案情简介：

2017年4月18日，第三人（出租方、甲方） 与原告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将名下厂房、宿舍及相关配套面积合计2850 平方出租给乙方使用；租赁期从2017年4月12日至2027年4月 11日等内容。

2017年7月12日，原告（出租方、甲方）与被告二（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将名下厂房及宿舍出租给乙方使用，每月租金40600元，租赁时间从2017年7月5日起至 2020年7月4日共3年；提供40天装修免租期，自2017年8月15日开始计算租金；乙方交2个月租金即81200元给甲方作为保证金，合同期满后，经甲方验收房屋合格及结清一切费用后，甲方不计利息退还乙方所交保证金；乙方必须在每月5号前一次性交清当月租金及上个月水电费给甲方等内容。

原告委托评估公司对堆放在厂房内的一批废品（包括烂布碎、烂鞋、杂物）于评估基准日2019年9月10日的清理、运输及处置费用进行评估。评估公司以原告提供的载明其自行申报的烂布碎10吨、烂鞋6吨、杂物0.5吨的《评 估申报表》为评估范围，作出《评估报告》，载明废品(包括烂布碎、烂鞋、杂物)的场地清理、运输及 处置费用为12800元。

原告请求法院判令两被告支付2019年7月起至2019年11月止共五个月的厂房占用费203000元以及堆放在上述厂房内的一批废品的场地清理、运输及处置费用12800元。

两被告共同答辩称：在2019年7月时已经搬空涉案厂房的办公室设备和机械设备，并把钥匙交付给原告，可见上述租赁合同已于2019年7月实际解除，没有理由支付占用费，退一步来说，即使产生房屋占用费，其标准应当参照原告和第三人签订的《厂房租赁合同》中约定的标准进行计算。因被答辩人的损失仅为其向第三人每月缴纳的租金。按照《租赁合同》的月租金计算房屋占用费的话，明显高于被答辩人实际产生的损失，被答辩人亦未能提供证据证明在此期间其实际损失能达到其主张的203000元。因评估报告是单方委托作出，不排除鉴定机构作出偏向委托人的评估意见，所以不应采纳评估意见。

案件审理过程中为查明涉案厂房有无取得建设工程规划许可证是否按照建设建设工程规划许可证的规定建设，法院发函至广州市规划和自然局咨询，广州市规划和自然资源管理局回函，表示案涉地块无权属登记记录，无建设工程规划许可记录。庭审中：原告与被告二、被告一确认以下事实被告二、被告一向原告交纳保证金81200元；二、保证金81200元原告没有退回给被告二、被告一，法院如果认为被告二、被告一在本案中需要承担费用，原告、被告二、被告一均同意在保证金中先行抵扣。

裁判结果：

本案中广州市规划和自然资源局作出的复函载明涉案 场地无建设工程规划许可记录，故案涉的《租赁合同》为无效合同。

原告自认被告二、被告一已付清至2019年6月的占用费 及其于2019年9月初收回涉案厂房，本院对此予以认可。被告二、被告一提交的证据尚不足以证明其已于2019年7月15日清退厂房交还给原告并结清2019年7 月15日以前的占用费，故应由被告二、被告一承担举证不能的不利后果。结合本案查明的事实及各方的陈述认定原告收回涉案厂房时厂房 内堆放有大量废旧物品。因此，原告主张被告二、被告一支付场地占用费，本院予以支持。对于支付占用费的期间，综合原告收回厂房的时间、《评估报告》的作出时间及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的减损规则，对于2019年7月至8月被告二、被告一未交回涉案厂房的场地占用费及2019年9月原告虽已收回场地似因场地堆放大量废旧物品无法正常使用的合理清理期间的场地占用费，本院予以支持。对于超过上述期间的场地占用费，原告没有提供充分证据证明其清理场地需要更长的 时间，故本院不予支持。参照《租赁合同》约定的租金标准核得 2019年7月至9月的场地占用费为40600元/月X3个月=121800元

《评估报告》的评估范围由原告单方提供，并未进行清点和核量，无法客观反映废旧物品的数量，故对《评估报告》的结论，本院不予采纳。本院酌定废旧物品的清理、运输及处置费用为10000元。

鉴于原告与被告二、被告一均同意法院如果认为被告二、被告一在本案中需要承担费用，则在保证金81200元中先行抵扣相关费用，故对此本院予以准许。经抵扣，被告二、被告一还需向龚建 昌支付占用费及废旧物品清理、运输及处置费共计121800元 +10000 元-81200 元=50600 元。

裁判思路：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中广州市规划和自然资源局作出的复函载明涉案 场地无建设工程规划许可记录，故案涉的《租赁合同》为无效合同。

依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。结合到本案是否完全适用原合同约定租金标准，应对造成合同无效过错方、承租方是否完全利用房屋，该租金标准是否明显高于市场价格等方面进行综合分析认定。虽然合同无效是因为第三人未合法取得建设工程许可证的原因，但承租人在签订案涉合同时未尽到审慎性的审查义务，其具有一定的过错，虽合同无效，但是合同无效并不阻碍两原告对租赁物的充分使用，所以最后法院认定占用费的使用标准应参照原被告约定的租金标准。