石锦双

借名买房的产权归属——张某诉李某物权确认纠纷案[案件基本信息]1、案由：物权确认纠纷2、当事人：原告：张某男被告：李某女[基本案情]原告张某与被告李某是继母子关系，张某39岁，李某66岁。被告李某于2008年（时年60岁，初婚）与原告之父结婚，因被告是吉林长春人，二人婚后经常回李某的家乡探亲，一住就是一两个月，借住在亲戚或朋友家，次数多了就感觉到不方便，原告出于孝敬自己父亲的目的，于2012年7月20日以被告李某的名义与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，购买一套一居室，地点位于长春市，面积61.3平方米，总价47万余元均由原告张某支付；随后为了便于二位老人居住，原告又出资对房屋进行了装修。但房屋的产权证书一直没有办理下来。2012年8月31日原告及原告的父亲、原告的弟弟、被告签订了一份协议，确认了被告对上述房屋仅有长期的居住使用权，没有所有权，且约定了过户的时间是被告百年后；2012年9月30日原告及原告的父亲、被告三人经协商签署《补充协议》，针对上述房屋部分再次明确被告有长期的居住使用权，所有权归原告，待被告去世后办理过户手续。2013年5月原告的父亲去世，因为其个人财产及夫妻共有的财产已经已经通过协议的方式处理完毕，所以没有留下任何遗嘱。但双方即原告方与被告因为原告父亲名下的存款现金的分配发生了继承争议，诉至法院；原告因为上述房产的物权归属产生了争议。[案件焦点]1、位于吉林省长春市的房屋是否属于被告夫妻共同财产？2、家庭成员针对吉林省长春市的房屋签订的“协议”是需要协商才能解除或撤销的合同，还是单方即可以变更或撤销的遗嘱？[律师代理要旨]北京市力行律师事务所石锦双律师(联系电话：13051085589)接受了原告的委托，作为张某的代理人参加了诉讼，归纳了本案的争议焦点，从而展开组织证据、解释证据等案前准备工作，力争形成支持委托当事人观点、维护委托当事人利益的证据链，结合法律法规的现有理念和条款起草代理词，为开庭作了充分的准备工作。第一，依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中原告要求确认物权的房屋还没有进行依法登记，不发生效力——此效力是指对外公示的效力；本案房屋相应权利和利益的取得是依据以被告之名签订的《房屋买卖合同》，房屋已经交付且已经装修后入住，所以作为房屋的权利方对房屋的占有、使用、收益等权利取得，因合同产生的债权已经实现。从合同的角度，被告为购买方且是在夫妻关系存续期间取得，应该属于夫妻共同财产。在审判实践中，房产证不是确认房屋所有权的唯一依据，产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但其并不具有绝对的效力；本案中权利人仅有《商品房买卖合同》，同理更不能作为确认房屋所有权的唯一依据，理由如下：1、依据民法“谁投资谁受益”的原则，本案确认物权房屋是原告全额出资购买，包括相关税费的交纳也是原告，其目的是为了尽孝，便于父亲和被告回乡居住使用，这一点在家庭内部成员签订的《协议》中是可以明确这一点的；2、根据相关司法解释，对财产的分割，有协议的按协议处理。本案中，2012年前后两次签订的《协议》及补充协议是家庭内部成员的分家析产合同。分家析产合同是指家庭成员对家庭财产进行分割的协议，属于当事人自愿处分自己财产的行为，一般是父母将自己的财产分给子女，一旦签订各方均须按约履行。《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”3、本案争议房屋在实质上为原告的个人财产，在形式上已经作为有共同利益的家庭财产进行了处分或分配，房屋不属于夫妻共同财产。第二、在《协议》中强调被告有长期占有使用权，在其去世后，才能在形式上进行过户，即变更登记手续。因为变更的时间点是被告的死亡，是否可以理解为这是一份遗嘱呢？答案是否定的。1、如前所述，被告对房屋没有实体上的权利和利益，房屋的所有权不属于被告，则被告不能将其进行处分；2、房屋过户约定在被告百年后，这仅是原告在形式上对房屋进行变更登记的时间点，不是原告取得房屋物权的时间，原告因为出资购买行为和分家析产协议的签订已经取得了相应的权利（因为没有取得产权证书，没有进行登记公示，所以原告主张房屋的物权确认）；这个时间点也是被告占有使用房屋的截止时间，所谓长期也是有截止时间的；3、被告对房屋的占有使用权是依据家庭成员共同签订的《协议》及补充协议确定的，其依据《商品房买卖合同》在实体上没有取得任何权利，因为其没有履行合同约定的任何义务。原告及原告的父亲、被告三人共同签订的关于分家析产的《协议》及补充协议是合同，不是任何人的遗嘱，其解除或撤销已经成为不可能，法定的解除、撤销理由没有，约定或经协商解除的可能也不存在，至少原告父亲的去世使之成为绝对的不可能；第三，原告要求确认上述房屋的物权归原告，事实证据确实充分，法律依据充足，从审判实践中产生的相应的司法解释具体而详实，原告的请求应该得到支持。[判决结果]如原告所愿，法院一审判决确认长春市朝阳区的房屋物权归原告。作者：石锦双律师，北京市力行律师事务所

