商品房预售合同纠纷

一、基本案情

2017年6月27日，邓某与甲公司签订《商品房买卖合同》，约定邓某向甲公司购买A市*****80房。该商品房的用途为商业，建筑面积39.87平方米，总房价为858588元。买受人按银行按揭方式，在2017年6月27日现金付款438588元，在2017年7月27日通过商业贷款付款420000元。如逾期付款在30日内，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期支付超过30日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《A市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示上述证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。除合同规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，买受人有权解除合同。附件六《合同补充协议》第四条约定，出卖人按合同第九条（即出卖人逾期交房的违约责任）所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。2017年7月4日，上述《商品房买卖合同》进行了登记备案。邓某已付清了该商品房的购房款，但甲公司一直没有通知收楼。

二、裁判结果

A公司向邓某支付逾期交房违约金（以958588元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2018年1月1日起计算至2019年8月19日；以958588元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率上浮30%，自2019年8月20日起计至房屋实际交付之日止）。

三、案件分析

本案是商品房预售合同纠纷。首先，关于甲公司是否已经交房的问题，甲公司未提供证据证明其已通知收楼或和邓某办理了房屋交付手续，应当承担举证不能的法律后果。涉案商品房买卖合同约定甲公司应当在2017年12月31日前，将该商品房交付买受人使用，而甲公司至今未交房，构成违约，应当支付逾期交房违约金。

其次，关于逾期交房违约金如何计算的问题。涉案商品房买卖合同的补充协议约定，逾期交房违约金最高不超过总房款的3%。该条款是甲公司提供的格式条款，不适当地限制了甲公司的违约责任，变相排除了购房者要求甲公司交付房屋的主要合同权利，故该条款无效。涉案商品房买卖合同约定如出卖人逾期交房的，应自逾期交房之日起，每日按已付房款的万分之一支付违约金至实际交付之日止。考虑到邓某的损失和甲公司目前仍无法确定涉案商品房交付时间的情况，现邓某主张逾期交房违约金调整为以已付房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率上浮30%计算至实际交楼之日止，较为合理。

四、律师建议

大多数《商品房买卖合同》是由房地产公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买受人协商的条款，合同条款不可避免的更有利于房地产公司，但根据《民法典》第四百九十七条规定，有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。因此，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。