李文谦

2010年4月3日，成都市房产管理局为市国土资源收购储备中心核发了《房屋拆迁许可证》，汪益年（化名）的汽车修理厂恰好位于拆迁范围内。汪益年所办汽车修理厂占地面积约3270平方米，其中建筑物面积超过1800平方米，经评估，全部补偿款为400万元。在补偿安置协商过程中，汪益年始终拒绝接受评估价400万元，而拆迁方也很有底气地拒绝增加补偿额，一来二去双方不约而同地变得寒蝉僵鸟。直到2011年11月5日国土资源收购储备中心向市房产管理局提出拆迁裁决申请之后，这个僵局才被冷冷打破。同年11月17日，市房产管理局受理了汪益年与收购储备中心之间的拆迁补偿安置纠纷。随后，汪益年按照朋友的推荐联系上了著名拆迁律师李文谦。经过整整一天的法律咨询之后，获得满满维权信心的汪益年当即决定委托！经过一年的努力，律师为委托人增加一千余万元补偿额，汪先生感激万分。【办案掠影】办案第一计：拆迁许可之诉讼律师经研究决定以诉拆迁许可违法作为首战。之所以如此，是因为裁决近在咫尺，裁决的合法前提恰恰是拆迁项目的合法性，而撬开拆迁项目合法性缺口的支点，就是拆迁许可的合法性追查。法院受理了汪益年诉成都市房产管理局拆迁许可违法纠纷案。进入庭审后，律师围绕拆迁人主体资格与拆迁许可条件两方面做足了功夫：一方面指出储备中心没有具体的建设项目，不可能具备申请拆迁许可必备的建设项目批准文件、建设用地规划许可证与国有土地使用批准文件，在这种必要条件不满足的情况下，拆迁人主体资格显然不合法；另一方面针对拆迁人未提交申请核发拆迁许可证的材料、拆迁项目立项批复以土地整理为由实施房屋拆迁没有法律依据、拆迁项目建设用地规划许可证的许可对象非具体项目的建设单位，且用地项目、用地性质与建设规模等制式内容不规范、拆迁项目国有土地使用批准文件不包含汪益年所使用土地、补偿安置资金不规范并不足额等拆迁许可条件不充分事由逐一炮轰。办案第二计：裁决诉讼之中止拆迁许可诉讼虽然捅了拆迁许可证的篓子，但却还没有在实际层面扭转局势，也尚不能使委托人看到维权胜利的曙光，而证明就是市房产管理局于12月28日针对汪益年与土地储备中心之间的拆迁补偿安置纠纷做出了《房屋拆迁裁决书》，裁决后者对汪益年进行400万元货币补偿，而汪益年则必须在半个月内将房屋搬迁完毕，否则将对其实施行政强制拆迁。裁决一出，汪益年的处境变得风高浪急，令人堪忧。在收到裁决书的同一日律师便连夜起草起诉拆迁裁决的诉状，将作出不公正裁决的市房产管理局推上被告席。对被告所作《城市房屋拆迁纠纷裁决书》的合法性，，从拆迁许可证到评估报告层层予以批驳与否定。办案第三计：强制拆迁之制止拆迁裁决案庭审中止之后，汪益年获得了短暂的平静生活，直至2011年1月中旬收到一份行政强拆听证会通知，这份平静才被再度悬空。这份听证通知告知汪益年于2011年1月23日参加强拆听证，因此宣告了行政强拆命运已经离汪益年很近很近，而此时，维权效果还没有太大的起色……但就在这时，新拆迁条例于2011年1月21日正式生效实施，也因如此，行政强拆被拆了“合法后台”，所以汪益年的厂房可谓是从“虎口”逃离了行政强拆命运。办案第四计：紧张听证后的调解就在收到委托人传真而来的司法强拆裁定之后，律师面对拆迁方的这一杀手锏审慎地商议对策，最后决定将对拆迁违法打击往纵深发展，加大对方的违法压力，以实现毕其功于最后一役的维权质变。于是，两位经验充沛的律师于2011年3月下旬，分别向四川省人民政府、省发展和改革委员会、省住房和城乡建设厅递交了“言之凿凿，确可信据”的《行政复议申请书》，依次请求撤销市人民政府所做涉案拆迁项目同意收回国有土地使用权的批复、市发展和改革委员会所做涉案拆迁项目立项批复、市规划局所做涉案拆迁项目建设用地规划许可证。四月伊始，省人民政府法制办便组织了市发展和改革委员会、市人民政府以及汪益年一方分别参加了涉案拆迁项目立项批复听证会、涉案拆迁项目同意收回国有土地使用权的批复听证会。听证会过程中，发展和改革委员会与市人民政府始终迈不过违法行政的坎，因此自听证完毕后一个星期时间里，耐不住各方行政部门的共同“工作”，拆迁人一方决定与汪益年回到谈判桌上调解终结这波澜层层不息的“乱局”。