陈得雄

李某通过某房产中介向赵某购买一套房屋，合同约定李某付赵某10万元定金，合同签订当天李某付赵某5万元定金，剩余5万元定金于半个月内支付，逾期支付，赵某有权没收已付定金，并解除合同。后因李某没有按约支付剩余5万元定金，赵某便将房产售与第三人。李某起诉到法院，要求赵某承担一房二卖的违约责任，理由是李某与赵某曾就剩余5万元定金的支付时间达成口头约定，但没有提供证据证实。李某同时指出，赵某没有通知李某解除房屋买卖合同，直接处理房产，是明显的违约行为。经法院审理认为，李某不能提供证据证实双方曾对定金的支付有另行约定，鉴于李某不足额支付定金违约在先，且无证据证实李某时要求继续履行合同，赵某后将涉案房屋另售第三人，赵某的行为不构成违约。因此驳回李某要求赵某承担一房二卖的违约责任请求。【陈得雄律师点评】从本案的争议来看，李某提出双方曾就定金支付期限作了口头变更，却无法拿出证据，也没有向赵某作出要求继续履行合同的意思表示。因此，法院最终判决驳回李某要求赵某承担违约责任的请求。陈得雄律师认为，二手房交易的买卖双方，一定要认真阅读房屋买卖合同，根据房屋买卖合同的条款严格履行，否则，将承担违约责任，现实中，不少当事人都注重口头达成的协议，从社会角度看，是好事，说明大家都是讲信誉的，但一旦出现纠纷的情况下，对方否认口头约定的情况下，己方将承担举证不能的不利后果，因此，从法律角度，仅靠口头约定是不足以保护自己的权益。陈得雄律师提醒，在出现新情况的情况下，不能按照原来的房屋买卖合同条款履行时，一定要通知对方，并根据新情况的出现，重新修改协议的条款或达成新的补充协议。否则一方否认口头约定，另一方因证据不足而承担败诉结果。故，只有注重证据，官司才能打胜。

林某通过某房产中介向李某购买一套房屋，房屋价款200万，并支付了首期款20万元，《房屋买卖合同》约定：“出卖人如未按本合同规定的时间申办该房屋交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金”。后因李某未能按照房屋买卖合同的约定办理房屋的交易过户手续，林某通过法院提出解除房屋买卖合同，并要求李某按房屋买卖合同的约定支付房价款（200万）10%的标准支付违约金20万元。李某答辩认为，未能办理房屋交易过户手续是因为林某的原因所造成的，但没有向法院提供有效的证据证实。法院认为，林某要求解除房屋买卖合同的理由成立，但林某要求李某按总房价的10%支付违约金的诉请不成立，因为上述合同条款仅约定按“房价款”的10%计付，未明确为总房价款，联系合同前后文，此处应作已付房价款理解为宜。因此，法院作出判决，李某按已付房价款20万元的10%（即2万元）向林某支付违约金。【陈得雄律师点评】签订房屋买卖合同时，无论是购房者还是售房者，均应认真阅读房屋买卖合同，房屋买卖合同是双方权利义务的体现，也是双方履行的依据，在双方出现争议的情况下，也作为解决争议的依据。从本案的争议来看，由于林某未能在签订房屋买卖合同时发现这一细节，在双方发生争议后，提起诉讼前也未能充分评估，于是作出解决房屋买卖合同的决定，以期望能获得较为可观的“违约金”，结果是，既无法获得预期的赔偿，也解除了合同，可谓损失惨重。陈得雄律师认为，特别是二手房交易的买方，一定要看清楚合同的条款，在通过中介居间的情况下，可以提前要回一份房屋买卖合同的版本拿回家细看，确信没有疑问的情况下，再前往签订合同，而不是鲁莽行事。在双方发生争议时，应先细看合同，根据合同的约定，提出对自己有利的主张，避免出现本案中林某的主张巨额违约金落空，房屋也没能买到的不利局面。

对于一些不了解“第二套”的购买者，二手房纠纷专业律师陈得雄再次将相关政策供学习了解。以避免不必要的麻烦。关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知建房[2010]83号各省、自治区、直辖市、计划单列市和省会（首府）城市住房城乡建设厅（建委、房地局），人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），规范商业性个人住房贷款中贷款申请人（以下简称借款人）第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下：一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。五、各地要把城市房屋登记信息系统建设作为落实国发〔2010〕10号文件的一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市，要进一步完善系统；尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。要加强住房信息查询管理工作。房地产主管部门应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房〔2006〕244号）及《房屋登记簿管理试行办法》（建住房〔2008〕84号）进行查询，并出具书面查询结果。对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。中华人民共和国住房和城乡建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二〇一〇年五月二十六日

