶所有”的前提条件是全体继承人开始分割遗产。该案中李某继承人并未继承分割，因此周乙对房屋的处分行为无

买卖合同与定作合同的区别买卖合同与定作合同定性最重要的区别特征在于合同标的物的制作体现了产品接收一方的意志，由此产生的重要后果在于不同合同的不同法定权利和义务。首先，标的物的质量认定标准，买卖合同中有约定从约定，无约定由双方协商补充，协商不成按照交易习惯确定，无习惯按照行业标准、国家标准，无标准的暗中统筹或符合合同目的标准；定作合同的质量标准一般均按照定作人在合同中的指示确定。其次，非常重要的区别在于解除权，对于接受合同标的物的一方，买卖合同中买受人不享有定作合同中定作人的合同任意解除权；最后减损义务的认定，买卖合同中对于买受人拒绝接受货物等情形，标的物为种类物，出卖人负有将货物另行处理的减损义务；定作合同中，因标的物为定作物，定作人的减损义务的履行受限于标的物减损的可能性。

——颜某等诉文某等建设工程施工合同案现颜某主张文某、山水公司对所欠工程款承担连带责任、振兴房地产公司在其留取的山水公司质保金范围内承担支付责任。振兴公司提起山水，二审予以维持。