张孟胜

一场60年一遇的大水考验了全市所有楼盘的质量问题，从咨询我的电话中，我知道目前北京很多项目都出现了不同程度的漏水。这样的情形令我震惊，因为楼体漏水的项目涉及全市很多区县的楼盘，其中不光有小盘项目也有大盘项目，不光有名不见经传的开发商还有名声如雷贯耳的开发商，很多咨询业主愤恨溢于言表。对于楼体漏水的问题，业主普遍关心的是能不能退房的问题，根据我既往经验，要全面客观的分析各个楼房具体情况，提出不同的解决方案，一味的主张退房可能无法实现业主的主张。房屋漏水情况要分三种情况看待：第一种情况是房屋主体结构质量不合格引起的漏水，这种情况下可以主张解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二种情况是房屋非主体结构质量不合格引起的漏水，且严重影响正常居住的，也可以主张解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第三种情况是房屋非主体结构质量不合格引起的漏水，但不影响正常居住的，则一般不能主张解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。对于如何理解分析主体结构与非主体结构，要按照建筑工程角度去看，而去判断到底有没有质量问题是经相关房屋质量鉴定机构鉴定的，而不是业主凭自己的肉眼、感觉去判断的，这种情况下问题倒是好解决一点。但是对于非主体结构质量问题引起的漏水情况是否影响正常居住，法律没有具体明确规定，这是很多业主困惑的地方，对此司法实践中处理的结果不一，如何能更好的维护业主利益，则需要专业的房地产律师收集证据，法律分析并完整呈现给法院后，争取法官理解，最终支持业主的主张。退房谈何容易，希望业主们要咨询专业人士后，制定一套完整的应对策略后再向开发商主张退房，避免打无准备之仗。

我做过房地产经纪公司的法律顾问，深知二手房交易深藏的法律风险所在。二手房交易容易引起法律纠纷的地方就是资金风险。（一）定金。一般情况下，如果买卖双方达成交易意向，买方都会支付一部分定金。一是定金数额就是买方要考虑的，二是定金合同是买卖双方要重视的。中介公司毕竟不是律师事务所，对于法律条款不是很熟知，所以要防止日后出现文字游戏。我建议买房要视情况支付定金，最后是少付点，因为双方随时都有可能出现反悔的情况。我又一个客户因为支付了70万的购房定金，因为某些原因房子没买成，结果现在定金问题还在处理之中，既浪费资金又浪费精力。（二）资金监管。在二手房交易混乱的年代，资金出现风险的事件层出不穷，现在要规范一点，但也不能掉以轻心。目前一般有三种资金支付方式;（1）建委监管帐户。这种方式最安全，但是效率最低，转账一般在交易完成后一个月左右。（2）银行共管帐户。效率适中，但是会有成本。（3）一手交钱一手过户。一般是卖方开个账户，买方汇入资金，在过户完成前由买方掌管。一般适用于即时交易。效率最高，但是风险最大。三种方式各有利弊，建议双方视情况选择。（三）尾款支付。很多交易没有尾款，一般是过完户就把所有的钱打过去了。其实问题就出在这个地方，比如在办理验房、住户搬离、物业交接、户口迁移等工作上问题多多。尾款相当于保证金，建议买方一定要在合同中约定可能出现阻碍收房后的情况后，如何处置尾款的处理办法。（文字系作者原创，如需转载请注明出处。）

二手房买卖对双方来说最敏感的仍是钱的问题。买方想的最多的就是如何省钱买到合意的房子，而卖方想的最多的就是房子如何卖出高价。决定双方利益最大化有几个因素，包括房价款、佣金、税金、贷款利息及担保费、公证费以及因纠纷带来了不确定性财产损失。今天我想谈税费问题。（一）税费承担问题。税务是国家按照法律规定强制征收的款项，决定了这部分钱是怎么省也省不掉的。以商品房为例：买方承担契税、印花税、交易管理费、权属登记费、测绘费等，卖方承担印花税、个人所得税、营业税、交易管理费。买房的时候，购房者一定要弄清楚房产性质、房产面积、房产交易时间，这些都是影响房产交易税费的因素。对此今后在详细展开讲。限购政策出来前，以前二手房买卖双方需要协商的只有价格问题，税费自然由买方来付。政策出台后，已经形成多年的市场交易潜规则正在发生着悄然改变。目前在买卖二手房时，双方不仅要谈价格，关于税的问题也越来越多地提及。目前采用最多的方式就是业主直接降价。在这个时候一定要在房屋买卖合同中对此约定清楚，以免交易失败。（二）避税问题。避税一般以阴阳合同的形式存在，在阴阳合同的问题上司法实务中对此有不同看法，正是没有统一的标准，对阴阳合同引起的法律风险不得不引起买卖双方的重视，当然我们的税务制度也存在一定的弊病，所以对此都是睁一只眼闭一只眼。避税涉及的风险首先是涉嫌偷漏税问题，有一些体系内的购房人对此相对要审慎，所以买房的时候应该考虑，不能因小失大。其次是法律风险，当交易出现纠纷是，司法审判对待阴阳合同的处理存在不确定性，打个比方，如果认定阴合同有效，要补交税费。如果认定阳合同有效，卖方必定房价损失，多余的房款要退还买方。买房在许多人一生中都是较为重大的资产交易行为，处理不好会给个人、家庭带来诸多问题，建议各位审慎行事。当下随着房产经纪公司的出现，为二手房交易提供了很多方便，但不可否认交易风险还是时有发生，精通房地产法律的律师往往在这个时候更容易受到客户的认同。（文字系作者原创，如需转载请注明出处）