申真

商品房买卖法律问题研讨一、商品房买卖合同概念《商品房买卖若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。目前各地在商品房买卖中均强行推广商品房买卖合同示范文本：河南省今年制作了新的商品房买卖合同示范文本（2011）在全推广使用，郑州市在推广使用该示范文本同时下发了《关于规范商品房买卖合同签约行为的通知》及《商品房买卖合同签约注意事项》。二、我国商品房预售制度与商品房按揭制度简介（一）房屋预售也称商品房预售、楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。根据《城市商品房预售管理办法》，取得预售许可证需满足以下条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设工程投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。实践中，要取得商品房预售许可证，需要前置手续非常多，在郑州目前达到31项之多。预售许可证办理的节点为房地产项目资金回流的起点，在房地产项目合作中都会密切关注此点。恒大地产去年曾创造签订土地出让合同到取得预售证之间2个月的纪录。（二）按揭制度我国大陆地区对按揭一词的接触和了解得助于自五六十年代兴起于香港地区并于90年代传入我国的“楼花按揭”，作为房地产行业与金融业交融的产物，楼花按揭目前已经成为当今世界发达市场经济国家和地区广为流行的融资购楼方式。目前我国的按揭贷款制度还存在一定的制度困境，在没有取得房屋产权前，银行是通过预售合同抵押及开发商的担保共同为按揭贷款提供担保，但是预售合同抵押显然缺乏《物权法》依据（在建工程抵押？），其来源是《城市房地产抵押管理办法》第三条规定（本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为）。三、合同效力（一）未取得预售许可证签订的商品房买卖合同无效《商品房买卖若干问题的解释》第二条规定，未取得商品房预售许可证签订的商品房买卖合同无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。（二）其他违反相关法律法规行为造成合同无效的情形1、以商品房销售名义非法集资的无效。《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，构成非法吸收公众存款罪，所签订的商品房买卖合同也应为无效。2、基于假按揭所签订的商品房买卖合同应当属于无效。四、认购、预定等协议性质《商品房买卖若干问题的解释》第四条、第五条规定对认购、预定协议进行了规定，根据以上规定结合相关学说解释可以确定：1、认购协议、预定协议为一种预约合同，是为预备签订商品房买卖合同而签订的合同。一般认为，预约合同具备以下特征：第一，预约合同是诺成合同；第二预约合同是谈判期间对未来事项的预先规划；第三，预约之标的是当事人为将来订立本约而谈判；第四，预约具有法律约束力。《商品房买卖若干问题解释》中对此类协议表述为“出卖人通过签订认购、订购、预购协议等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的……”。2、预约合同期间当事人的义务应当为遵循诚实信用原则促成交易进行，由于基于合同法中确定“平等、自愿原则”，预约合同不具有可执行性，违反预约合同承担责任的形式应为赔偿损失。3、《商品房买卖若干问题解释》规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”4、预约合同向正式商品房买卖合同的转化问题。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。五、交房问题（一）交房条件1、一般来讲商品房需要“两书一证”《城市商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅质量保证书》。”2、国家工商总局及河南省最新制作的《商品房买卖合同》（范本）中规定的交房条件均包括：1．该商品房经验收合格；2．该商品房经综合验收合格；3．该商品房经分期综合验收合格；4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、（其他约定）等几种，应当讲这几种交付条件均没有相关法律法规对其进行明确的规定。3、一般认为：竣工验收合格是指单位工程经过设计、勘察、建设、施工、监理等五大责任单位验收合格，目前郑州市的商品房买卖合同均以验收合格为交房标准。综合验收合格并非并明确的法律概念，一般认为房屋经过竣工备案，指房屋验收合格后由建设单位申请，房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行验收，验收通过后进行备案，通常情况下，只要能够通过备案，房产证的办理基本上就没有什么障碍了。目前在上海、北京、重庆等地要求交房条件为经过政府验收备案，这应当是以后商品房买卖交房条件的主流趋势。（二）交房中相关问题责任的认定1、将没有取得竣工验收的房屋交付给购房人如果没有取得竣工证明的话，购房人有权拒绝交房。但如果购房人没有对竣工验收证明文件进行查验即入住的话，在司法实践中一般视为购房人放弃相关权利。2、房屋存在质量问题如果房屋已经过验收合格，对于房屋存在质量瑕疵的，《商品房买卖若干问题解释》第十二条规定房屋主体质量不合格或不能交付使用的，购房人有权解除合同并赔偿赔偿损失。解释第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题影响正常居住的，买受人有权要求解除合同并赔偿损失。房屋存在质量问题的，保修期内购房人可以要求出卖人进行修复，造成其他损失的，购房人有权要求予以赔偿。六、办证问题1、办证的责任分担问题根据《房屋登记办法》第十二条的规定，办理房屋所有权转移登记应当由当事人共同申请。所以办理房产证应当是购房人与开发商之间的共同行为，开发商承担的应当是协助办证的义务，购房人如未尽到自身的义务不能要求开发商承担逾期办证的义务。2、办证义务履行完毕的标志《房屋登记办法》第二十三到二十五条规定，房屋登记机关对申请人提交的资料在一定时间内进行审查后向决定是否向购房人颁发房产证，房产证的办理过程中一部分属于双方均不能控制的因素。故开发商的协助办证义务履行完毕的节点应为向房屋登记机关提交合格的登记资料。七、合同解除的情形根据《商品房买卖若干问题解释》规定，合同解除主要为以下几种情形：1、存在下列情形之一的，购房人可以要求解除合同并要求双倍赔偿：（解释第八条）（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人的；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出买给第三人的；2、房屋主体结构质量不合格不能交付使用的；（解释第十二条）3、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的；（解释第十三条）4、出卖人延迟交付房屋或买受人延迟支付购房款，经催告后三个月合理期限内仍未履行的；（解释第十五条）特别注意：合同解除权的除斥的除斥期间（相关法律法规中对于解除权除斥期间的规定独此一处），解释第十五条规定，经当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，没有催告的行使期限为一年，当事人另有约定的除外。5、因出卖人原因导致逾期办证超过一年的；6、按揭贷款方式购买房屋，按揭贷款无法办理导致合同无法履行的；7、面积误差比超过3%（合同有约定的按约定处理）八、商品房买卖合同纠纷的特点1、复杂性、群体性商品房买卖合同纠纷的一方主体业主数量众多，纠纷的成因也是千奇百怪。但是单个案件的背后往往隐藏着众多持观望态度的业主，故不论代理任何一方，单个案件胜败都可能会带来案件以外的收获。2、专业性、偶然性商品房买卖涉及的法律法规数量较多，必须对其进行较为深入的研究，才能掌握好案件的突破点。业主起诉开发商的案件中往往由于自身的诉讼能力导致败诉。同时不管是开发商，还是广大业主证据资料中一般都会存在一定的缺陷，这给案件的审理过程会带来很大的偶然性。以上是本人对商品房买卖合同纠纷案件的一些粗浅认识，希望大家批评指正。