赵娜

【摘要】要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。投标属要约，发放中标通知书属于承诺，承诺生效时合同成立，受法律保护。房与法苑房地产专业律师通过下面的案例，为您解析招投标纠纷的一些常见问题。【案情简介】2003年1月，A厂取得了热力管线工程的建设工程规划许可证，并于2月对此项目进行公开招标，在招标文件中明确提到中标通知书是合同文件的组成部分。B公司在招标中中标，花费了8017元的投标费。A厂向B公司发放了中标通知书，要求B公司在接到中标通知后15天内到A厂签订工程承包合同。嗣后，B公司将其盖好章的建设工程施工合同一式六份交给A厂，但A厂收到此合同后一直未在合同上签字盖章，亦未将合同返还给B公司。2004年6月，B公司发现A厂又对该项目重新进行招标，且向C公司发放了中标通知书。2004年8月，B公司将上述情况反映至招标办公室，招标办公室对双方的纠纷进行了调处，出具了《投诉调查处理意见》，其中认定A厂应对B公司进行赔偿，但A厂拒绝向B公司赔偿。后双方诉至法院。原告B公司诉称：A厂热力管线工程于2003年1月取得建设工程规划许可证并于2月对此项目进行公开招标。我公司在招标中中标，A厂发放了中标通知书。但A厂一直未与我公司签订施工合同。2004年6月，我公司发现A厂又对该项目重新进行招标，并向C公司发放了中标通知书。2004年8月，我公司将上述情况发映至招标投标管理办公室，招标办公室出具了《关于***工程投诉调查处理意见》，认定，A厂应对第一次招投标问题向我公司进行赔偿。但A厂至今未予赔偿，故我公司诉至法院，要求A厂赔偿我公司工人费用损失433300元、工程机械损失291200元，场地租赁损失60000元、办公费损失104500元、制标费45500元和投标费8017元、其他违约赔付540000元并承担本案诉讼费用。被告A厂辩称：我厂未能与B公司签订施工合同并非无故，系因B公司未能办理热源手续，双方无法继续合作。2004年6月进行的招投标不是对第一次项目私自进行的二次招标，而是通过招标办公室对另方案进行招投标。因B公司不能解决热源导致双方未能签订合同，未发生第一个招投标工程实施，故不存在诉请求中提到的所有损失费。综上，我公司不同意B公司的诉讼请求。【审判结果】本院认为：A厂就其热力管线工程发招标公告属要约邀请，B公司投标属要约，A厂向B公司发放中标通知书，属承诺，承诺生效时合同成立，故B公司与A厂之间的招投标合同成立，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。B公司中标后，A厂不与其签订建设工程施工合同，违反了招投标合同的约定，构成违约，A厂应赔偿B公司因投标行为而产生的相关费用损失，其中B公司主张的投标费8017元，证据充分，本院应予支持，但其主张的45500元制标费，因缺乏相应的证据加以佐证，本院不予支持。A厂称因B公司未能办理热源手续导致其无法与B公司签订施工合同的抗辩意见不成立，因为办理热源手续并非B公司的法定义务，亦非双方约定的合同义务。因A厂未在B公司提交的建设工程施工合同上签字盖章，故该建设工程施工合同不成立，B公司在A厂未与其订立建设工程施工合同的情况下，即大量招聘施工人员、租赁房屋及施工机械设备和车辆等，属自行扩大损失的行为，因上述行为产生的工人费用、工程机械停滞费、场地租赁费、租车费等应由其自行承担。B公司主张其他违约赔付款，因未能提供相应的证据加以佐证，故本院亦不予支持。B公司要求A厂赔偿办公费损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，判决如下：一、被告A厂于判决生效后十日内赔偿原告B公司投标费损失八千零一十七元。二、驳回原告B公司的其他诉讼请求。【律师评析】根据《中华人民共和国合同法》第十五条，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺生效时合同成立。房与法苑房地产专业律师意见与法院判决一致，认为本案中A厂发招标公告属要约邀请，B公司投标属要约，A厂向B公司发放中标通知书，属承诺，承诺生效时合同成立，故B公司与A厂之间的招投标合同成立，合法有效，应当受到法律保护，当事人也要受到招标合同的约束。A厂不与B公司签订建设工程施工合同，违反了招投标合同的约定，构成违约，A厂应赔偿B公司因投标行为而产生的相关费用损失。

