案情简介：2019年6月5日，王某（乙方）与甲公司（甲方）签订《认购书》，约定：乙方认购x房住宅，建筑面积110.26平方米，该物业优惠后总房价为1469041元；付款计划：乙方应于签署本认购书时交付2万元作为定金，交付的定金在付清首期房款时抵作房款，于2019年6月30日前交付首期房款129041元，于2019年7月30日前交付首期房款20万元；于2019年8月30日前交付首期房款10万元，余款102万元向民生银行办理按揭贷款；乙方须在约定时间交付房款同时按甲方公示的主要合同条款签署《商品房买卖合同》；乙方清楚了解并同意，鉴于目前A市政府有关部门执行网签预约申报措施，愿意按照本认购书第三条约定履行付款责任，并保证有关政府部门审批通过后在甲方书面通知之日起七日内与甲方签订该物业的网上备案《A市商品房买卖合同》；乙方知悉该物业【□已抵押/□未抵押】（该部分标注已抵押），如该物业已抵押，则甲方应于该物业网签前办理涂销抵押手续。该认购书还约定了其他内容。王某于2019年8月21日向甲公司支付涉案商品房定金2万元及首付款共计329041元；于2019年8月30日支付首付款10万元。甲公司均出具了收款收据。因买卖涉案商品房，甲公司自行制作一份《A市商品房买卖合同》及其补充协议，王某在该合同多处签名及捺印，但甲公司未在该合同上加盖公章。其中，商品房买卖合同及补充协议均约定：本合同自双方签订之日起生效。王某称，其通过其他业主知道涉案商品房处于抵押状态，后经查档后予以确认。2019年12月8日，王某与甲公司签订《解除<商品房买卖合同>协议书》（以下简称协议书），约定解除双方签署的《商品房买卖合同》、《认购书》，甲公司同意返还其支付房价款共计449041元等内容，但该协议书仅有王某本人签字，甲公司未盖章确认。王某另向甲公司提交了《商品房终止合同解除所缴预售款监管申请表》（以下简称申请表）、《江中区域x项目退房审批表》，申请退还购房首期款，在退房审批表中，甲公司置业顾问予以签字，且甲公司员工余力军在“案场负责人审批”一栏中写明“报领导审批”。甲公司称，上述协议书及申请表是甲公司提供的模板，仅作为申请退房的材料，该文件需经审批才能确认，提交资料不代表认可材料相关内容，甲公司也未在材料中盖章同意。诉讼中，甲公司确认涉案商品房于2019年4月16日办理了在建工程抵押登记，现仍处于抵押状态；涉案商品房已于2019年12月竣工验收，并于2019年12月27日取得竣工验收备案登记证。原告王某遂将甲公司诉至法院，请求1.判令解除双方签订的《认购书》及《A市商品房买卖合同》于2019年12月8日解除；2.判令被告向原告双倍返还定金40000元；3.判令被告向原告返还购房款429041元及利息（利息以429041元为基数，从2020年6月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）；4.判令被告向原告支付律师费8800元。

法院裁决：一、确认原告王某与被告甲公司于2019年6月5日签订的《认购书》于2019年12月8日解除；二、被告甲公司于本判决生效之日起七日内向原告王某返还购房款429041元及支付利息（以429041元为基数，自2020年6月9日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、被告甲公司于本判决生效之日起七日内向原告王某双倍返还定金40000元；四、驳回原告王某的其他诉讼请求。

法律分析：王某与甲公司于2019年6月5日签订的商品房认购书是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，故本案应为商品房预约合同纠纷。认购书是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。本案争议焦点在于：一、涉案商品房买卖合同及协议书是否已成立生效；二、涉案认购书是否已于2019年12月8日解除；三、诉请返还购房款及利息并赔偿损失应否支持。关于焦点一。王某认为，根据商品房交易习惯，通常是由开发商将合同协议等材料交由购房者签名，再由开发商审核盖章，甲公司可以随时补盖章，故商品房买卖合同及协议书已生效。甲公司称，商品房买卖合同及协议书仅有王某签字，甲公司并未盖章确认，所以不发生法律效力。对此，根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，涉案《商品房买卖合同》、《解除<商品房买卖合同>协议书》中仅有王某单方签字，甲公司未盖章确认，故上述合同并未成立。关于焦点二。因涉案商品房买卖合同并未成立，故王某诉请要求解除双方签订的《A市商品房买卖合同》没有事实和法律依据，法院不予支持。对于王某请求确认已于2019年12月8日解除认购书的主张，法院认为，《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠……㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。首先，认购书乃甲公司为购房认购者提供的格式文本，甲公司在与王某签订认购书前已将涉案商品房抵押，该事项足以影响当事人是否订立合同，甲公司应履行提示说明的注意义务，现甲公司未有证据证明其履行该义务，故约定的抵押条款无效。其次，涉案商品房处于抵押状态，且甲公司截止本案庭审结束时仍未能办理涂销抵押，致使认购书的合同目的无法实现。因此，王某请求解除涉案认购书，符合上述法律规定。最后，王某已于2019年12月8日明确书面要求解除认购书并退还购房款，且甲公司为其提供了该协议书、申请表的格式文本，可见甲公司已知晓王某要求解除认购书。根据“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，王某主张认购书已于2019年12月8日解除，有据可依。关于焦点三。㈠关于返还购房款及其利息的问题。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于法院已支持王某主张解除涉案认购书的诉求，故根据上述法律的规定，甲公司应向王某返还首期购房款429041元及该资金被占用期间的利息。现王某诉请要求自2020年6月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，系其权利的自由处分，应予支持。㈡关于双倍返还定金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，鉴于甲公司收受王某定金2万元，现因甲公司一方原因而未能订立商品房买卖合同，故按照定金罚则，甲公司应双倍返还定金4万元给王某。㈢关于律师费的问题。律师费并非诉讼中发生的必然费用，也不属于违约造成的必然损失，且双方在认购书中并未对甲公司违约情况下律师费的承担问题进行约定。因此，对于王某主张律师费8800元的请求，法院不予支持。

个人建议：依照《中华人民共和国合同法》之第115条第三句的规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”定金制度旨在担保债权的实现，其作为一种违约责任形式，主要体现于上述法律关于“定金罚则”的规定上。依此，当事人在订立合同之时或者履行合同之前，可约定一方预先向对方支付一定数额的金钱作为债的担保，并依照上述规定适用定金罚则。本案中，甲公司将有权利负担的商品房出售给王某，并未对王某进行充分的告知，存在对重大事实的隐瞒情况，且在案件庭审结束前亦未能办理涂销登记，故引发本案诉争，对合同目的不能实现负重大责任，因此应当双倍返还王某所支付的定金。