在律师的陪同下，汪益年与拆迁人签订了姗姗来迟的补偿安置协议，共计获得面积达1500平方米的门面房一套、商品房与经济适用房各一套与300万元货币补偿，补偿总额保守估计在1600万以上。【律师说法】厂房拆迁较之住宅用途房屋拆迁而言，占地面积大，因此单纯就拆迁补偿款就价目不菲。此外，厂房拆迁户还可以获得搬迁补助、临时安置费补偿、停产停业损失以及装修补贴等。反观拆迁博弈的实质，即是拆迁双方群体对拆迁所生利益的分配额博弈。一方分得越多，相对另一方所获取的就会减少。那么，厂房拆迁在拆迁方眼里自然是分外醒目的，因为厂房较之普通民宅具备分一大杯羹的潜质，一旦律师介入对厂房而言就是如虎添翼，潜质也会瞬间化为神奇的实力。基于这样的考虑，拆迁方对于厂房拆迁往往下手快、准、狠，在有的个案里甚至是无所不用其极。无疑，对厂房拆迁户而言，这是一个极具悲剧效果的恶性循环！伴随“拆迁大戏”一再刺激着公众的眼球，拆迁热度有增无减，而政府与开发商联合而成的拆迁方那百足不僵形象也越来越深刻地雕刻着公众的感观记忆。新拆迁条例出台了，国务院新政也出台了，都在三令五申地强调着依法拆迁、和谐拆迁。然而，这些都不过给乱象丛生的“中国式”拆迁“挠挠痒”。在如此的犀利的环境下，厂房拆迁户如何从有限的法制背景出发获得理想的拆迁补偿安置？根据山东、浙江、江苏、广东、湖北、东三省等地诸多厂房拆迁维权成功案例，笔者首推嵌套式维权方案。之所以在厂房拆迁中推荐嵌套式维权方案，是因为受拆迁双方的优劣势限制而定。在这类案件中，拆迁人一方手中可能挥舞着权力之棒的情况下，被拆迁人往往无优势地位可言，且在很短时间内即会陷入强拆的窘况。故而拆迁户只能通过发现案件中隐藏的诸多违法点并辅之以有效的法律手段，以连环诉讼为渠道逐步深入地揭示整体拆迁项目中的种种违法弊病，展开与拆迁人之间的时间拉锯战，才能化被动为主动，让原本强势的对方在抗不住无形强压的情况下接受被拆迁人的合理补偿主张。那么，究竟应当如何进行嵌套式维权方案？经归纳总结，这一方法论具体体现为对拆迁系列行政管理程序进行合法性判断，举止如规划、立项等。李文谦律师咨询电话：18611251089孟文静律师咨询电话：15010989198

案情简介：吴先生系江苏省南通市省如皋某村村民，1994年租赁了本村一频临倒闭的肉联厂（厂房及场地）开始苦心经营，没几年功夫就将这个负债10余万元的企业扭亏为盈，吴先生一家也因此提前步入了小康。企业盈利后吴先生将破旧的厂房、车间在原有基础上进行了翻建，但未办理任何建设规划手续。随着我国经济改革开放的深入，吴先生经营的肉联厂所在区域被规划为经济开发区。2008年5月份，经济开发区管委会及城市管理行政执法局开始以该区域拟进行开发建设且肉联厂的建筑属于违法建筑为由勒令吴先生搬迁，不给任何补偿，同时作出了《责令限期自行拆除通知书》，如果吴先生在规定期限内搬迁可以适当照顾给予两万元搬家费。也就在此时吴先生与村里签订的场地租赁协议业已到期，村里拒绝与吴先生继续签订租赁协议。对于辛苦经营十余年的企业遇到拆迁只给两万元搬家费，吴先生当然拒绝。2008年6月26日城市管理行政执法局对吴先生作出了《城市管理行政执法强制拆除决定书》，2008年6月28日如皋人民政府开发区管委会召集城市管理行政执法局、公安等政法部门联合执法，将吴先生肉联厂全部推平。无奈之下，吴寻求了律师的帮助。【办案掠影】办案掠影第一辑：行政复议将拆迁人的违法点暴露无遗行政复议作为拆迁维权之万能砝码，律师依法介入本案后，首先指导委托人吴先生在法定行政复议期限内对行政执法局的《强拆决定书》提起了行政复议。凭借该行政复议程序将拆迁人的建设项目及拆迁手续进行了全面调查了解。涉案经济开发建设项目系南通市的重点工程，由市委领导一把手亲自抓，但是如此重点的工程竟然没有合法的征地手续（土地管理法规定：在农村集体土地上进行项目建设需要先办理土地征收手续），因为缺乏相关法律手续拆迁人的项目建筑也属于违法建筑。中国的违法建筑何其多关键是看谁建的。