【摘要】根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。【案情简介】2003年4月，甲投资公司就***工程材料设备采购进行招标，并制定了《竞争性询价文件》，其中约定：……七、招标文件售价：一千元（售后不退）。九、投标人须知：6、投标保证金按投标总价的2%计收，在购买招标文件五个工作日内交纳……同年9月，乙科技公司购买了该招标文件，并先后交纳了部分投标保证金共计56469.68元。2004年2月19日，甲投资公司给乙科技公司发函称：我公司PE管材料已于年前开标，我公司计划对贵公司的生产设备、库存原材料、检测设备等进行考察，其中发生所有费用由贵公司承担。后甲投资公司派人到乙科技公司考察，乙科技公司为其支出车船费、市内交通费、住宿费共计5822.40元。之后乙科技公司得知自己并未中标，故于2004年6月7日和7月15日，两次向甲投资公司发函要求退还投标保证金，甲投资公司未退还。乙科技公司遂诉至法院。原告乙科技公司诉称：2003年，甲投资公司经批准就***工程项目进行立项，并采邀请招标方式进行招标。我公司花1000元购买了该项目标书，并按照标书要求开始参与投标活动。先后两次向甲投资公司交纳投标保证金共计56469.68元。后甲投资公司到我公司考察并要求我公司负担一切考察费用，共计5822.40元。在甲投资公司考察过程中，我公司方获知我们并未中标，甲投资公司在开标后也未给我公司发过中标通知书。鉴于此种情况，我公司数次向甲投资公司发出催款函，要求其退还投标保证金，但至今未果，故我公司诉至法院，要求甲投资公司退还投标保证金56469.68元并支付逾期还款赔偿金，同时要求甲投资公司赔偿我公司考察费用5822.40元、退还购买招标文件的费用1000元，并承担本案诉讼费用。甲投资公司辩称：我公司对乙科技公司所述事实没有异议，也同意返还投标保证金56469.68元，但不同意乙科技公司的其他诉讼请求。考察费用是正常经济往来需要支出的费用，购买招标文件的费用在招标文件中已经明确约定了售后不退，故我公司不同意支付这两项费用。逾期还款赔偿金我公司也不同意负担。【审判结果】法院经过审理认为：根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。本案中，甲投资公司作为招标人违反了法律规定，没有将开标结果通知投标人乙科技公司，且在明知乙科技公司未中标的情形下还前往考察，由乙科技公司负担一切费用，对此，甲投资公司存有过错。甲投资公司的上述过错行为给乙科技公司造成了损失，应承担相应的民事责任。故乙科技公司要求甲投资公司退还投标保证金并支付赔偿金的请求，证据和理由均充分，本院予以支持；其要求甲投资公司退还标书购买费的请求，因标书中明确约定文件售后不退，故该请求本院不予支持。判决如下：甲投资公司返还乙科技有限公司投标保证金56469.68元及逾期退还投标保证金的损失，并赔偿乙科技有限公司考察费损失5822.40元。驳回原告乙科技公司的其他诉讼请求。【律师评析】甲投资公司就***工程材料设备采购进行招标，乙科技公司参与该项目投标，双方均应遵守法律法规的有关规定，并依照招标文件确定的程序开展招投标工作。《中华人民共和国招标投标法》第四十五条第一款规定，中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。本案中，甲投资公司的行为明显违反了招投标法的相关规定，不仅未履行应尽的通知义务，告知乙科技公司未中标；而且还在明知对方未中标的情况下前往考察，并要求对方承担一切考察费用，其行为存在明显过错。因此，房与法苑房地产专业律师认同法院的判决，甲投资公司作为招标人，未按照法律规定履行相应的义务，应当承担赔偿责任。

【摘要】涉案项目经过招投标后，虽未签订书面建设工程设计合同，但由于原告对项目确实进行了方案设计，被告也接受并予以呈报且获批准，合同依法成立并生效。【案情简介】原告A设计公司（下称原告）与被告B房地产开发公司（下称被告）建设工程合同纠纷一案。原告诉称：被告就开发建设的“××”项目的规划设计方案向我公司提出招标意向。我公司中标后，即按照被告的技术要求开展了设计工作。后我公司向被告提交了方案设计成果，被告对此予以认可并将我公司设计的“××工程设计方案”向市规划委员会申报。随后，我公司向被告提交了《建设工程设计合同》，在该合同中写明“按照之前被告提出的报价，全部设计费为69.5万元，完成方案设计后被告应支付该阶段的设计费为全部设计费的20%即为13.9万元，逾期付款被告应支付日千分之二的违约金”。