一、案情简介：

原告：甲

被告：乙、丙

    2016年9月20日，甲、乙与丙签订房地产买卖合同，约定甲方将位于××××房转让给乙方，乙方对甲方拟转让的房地产作了解，愿意购买该房地产。该房地产建筑面积为143.64平方米；该房地产交易总金额为1220000元，过户手续费和税费等一切费用均由乙方支付；付款方式：甲乙双方签订房地产买卖合同后，乙方同时支付定金（首期房款）100000元给甲方，2016年10月1日前，乙方应向甲方支付第二笔购楼款200000元。甲乙双方在国土部门办理过户签名后，由乙方通过银行贷款获得款项后由乙方向甲方支付余额920000元；以上款项均由甲方认可由丙方提供的账号收取，且甲乙丙方三人清楚款项支付，丙方得到甲方的授权。甲方收到乙方定金或首期房款后应在2016年11月30日之内与乙方到国土部门办理过户手续，甲乙双方应通力合作，不得无故拖延时间，否则按违约处理。甲乙双方在办理房地产使用权转让过程中，应按国家相关部门规定各自提供有关资料证明，一切遵守国土部门办理。甲方收到总房款的余额后，当日须将该房地产交给乙方，甲方还须缴清交房前所欠的水电费及管理费等费用。在甲方收取乙方交来定金首期房款后如遇有政策变更或其他不可抗因素而造成不能办理过户，甲乙双方可协商解除本合同。甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。由于甲方为原业主，因交易时未能清楚提供相关证件。为此，此合同的丙方为甲方的担保方，担保甲方对以上合同所述的正常履行，如果在以上约定期间甲方拒不正常履行，则甲方应向乙方赔偿的义务将由丙方代为履行，甲方不履行或部分不履行退还定金及赔偿，乙方将有权通过法院查封丙方名下的资产用来偿还定金及赔偿违约金，丙方将无条件协助乙方办理有关手续。乙方亦可派人员上门向丙方公司名下的所有场所要求丙方退还房产定金或购楼款及赔偿的违约金。乙方应按合同规定日期付清房款。若乙方中途违约，甲方有权将以上所交的定金首期房款不予退回，并有权解除本合同及取消办理过户手续。甲方在收到乙方交来的定金首期房款后不得拖延办理过户手续，若中途甲方个人因素不卖该房地产，甲方应当双倍赔偿乙方已交的定金首期房款作为违约金。如甲方拒不执行，则由丙方代甲方向乙方履行赔偿违约金及退还定金。同日，乙出具授权委托书一份，乙授权委托丙向购房人甲收取出售以上房产的售房款项。甲向丙支付购房首笔购楼款100000元及第二笔购楼款200000元，丙出具两份收款收据予以确认。上述合同签订后，因涉案房屋被法院多轮查封，无法办理过户手续，甲遂起诉诉法院。

二、法院裁决：

1、解除原告甲与被告乙、丙于2016年9月20日签订的房地产买卖合同；

2、被告丙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告甲双倍返还定金200000元；

3、被告丙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告甲返还购房款200000元；

4、被告丙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告甲支付房屋溢价损失450000元；

5、被告丙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告甲支付律师费25000元；

6、被告乙对上述债务承担连带清偿责任。

三、法律分析：

1、合同不能继续履行是可归责于哪一方的原因致；根据涉案房地产买卖合同“甲方收到乙方定金或首期房款后应在2016年11月30日之内与乙方到国土部门办理过户手续，甲乙双方应通力合作，不得无故拖延时间，否则按违约处理。”的约定，甲依约支付了首笔购楼款100000元、第二笔购楼款200000元，则乙应于2016年11月30日前协助甲办理过户手续，但涉案房屋至今仍未过户，乙的行为已构成违约。据不动产登记资料证明表显示，涉案房地产分别于2015年11月4日、2016年5月19日、2017年8月29日查封、轮候查封，至今尚未解除查封，乙的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产有查封，甲不能实现合同目的，涉案房地产买卖合同的解除条件已成就，甲依法享有解除合同的权利，甲主张解除双方之间的房地产买卖合同，理据充分，本院予以支持。

2、违约责任的承担主体及应承担的违约责任；《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”根据该法律规定，我国物权变动以债权形式主义为主，意思主义为辅；以登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外。房屋所有权的变动以登记为生效要件，但登记本身并非赋权行为，当事人之间的债权合意才是物权变动的原因行为和基础。从根本上说，物权变动取决于当事人之间的原因行为而非不动产登记，除法律另有规定外，法院可以通过对原因行为或基础民事法律关系的审查对不动产登记薄、不动产权属证书的证明力进行认定，从而对不动产物权的归属作出终局判断。物权的登记生效规则本身并未排斥事实物权和真实权利人的存在，并不意味着登记的权利人就是物权的真实权利人。物权归属的判断是一个事实判断，需要依赖证据证明。利害关系人如有证据，登记形成的法律物权可以被推翻。通常，登记的法律物权能够正确地反映事实物权的权利状态，即法律物权与事实物权相一致，但由于法律的例外规定、原因法律行为的效力变化等原因，实践中存在法律物权与事实物权不一致的情形，当两者产生冲突时，在不涉及第三人利益保护、无需彰显物权公示公信力的情况下，在查明取得物权之原因法律关系基础上，应依据充分有效的证据给予事实物权以保护。

本案中，涉案房地产虽然至今仍登记在乙名下，但不动产登记簿反映的物权状态并非终局、确定和不可推翻的。物权系权利人通过法律行为或非法律行为取得，登记只是登记机构对物权归属情况的确认，且不动产登记簿无法反映出所登记之权利取得的原因行为，并不能推定出产生物权之基础法律关系的合法性、要件相符性。所以，如果登记簿所记载之权利人与真实权利人不一致，则真实权利人可在充分举证证明登记簿的错误后，请求重新确定物权归属，以确认物权，更正登记。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，该证书仅是权利的外在表现形式，是一种法律推定物权，而不是不动产归属的绝对依据，其制度价值在于确保交易便捷和安全，对交易相对人具有公示和对抗效力，而对有直接请求权关系的当事人不具有对抗效力，若产权证书记载的事项确有错误，物权则应认定为实际权利人所有。涉案房屋登记在乙名下并不能必然得出案涉房屋物权归其所有。

四、律师建议：

1、关于合同不能继续履行的原因，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产有查封，甲不能实现合同目的，涉案房地产买卖合同的解除条件已成就，甲依法享有解除合同的权利，所以当事人有权解除合同。

2、关于违约责任的承担主体及应承担的违约责任，本案中，涉案房地产具有合法产权，房屋产权人登记为乙。乙已将该房产转让给丙，丙已经支付房产转让的全部价款，并入住使用多年，乙从未提出过异议，因此应认定丙已实际取得涉案房屋所有权，系涉案房地产的事实物权人，拥有涉案房地产的事实物权。另，乙作为涉案房地产的登记权利人，其与丙签订房屋买卖合同后，未及时履行协助丙办理涉案房屋的产权转移登记手续，且因其拖欠他人债务被法院多轮查封涉案房屋，致本案合同无法继续履行，其应对上述违约责任承担连带责任。