办案掠影第二辑：司法救济是弱势主体寻求帮助的最后屏障虽然涉案拟建设项目没有合法手续，属于重大违法，但是对于委托人的建筑相关部门是以违法建筑为由拆除的，复议机关以不属于同一法律关系为由驳回了委托人的复议申请，被申请人的执法程序违法在复议决定书中更是只字未提。本案发生在2008年5月12日《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》（国发〔2010〕33号）颁布实施后的一个半月，有关部门对于该份法律文件竟然茫然不知。对于这份意料之中的《复议决定书》，它的价值不在于复议结果本身，不经行政复议直接到法院诉讼立案实属不易，行政诉讼立案难的现象至今没有消除，何况是处在司法体制改革十字路口之年的2008年。根据该《行政复议决定书》的指引律师及时指导委托人在法定期限---十五日内将城市管理行政执法局起诉到了人民法院，顺利进入了司法审查程序。办案掠影第三辑：马拉松式司法调解迎来黎明曙光本案自2008年9月进入法院进行一审，针对涉案建筑自1994年完成至被强制拆除期间的14年中，没有任何政府部门要求吴先生补办手续或对其建筑涉嫌违法进行查处的情况，根据我国《行政处罚法》的相关规定即便属于违法建筑也早已过了处罚时效。法治是一把“双刃剑”不能只制约百姓而置政府的失职违法、甚至胡乱行政于不顾，我维权律师的诉讼观点在一审中一经提出，就使被告陷入了被动。在当前社会政治背景下法院的司法审查也逐渐演变为居中协调。因为审判期间的限制最终使本案进入了历经一审、二审、发回重审的怪圈，2010年6月拆迁人与吴先生在法院的主持下最终达成补偿协议，吴先生获得最初补偿额十二倍的经济补偿。从2万到24万元经济补偿款，两年诉讼终有回报。在我维权律师的指导下吴先生对法治的执着最终将“违法建筑不予补偿”彻底打破。李文谦律师联系方式：18611251089孟文静律师联系方式：15010989198

河南省郑州市农民陈某等12户农民所属的房屋就被列入了开发区建设项目的拆迁范围，没有法律意识的陈某等村民稀里糊涂的签订了一份空白协议。村民感觉这事蹊跷，并未按时搬走交房给拆迁人——某制药公司，该公司一纸诉状将12户农民告上法庭，要求按照合同履行，更为让陈某着急的是起诉到法院的协议均未体现当时拆迁人给予村民的口头承诺，协议内容均为拆迁人自己填写，原来的承诺变成了一纸空谈，怎么办，陈某等人多方打听找到了我们团队律师，接受委托后，律所召开了研讨会，针对此案如何操作：主张合同欺诈签订空白协议？没有充足证据，不具有可操作性，主张合同无效又以什么理由呢，最终经研究制定出一套可行方案实施。律师第一计信息公开敲开胜利之门根据《土地管理法》的规定，农民集体土地欲实施拆迁建设项目必须以土地征收为前提，律师依据有关规定想国土局申请相关的信息公开，最终经过核实，该区域土地在签订协议时并未经过征收，显然，所签订的协议已经违反了《土地管理法》的规定，属于无效协议。律师第二计：提出无效反诉积极主张权利经过核实，土地尚未征收的情况下，拆迁人即与村民签订了拆迁补偿安置协议，这样的协议属于无效协议，最重要涉及到村民重大利益的问题就是当时口头的承诺变成了泡影，律师依法向法院提出了反诉要求确认该协议无效的主张。律师第三计：一般三折发回重审在提出反诉后，随即有针对《拆迁补偿安置通知书》等行政行为提出诉讼或者复议，但最终一审法院作出了对村民不利的判决，这样的判决律师早已在预料之中，随即向中级法院提出了上诉，在百姓占有绝对法律优势的情况下，中级法院积极组织村民与拆迁人协商解决，但因双方存在一定差距没有协调成功，二审法院裁定发回重审，宣布了村民取得了阶段性胜利，这为村民的维权争取自己的理由奠定了良好的法律基础。律师提示：1、不能签订任何空白拆迁补偿协议。在拆迁过程中，拆迁人或者拆迁公司往往会拿着一些空白协议让被拆迁人签订，被拆迁人绝对不能签订这种协议，因为空白协议签订没有任何保障，协议内容填充完全控制在拆迁人手中，而被拆迁人也无法举证签订的空白协议，就如本案中，就连当时承诺的条件完全被被拆迁人所反悔，很难举证。2、及时采取法律维权。百姓一般都会认为：我要不不签订任何协议，要不我签订协议后要不签订协议不交房拆迁人没有办法。在中国的拆迁法律制度中存在诸多法律程序可以强制拆迁，并不是不签字或者签字不交房就没有办法，因此只一味等靠只会丧失最佳维权时机。本案中也就是凭借着律师的丰富的拆迁维权经验，凭着其专业性才能让百姓扭转这种被动的局面，否则，陈某等人的拆迁补偿维权势必会陷入非常艰难的境地。本案由李文谦、孟文静律师承办；李律师联系方式：18611251089孟律师联系方式：15010989198

