案情回放： 2010年9月24日，原告陶某与被告胡某以及某房产中介公司三方签订了房屋买卖合同，但时隔几天，被告胡某以其妻子不同意卖房为由不愿意履行合同，陶某一怒之下将胡某告上法庭，要求被告赔偿违约金及中介费损失高达5万元以上。经过法院查明，在《房屋买卖合同》上只有被告的签字，没有被告妻子的签字，但房产证上明确列明了被告及其妻子均为房屋的共同所有权人，最后经法院调解，被告适当地补偿了原告的损失，各方握手言和，以调解结案。

丁律师点评：本案的关键是对于夫妻共有的房地产，如果只有一人签订房地产买卖合同，合同效力如何认定。本律师认为应考虑以下两种情况分别对待。（一）如果共有的房地产只登记在一方名下，而且买受人不知道也不应当知道买卖的房地产为夫妻共同财产，应认定合同有效。我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务，如房地产产权只登记在出卖人名下，买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分房地产。买受人没有义务去审查出卖人是否已婚或合伙，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产，否则，不利于鼓励交易，也将增加交易成本，更从根本上违背了物权公示原则。（二）如果共有的房地产登记在夫妻双方名下，或者买受人知道或应当知道买卖的房地产为夫妻共同财产，如夫妻另一方对出卖人的转让行为不予追认，应认定合同无效。因为在订立房地产买卖合同的过程中，买受人具有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务。在房屋共同登记在出卖人与他人的情况下，买受人仍与出卖人订立房屋买卖合同，不能视为善意。如其他共有权人对出卖人的转让行为不予追认，则部分共有权人与买受人签订的房地产买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《物权法》相关规定而无效。