惠娟

修改购房合同购期房需谨慎房产中介保证交易安全和可靠的“改合同”业务，有没有风险？对此，宣齐律师表示，采用改合同形式转让期房，极容易产生纠纷。如果期房交易过程短，风险稍微小一些。但是从现在的情况来看，改合同往往需要很长一段时间，风险很大。案例回放：2010年11月，李先生通过中介公司购买了一套位于高新区的80多平方米的房子，总价值50多万元，并与原房主、中介签订了三方合同。因小区刚刚落成，暂时没有办理房产证，因此双方协商决定到开发商那里改合同，以这种方式完成房屋交易。开发商答应修改购房合同，并收取了2万元修改合同的费用，随后为买卖双方办理了更名手续，房子的户主变成了李先生。随后，李先生将50多万元的房款交给了中介，中介把房款转给了原房主。一切似乎进展得非常顺利，但随后出现的问题让李先生陷入了麻烦：最近，先是银行告知开发商，房子的贷款没有按期交还，让开发商承担相应责任。开发商调查后发现，原来是原房主拿到李先生的购房款后不见了，导致了逾期还款。在此情况下，银行开始追究担保方开发商的责任，开发商随后开始追究李先生的责任；银行现在又要求拍卖房子抵贷款，而李先生也没啥好办法，只好开始追究中介的责任；中介则表示自己没有责任，李先生又向开发商解释，自己已经给原房主交了房款，不应该再担责……宣齐律师说法：修改合同购买期房极易产生纠纷宣齐律师分析，修改购房合同有风险，风险主要是卖家及开发商的诚信度，最重要的是房子的手续全不全。即使这卖房者和开发商都遵守合同，如果该房产手续不全，比如配套费没交，或者没有规划属于违章楼等，买房者就办不了房产证。改合同时，卖方掌握了主动权，如果在正式成交前房价上涨了，卖方容易反悔，要么毁约要么加价，如果在正式成交前房价下跌了，买方已经交了钱，没法退掉，很难维护自身利益。宣齐律师指出，采用改合同形式转让期房对房地产市场影响很大。直接到开发商处更名的，往往是炒楼者抢先认购房号再调高价格转手赚取差价。这种间接炒高房价的行为，扰乱了房地产市场。宣齐律师温馨提示：现在许多购房者都是通过到开发商那里改合同的方式购房，但是一旦出现问题，就会带来错综复杂的纠纷。类似李先生这样的购房者，在购买存在贷款或存在抵押、查封及其他问题的房产时，一定要仔细审查，避免遇到上述情形，或者产生其他不必要的纠纷。“在通过改合同的方式购买房子时，一定要查看房子是否存在贷款等情况，因为牵扯到银行、开发商、原购房者、中介等许多方面，一旦出现问题将会非常麻烦。”购买期房需注意：1、买方要了解房屋整体现状及产权状况，并要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（不是必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。最好申请在房管局备案，确认购房合同的效力和公信力。3、办理产权转移过户手续。交易后，买房应要求卖房尽快办理过户手续，交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。4、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。5、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费、贷款手续后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