河北涉县拆迁，连房产证都没有的拆迁户居然也都拿到了满意的拆迁补偿；福建漳州企业拆迁，被拆迁户没有房产证明，竟然也拿到了不菲的补偿；苏州泰州某机械厂拆迁，政府威逼利诱，但是拆迁户最终顶住重重压力，最终取得满意的补偿。。。。。到底他们是采取了怎样的法律措施呢？他们都取得满意补偿的捷径居然是相同的，答案竟然是因为他们请了专业的征地拆迁律师。北京来硕律师事务所是北京一家专门做征地拆迁案件的著名律所，这个聚集了很多行政诉讼专家、专业的征地拆迁律师，李文谦律师和孟文静律师就是他们其中的成员，李文谦律师和孟文静律师执业以来，秉持着“匡扶正义、仗义执言”的执业理念，站在被拆迁户的利益考虑，真正的把拆迁户的委托事项当成自己的事来做，是值得信赖的律师。见招拆招；第一招，律师函律师接到案件委托后，首先就是认真阅卷，实地调研，搜索证据。因为对专业的法律工作者来讲，证据就是一切，一切需要证据说明。在对案情有了认真透彻的分析后，律师会按照基本的法律程序，向当地法院发送律师函，在律师函里从事实和法律层面分析案件基本情况，向法官呈现我们搜集到的证据，说服法官。律师函代表着律师开始正式的介入案件，律师函往往会给当地政府造成一定的压力，有些政府在接到律师函后，会作出一些妥协，会与当地被拆迁户或者律师洽谈斡旋解决；有些政府仍然比较顽固，仍然会继续坚持，一般这样的情况，律师都会有理有据的与当地政府斡旋，以实现该得利益，为最终取得满意结果奠定基础。见招拆招：第二招，灵活运用法律程序，维护当事人的利益在拆迁过程中，政府为了某些项目的立即启动，有时会急于拆迁，会采取一些极端手段，这样就会损坏被拆迁户的切身利益。比如在李文谦律师和孟文静律师曾经办理的案件里面就有当时政府强拆现象，采取断水断电的违法措施，严重侵犯了当事人的生活利益。遇到这样的情况，李文谦律师和孟文静律师能灵活运用各种法律手段维护被拆迁户的利益。比如在某企业拆迁的过程中，政府就利用手中的权力以公共利益的名义采取报道谴责当事人，关键时刻，李文谦律师和孟文静律师凭借多年的办案经验，当即决定提起民事侵权诉讼，要求政府停止侵害，赔礼道歉，维护当事人的合法权益。见招拆招：第三招，申请行政信息公开和行政复议，加大政府压力拆迁中，有一些政府及其部门对某些基本信息不公开，这样严重侵犯了被拆迁户的知情权。李文谦律师和孟文静律师在办案过程中，遇到这样的情况非常多，一旦遇到这样的情况，根据熟练的办案技能，李律师和孟律师都能果断决定马上申请行政信息公开和行政复议。在河北拆迁拆迁案中，江苏泰州某企业拆迁案件中，还是被评为最高法十大典型案件的廖明耀案件中，都存在这样的行政信息不公开或者没有完全公开的情况，或者当地拆迁部门存在违法的执法行为的情况，李律师和孟律师申请行政信息公开和行政复议。律师申请行政信息公开和行政复议，不但保护了当事人的知情权，还且信息的公开，通过舆论加大政府压力，这为最后取得满意补偿结果进一步奠定了坚持的基础。见招拆招：第三招，行政诉讼，乘胜追击，取得硕果通过以上的几个法律程序，我们已经取得了初步的战果。但是我们不能松懈，应该让当地政府看到我们的耐心和坚持，通过我们进一步的坚持，取得最后令当事人满意的结果。在申请了行政信息公开和行政复议后，我们坚持乘胜追击，采取行政诉讼，争取拆迁户的最大利益。在李文谦律师和孟文静律师办理的案件过程中，也经常遇到这样的情况。比如在盘县的案件中，政府不给于当事人合理补偿，通过行政诉讼，盘县政府不能提供充分的证据证明他们当时的拆迁行为是合法的以及在最高法十大典型案件中，当地政府不提供证据证明自己的拆迁行为是合法的，这样违法了法律的底线，不能提供合理合法的证据，只能承担败诉的结果，因此当事人取得了满意补偿。秘诀揭秘：北京来硕律师事务所是一所著名的办理征地拆迁的律所，这里群英荟萃，李文谦律师和孟文静律师就是北京著名的征地拆迁专业律师，在这里，李律师和孟律师提醒拆迁户，遇到征地拆迁难题，首先想到的就是抓紧时间找一名专业的律师维权，而且一定要找办案经验丰富的律师，因为只有丰富的办案经验才能根据时事顺应万变，采取灵活的法律措施，维护被拆迁户的利益。其次，李律师和孟律师说，在复杂的案件里，会涉及到走很多的法律程序，但是这些程序一定要按照规定、循序渐进，而不能杂乱的使用，一旦使用不当，不但不能取得满意结果，而且会造成不必要的损失。

