郑某诉陈某房屋租赁合同纠纷案案例分析

案情简介：2019年2月10日，陈某（甲方）与郑某（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于甲市工业区之一的厂房出租给乙方使用；租赁期限为3年，自2019年2月10日起至2022年2月30日止；月租金23000元，一个月为一期交付租金，每次交租提前5天，乙方应如期缴纳租金，否则甲方有权按月租每日加收5%的滞纳金。如乙方7天欠交租金，作乙方违约处理，甲方有权立即收回租房，本合同自动终止，并没收押金；甲乙双方在签此合同时，乙方交付押金69000元整，到期后乙方无拖欠相关费用及乙方在甲方的租赁地输出的相关证件予以注销，甲方无条件无利息退还乙方，合同还约定了其他条款。合同签订后，陈某交付案涉厂房给郑某使用，郑某按合同约定缴纳押金69000元。2019年12月26日，甲市公安消防支队出具山Q消火认字[2019]第0003号火灾事故认定书，该认定书载明：火灾事故基本情况：2019年12月5日20时35分许，位于甲市陈某经营的泡沫厂发生火灾，火灾烧毁建筑结构、生产设备设施、产品原材料、成品一批等，火灾波及郑某经营的五金厂，过火面积约600平方米，无人员伤亡。起火原因为：陈某经营的泡沫厂内的颗粒机料仓内的泡沫发生爆燃，引燃周边可燃物蔓延成灾。火灾现场勘验笔录显示郑某经营的五金厂东边为喷粉流水生产线，表面有过火现象；喷粉流水生产线下方有粉末材料和五金配件，均有过火现象；东南堆放着带有包装纸的五金和塑料件，包装纸较为完好，个别塑料件有受热变形的情况，但未见有过火；靠南面中间为办公室，办公室内物品未见过火；西面为隔墙，隔墙顶部有局部坍塌，坍塌下来的砖散落在转印机所在位置，转印机未有过火现象；位于转印机北面为空压螺杆机，该设备局部有过火现象；空压螺杆机旁边为自动流膜机及流水机，未见有过火；在自动流膜机与喷粉生产线之间堆放着货物，包装纸完好，未见有过火现象，靠北面为喷漆区，喷漆柜及油漆均有过火。陈某经营的泡沫厂废料堆放区的顶棚已坍塌、泡沫废料已烧毁；成品泡沫加工区西面龙骨隔墙局部烧毁坍塌，呈现上重下轻的状态，西面隔墙旁边数控加工设备已烧毁、原成品泡沫堆放区的泡沫已完全烧毁，成品泡沫加工区东南部分的屋盖局部有坍塌。陈某与郑某共同使用同一栋厂房，厂房高13米，二者中间以2米高左右的石膏板隔开。案涉厂房自2019年12月5日发生火灾后至今，已经不具备使用条件，租赁合同已经客观无法继续履行，租赁合同应当予以解除。因此，郑某根据《合同法》第九十四条、第二百一十六条等规定，诉至法院诉请：1.判令解除郑某与陈某双方于2019年2月10日签订的《厂房租赁合同》；2.陈某向郑某退还租赁押金69000元。

法院裁决：一、被告陈某于本判决生效之日起七日内向原告郑某返还押金69000元；二、驳回原告郑某的其他诉讼请求。

法律分析：陈某与郑某签订《厂房租赁合同》，将案涉房屋出租给郑某使用，但双方未提供证据证明涉案房屋已办理建设工程规划许可证或经政府部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，案涉《租赁合同》无效。故法院对郑某诉求的解除租赁合同不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郑某已向陈某支付押金69000元，依据上述规定，陈某应承担返还责任，故郑某主张陈某返还押金69000元的诉讼请求，理据充分，法院予以支持。

个人建议：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉建筑未取得建设工程规划许可证或未有证据表明经政府部门批准建设，案涉《租赁合同》无效，原告诉请第一项判令解除无法履行。