近期广东思哲律师事务所的二手房纠纷专家律师陈得雄又接到不少粗心的买家，因为对广州市限购政策的不了解，特别是认为有中介机构居间下，过份自信，造成签订的合约因自身不符合限购政策而无法购进房屋，出现房屋买卖合同无法履行，造成违约的局面，有鉴于此，再次将广州市的最新限购政策（2013年11月18日穗六条）供买家们参考学习。备注：2013年11月18日下午五时后，广州出台了“穗六条”，即《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号），内文共六条意见。“穗六条”中主要是提高二套房贷首付比例和提高外地人购房门槛。“穗六条”将非本市户籍家庭限购年限从一年延长至三年，将二套房贷首付从之前的6成提升到7成。《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》穗府办〔2013〕44号各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》(穗府办〔2013〕14号)实施以来，我市房地产市场出现了积极变化。为进一步做好房地产市场调控工作，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现提出如下意见：一、加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理，确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。二、增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。三、抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，追究当事人的法律责任。四、人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。五、引导开发企业理性定价。根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。六、穗府办〔2013〕14号文件与本意见不一致的内容以本意见为准，除此以外的其他内容继续执行。广州市人民政府办公厅2013年11月15日广州市人民政府办公厅秘书处2013年11月18日印发

编号：卖方：身份证号码/营业执照号码：代理人：身份证号码：地址：买方：身份证号码/营业执照号码：代理人：身份证号码：地址：（本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信形式邮寄至买卖双方确认的地址即视为送达，收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达）买卖双方经友好协商，就房产买卖一事订立本合同共同遵守：一、买卖双方出售及购入位于广州市（以下简称该物业）。建筑面积约为平方米，房地产证号码为，房产用途为（上述三项均以房地产证或相关法律文件上记载为准）。二、该物业之转让成交价为港币/人民币元（小写：HKD/￥），以下各条所述款项的币种均为本条确定的币种。三、买方按下述方式付款：1、定金为第一部分房款，支付方式如下：买方在签署本合同时向卖方支付定金元（小写：）。买方在签署本合同之日起日（含当日）内再向卖方支付定金元（小写：）。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管帐号，即视为卖方收讫定金,卖方应向买方出具定金收据,卖方拒绝出具定金收据的,不影响定金已交付的认定。2、第二部分房款为元（小写：）。一次性付款方式下的第二部分房款或银行按揭付款方式下的首期房款由买卖双方指定银行监管,买方须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管帐户,买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议,该款项按监管协议规定的程序操作。买卖双方另有约定的除外。付款方式如下（买方只可选择一种）：（）一次性付款：上述第二部分房款元（小写：），买方须在签署本合同之日起日（含当日）内全部付清，买卖双方须于该期限届满日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已将上述第二部分房款存入监管帐户之日）起三日（含当日）内签署《广州市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管。在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内,买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误。（）银行按揭付款：A、买方需办理银行按揭，则第二部分房款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方。买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约。B、买方应于签署本合同之日起日(含当日)内付清首期房款约元（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入帐户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。C、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日（含当日）内签署《广州市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管。在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内,买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误。领取房地产证当日（如评估报告需要送审的，则办理抵押登记手续的时间为领取房地产证且送审报告通过后两个工作日内,买卖双方均需配合办理送审手续，如因送审报告未获批准导致买方申请按揭银行无法贷出预先承诺的款项，则买方应在十五日内补足银行未能贷出的款项）买方须及时与居间方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。D、如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款。如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款。