本人认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称动迁新政)虽然已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，并于2011年1月21日公布施行，但因目前该动迁新政中所涉及的“相关征收部门的产生、与征收相关具体办法、以及各地方政府的关于动迁新政的实施细则”等相关文件、规定都未出台，故目前动迁新政的具体实施缺乏可操作性。具体分析如下：一、动迁新政对于房屋征收部门和房屋征收实施单位如何产生规定不明确。动迁新政第四条中规定“市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”但对于市、县级人民政府到底确定那些部门为房屋征收部门，和具体如何确定都没有具体的操作细则。动迁新政第五条中规定“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”但对于房屋征收实施单位究竟由那些单位构成或产生，是否就是以前的拆迁实施单位目前动迁新政都没有具体规定二、动迁新政对于被征收人最关心的问题“征收补偿方案如何确定”规定不明确。动迁新政第十条中规定“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。”房屋征收部门拟定征收补偿方案的具体程序和到底那些具体部门有权对征收补偿方案进行论证没有明确规定。动迁新政第十一条中规定“因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”和第十二条中规定“房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。”对于“多数被征收人”和“被征收人数量较多”没有具体明确的说明，未明确规定究竟被征收人的人数比例达到多少算是多数和数量较多。三、关于动迁新政中所涉及的“房屋征收评估办法”和“房地产价格评估机构的选定办法”还未公布出台这造成动迁新政的具体实施难以进行。动迁新政第十九条中规定“房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。”目前《国有土地上房屋征收评估办法》的征求意见稿在征询期正式的《国有土地上房屋征收评估办法》还未公布实施，那么这段时间是否仍然可以适用2003年12月1日建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》对动迁新政下的国有土地上房屋的征收进行评估来确定被征收的国有土地上房屋的评估单价呢?如果不能适用，那么在《国有土地上房屋征收评估办法》未公布实施前事关被征收人切身利益的国有土地上被征收房屋的评估价格又如何确定呢?动迁新政第二十条中规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”首先目前《房地产价格评估机构的选定的具体办法》还未出台，其次对于中立的第三方房地产价格评估机构的选定可以通过多数决定、随机选定等方式确定太过随意，因为“通过多数被征收人决定”到底多少人算多数人?多数被征收人所选定的房地产价格评估机构是否就一定能保障少数不同意的被征收人利益呢?至于“随机选定房地产价格评估机构”更是荒唐可笑，房地产价格评估机构的选定事关被征收人的切身利益，通过随机方式选定未免太过草率、随意。综上，本人认为在目前动迁新政刚公布不久，地方关于动迁新政配套的实施细则以及动迁新政所涉及的相关具体规定、办法的还未出台的情况下动迁新政还难以具体实施，需要一定的时间对新老动迁政策的衔接进行过渡，以使得动迁新政能够更好得具体实施，从而更好的保障被征收人的合法利益

