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律师信息
  • 姓名 : 姚宗锋律师
  • 职务 :
  • 机构 : 陕西永嘉信律师事务所
  • 证号 : 16101*********495
  • 邮箱 : 495****6@qq.com
  • 地址 : 陕西省西安市南二环朱雀路口华融国际A座9层
西安某服装城60名商户与陕西某商贸公司集团租赁经营合同纠纷诉讼案
作者:姚宗锋发布时间:2010-02-02来源:法律快车浏览量:0
 西安某服装城(以下简称服装城)位于西安某繁华地段,200   年 月,服装城城开始对外招商,并在西安各大媒体做了广告宣传,经营商为陕西某商贸公司(以下简称商贸公司)。招商工作非常顺利,近300商户与服装城签订了摊位租赁经营合同。按照合同约定,商户一次性缴纳了5—10年不等的经营权费,并按月缴纳租赁费和物业管理费。服装城开业初,生意尚可,但随后,商贸公司的经营便出现问题,经营管理混乱,电梯经常营运,营业期间的广告宣传也未及时跟进。商城经营逐渐萧条,商户代表多次与商贸公司协调,但没有什么效果。随后,商户开始拒交拖延交纳租赁费,双方矛盾逐渐激化。200  年4月,在商户毫不知情的情况下,商城被关闭,商贸公司向各商户发出通知称由于商户拒交摊位租赁费,已构成违约,现通知解除租赁合同。基于这种情况,商户代表开始到政府机关上访以寻求解决的办法,但均无结果。本律师及同事接受了近60名商户的委托开始代理此案。
       经过深入分析,本律师发现,双方的签订的合同明确约定了:如甲方即商户连续2个月不交纳租赁费,乙方即商贸公司有权解除合同,收取的一次系经营权费不退还。该款约定显然对商户非常不利。寻找法律上的突破口是本案的关键,按照目前的法律规定,商户可以有2种诉讼方案。一是侵权之诉,以商城和房东为被告,要求其停止侵权,赔偿损失。但在这种情况下,由于商户的商品被锁在商城之内,且商户的经营财务资料不完善,最为不利的是即便是财务资料完善,也都是亏损的,侵权之诉的损害后果很难举证证明,该诉讼方案不理想;二是违约之诉,该诉的关键是双方在合同履行过程中,到底是谁违约?谁先违约?,而在商户已经都已经连续2个月没缴纳租赁费和管理费,这是否构成根本违约?商户该行为是否可以找到正当的抗辩理由?全面审查合同后,律师认为,本合同本质上是租赁合同,商户的主要义务是交纳租赁费,其次是缴纳物业管理费,商贸公司的义务是提高符合约定的租赁费,进行平时的经营物业管理,广告宣传。而按照双方订立合同看,实际上,商户已经交纳5-10年的租赁费,只是个月的部分租赁费和物业管理费逾期交纳,按照权利义务等对的原则,在商城经营管理义务没有履行的情况下,商户应当享有同时履行抗辩即不缴纳月租赁费和物业管理费。同时由于本合同时商贸公司提供的格式合同,合同的该条约定明显地限制了商户的抗辩权(即无论什么情况下只要商户2个月不交月租赁费就构成根本违约),该格式条款应当是无效的。而商贸公司的关闭商城的行为,应属于违约行为,又基于双方的合同无法再履行。在征求商户的意见后,本律师为商户选择了违约之诉,诉讼要求:一、解除摊位租赁合同;二、判令被告返还一次性使用权费的剩余年限的部分;三、诉讼费由被告承担。
       经过开庭后,法院最终判决,双方签订的合同予以解除,商贸公司应当返还商户一次性使用权费的剩余年限的部分,给60名商户挽回了近300万经济损失。
注:以上内容由姚宗锋律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电姚宗锋律师咨询。
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