但是被告没有在合同上盖章。后市规划委员会向被告签发了《设计方案审查意见》，审查同意了由我公司设计的××××工程的设计方案。但是，被告没有依照合同规定继续委托我公司进行后续的初步设计和施工图设计，而是委托他人另行设计，双方合同实际终止。我公司多次向被告催要方案设计阶段的设计费，但是被告一直拖延未付。故诉至法院，请求判令被告向我公司支付拖欠的设计费139000元；支付迟延给付设计费的逾期违约金；支付我公司为实现上述债权所支出的企业信息查询费20元、交通费100元。被告辩称：原告所提供的合同是我公司没有在上面加盖公章，也没有授权人签字的合同，是缺少合同成立必要条件的合同。因双方之间不存在所谓的合同关系，因此原告以自己提供的并仅加盖自己公司公章的设计合同主张设计费是没有根据的，更谈不到违约金。原告的企业信息查询费和交通费应由原告自己负担。我公司不同意原告的全部诉讼请求。【审判结果】法院通过审理认为：原告提供的建设工程设计合同，因没有被告的相关签章而不具有合同效力，原告据此主张设计费用本院不予支持。原告虽未与被告签订合同，但原告就××项目确实进行了方案设计，被告也予接受并将原告的设计成果向市规划委员会呈报并获批准，应视为合同关系成立，被告应给付原告相应的设计费用。结合原被告双方提出的诉求主张以及各自提供的证据情况综合认定，遂判决：被告B房地产开发公司给付原告A设计公司二万元。驳回原告A设计公司的其他诉讼请求。【律师评析】本案争议的焦点为合同是否成立并生效，房与法苑房地产律师认为，涉案项目经过招投标后，虽未签订书面建设工程设计合同，但由于原告对项目确实进行了方案设计，被告也接受并予以呈报且获批准，故合同依法成立并生效，具体理由如下：第一，合同依法成立。根据《合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行合同主要义务，对方接受的，该合同成立。”；第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第二百六十九条第二款规定：“建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。”第二百七十条规定：“建设工程合同应当采用书面形式。”本案中合同性质为建设工程设计合同，依照上述法律规定原被告应当采用书面形式，但书面合同仅有一方签字或盖章，该合同实际并未成立当然不具有合同效力，原告根据尚未成立之合同主张设计费，法院不予支持是正确的。但根据上述法律规定，原告一方已经对项目确实进行了方案设计，被告也接受并予以呈报且获批准，故视为合同关系成立是正确的，故原告应依法主张设计费才能获得法院支持。第二，合同依法生效。根据《合同法》第四十四条之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”法律、行政法规未规定建设工程设计合同应当办理批准、登记等手续才生效，故本案的建设工程设计合同依法成立时即生效。综上，根据《合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，房与法苑房地产律师非常认同法院的判决，更有效的体现了合同法公平原则和诚实信用原则。

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在建设工程招标过程中，经常有建设单位为了能够在招投标过程中获取比其他投标人更大优势，与他人订立居间合同，后因各种原因发生纠纷，双方争议的焦点即居间合同的效力，目前存在很大争议，房与法苑房地产律师为您逐一解析。一种观点认为：居间合同无效，因为双方签订的居间合同的目的是利用居间人的个人关系，通过其活动，在招标人开发商与投标人建筑单位之间建立关系，为建筑单位在投标中获取优势，从而达到签订建设工程承包合同的目的。而根据《招投标法》的规定，招投标活动遵循公开、公正、公平和诚实信用原则，任何单位和个人不得非法干预、影响投标结果，因此，该合同违反了《招投标法》的禁止性规定，为无效合同；另一种观点认为：《合同法》确立了居间合同法律制度，我国法律没有禁止建设工程承包合同的居间行为。招标公告虽然为公开事项，但并非公开的事项就众所周知。因此，公开招标的事项也存在向他人报告投标和订立合同机会的情形，投标人也可以将自己在投标活动中所办理的投标事项委托他人代理或者协助进行。