集美区国有、集体土地私人住危房翻修改造建设审批管理规程为规范辖区私人住房危房翻修改造建设（以下简称私危房改建）审批工作，方便行政相对人，依据相关法律法规，参照厦门市有关规定，结合我区历年的私危房翻改建、维修审批的实际情况，特制定本操作规程。一、适用范围厦门房屋拆迁集美区规划建设用地范围内私危房的翻改建（被市、区级及市、区级以上认定为风貌建筑或历史文物古迹建筑及发布拆迁公告的地区除外）二、受理条件厦门土地征收（一）申请私危房翻建改建的书面申请书（应写明房屋的来历、建造时间、房屋的现状、要维修的部位、将采用的建材和颜色等情况）；（二）申请人和产权人的身份证复印件，申请人原则上应为房屋产权人或持有产权人的书面委托书；（三）房屋所有权证、国有土地使用证或其他可以证明房屋产权归属的有效证件；（四）与房屋地址相一致的户口簿复印件；（五）对周边住户通风采光有影响的，需提供和周边住户协商一致的书面材料；（六）体现房屋四面外墙状况的照片；（七）翻改建的应提供厦门市房屋安全鉴定所出具的《房屋安全鉴定书》（C、D级危房才允许翻建）；（八）土地部门出具的符合“一户一宅”的证明材料；（九）维修若涉及到房屋外观，应提供拟维修的立面效果图，不得随意改变原房屋建筑风格；（十）需要提供的其它文件、资料。三、审批依据（一）国务院批准的《城镇个人建造住宅管理办法》；（二）《厦门市城市规划条例》；（三）《厦门市房屋安全鉴定和防治管理规定》（[厦门市人民政府令]第67号）；（四）厦门市实施《厦门市房屋安全鉴定和防治管理规定》的若干规定；（五）其他相关法律法规规章。四、审批原则私危房翻改建实行两级管理。三层以下（含三层）私危房直接向区建设局申办具体规划审批手续；三层以上危房由区建设局提出初步审核意见，报市规划局（规划分局）批准后，再由区建设局发放《建设工程规划许可证》。（一）私危房翻改建面积控制标准：国有土地使用权私人住房翻改建的建筑规模按原性质、原基地、原规模、原层数、原高度控制标准审批，但最大建筑总面积不得超过360平方米；集体土地私房新建、翻改建的面积按原红线面积、三层标准审批，但最大建筑总面积不得超过360平方米，住房总面积不足人均30平方米的给予适当增容审批。（二）对已列入近期规划改造、征用的地段（尚未发布拆迁公告的），根据具体情况需对危房翻改建的，应报区政府常务会研究同意。（三）对于被认定为风貌建筑或历史文物古迹建筑（包括构筑物）的翻改建、修缮，按历史风貌建筑保护的相关规定经由区建设行政主管部门及其主管领导签署意见后，报市规划局（规划分局）审批。五、审批管理程序（一）初审：审查申请人提交的相关材料，符合申请条件的，发给《集美区私房建设申请表》；（二）复审与勘察：复审申请人交回的《集美区私房建设申请表》，会同有关人员进行现场勘察，并通知申请人委托有资质的测绘单位和设计单位进行测量和设计；（三）核查与报批：核查设计单位资质、所报图纸及分层面积等是否国家相关规范和城市规划设计要求；根据现场勘察、测绘及设计结果经集体研究，提出审批意见；（四）办理《建设工程规划许可证》：对房屋的建设进行全程管理，对符合许可要求的并提供施工单位资质后给予办理《建设工程规划许可证》。（五）审批时限：20个工作日（从受理时间到发放审批意见书，但不含申请人委托测量时间及现场勘察后需补交材料时间）（六）监管办法：1、在区建设局办件服务大厅应将私房审批规划管理审批须知（含审批对象、审批条件、审批依据、审批原则、审批程序、审批时限）、审批程序流线图、审批结果以及申请书示范文本等进行公示；2、公开具体承办人、负责人姓名，工作人员上岗时配证、置身份牌。3、《建设工程规划许可证》发放前，须在申请人所在村（居）政务公开栏及区行政服务中心公示栏公示7天，公示内容包括申请人姓名、房屋地址、拟批准的翻建改建面积等，群众无异议的，方予发放。