一、案情简介：

原告：甲

被告：乙、丙

甲、乙、丙三人名下登记有位于xxx的土地使用权，证号为xxx号，地类（用途）为工业，面积为7732.05平方米。2004年10月9日，甲、乙、丙三人就上述土地使用权从xxx规划管理所取得建设工程报建批复通知书，批复同意兴建工业建筑4276.5平方米。后原、被告三人在上述土地使用权上建设了地上建筑物，但有部分建筑（锌铁棚）未取得合法的报建手续。

2014年1月21日，原告甲和被告乙、丙签订一份厂房租赁合同，约定由原告甲将位于xx的厂房（水泥结构面积为4015.6平方米，锌铁棚面积为1778.4平方米，水泥路面积为1383.5平方米，花地面积为1657.6平方米）三分之一所有权出租给被告乙作厂房用途，每月租金为24559.15元。

原被告双方一致表示同意对涉案土地使用权按被告提交并经双方签名确认的用地规划图进行分割（即将涉案土地使用权按西北部分5154.31平方米、东南部分2577.74平方米分割成两部分，东南部分归原告所有，西北部分归被告所有），分割后各自所有的土地使用权上对应的建筑物归各自所有，并根据实际分割所得的建筑物价值（包括水电、电梯、门口等公共资源的价值）确定补偿方案；但对于原告主张将道路资源纳入地上建筑物价值进行分割补偿（原告要求在分割后属其所有的土地上开设一条通往马路的道路，费用由原被告三人平均分摊），被告不同意此方案。

二、法院裁决：

    1、驳回原告甲的诉讼请求。

三、法律分析：

涉案土地使用权登记在原被告三人名下，为三人共有。但因权属登记未显示共有形式，亦没有证据反映三人之间存在明确的共有形式约定，且三人之间不具有家庭关系，故根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，应认定三人为按份共有。而且，由于没有证据反映三人之间存在明确的份额约定，故根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条规定，应认定三人享有的份额相等。

原告诉讼请求分割涉案土地使用权及其地上建筑物的三分之一份额归其享有独立使用权。而根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款的规定，共有物的分割方式有实物分割和价款分割两种。结合原告的诉讼请求可知，其系请求对涉案土地使用权及其地上建筑物进行实物分割。但由于：一方面，涉案土地使用权作为不动产性质特殊，其作为一个物权整体若进行实物分割，则应受国家和地方政府相关土地管理的法律、法规和政策的约束、限制，且涉案土地使用权不符合目前允许分割的政策规定的情形，故应认定涉案土地使用权目前不具备进行实物分割的条件；另一方面，涉案土地使用权的地上建筑物未经相关行政机关进行权属登记，且有部分未经合法报建手续批准建设，双方也未能对其实物分割达成完全一致的意见（主要是道路部分），涉及行政机关对其权属的确认问题，不宜由法院经行分割处理。

四、律师建议：

1、共有物的分割方式有实物分割和价款分割，根据《中华人民共和国物权法》规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

2、《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。关于涉案土地使用权的地上建筑物未经相关行政机关进行权属登记，且有部分未经合法报建手续批准建设，双方也未能对其实物分割达成完全一致的意见，涉及行政机关对其权属的确认问题，法院不能经行分割处理。