律师观点分析

当事人信息

原告:俞某某。

委托代理人：罗龙江，浙江匡智律师事务所律师。

委托代理人：徐某，浙江匡智律师事务所律师。

被告：杭州某某陶瓷建材交易市场有限公司。

法定代表人：陈某某。

委托代理人：王某文，北京大成（杭州）律师事务所律师。

审理经过

原告俞某某诉被告杭州某某陶瓷建材交易市场有限公司（以下简称某某公司）合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法适用简易程序由审判员申宁独任审判，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告俞某某的委托代理人罗龙江，被告某某公司的委托代理人王某文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告俞某某起诉称：2011年4月26日，原、被告签订《商铺经营权转让协议》，约定被告将杭州某某建材博览中心交易区的三楼B区商铺编号为BXX-XXX号的商铺使用权转让给原告，合同期限为20年，转让总价为200070元。补充协议另约定原告将商铺返租给被告，被告从2012年1月1日起向原告按年支付租金。被告如逾期超过三十日支付返租费用，原告有权解除合同，被告须退还原告剩余期限内相应商铺使用权转让价款，并按商铺使用权转让总价款的15%向原告支付违约金。2015年，被告拖欠原告租金收益，超出三十日，构成违约。原告现起诉请求：1.解除原、被告签订的《商铺使用权转让合同》及《补充协议》；2.被告退还原告商铺使用权转让价款160056元，并支付违约金30010.50元；3.本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告某某公司答辩称：2015年的租金收益确实延期支付，对原告要求返还的商铺使用权转让款金额无异议。原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。

本院查明

本院经审理查明：2011年4月26日，原、被告签订《商铺使用权转让合同》，约定被告将其于竞标取得的杭州市某路某河某号省军区农副业基地的土地使用权上建设的杭州某某建材博览中心项目中交易区三楼B区BXX-XXX号商铺使用权转让给原告，商铺使用权建筑面积为20.45平方米，转让总价为200070元，原告受让的商铺使用权期限自2012年1月1日起至2031年12月31日止。商铺使用权分20期，按年度转作租金，其余作商铺使用权费及保证金。被告预定在2012年1月1日前向原告交付符合上述合同约定的商铺使用权。双方同日还签订了《补充协议》，约定原告将上述商铺使用权返租给被告，返租期限自2012年1月1日起至2031年12月31日止，被告无须再对原告实际交付商铺使用权。返租期限内，被告以原告支付的商铺使用权总价款为基数每年按一定比例向原告支付返租费用，第一年固定回报为7%，第二年固定回报为8%，第三年固定回报为9%，第四年至第八年固定回报为每年9%，超出固定回报按当年实际租金的1:9分成，即被告为10%，原告为90%。返租费用一年支付一次，首次支付时间为2012年1月1日起30日内，第二次支付时间为第二个年度的同一个时期，以此类推。被告逾期支付返租费用超过30日以上的，原告有权解除《商铺使用权转让合同》退还商铺使用权，原告解除合同的，被告须退还原告剩余期限内的相应商铺使用权转让价款，并按商铺使用权转让总价款的15%向乙方支付违约金。

另查明，被告某某公司依约向原告支付了2012年度至2014年度的返租费用，但2015年度的返租费用于2015年3月才向原告支付，超出约定的支付期限逾30日。

本院认为

本院认为：原、被告签订的《商铺使用权转让合同》及《补充协议》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约支付了商铺使用权转让价款，被告应如期足额向原告支付商铺使用权返租费用。现被告逾期支付2015年度返租费用超过30日，原告有权依约定解除合同。因此，原告要求解除《商铺使用权转让合同》及《补充协议》，并要求被告退还原告剩余期限内（16年）的相应商铺使用权转让价款160056元，支付原告按商铺使用权转让总价款的15%计算的违约金30010.50元的诉讼请求，具有合同依据，依法应予支持。被告并未举证证明合同约定的违约金过分高于对原告造成的损失，故被告请求本院对违约金予以减少的主张，本院不予支持。被告向原告支付的2015年度的返租费用，被告在本案中未主张退还，本院不一并处理，被告可待本判决生效后另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告俞某某与被告杭州某某陶瓷建材交易市场有限公司于2011年4月26日签订的《商铺使用权转让合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；

二、被告杭州某某陶瓷建材交易市场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告俞某某商铺使用权转让价款160056元；

三、被告杭州某某陶瓷建材交易市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告俞某某违约金30010.50元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4101元，减半收取2050.50元，由被告杭州某某陶瓷建材交易市场有限公司负担。原告俞某某于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被告杭州某某陶瓷建材交易市场有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行xx支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：某银行某支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68）。

审判人员

审判员申宁

裁判日期

二〇一五年八月二十五日

书记员

书记员何晓宇