物业服务合同纠纷——某物业公司诉李某等四人[案件基本信息]1、案由：物业服务合同纠纷2、当事人：原告：某物业服务公司被告：李某男[基本案情]被告李某于2013年12月14日购北京市朝阳区**嘉园东里一区*号楼*单元101室房屋，并与原告某物业服务公司办理了入住手续，但被告以需要详细阅读合同条款为由，要求第二天再签订书面合同，却至今没有上门签订，至此原被告双方形成事实上的物业管理服务合同关系。2014年1月初，被告利用居住在一层的便利，在其房屋的南侧有阳台、及主卧室窗的室外一侧进行施工，加盖轻型钢、玻璃作为主体，顶盖为彩钢板的构筑物（长为6.3米、宽为3.5米、高为2.7米），占地面积有22平方米左右，占用了小区的公共绿地。原告发现后上门制止，被告表面停止了施工，但当第二天早晨原告工作人员发现被告已经完成了其工程的四分之三。迫不得已原告向当地城管报案，请求政府专职制止私搭乱建违章建筑的部门进行处理，城管部门来到现场，但对被告仅仅作出了口头的警告和制止，没有采取进一步的行政执法措施。第三天原告工作人员发现被告已经连夜施工，将其窗处、侵占公共绿地的声音建筑建设完工。被告的行为破坏了小区建筑的整体规划，建筑材料为易燃物品，对周边居民的生命和财产安全均构成威胁，侵扰了小区居民安宁的居住环境，侵害了小区其他居民的整体利益、破坏了小区的整体规划和管理。被告作为小区业主与原告存在物业管理服务合同关系，依据法释（2009）8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”基于原告的物业管理职责，履行物业管理服务合同义务及对小区居民投诉的解决，原告无奈起诉，请求法院依法裁判。[案件焦点]1、原被告双方没有签订书面的《物业管理服务合同》，被告是否有理由证明双方不存在合同关系？2、原告的起诉行为是否有充足的事实根据？被告需要承担什么样的责任？[律师代理要旨]作为原告的代理人(石锦双律师，13051085589，北京市力行律师事务所)，对本案双方争议的焦点问题作了充分的调查和准备，在有详实证据的基础上进行了代理工作。首先，被告在入住之初寻找理由不与物业公司签订书面的《物业服务管理合同》，企图制造原告的管理或服务行为没有合同依据，说明被告的违约或侵犯公共利益行为存在早有预谋的嫌疑；被告入住了原告提供物业服务的小区，同时进行了私自建造违章建筑的行为，这是不可否认的基础事实。原告向被告提供服务虽然是基于双方之间存在的物业服务合同关系，双方之间具有相对性，但原告提供的服务更多的是基于整个小区所有居民的利益，基于小区的整体利益，所以说被告在小区内私搭乱建、侵占公共绿地的行为不仅违反了双方的、具有相对性的合同关系，同时被告的行为还侵犯了整个小区居民的整体利益，原告受业主（包括被告）委托对小区的整体利益进行维护和管理，被告从入住之初接受了原告服务的同时，即赋予了原告相应的职责和权力。双方之间没有签订书面的物业服务合同，但事实上的合同关系是存在的，被告需要服从原告物业服务企业的管理更多的是相关法律法规的规定，如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等；其次，原告针对被告的物业管理行为不是直接就采取了诉讼的手段，从开始双方的协商沟通、请求当地居委会出面协调，到报案请求政府的城管部门出面制止，一直是采取的温和、有序的方式方法。2012年中在同一个小区，因为另一个居民也在自己的一层住宅外搭建违章建筑的，原告出面制止没有效果。随后在这户居民的二层发生了火灾，二层居民踩着一层居民搭建的阳光板逃生，因为阳光不牢固坠落受伤，原告作为物业服务企业承担了救助不力、物业管理不到位等责任，分担了部分损害赔偿责任。前事之鉴，后事之师，原告不能对个别业主的违法、违约行为一味迁就，即不利于公共利益，也不利于自身的经济利益，长此以往更不利于被告居住生活的长远利益。所以被告应该承担拆除公共绿地上的违建建筑，将被拆除楼宇主体恢复原状；恢复小区绿化原状等民事责任；[判决结果]北京市朝阳区人民法院判决支持了原告的全部诉讼请求，不仅维护了原告物业管理服务企业的利益，更维护了包括被告在内的全体业主的长远利益，使得双方工作生活的小区环境优美、安全、和谐、宜居，问题得到了双赢的解决。作者：石锦双律师，北京市力行律师事务所