商品房买卖中违约金过低案（终争取多十七倍）之民事判决书

（2017）粤1202民初3825号

原告：陈X

委托诉讼代理人：李嘉荣，广东天量律师事务所律师

被告：肇庆市X限公司

原告提出诉讼请求：1.被告出示商品房的竣工验收备案证明文件；2.被告赔偿因其违约导致原告的损失，损失从违约之日即2015年12月31日起计算至2016年3月29日止为11418.2元；3.提高逾期交楼的违约金至每天万分之二；4.被告支付逾期交楼的违约金，违约金依约定从2016年3月30日开始计算至被告合格交楼之日止（暂计至2017年3月29日的违约金为771786×365×0.02%=56340.38元）；5.本案的诉讼费用由被告承担。

本院经审理认定事实如下：2014年7月4日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××北路东侧“××字××”××区××房，总金额为771786元，在签订合同时一次性付清房款771786元。在《商品房买卖合同》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年12月30日前将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用。

合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第2种方式处理，即逾期超过90天后，出卖人按买受人已累计付款的总额为基准，并按每日万分之零点一向买受人支付违约金，合同继续履行。

另查明，2016年9月22日，被告向原告出具《关于X园C区通知提前交付装修的告知》，根据该告知所载：“目前X区已基本达到设施完善、可交付装修状态。为了使业主能尽快入住，我公司同意提前为业主办理装修的相关手续，向业主移交所购买的物业，并告知：本次提前交付装修的办理，并不影响与业主签订的《广东省商品房买卖合同》中逾期交房的违约责任的相关约定，而且，在我公司向业主发出正式的收楼通知前，不收取业主的物业管理费。请各业主遵守我公司关于装修的相关规定对物业进行装修。”2016年10月份，原告对案涉商品房进行装修。2017年2月27日，被告开发的位于肇庆市××北路东侧×ד××”××区（××）及地下室经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位综合验收合格。同年2月28日，在肇庆市住房和城乡建设局办理了工程竣工验收备案登记。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2014年7月4日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。双方均应依约全面履行。

针对原、被告的诉辩意见，本案争议的问题主要为：一、收楼的时间；二、逾期交楼的违约责任；三、违约金应否调整。

对于上述争议的问题，本院分别作如下认定：

关于原告收楼时间的问题。根据合同第十一条“交接”的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人，买受人在收到交付使用通知书后30天内，仍未前来办理收楼手续的，则视为买受人已按本合同约定的交付标准接收和使用，标的房产损毁的风险由买受人承担。由于被告已依约向原告邮寄送达收楼通知书等材料，收楼通知书等材料被退回之日（即2017年3月27日），视为被告已履行通知收楼义务。由于原、被告在诉讼中均未能提供证据证明收楼的具体时间，故应根据现有证据依合同予以认定具体收楼的时间。因此，根据合同第十一条的约定，案涉商品房应在原告收到收楼通知书后三十天内视为已收楼，即本案收楼时间应认定为2017年4月26日。对于被告认为原告在2017年2月28日前已入场装修，已实际占有、使用案涉商品房，违约金应计至案涉楼盘办理工程竣工验收备案登记（即2017年2月28日）时止的抗辩意见。对此，本院认为，根据被告出具的《关于星湖奥园C区通知提前交付装修的告知》已明确提前交付装修的办理，不影响与业主签订的《广东省商品房买卖合同》中逾期交房的违约责任的相关约定，因此被告在办理工程竣工验收备案登记后仍需按照《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定履行义务。对被告的上述抗辩，本院不予采纳。

二、关于逾期交楼的违约责任。由于被告未能如期交付案涉商品房，且没有证据显示其延迟交楼的行为符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”之情形，故被告已构成违约，理应承担违约责任。原告在本案主张的违约责任分为二部分，其一为没有约定的逾期交楼90天的违约责任按年利率6%赔偿损失，其二逾期交楼90天后的违约责任为支付违约金。首先，对于原告主张赔偿损失的问题。该请求主要针对合同中没有约定的逾期交楼90天内的违约责任问题，虽然在《商品房买卖合同》中对此并没有约定，但违约责任的承担不以约定为前提，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赔偿损失为法定的违约责任,只要守约方因违约行为事实上存在损失即可主张。本案中，被告未能在2015年12月30日前如期依约交房，虽然原告没有为此提供具体的证据，但根据生活经验法则，本案亦可以认定该违约行为事实上确已对原告造成了损失，因此，原告主张被告赔偿损失有事实和法律依据，本院予以支持。对于赔偿损失的标准问题，综合考虑本案的情况，原告主张按年利率6%的标准计算损失过高，本院酌定按年利率4.35%的标准计算为宜。被告对此所提之抗辩理据不足，本院不予采纳。其次，关于逾期交楼90天后至交楼之日止违约金的问题。违约金条款是当事人约定承担违约责任的方式，以当事人约定为前提，由于双方在合同中对此已有约定，且被告确实存在违约行为，故原告主张违约金合法有据，本院亦予以支持。

三、关于违约金应否调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加。本案中，合同约定逾期超过90天后，出卖人按买受人已累计付款的总额为基准，并按每日万分之零点一向买受人支付违约金。由于该约定的违约金明显低于因此造成原告的损失，依法应对逾期交楼的违约金标准予以增加。本院综合衡量了本案的情况后，依法对逾期交楼的违约金标准调整为参照中国人民银行金融机构同期一年至五年(含五年)人民币贷款基准利率4.75%的130%为宜，即违约金的标准调整为年利率6.175%。被告对此所提之抗辩理据不足，本院不予采纳。

综上所述，由于被告未能依约交付案涉商品房，且没有证据显示其延迟交楼的行为符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”之情形，故被告已构成违约，理应承担违约责任,原告据此在本案主张赔偿损失和违约金符合法律的规定和合同的约定。首先，从2015年12月31日至2016年3月29日期间的损失为8278.2元（771786×4.35%÷365×90=8278.2元）。其次，对于从2016年3月30日至2017年4月26日止的逾期交楼违约金，由于原告主张上述违约金的期间均属于超过90日的范围，该期间的违约金应按本院确定的标准即年利率6.175%计付至案涉商品房收楼之日即2017年4月26日止共393天，据此计算，该部分的违约金应为51313.73元（771786×6.175%÷365×393﹦51313.73）。

一、对于要求被告出示商品房的竣工验收备案表的请求。由于被告已当庭出示《竣工验收备案表》，且原告对此亦予以确认，故本院对此无需再作处理。

综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（七）、（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告肇庆市X有限公司应在本判决生效之日起七日内支付逾期交楼的损失和违约金合计59591.93元给原告陈X。

二、驳回原告陈少玲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。

广东省肇庆市端州区人民法院

审判员　　郭锦

书记员　　钟敏