民事答辩状答辩人：XX集团公司住所地：**市**区**路**号法定代表人：**职务：总经理答辩人因与YY承揽合同纠纷一案，现依据事实和法律，提出以下答辩意见，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。一、XX集团陕西分公司为原告诉称承揽合同的一方当事人，具有独立诉讼主体地位，应当参加诉讼，原告无权直接起诉总公司。《民事诉讼法》第四十九条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。《民诉意见》第40条规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，第五款包括法人依法设立并领取营业执照的分支机构。XX集团陕西分公司为依法成立、经依法登记、有营业执照的分公司，具有相对独立性。与原告发生承揽合同纠纷的当事人为分公司，依据上述法律的规定，分公司虽不具有法人资格，但具有当事人资格，应当作为诉讼主体独立参加诉讼。该承揽合同纠纷为原告与分公司签订，总公司并不知情，对于该承揽合同的真实性及其履行情况均无从得知。原告诉称与分公司存在承揽合同纠纷，分公司有独立诉讼资格，原告应该以分公司为被告，无权直接起诉总公司。二、原告诉称，2008年12月9日，分公司原负责人ZZ在其承揽合同中签字，对所拖欠货款进行了确认。而原告在起诉书中称原负责人为“杨惠生”，若原负责人ZZ真的对所拖欠货款进行了签字确认，原告不可能不知原负责人Z经理的真实姓名；且原告并没有提供所称的承揽合同，也没有提供其他相关证据，答辩人有理由怀疑该承揽合同的真实性，不排除伪造的可能性。三、XX集团陕西分公司原负责人ZZ已涉嫌经济犯罪被西安市新城分局立案侦查，下落不明，并将本案涉及的相关合同及其他材料带走，致使总公司无法掌握其他的证明材料，对本承揽合同是否真实存在及是否属于ZZ的个人行为等重要事实无法明确，更无法考证，需要等ZZ归案及公安机关的调查结果才能查明。因此，本案所涉承揽合同纠纷事实不清，证据不足，有待核实。综上，本案事实不清，证据不足，原告无权起诉总公司，根据《民事诉讼法》第四十九条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、第65条等相关法律规定，特请求人民法院依法驳回原告诉讼请求，以维护答辩人合法权益。此致雁塔区人民法院答辩人：年月日

案例回放：某饮料公司股东张先生向银行贷款20万元，用于自己的汽车修理部。为此，张先生与银行签订了贷款合同。同日，饮料公司经理赵先生以公司的名义为上述借款提供了连带责任的保证。银行与赵先生签订了保证合同。合同约定饮料公司为公司股东张先生从银行的20万元借款提供连带责任的保证，保证期间2年，保证的范围是借款本息及实现债权的费用。同时，保证合同中还写明赵先生是饮料公司的经理，此借款是张先生的个人借款。借款期限届满后，张先生没有归还借款本息，饮料公司也没有承担保证责任。银行起诉至法院，要求张先生、饮料公司连带归还其借款本息20余万元。第一种观点：赵先生是饮料公司的经理，他的行为是职务行为，完全可以代表公司。他以公司的名义为股东张先生的个人借款提供担保的行为有效，其与银行签订的担保合同有效，饮料公司应承担保证责任。但饮料公司承担责任后，可以向赵先生追偿。第二种观点：赵先生虽是饮料公司的经理，但他没有经过公司的同意就以公司名义为张先生的个人债务提供担保。债权人银行在明知赵先生只是饮料公司经理，而没有审查其是否具有公司授权等相关证明的情况下就与其签订保证合同，存在过错。所以，双方签订的保证合同无效，公司不应承担保证责任。争议焦点：赵先生以公司名义出具的保证合同的效力及公司是否应承担保证责任。宣齐惠律师解法：我国公司法规定，董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。本案中，饮料公司的股东张先生为个人的汽车修理部从银行贷款20万元，此债务是张先生的个人债务，与饮料公司无关。饮料公司经理赵先生以公司名义用公司资产为张先生的个人债务提供担保，违反了上述法律的禁止性规定。最高法院关于担保法的司法解释规定，董事、经理以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。除债权人知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。本案中，饮料公司经理赵先生以公司名义与银行签订的保证合同是无效合同。在这种情况下，一般应由债务人张先生、担保人饮料公司承担连带赔偿责任。但赵先生与银行签订的保证合同中写明赵先生只是饮料公司经理，此笔债务是张先生的个人债务，由此，债权人银行应当知道赵先生无权代理公司，他只是以公司名义为张先生的个人债务提供保证，但银行仍与赵先生签订了保证合同。所以，担保人饮料公司对银行的损失不应承担连带赔偿责任。法院判决：本案中，银行与张先生之间签订的贷款合同，符合法律法规的规定，合法有效，合议庭对此没有异议。法院判决张先生归还银行的借款本息，赵先生以饮料公司名义与银行签订的保证合同无效，驳回银行要求饮料公司承担连带保证责任的诉讼请求。