招投标活动遵循公开、公正、公平和诚实信用原则，但并非招投标活动有居间行为就违反了招投标活动的原则，只是招投标活动中的居间事项与其他合同的居间事项有所差别。投标人提供投标所需的各种资料和投标书，让居间人参与其投标事务并支付一定劳务费的约定，没有违反我国法律规定，因此居间行为是有效民事法律行为。《建筑法》和《招投标法》相关法律规定的均是发包方与承包方之间不得以不正当手段签订建设工程承包合同。若各方当事人没有提供发包方与承包方以及居间人之间有违反《建筑法》和《招投标法》相应规定的行为；作为投标人和承包人也没有证明自己已付居间费用用于行贿和回扣等，也不能证明未付居间劳务费是为了违反有关规定，也没有提供当事人违反有关法律规定的事实依据，称居间合同违反了《招投标法》、《建筑法》等法律法规的相关规定，认定居间合同无效，是没有事实和法律依据的。房与法苑房地产律师同意第二种观点，提示如下：在建设工程招标过程中允许居间活动存在，但居间活动不能违反法律、行政法规的规定。在建设工程招投标过程中由于信息不对称，可以存在向他人报告投标和订立合同机会的情形，但起草居间合同一定要聘请专业律师，特别不能在居间合同中约定“保证取得工程”之类的条款，居间人也最好是与招标人无利害关系的主体，否则法院会据此认定居间合同无效。建筑行业的利润率偏低，从2001年-2004年分别为1.9%、2%、2.3%、2.2%；2006年-2007年的行业利润分别为2.09%、2.38%。因此在居间合同中约定的报酬不宜过高，否则在审判中，法官会根据公平等价原则对居间报酬进行调整。

一、“房改房”的基本概念“房改房”也称已购公房，是指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。“房改房”是我国特定历史时期的政策福利分房，它具有出售对象的特定性、出售价格的非市场性、享受优惠政策的一次性等特殊属性，与商品房的属性截然不同，因此，判断其权属既不能简单依据出资时间和出资来源，也不能以产权登记时间，而应该从特定历史时期的背景出发，充分考虑国家政策制定的初衷，作出符合现实国情的判断，既要符合法律条文和政策的双重要求，又要做到对当事人权利的公平认定。二、“房改房”权属认定的法律依据那么，享受了已故配偶生前工龄优惠政策购买了“房改房”的部分产权后又于再婚期间补交余款取得了房屋全部产权的，该“房改房”的产权应该如何认定，是属于购房人个人财产，还是购房人与已故配偶的夫妻共同财产，或者是购房人与再婚配偶的共同财产？认定的法律依据又是如何？房与法苑律师将以上述问题为切入点，分析“房改房”权属认定的相关法律依据。对此问题，法律界曾有两种截然不同的处理意见。第一种意见是最高院的答复意见，即已被废止的[2000]法民字第4号复函，认为购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，故应以购房款是否夫妻双方的共同积蓄作为夫妻共同财产的判断标准。业内人士称为“房款来源”判断标准。第二种意见是建设部的答复意见，即建住房市函[1999]005号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》，认为只要购买“房改房”时享受了已故配偶的工龄优惠就一律作为夫妻共同财产处理。常被法律人士称为“福利政策”判断标准。两种答复意见截然不同曾一度给“房改房”权属认定带来很多困扰和矛盾。然而，2013年4月8日起施行的法释[2013]7号《最高人民法院关于废止部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》，明文废止了《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（[2000]法民字第4号）这部司法解释性文件，给法律界公证界及房产管理部门等带来了巨大影响。它将对享受已故配偶工龄优惠所购“房改房”的权属认定依据，由以简单的“房款来源”作为判断标准而被以是否享受“福利政策”的标准所取代，即以是否使用了权利人一方的包括工龄优惠在内的各种房改福利优惠来做基本的判断原则。然而，我们仍会疑惑，以“福利政策”判断标准作为“房改房”权属认定的法律依据，在理论上是如何论证成立的呢？三、房与法苑律师对“福利政策”判断标准作为“房改房”权属认定依据的理论论证“房改房”是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。