四、卖方的房地产产权现状为：（），买卖双方均清楚该物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务。1、该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同之日起日内（含当日）将房地产证原件（系指无抵押、查封等任何权利负担的房地产证原件。下同）交予居间方。2、该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。3、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。五、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管。此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算。居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后（即卖方结清物业各项欠费、依约交付家私家电、完成租约转移）将该款退回卖方。如卖方未完成前述交接手续，则居间方有权将该保证金冲抵卖方应支付的物业欠费、家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项后多退少补。六、放款时间、方式：1、房地产过户转让手续办理完毕，即买方领取买方名下的新房地产证后，由监管机构按监管协议的约定支付给卖方。2、如买方办理银行按揭，则银行承诺贷款之金额由银行按照约定支付给卖方。七、按有关规定，买卖双方需付费用：⑴营业税；⑵城建维护税；⑶教育附加费；⑷个人（企业）所得税；⑸土地增值税；⑹契税；⑺产权登记费及贴花；⑻印花税；⑼交易服务费；⑽土地使用费；⑾买卖合同公证费（交易双方一方是境外人士需）；（12）借款（抵押）合同公证费（买方是境外人士按揭付款需）；（13）委托公证费;（14）赎楼担保费和手续费；（15）赎楼贷款短期利息;（16）过户、按揭服务费；（17）查档（证）费；（18）因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用；（19）评估费；（20)其他；其中买方支付上述项，卖方支付上述项。本合同未约定承担方的税费，依照法律法规、政府规定或交易习惯确定具体承担方；本合同签订后因法律法规、政府规定发生税费（种类或税率）增加或减少的，由买卖双方各自按规定承担或相应减付。买卖双方不得以上述原因为由拒绝履行合同。八、交易物业租赁现状为下述第项（只能选择其中一项）：1、交易物业现不附有租赁合同。2、交易物业附有租赁合同，租赁期至年月日止。现每月租金元，押金元。卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权。买卖双方同意按下述第种方式处置租赁合同（只能选择其中一种）:A、继续履行。该物业产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。买方自物业交付其使用之日起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。卖方须于物业交付买方使用当日或之前协助买方与承租方签订新的租赁合同，并于签订新的租赁合同当日将其已收取的原租赁合同项下之租赁押金转交予买方。如之前的租约在租赁管理部门已备案的，则卖方还需配合办理撤销备案的相关手续。B、解除合同。卖方须于物业交付买方使用前解除原租赁合同，将物业按本合同第九条约定的时间以空置状态交付买方使用。买方对因原租赁合同产生之纠纷不承担任何责任。卖方在签署本合同后，擅自与承租方另行签署租赁合同延长租期或降低租金或以其他方式损害买方利益的，或者无法按约定解除原租赁合同的，买方有权要求卖方支付转让成交价百分之五的违约金。九、买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起两日内或另约定为。交楼前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、有线或数字电视、上网、管理费等费用），买方代卖方缴纳有关欠费的，有权向卖方追索或要求居间方从托管的交房保证金中抵扣。交楼时买方应将剩余未结清款项一并交予卖方。十、卖方须将该物业按下列第项（只能选其中一项）之标准交付买方使用：1、以空置状态交付。卖方须于交付使用前将家私电器搬出，但不得破坏或更换该物业既有的门窗、壁橱、橱柜、洁具、水电、煤气、灯饰、通讯等装修及固定设施，否则须赔偿买方之损失。2、附带家私电器交付。卖方除依本条第1款约定交付外，还应按买卖双方签字确认的清单交付家私电器。买方给付之房款已涵盖家私电器，无需再另行付款。经双方验收书面确认收楼后，该物业设施、装修产生问题与卖方无关，买方可对该物业进行装修及设施安装。十一、卖方在交房时将该物业内的电话、煤气、有线或数字电视、宽频网络等:（）无偿过户给买方；（）买方办理过户后将相应的开户费、押金等退还给卖方。以上任一方式下相关转名费用均由买方支付。十二、该物业是以现状售予买方,而买方在签约前已亲自或授权代表检查该物业,故买方不得借此拒绝履行合同。十三、卖方保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税费、抵押等事宜，卖方应在签署《广州市二手房买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。十四、本合同履行过程中，如因国家或地方政策调整，对本合同约定（含首期款金额、能否贷款、贷款金额、税费等）产生影响的，买卖双方应严格按国家或地方的新规定履行相应的义务,不得以此为由要求解除或拒绝履行合同，否则视为根本违约。十五、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百份之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。十六、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百份之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。十七、合同双方此前在谈判中的声称、理解、口头承诺以及协议内容，如有与本合同不一致的，以本合同为准。本合同对买卖双方相关权利义务未约定或约定不明的，买卖双方不得以此为由要求解除或拒绝履行合同，应按相关法律法规、政策或交易习惯确定各自的权利义务。十八、本合同一式三份，买卖双方及居间方各执一份,均具同等法律效力。自买卖双方签字或盖章之日起生效。十九、如因本合同产生争议，双方协商无法解决时，交由该物业所在地人民法院诉讼解决。二十、备注条款：卖方：买方：日期：年月日