案情简介：1.2019年3月17日，原告甲某（买方）与被告乙某（卖方）、第三人丙公司（经纪方）签订房地产买卖合同。主要约定：1.买卖双方经纪方交易位于XX市XX区XX花园XX幢XX房的物业，面积为133.61平方米；该房屋出售时带家私电器，不带租约，成交价为1320000元。2.该房屋出售时存在抵押，欠款约700000 元，卖方在签署合同后10日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，由卖方负担出资提前还贷。3.付款方式：买卖双方同意以银行按揭方式收付房款，买方应于2019年3月29日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；买方须在签署合同当天支付定金10000元给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；买方须在2019年3月18日前支付卖方定金140000元；卖方在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3个工作日内到房管部门办理注销抵押手续，在卖方完成注销抵押手续后5日内办理交易递件手续（买方已通过银行贷款审批）；买方应在房管部门受理交易递件当天向卖方支付第一期首期房款170000元；尾期房款1000000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款 银行直接划入卖方账户。4.买卖双方同意房屋交付使用的时间为卖方收到首付320000元。5.违约责任：签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失；违约方逾期未超过10天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的千分之一向守约方支付违约金；违约方逾期超过十天仍未履行，守约方选择解除合同的，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的20%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向买方进一步追加责任或要求赔偿损失；违约方逾期超过十天仍未履行，守约方选择继续履行合同的,守约方有权要求违约方按每日总成交价千分之一支付违约金，履行期限不明确，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限，经纪方已促成买卖双方签订合同，买卖双方同意支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按买卖代理费支付承诺书执行，买卖双方解除或终止合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过戶手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。房地产咨询及买卖代理费39600元应由买方向经纪方支付，签订合同时支付一半，过户完成后支付另一半。房地产买卖合同还约定了其他内容。

2.合同签订当天，乙某出具收据注明:“今收到甲某交来购买XX市XX区XX花园XX幢XX房定金中一部分［注:余下定金¥ 140000元于2019.3.18查房档正常（只有房贷）付清（全部定金¥ 150000元）］10000元。次日，甲某通过银行向乙某转账支付余下定金140000元，乙某出具收据确认;同日，丙公司出具收据确认收到甲某就购买涉案房屋支付的中介费20000元。2019年4月8日，乙某通过丙公司将涉案房交付甲某使用，甲某在收房时岀具了收房协议，注明“若甲方原因，导致交易不成，甲方应赔偿买方的装修费”。乙某于2019年4月17日在收房协议上签名确认，认可甲某的上述要求。曾某作为中介见证方在收房协议上签名确认。

3.2019年7月12日，甲某通过本所向乙某及丙公司发送律师函，称乙某未向银行办理提前还贷手续, 经其再三催促才告知房屋被查封事宜，因乙某至今仍未处理与第三方之间的债务纠纷，导致房屋目前无法过户，故发函要求乙某在收到律师函之日起3日内联系甲某协商解决，否则将根据合同约定及相关法律规定向法院提起诉讼。其中发给乙某的信函被退回。甲某遂诉至本院，主张前述实体权利。

4.另查，甲某提交其与某市政工程有限公司于2019年4月20日签订的XX幢XX室装修工程合同，主要约定甲某就涉案房屋交由其装修，工程合同金额25440元，2019年5月25日：该出具收据确认收到甲某支付的装修工程款25440元。甲某提交订货单，主要内容为其向某家居店订购家具，金额合计22122元，该家居店于2019年5月25日出具收据确认收到甲某家具款22122元。

5.再查位于XX市XX区XX花园XX27幢XX房的房产于2017年2月21日登记在乙某名下。打印时间为2019-03-18 09:30: 23的不动产登记资料查询结果显示，上址房产除于2017年3月9日办理抵押登记（抵押权人为中国建设银行份有限公司）外，没有被查封。打印时间为2019-05-28 14：33: 53的不动产登记资料查询结果显示，上址房屋因另案于2019年3月19日被本院查封。

法律分析：一、关于涉案房地产买卖合同解除的问题。涉案房地产买卖合同均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据房地产买卖合同的约定，乙某须于签署本合同后10日内向抵押银行申请提前还贷，且提前还贷的款项由乙某负责。即乙某应于2019年3月18日起10日内办理提前还贷的手续，但至庭审终结，乙某没有提供证据证明其已向相关银行申请提前还贷或已还贷，且涉案房产因另案被查封，至今仍未解除查封，乙某经甲某催促下仍未履行其义务，致使甲某购买房屋的目的落空，构成根本违约。甲某据此诉请解除房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分并要求乙某返还定金150000元、 按合同约定支付违约金264000元，理据正当充分，本院予以支持。

1. 关于甲某主张赔偿中介费、装修费、定制家具款的问题。 虽然房地产买卖合同以及收房协议分别约定卖方违约需承担买方所支付的中介费、赔偿装修费等，本案中，甲某所主张上述损失合计67562元，因本院已就其违约金264000元的诉求予以支持，违约金已足以弥补甲某所主张的上述损失，故本院不予支持。

   法院判决：一、解除原告与被告于2019年3月17日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；

   二、 被告于本判决发生法律效力之日起七日内向原告返还定金150000元及支付违约金264000元；

   三、驳回原告的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

律师建议：房屋买卖合同纠纷中出现最多的情形是卖方未取得房屋所有权证而与买方签订合同。即便如此，只要该合同的双方当事人具有完全民事行为能力且合同内容为真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，则为有效合同。若出卖人无法履行合同中的交付义务，买受人可要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，以此维护自己的合法权益。