是我国特定历史时期依靠国家政策保障实施的产物，它的出现与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分的。这种政策性优惠福利相当于是对职工的一种工资差额的补偿，只是表现形式不同于一般的财产，但仍属于是财产性权益。职工生前没有实际取得并不能就此否定他对这种财产性权益的拥有资格。根据现行房改政策，房改售房并不会因为一方死亡而受影响，在职工去世后，这种财产性权益常常会通过配偶的购买行为转化为房屋形态，将工龄优惠折扣通过房价表现出来，这样看来，职工去世后，配偶用其工龄折扣购买房改房，房屋产权归属去世职工与配偶共同所有便说的通了。然而，如前面问题中的所述，享受了已故配偶生前工龄优惠政策购买了“房改房”的部分产权后又于再婚期间补交余款取得了房屋全部产权的，房屋产权按照“福利政策”标准认定为购房者与前任配偶的夫妻共有财产，那么再婚配偶的权利该如何保障？是不是与《婚姻法解释（一）》第十九条：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”之规定相悖？房与法苑律师认为因购房人享受了其与已故配偶的工龄优惠最终以成本价购得“房改房”的全部产权，故房屋属于购房人与已故配偶的共同财产，其中的一半份额应依法分割归购房人所有，另一半则属于已故配偶的遗产发生继承，而对于再婚期间补差获取剩余产权的问题，因剩余产权的房款仍是建立在二人共同工龄优惠政策的基础上，故房改房的购房主体没有发生变化，仍是购房人与已故配偶，因此如房款中含有再婚配偶的出资，则其出资视为对购房人的垫资帮扶，应按债权关系处理，即再婚配偶的出资不能取得“房改房”的产权。由此分析，“福利政策”判断标准作为“房改房”权属认定依据的理论便得以论证。以上仅是房与法苑律师的个人拙见，还需要进一步的思考和论证，还望有不同意见的同仁给予批评指教。【相关阅读】北京房改房律师：使用已故配偶工龄所购房改房的权属问题房改房律师：子女出资是否可以享有房改房产权北京市房改房律师：小议房改房购房协议中约定服务期限离职退房条款

【摘要】根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，子女对父母有赡养扶助的义务，子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。《婚姻法》第二十七条第二款规定：“继父或继母和受其抚养教育的继子女间的权利和义务，适用本法对父母子女关系的有关规定。”因此，形成抚养关系的继子女有赡养继父母的义务。【案情简介】甲、乙再婚，乙有三个子女A、B、C，甲、乙结婚时，A、B均已成年并参加工作，只有C尚未成年。后因为甲做生意失败等原因，甲、乙离婚，当时C已成年。现甲年迈多病，生活自理能力差有无生活来源，遂起诉三个继子女A、B、C，要求三人支付赡养费。三人辩称，当时A、B均已经成年并工作，所以与甲不存在抚养问题。三人的亲生父亲丙，每月都支付抚养费给C，C与甲之间也不存在抚养关系，因此，我们不同意其诉讼请求。【审判结果】法院审理后认为，甲与乙结婚时，A、B均已成年，与甲之间不应存在抚养关系，因此，甲要求A、B承担赡养义务，缺乏事实、法律依据，不予支持。在甲与乙的婚姻关系存续期间，C当时年龄尚小，故应视为甲对其进行了抚养。C虽辩称其亲生父亲每月都支付抚养费，但未就此提供相应证据，对此无法采信，在甲目前生活困难的情况下，判决C应当履行赡养义务，支付赡养费。【律师评析】根据我国《婚姻法》的规定，子女对父母有赡养扶助的义务，子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。继父或继母和受其抚养教育的继子女间的权利和义务，适用本法对父母子女关系的有关规定。从上述法律规定可以看出，继父母和继子女之间只要形成了事实上的抚养关系，在继父母丧失劳动能力或生活困难的情况下，继子女就有赡养继父母的义务。房与法苑律师认为，中国老年人群体非常庞大，孝道的失传将会让千千万万的老年人面临无法养老的问题，从而发展为沉重的社会问题。为保障老年人老有所养、老有所依，让每一位老人都有尊严地度过人生最后的岁月，需要以法律的强制性来约束公民的孝道行为，需要我们法律人不断努力宣传，让老年人懂得用法律来保护自己的权益。相关阅读：养子女和继子女可以继承生父母的遗产吗？继父母与继子女的关系可否解除？