张学文

2006年8月，经口头协议，进贤人徐某租用孔某家一层店面做存放家具的仓库(无人看管)，店面后墙上方有用钢筋做成栅栏式的窗户，店面后墙外上方有一条阳台式走道，走道的后侧有一间阁楼式房间。2006年9月，李某一家四口租住此房间。2006年12月的一天，李某夫妇外出，留下两个不满八岁的儿子在走道上玩，大儿子宾宾因点火烧纸烫到了手，本能地将纸抛掉，不料烧着的纸从未封闭的窗户飘进了徐某存放家具的仓库内，点燃家具包装引发了火灾，后消防大队把火扑灭，并进行了现场勘查和火灾事故调查，对火灾造成的损失进行了核实，作出了火灾原因认定书，认定火灾是因宾宾玩火而引起，火灾造成徐某直接经济损失21818元。2007年1月，徐某向法院起诉，将李某夫妇及房东孔某告上法庭，徐某诉称，李某夫妇对小孩教育不严、监护不力，应承担全部赔偿责任，孔某在我多次要求的情况下未对窗户进行封闭，应承担连带赔偿责任。[案情分析]对本案的处理，有下列三种不同意见：第一种意见认为，李某夫妇作为小孩宾宾的法定监护人应承担主要责任，赔偿原告70%的损失，房东孔某应承担30%的赔偿义务，李某夫妇与孔某没有共同故意、共同过失，孔某不应承担连带赔偿责任。理由如下：一.火灾是因宾宾玩火行为而引起，当天李某夫妇均不在家，将不到八岁的儿子留在家里处于无人监管状态，平时李某夫妇对儿子的教育工作又做得不够，没有使他们认识到玩火的危险性，以致引起火灾，造成他人财产损失。因宾宾未满十周岁，不具有民事行为能力，更没有独立的财产，根据法律规定，其应承担的民事赔偿责任应由其法定监护人李某夫妇承担。二.孔某是出租房的实际所有人和收益人，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条第(六)项规定，不符合安全标准的房屋不得出租，第二十一条规定，出租住房用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的由出租人负责修复，不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的应当承担赔偿责任。租赁房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租房合同中约定。《合同法》第二百二十条也规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。孔某出租的房屋后墙上窗户只有钢筋栅栏，没有用玻璃或木板封闭，不具有安全性，房屋出租时便存在瑕疵，修缮责任在房东孔某，且孔某收取了房租，获得了利益，修缮房屋也是为了自己的利益。现孔某不能提供房屋约定不维修、维持现状的证据，应承担举证不能的不利后果。由于孔某将不具有安全标准的房屋出租给他人，出租后又不进行维修，致使火苗从未封闭的窗户进入，引起火灾，造成承租人财产损失，具有一定过错，对原告徐某的损失应承担部分赔偿责任。第二种意见认为，李某夫妇、孔某、徐某三方都应承担相应的责任，李某夫妇对其儿宾宾失火造成的损失承担主要责任，但只能承担55%的损失，房东孔某应承担25%的损失，原告徐某自负20%的损失。理由是，火灾因宾宾玩火而引起，但如果孔某房子窗户全封闭了火苗就不会飘进去，就不会引起火灾，原告徐某有安全保管自己财产的义务，其明知出租房封闭不严仍然租用，也有过错。第三种意见认为，火灾造成的损失应全部由李某夫妇承担，孔某对此也不承担连带赔偿责任。理由是：一.引起火灾的直接责任人是李某的儿子宾宾，因宾宾的过错才造成了原告徐某的损失，而宾宾未满十周岁，属无民事行为能力人，李某夫妇对其未能尽到监护职责，根据《民法通则》第一百三十三条规定，李某夫妇应承担赔偿责任。二.房东孔某主观上并无过错，其出租的房屋并非危房，火灾也不是因房屋电线老化等房屋自身原因而引起，房屋窗户未安装玻璃并不是造成火灾的直接原因，这与安装了玻璃的窗户打开了是同样的状况;孔某与宾宾及李某夫妇并无共同过错造成徐某损失，因此，孔某也不应对李某夫妇的赔偿责任承担连带责任。三.徐某租用孔某房子做仓库，虽然认为房屋后墙窗户无玻璃不太安全，但也不能预料一定会遭受火灾，徐某对火灾的发生并无过错，当然也不能对火灾造成的损失承担责任。笔者同意第三种意见，徐某存放在租房内的家具被烧毁，损失21818元应全部由李某夫妇赔偿。[案情结果]火灾造成的损失应全部由李某夫妇承担，孔某对此也不承担连带赔偿责任。

婚前房婚后多次炒卖到底是共同房还是个人房发布时间：2012-10-1815:02:07中国法院网讯(曾慧)晓华在婚前买了一套房屋后，于2009年与小亚登记结婚。婚后晓华又将婚前所购买的房屋进行多次买卖交易后，购买了现居住的房屋。晓华与小亚现因感情不和，双方同意调解，但双方对于晓华婚前购买，经婚后多次买卖交易后所买的现居住房屋属于个人财产还是夫妻共同财产发生巨大争议。因此小亚向法院起诉离婚并要求分割婚后现居住的房屋。近日，北京市房山区人民法院审结这起离婚纠纷案。晓华婚前购买一套房屋后，于2009年与小亚登记结婚。婚后晓华对房屋进行多次交易，最后于2010年购买了现居住的房屋。现两人要离婚，对于该套房屋是属于夫妻共同财产还是个人财产发生争议。小亚认为晓华虽在婚前购买了一套房屋，但价值不足以购买现居住的房。婚后，晓华对房屋进行多次买卖交易后所获得巨大收益才使他能够购买现在居住的房屋，婚后购买的房屋应属于夫妻共同财产。因此起诉要求平均分割该套房屋。在庭审中，晓华辩称，现居住的房屋是基于婚前个人购买的房屋，婚后对房屋进行多次买卖交易所得购买的。现居住的房屋价款来源是婚前房屋出售所得的价款和婚后多次房屋买卖所获得的收益。因此现居住的房屋属个人财产，不同意平均分割。法院经审理查明，晓华于2008年购买了一套房屋，婚后对此套房屋进行多次买卖交易，并于2010年购买了现在居住的房屋。庭审过程中，晓华和小亚对房屋的分割各持己见，不能达成协议。法院对此案作出了判决。法院认为，现居住的房屋属于婚前房于婚后进行多次买卖交易所得收益及房款所得，只是婚前财产表现形态不同，并不能改变所有权归属，应当认定为个人财产；婚前财产在婚后产生的孳息，包括利息、投资收益，应当属于个人财产。晓华、小亚现居住的房屋虽是在婚姻存续期间购买，但购买的资金主要来源于晓华婚前购买房屋所得价款和房屋买卖交易收益所得。房屋进行多次交易所得收益系属于市场经济的自然结果，属于自然孳息，不属于夫妻共同财产。现居住的房屋应属于晓华个人财产，归晓华所有。因此对于原告小亚要求平均分割现居住房屋不予以支持，判决该房屋归被告晓华所有。